https://www.youtube.com/watch?v=DcHT7ftrkrs
2024年11月6日 星期三
2024年11月5日 星期二
2024年9月27日 星期五
2024年5月17日 星期五
2024年2月29日 星期四
2023年9月29日 星期五
2023年9月14日 星期四
2023年9月1日 星期五
2023年8月29日 星期二
【樓價指數】經濟學者莊太量：租金持續上升+低失業率 樓價向好方向較大
https://ps.hket.com/article/3603133
中大經濟系副教授莊太量認為，差估署樓價指數報跌主要反映美國持續加息所帶來的負債影響；並強調本港現時並非經濟不景，皆因現時失業率低迷，加上人口在移民潮之下仍錄增長，且港府大量輸入專才，故現時租金正持續上升。
預計在租金持續上升、且失業率低迷下，整體樓價仍有望止跌回升。與此同時，隨著移民盤逐漸消化，且利息有望回落下，本港樓價「向好方向會較大」。
莊太量又建議港府盡快取消各項樓市「辣招」，讓市場自由發展，否則在現市況下，只會令樓市買賣交投進一步收縮。
記者：唐健恒
2023年7月31日 星期一
2023年7月8日 星期六
2023年3月28日 星期二
美國銀行爆煲，樓價已開始下跌，有咩危險信號？嘉賓：莊太量、張翹楚｜葳言大意︱Sun Channel︱20230314
https://www.youtube.com/watch?v=Btht_3-O19g
已於 2023年3月14日首播 00:00 本集精華 01:03 節目開始 01:48 建唔建議人而家睇定樓準備買？ 05:38 唔會睇北部都會區原因 07:47 喺香港長住都係買樓比租樓好？ 09:10 杜拜樓投資分享 16:00 中東、杜拜市場投資機會多原因 16:49 美銀爆煲擠提分析，樓價會大跌嗎
字幕
0:00
有擠提事件 現在美國的樓 莊教授你怎麼看?
0:03
我覺得就真的有些危機
0:06
現在開始看到他出現負增長的了
0:10
尤其是某些區 比如三藩市已經跌了很多
0:13
跌了兩三成的了 所以在這麼高息之下
0:16
其實很多人都買不起樓 所以是一個很危險的信號
0:20
對比香港 為什麼我經常覺得香港跌深了15.6%一年
0:24
其實發生什麼事要跌15.6%這麼誇張
0:27
美國也一樣在加息 為什麼美國沒有跌得那麼厲害
0:32
美國也一樣在加息 為什麼美國沒有跌得那麼厲害
0:32
所以我自己覺得 美國長遠來看
0:36
如果他自己加息 房地產一定是沒運行的
1:02
好 回來繼續說是樓的投資
1:06
上一集說到究竟旺角和啟德
1:10
一個是6千元的住宅地
1:12
一個3千元的商業用地
1:15
表示什麼和有什麼啟示
1:18
這集繼續是上一集的話題
1:22
因為Anthony 資深的投資者
1:24
他說 其實現在樓都未去創新高
1:28
大家可以留意幾個區
1:30
可以開始投資
1:34
我想問一下 因為你們兩個都比較中立一點
1:38
我想問一下教授 你會不會在這個時候
1:42
或者建議人們開始物色物業呢?
1:46
現在整個樓市指數應該已經見底了
1:50
回升了大概5%左右
1:54
都已經是一、兩個月的事了
1:56
從今年以來 算一下反彈比較快
2:00
但是一下期待就消化了
2:03
所以我覺得現在可能橫行兩、三個月
2:06
遊客真的多了很多
2:09
現在遊客其實星期六、日過了10萬人
2:14
所以我覺得內地遊客會穩定增長的
2:16
我想年中之後可能會再有一段升幅的
2:20
所以我覺得應該見底了 但是暫時要消化一下
2:24
OK 所以你說升都言之過早
2:28
只不過現在是打橫行的 是不是?
