房地產｜雙向波動風險增大，唯能力可穿越週期：5月運行數據點評

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文｜陳聰張全國聯繫人：李金哲

6月是企業的推貨高峰，但疫情有反复，我們認為7月之後地產銷售有不確定性。市場有部分區域銷售突然失速的風險，又有個別區域過熱的風險。我們預計只有具備能力優勢的企業，方能從容應對不確定的基本面。

▍ 房地產銷售繼續復甦。

1-5月，商品房銷售面積48,703萬平方米，同比下降12.3%，降幅收斂7.0個百分點。商品房銷售額46,269億元，下降10.6%，降幅收斂8.0個百分點。5月單月，銷售面積同比增長9.7%，銷售金額同比增長14.0%。6月1-14日，樣本城市新房和二手房的銷售套數，分別較2019年同期上漲13.3%和13.5%，目前看6月銷售走高沒有懸念。

▍ 開發企業投資熱情繼續上升。

隨銷售恢復，全國房地產開發投資回到增長軌道。2020年前5月，全國房地產開發投資45920億元，同比只下降0.3%。5月單月，房地產開發投資增長8.1%。房屋新開工和竣工面積的單月絕對水平已經超過了去年同期。2020年前5月百城土地成交總價同比增長3.6%。

▍ 疫情反复，部分區域市場7月起或面臨速凍風險。

市場分化嚴重，景氣復甦之下結構問題不容忽視。長三角和大灣區市場高景氣，但華北、東北、華中等不少區域房價有下降壓力。市場復甦根基不牢固，房屋租金有下降壓力，銷售反彈和此前利率下行預期有關。一旦一二手房看盤簽約因疫情再次受阻，市場預期恐再起變化。北京市場對整個北方區置業預期影響不小。開發企業推貨高峰已經到來，價格競爭加劇。我們認為，部分市場從7月可能開始面臨失速風險。

▍ 個別市場又存在過熱風險。

不僅是因為區域分化本就十分明顯，也是因為少數熱點城市土地市場成交吸引很多開發企業，可能還存在過熱的風險。在市場存在雙向風險的背景之下，因城施策力度可能進一步加大。當然，我們認為過熱風險只在很小範圍內存在。

▍ 風險因素：

目前無法確定疫情反復會對市場銷售產生多大範圍，多大程度的影響。

▍ 長期主義的黃金時代，培育能力應對不確定性，看好具備能力的行業龍頭。

我們認為，2020年中期市場不確定性再次抬頭。在盈利能力整體下降背景下，週期踩點和利用槓桿確實沒有辦法再推動企業彎道超車。新時代企業最重要的競爭力，莫過於產品性價比和資金成本。而開髮品質，成本控制和信用，是最難短期速成的。我們相信，奉行長期主義，具備能力護城河的龍頭具備競爭優勢。我們看好保利地產( 14.530 , 0.19 , 1.32% )，龍湖集團，旭輝控股集團，世茂房地產，融創中國和万科A( 25.740 , 0.14 , 0.55% )。