作者：charliehua
要說2020年以來，港股市場什麼板塊最為熱門，除了牛股倍出的生物醫療股以外，當屬物業管理板塊了。根據港交所的物業服務及管理板塊中的26只個股中，2020年以來截至5月7日盤中，有17只保持上漲表現，佔比高達65.38%。
其中永昇生活服務今年以來漲幅超過113%，中海物業、保利物業漲幅超過70%，鑫苑服務、 濱江服務、雅生活服務漲幅超過50%，還有新城悅服務、時代鄰里等6只個股漲幅超過30%。
來源：wind
物業管理行業在資本市場如此火爆，而知名機構高瓴資本也早已開始佈局。在2019年12月保利物業在香港招股募資之時，高瓴資本就以基石投資者身份投資3500萬美元。
保利物業正式發行價為35.1港元，截至目前，保利物業股價已漲至79.9港元水平，累計漲幅達127.6%。高瓴資本在這次的投資上可謂收穫頗豐。
而到了2020年5月，華中地區最大的物業管理公司建業新生活啟動招股，這次高瓴資本同樣以基石投資者買入了7500萬美元。
相較於上次保利物業，高瓴此次投資金額翻了一倍還多，不禁讓投資者對建業新生活的未來股價表現充滿期待。
在新冠疫情對全球資本市場造成極大衝擊之下，為何物業股還能有如此優秀的表現？而當前的物業板塊中哪些公司最具有投資價值呢？
一、物業股業績高速增長，儲備面積充足
物業股持續走強與其擁有優秀的基本面分不開。
縱觀2019年，港股市場上主要物管公司的在管及合約面積快速增長，在管物業業態及增值服務多元化同樣帶動盈利能力的提升，業績保持高速增長。
2019年14家主要物管公司的營業收入、毛利、淨利潤以及每股派息的平均增速分別為47.8%、47.9%、69.9%和77.1%。
來源：興業證券
從過往三年的數據來看，這些主要的物業公司2016-2019年營收平均複合增速為43.1%，淨利潤平均複合增速為61.9%。
2016-2019年營收增速前三的公司分別為雅生活服務、碧桂園服務和永昇生活服務，營收復合增速分別為60.3%、59.9%和57.6%。
2016-2019年淨利潤增速前三的公司分別為雅生活服務、永昇生活服務和新城悅服務，複合增速分別為100.3%、95%和86.7%。
整體來看，物業管理行業過往三年，業績保持了極高增長，市場對其給與更高的成長股估值就不難理解了。
物管行業一般用「合約面積/在管面積」代表物業企業未來增長空間，合約面積為已和開發商簽訂提供物業服務的合同面積，包括已交付及未交付的建築面積，未轉化的合約面積是擴大在管面積的基礎。
來源：興業證券
截至2019年末物管行業平均合約面積達到2.6億平方米，合約面積與在管面積比達到1.9倍，這也奠定物管行業未來2-3年內確定性增長基礎。
分公司來看，碧桂園服務、彩生活、保利物業、綠城服務合約面積分別達到6.9億平方米、5.6億平方米、5億平方米、4.5億平方米；
同時2020年雅生活服務並表中民物業後合約面積也將突破5億平方米，可預見2-3年後頭部物管企業將邁入在管規模5億平方米的新台階。
二、投資物業股需要關注的幾大指標
說完了物業行業整體前景，那麼挑選物業股作為投資標的有哪些需要注意的呢？
首先第一個是成長性。
不同於收併購帶來的增長，物業管理公司內生增長能力，即由母公司或者相關集團帶來的管理面積儲備，確定性更高。一方面儲備面積有助於未來收入的持續增長，另一方面新項目帶來管理費用的提升也一定程度上有助於未來保持較好的盈利水平。
根據2019年的業績統計，重點港股上市物業管理公司中，待轉化面積/在管面積比值排名前三公司為新城悅、碧桂園服務以及綠城服務，比值分別為1.54、1.48 以及1.10。為未來管理收入的快速增長打下堅實的基礎。
來源：國泰君安
第二個需要關注的指標是盈利質量。
由於物業管理行業的特殊性，其業務往往與母公司或相關集團高度掛鉤，一方面物業管理服務的部分管理面積來源於相關地產開發業務；
另一方面，增值服務中非業主增值服務，包括案場服務、顧問諮詢服務、工程服務等，同樣與母公司或相關集團存在大量的關聯交易，對盈利質量產生一定的影響。
而增值服務中的業主增值服務毛利較高，與物管企業自身的運營模式和能力高度相關，成為物管企業未來新的發展動能。
根據2019年的業績統計，重點港股上市物業管理公司中，毛利率排名前三的物管企業為雅生活、藍光嘉寶服務、碧桂園服務。
而非業主增值服務佔比較少的三家企業為碧桂園服務、保利物業、中海物業。碧桂園服務盈利質量較高。而社區增值服務收入佔比前三的公司為永生生活服務、藍光嘉寶服務、保利物業。
市場往往會給予母公司或相關集團背景強大，成長性較高，業主增值服務收入佔比高而非業主增值服務佔比相對較低的公司一定的估值溢價。
目前港股物業管理板塊平均12個月預期市盈率也處於歷史均值兩個標準差以上高位，短期特別是龍頭物管公司估值偏高。
物業服務板塊具有高現金流，高增長，低杠桿等特點，且週期屬性較弱，由於房地產銷售與竣工時間的滯後性，帶給物業行業未來2-3年穩定的發展空間。
總體來說，物業板塊作為防禦性板塊，行業價值在此次疫情中得到凸顯。投資者可以逢低關注龍頭物業股以及未來新上市的大型物業股。
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作者：港股情報局