2:31
現在是升了一下期望
2:33
那個開關的期望已經消化了 暫時消化了
2:38
要看真正的遊客的數量
2:42
我最近每個星期都有回國內教書
2:46
看到其實遊客真的多了 也越來越多了
2:49
所以我都比較看好下半年的樓價的增長
2:53
遊客多了 你覺得住宅都會升嗎?
2:56
遊客主要是刺激那個經濟的活動
3:01
因為你說的我們如果重回一年三、四千萬
3:06
平時一半 那些經濟活動、餐廳各樣
3:12
其實租值都會升了
3:14
主要是租值撐著樓價
3:17
會不會很容易湧來買呢?
3:19
這個就要看回國內的情況
3:22
但就算買的人不多
3:24
你只要有經濟活動撐著租值
3:26
其實都會令到樓價會有穩定性
3:29
明白 Vincent你認為呢
3:31
其實我自己覺得樓價
3:34
其實我上年已經說了
3:36
你最好就是上年開始部署
3:38
在今年第一季尾前
3:40
就要做決定
3:44
事實上你看到代理行出的數字
3:46
我估計和教授已經說了大概5%
3:49
我估計如果等政府出的話 可能沒有5%
3:51
等政府出到三月份的數字
3:53
因為政府會有少許慢
3:55
我估計3-4%
3:56
但我想說全年可能只會有3-5%
4:01
因為會有不停反反覆覆 上上落落
4:05
尤其是只要美國沒有說停止加息
4:09
停止加息是第一個對我們好處
4:12
第二個好處就是減息
4:14
但我想減息未必大家這麼樂觀
4:17
可以在今年會立刻發生
4:19
沒理由那個政策這麼極端
4:21
突然間減 即是我加多了
4:23
我覺得這個不會極端得那麼厲害
4:26
所以停止減息是我們第一個利好因素
4:29
我經常說整年我看不到有任何利好因素
4:33
到現在我們只是消化的利淡因素
4:36
以前我們一向都有遊客來港
4:38
19年頭我們本來有很多遊客來
4:40
現在沒有了很多遊客
4:42
那些是本來已經有利好的東西
4:44
但現在變成是很差
4:46
所以我們是消化利淡 但沒有利好過
4:48
所以沒有利好就不會期望突破
4:51
是好的時候
4:52
即是2019年中上之前的時候
4:55
沒有可能會做到這樣的情況
4:57
就算內地人買
4:59
當然大家都聽到很多因素
5:01
內地自己也要慢慢去復甦復常
5:04
那些人會來買呢
5:06
政府某程度吸引到一些專才
5:09
或是有些人經歷了疫情後
5:12
可能也想過來試試新的生活
5:14
但對那些可能是中價物業有幫助
5:18
但對一些很大碼
5:21
例如以前十多二十億的洋房
5:23
現在放的比買進去的速度多
5:28
所以回到剛才Anthony未離開
5:32
我們在談事情之前
5:34
那什麼地區呢
5:35
我自己覺得我現在不會搞新區
5:38
即是我不會搞
5:40
例如就算買來做投資
5:42
我不會買什麼北部都會區住
5:44
我也不會去買
5:46
譬如你說就算啟德
5:48
但你說日出康城
5:50
其實我見朋友第一期去買一萬二千元一呎
5:53
那當然是抵買了
5:54
那你想想 天水圍最便宜的時候是 八千多元一呎而已
5:59
即近年 不是說以前
6:01
所以你一定抵買 但你問我現在如果是我買什麼
6:04
我一定是買半山 西半山
6:07
其實西半山很多樓都是兩萬多元一呎
6:09
即20年樓那些 那些是最穩陣的 因為你發展方向太大
6:14
但是半山區的地位我相信仍然是會維持的
6:18
甚至比南區的位置更加可以 維持一個更加好的水平
6:23
所以我說一般人 我不是說買幾十億那群買家
6:27
人家喜歡買哪裏都可以 哪裏都買到好東西
6:30
但如果你說一般市民 有時我經常覺得
6:34
你可能住在屋苑裏面 你覺得樓下的時裝店賣那套衣服
6:38
一千多元好像很划算 但其實你走出中環那個都是一千多元
6:42
但我不喜歡走出中環 我怕中環那些就很貴
6:45
即很多人的心態都是這樣去買東西的
6:47
變相他們呢 如果你這樣去看 其實香港已經很小了
6:51
你再將眼光收窄一些地區去看的時候
6:54
你變相就買不到好東西 即我覺得要放膽一些
6:57
可能你走到半山 西半山 東半山 中半山
7:00
都買到一些你覺得可能其實跟啟德 差不多價錢的東西
7:07
不是 那些呎吋大嘛 每一間一千多二千多呎
7:10
都未必的 西半山本身都有些小的單位
7:13
四百多 六百多 都一樣有的 是的
7:15
不要說最新的那些百多呎都有
7:18
百多呎都有 羅便臣道那邊
7:21
但是你剛才說我們現在是消化中
7:26
利淡因素 都沒有利好因素
7:30
那為什麼還要買?
7:32
不是 我說的 我們都是堅持的
7:35
現在出了辣稅之後 我相信真的是房住不炒的
7:39
就算你不說 我那大部份人都是房住不炒的
7:42
但是為什麼剛才說都是投資?你買房子
7:48
買個房子自己住 其實已經是投資來的了
7:50
還要是槓杆投資 我經常說
7:53
如果你想住 你租屋就可以了
7:57
那個消費開支
7:59
但是如果你買了一間屋 其實就是一個槓杆投資
8:02
無論你自住也好 租給人也好 吉了它也好
8:05
不是說要買第二間屋那些才叫投資 是的
8:08
OK 所以你都是要買?你的意思?
8:13
我覺得如果你是在香港長住的 其實是適合買的
8:16
因為我們回去看現實的部分 就是香港的租約比較短
8:21
可能一年生一年死 最厲害的就是去到兩年三年
8:25
那你三年搬一次 其實是很痛苦的
8:29
很坦白說 還有你有成本的 每一次搬
8:31
因為香港地方小 你上個房子買一個櫃 就不代表剛好下一間房子合用
8:36
那張床又可能用不回來
8:37
所以我自己覺得是在一個很實際的角度去買
8:42
而如果事實上 我不會投資是輸錢
8:47
又或者甚至我能蓋得到支出 我沒有賺 沒有輸
8:51
其實已經是一個好的理想投資
8:54
起碼我賺了 不用搬來搬去
8:56
明白 OK 教授 我們不說香港 說一下你買的那個杜拜
9:02
我記得我三年前訪問你 你說我剛剛買了杜拜
9:06
我記得你說的是二百多萬 我有沒有記錯?
9:09
當年應該是一百多萬的杜拜錢 即是二百多萬的港幣
9:16
二百多萬港幣 尤其是近年這一年
9:22
是不是很多的俄羅斯錢進去 所以他的房子不錯
9:26
主要就是第一 他的價格本身已經低水了
9:30
其實他是去年年中開始飆升的
9:34
差不多飆升三成 租金差不多飆升三成
9:37
我想相信這個時間點 因為加息
9:40
沒理由因為息口加而加 主要是因為俄烏衝突
9:45
而西方制裁俄羅斯 如果看回去年
9:48
如果說全世界一千萬美元以上的成交
9:52
那個數目以城市計 杜拜排第四
9:56
第一就是紐約 接著是洛杉磯 接著是倫敦
10:00
接著到杜拜 香港都排不上
10:02
所以就是一個很好投資的地方
10:07
OK 你那個升了三成是因為之前的價
10:11
水位比較低 是不是?
10:14
因為杜拜的房價大上大落的
10:17
試過一次是零八年的時候 升得很高
10:20
接著很大買棕櫚島 接著就跌了
10:23
現在這一陣子 其實本來想炒那個什麼
10:25
炒那個世博 不過世博就因為疫情
10:28
就是2022年就沒有了 那個是世博隔壁的地
10:33
所以整體上來說 我覺得是一個週期
10:36
現在就是一個 主要是上升的週期
10:40
棕櫚島現在幾錢了?
10:42
那裡我就沒有留意 實在太遠了 那些
10:47
但是那些是很多明星去買
10:49
但是我覺得一定是 現在就差不多是整體回2014年的水平
10:55
都還沒有回到2008年的水平的價格
10:58
你買那裡是市中心還是哪裡來的?
11:02
不是市中心 市中心就沒那麼便宜了
11:04
市中心就一點都不便宜了
11:05
其實是一個世博 本來世博的地方旁邊
11:12
有一個很大型的發展的
11:14
就是杜拜就不是一個小區發展
11:17
一發展就有高爾夫球場、醫院
11:20
就是很大的一個發展 因為主要發展商都是政府來的
11:23
借不借得錢?
11:25
他不像香港有銀行那樣 沒有銀行的
11:30
因為他是第一第二個發展商都是政府
11:33
政府是給你分期 杜拜那時候我買了樓
11:36
我覺得有一件事情 因為杜拜都是回教
11:40
伊斯蘭教教條其實是很誠實的
11:43
就是他要我放盤賣 或者租是要我簽個紙
11:49
然後我簽名之後 將樓盤放上市場租或者賣
11:54
證明這個是真盤
11:55
在香港很多時候我們進了地產商
11:57
進了地產代理 其實盤就很吸引大家
11:59
其實是不存在的
12:00
杜拜因為他們是回教國家 他們對這個誠實
12:03
就是教條那裡是看得很重的 所以很多東西都是很真實的
12:07
我聽說因為回教他不給做貸款的
12:12
好像教授說 譬如他樓價200萬
12:14
他就會告訴你230萬就叫你分期
12:17
其實就是將利息含租在樓價那裡
12:20
回教沒有利息的
12:22
是教條來的
12:24
其實杜拜是在用西方法律 法律和英文
12:29
都是一個金融中心
12:31
我不明白 那究竟他的樓是200萬
12:35
不過他叫你230萬分期給 其實真的是利息
12:39
你是怎麼報的 莊教授
12:41
樓主要是給我分期
12:43
樓其實發展商賣給我的
12:46
回教就說不可以有利息
12:50
但是沒有說不能夠分期
12:53
分期都很短的 5-6年左右
12:56
如果未蓋完樓就不會叫你全付
12:59
不會有樓花然後爛尾樓這件事
13:02
所以現在都是供 供到差不多
13:05
因為疫情關係 停了一會兒
13:08
所以本來要交樓就交不了
13:10
如果要交樓都叫我先不要供
13:11
直至交樓之後再叫我供一兩年這樣 所以都挺安全的
13:16
但是我想知道你200萬是不是包括你
13:19
就是我分5年給的話 包不包利息的?
13:23
但是沒有這個概念 當然沒有銀行不存在的
13:28
他不告訴你 本來他的意思是這樣 價值180 簡單來說
13:34
他就不會告訴你哪一部分是利息 哪一部分是樓價
13:37
總之就是200萬 但是就給你分期
13:39
其實他的理念是沒有利息的 但是你繼續說
13:44
我講得白一點
13:46
什麼?
13:48
現在沒有銀行存在的
13:50
哦 他們沒有銀行存在的
13:52
買樓的過程是沒有銀行存在的
13:54
哦 是政府買給你
13:56
是啊
13:58
所有都是政府買給你
14:01
所有都是政府買給你
14:03
其實發展商背後的老闆都是政府
14:05
哦 他們沒有私人發展商的
14:07
為什麼?
14:09
因為第一個是IMA 最大都是政府的
14:13
頭兩個都是政府的
14:15
有點像是新加坡那樣
14:17
因為私人發展商發展不到
14:19
因為不是一個盤 千多伙
14:21
整個地好像半個九龍一樣大 一起發展的
14:23
基本上沒有私人發展商可以 做到這麼大的發展的
14:26
他們沒有銀行的?
14:28
他們有銀行 不過他們不是用這個方法去做的
14:32
既然發展商有足夠大可以吸納這些風險
14:35
為什麼還要經過銀行去做這件事情呢?
14:37
Vincent 你剛才說他們沒有銀行?
14:40
不是的 莊教授是說沒有銀行去參與
14:43
沒有銀行參與在這個買賣過程裡面
14:46
就是他不做按揭便沒有銀行參與 我的意思是這樣
14:49
明白 明白 明白
14:51
很有趣的 OK
14:53
分期付款五年
14:55
你現在賣容易的嗎?
14:59
現在你算了三成多
15:01
是容易的 現在很多 尤其是我之前都有一些
15:03
有一些經紀都打過來叫我放
15:07
有內地客也有俄羅斯客
15:10
那是挺多人問的
15:12
是啊 你覺得現在你是想沽
15:15
還是你覺得還有很多的水位升
15:17
我覺得200萬港幣都很便宜
15:19
其實是很便宜的 因為是一個2000呎的
15:22
一個Villa來的 別墅來的
15:24
所以基本上是比大灣區便宜的
15:27
如果那個位的話
15:28
大灣區啊 中山價啊 200萬可以買個Villa
15:32
不過長住就未必可以了
15:34
因為太熱了 如果暑假去 可能去渡假就行了
15:39
買來長住就難一點
15:41
但是杜拜也有一個好處 像馬來西亞一樣
15:43
買一層100萬杜拜幣的樓房 其實有10年居留權的
15:47
也很少稅的 成交也沒有收稅的
15:52
OK 那是很有趣的 Vincent有沒有想過投資?
15:57
杜拜就沒有的 但很事實上近期也有開始有些專業人士
16:02
因為始終香港政府過去了
16:04
反而反過來 他們覺得杜拜的IPO市場可能有得想的
16:10
那些專業人士也會想過去參與那邊的市場
16:14
所以我覺得像莊教授所說 為什麼租務市場越來越活躍呢?
16:18
事實上他們的政府也越來越開明了
16:22
所以我估計對外資的歡迎程度很高
16:25
還有我們做建築測量 其實中東是一個很好的市場
16:30
因為他們是很包容的 他們對建築物的要求很高
16:34
又很肯試的 所以很多人都很喜歡去中東杜拜做發展
16:39
尤其是做建築業做測量等等這些行業
16:43
OK 好 說回美國 不說中東
16:46
現在美國有銀行之前 我們一開咪就說有銀行
16:50
有擠提事件 現在美國的樓 莊教授你怎麼看?
16:52
有擠提事件 現在美國的樓 莊教授你怎麼看?
16:55
我覺得就真的有些危機
16:59
因為美國的樓市 你要看整體的樓市指數
17:02
他的週期很長 香港升兩年就跌半年
17:02
他的週期很長 香港升兩年就跌半年
17:05
升兩年跌半年 不是這樣的
17:07
整體指數其實一升可能幾十年
17:10
然後跌就跌得比較重一點
17:13
上次跌就是08、09年的金融海嘯
17:16
跌了兩成半的 所以整體樓市是很少跌的
17:20
現在開始看到他出現負增長的了
17:24
尤其是某些區 比如三藩市已經跌了很多
17:27
跌了兩三成的了 所以在這麼高息之下
17:30
其實很多人都買不起樓 所以是一個很危險的信號
17:34
其實很多人都買不起樓 所以是一個很危險的信號
17:35
而且疫情那幾年的經濟不好
17:38
經濟不好 印這麼多錢 樓價上升了兩三成
17:42
基本上經濟不可能撐得住這麼高的樓價
17:45
在收水加息這些情況
17:47
所以我覺得美國樓市有很大機會 有一個比較大的調整
17:52
你覺得是大跌 你的意思?
17:55
通常他不會一年內立刻插兩成
17:59
跌兩成它不是股票
18:01
他通常就會慢慢由高 慢慢逆轉
18:04
可能跌三、四、五個百分比之後 再慢慢跌下去
18:09
你去到那個位置 大家都沒有信心了 就開始拋
18:12
現在應該還沒有去到那個位置
18:14
不過你看到已經有幾個月是負增長的
18:16
樓價是見負的 很快如果跌了5%
18:21
那個勢頭就已經形成了 就會慢慢再
18:24
可能兩年之內慢慢再跌得比較深一點的
18:27
有個爭議 第一 美國的勞動市場就很強
18:31
這是短期數字 只要樓市一逆轉
18:35
或者科網一爆
18:37
整個數字會反過來走
18:40
因為現在通脹為什麼這麼高呢?
18:42
還是因為租金 租金還在升
18:45
其他通脹指數跌 租金就追不上之前樓價升
18:50
因為美國的租金是不可以升得太快
18:53
因為他有租務管制等等 所以就還在升
18:56
但是如果有銀行爆或者利息再高
19:00
那他的勞動市場其實都可能維持不住
19:03
他可以轉得很快 轉勢的時候
19:06
另外一個爭議就是美國的房地產的 供應其實都不夠
19:11
所以說 其實你說真的跌的話都難
19:14
因為這兩年疫情沒怎麼起
19:16
所以你看到供應是少了一點的
19:20
但是始終大家都不是看供應的
19:23
到你樓市一轉 大家就買都不會買的
19:25
投資的氣氛就會相當差的
19:29
所以只要你現在銀行爆第一波
19:31
就是第一件事 可能會停止減息
19:34
或者是加價比較少一點
19:38
另外就可能看到其他的科創慢慢跌
19:44
所以就可能會有一波危機
19:47
明白 Vincent 怎麼看美國房地產
19:50
其實我看回你現在實際上 整體來說美國的樓價
19:55
2022年8月就去到高位
19:57
其實你對現在23年跌了1.4%左右
20:02
其實又不是真的跌得很多
20:04
對比香港 為什麼我經常覺得香港跌深了15.6%一年
20:08
其實發生什麼事要跌15.6%這麼誇張
20:12
美國也一樣在加息 為什麼美國沒有跌得那麼厲害
20:16
美國也一樣在加息 為什麼美國沒有跌得那麼厲害
20:16
所以我自己覺得 美國長遠來看
20:20
如果他自己加息 房地產一定是沒運行的
20:23
如果他自己加息 房地產一定是沒運行的
20:23
其實我們香港要升都很困難的 怎麼升
20:27
所以你說接下來 我自己覺得大的州份
20:30
譬如你在紐約曼哈頓 我覺得沒問題的
20:33
因為租金是可以支撐的
20:35
我有一位親戚目前租的一個房屋 可能也要三、四萬一個月 1000呎的
20:41
1000呎在那裡不是很大的房屋 可能也是一個兩房的一個房屋
20:46
所以 如果你說其他的一些州份 譬如你說洛杉磯可能有些特別 因為初創問題
20:54
但另一方面就是說 如果美國真的成功將部分的產業搬回美國本土
21:02
包括譬如做晶片 搬回美國本土 那會不會對一些其他做工業生產的州份會有些幫助呢
21:11
我覺得有的 但是要留意 因為剛才包括加州 或者新墨西哥州
21:19
那些是一個美國西部的11個主要的州份 那些本身政府不斷還有土地拿出來的
21:26
因為算是新發展的州份
21:28
那些我相信影響性一定會大於 例如剛才說的紐約 華盛頓那些地區
21:36
所以永遠都是如果是樓價有壓力的 剛才說的美國的11個西部州份 一定影響性會高一點
21:44
明白 但是你覺得是不是會有壓力
21:47
我覺得繼續加就一定有壓力 我覺得經濟是不是追得上去
21:54
他現在是說短期飛龍指數好了 或者是失業率低了
22:01
但問題是那些人是不是有錢可以去買東西
22:06
我覺得不會說英國現在這麼多人 要去食物行拿食物
22:10
又有這麼多人說要減餐 一天吃不到三餐
22:13
而美國突然在西方國家 雖然是大哥 他不會說差異性是很大到這麼厲害的
22:19
不會突然一個非常好 另一個又非常差到這樣
22:22
所以你已經預視到 其實你見到歐洲都是這麼惡劣的環境
22:27
其實美國就算很厲害 都不可以獨善其身
22:32
所以你覺得是有危機的出現
22:35
有危機 我看SVB的影響就未必那麼大 例如你剛才說的爆了矽谷銀行
22:41
因為例如在去年FTX的層面上 你看到的虛幣也有爆了
22:49
但是影響是不是大到好像現在這麼大
22:54
我經常覺得SVB雖然在 剛才教授說排16
22:57
但我覺得規模對比美國主要幾個大銀行App 即是Morgan Stanley J.P. Morgan
23:02
其實規模相對還是比較小的 尤其是J.P.那些
23:06
所以我覺得是不是影響性大到這樣 我覺得暫時未是
23:11
所以我不會稱之為危機 但我覺得如果繼續加息
23:15
即使加25點之後50點之後 仍然有限距離
23:18
但如果從2020年8月到2023年跌1.5%
23:23
其實一年你跌到3-5%是很多
23:26
我看不到一年會像香港那樣 上年跌十幾個百分比這麼誇張
23:31
所以你的意思是你看不到有危機
23:33
不過樓價是美國房地產是有壓力
23:36
因為現在有加息
23:38
是有 絕對有的 我覺得有
23:40
而且剛才你提過供應問題
23:42
其實對比他們來說 COVID-19 算是過得比我們早一年
23:49
即是我們是過了一年後才重開
23:51
其實他們已經開了一段時間
23:53
建屋的情況應該慢慢回復正常的狀態
23:59
跟我們的情況不同
24:01
我們是比別人慢了一年 對應這個疫情的情況
24:06
明白 今天非常多謝兩位 一位是Vincent 還有另一位是莊太量教授
24:10
講一下海外市場 中東和美國房地產市場究竟是怎樣
24:14
多謝兩位
25:10
旺角地3000元一尺，啟德住宅地6000元一尺，香港樓市出現危機？嘉賓：莊太量、張翹楚、鍾學良Anthony｜葳言大意︱Sun Channel︱20230314
https://www.youtube.com/watch?v=f3aJ_LcE9dg
00:00 本集精華 00:59 介紹嘉賓 01:50 美國銀行事件對整個金融市場有什麼危機？ 03:33 加息步伐影響樓價 04:18 宜家樓市很悲嗎？ 08:38 住宅銷售回復才能推動發展商投商業地？當中還有什麼隱憂？ 12:14 旺角商業地呎價$3100，但實際有好多條款？ 16:49 今年樓市走勢
字幕
0:00
我們知道去年是低位 彈了一點點
0:04
大概是多少百分比？ 你預計今年整個走勢會是怎樣的?
0:08
現在我看一般就彈了
0:13
我想都有5%的 如果是熱門的屋苑也彈了
0:14
其實我覺得現在這個時間
0:18
反彈的速度應該就沒有19年過得這麼快的
0:22
但是形勢真的不同了
0:26
最差的時間應該過了
0:28
我覺得是要XXXXXXXX
0:30
然後才會再激活整個市場 所以也還有一點距離
0:59
歡迎大家收看 《葳言大意》
1:01
今天的陣容非常鼎盛 三個嘉賓是房地產方面排行第一位
1:08
一個是莊太量教授 莊教授你好
1:10
Hello 大家好
1:12
OK 張翹楚
1:13
Hello 葳葳你好
1:15
另外是Anthony 非常出色的投資者
1:19
Hello 葳葳你好
1:21
為什麼一下子找三個嘉賓呢?
1:23
因為最近也有不同的人給我一些訊息
1:27
就說你看看之前以六千多元投到啟德的地
1:32
接著一會 以三千多元投得旺角的商業用地
1:36
接著大家說 好像回到25年前的地價
1:40
所以大家很害怕說 是不是表示整個發展商的態度非常審慎
1:46
政府都是審慎的 如果不是都賣出去的 是不是
1:50
我想在我還沒開始說賣地之前
1:54
我首先想問一下莊太量教授
1:56
因為我知道你對股票都比較敏感的
1:59
最近在美國有些銀行出了事
2:02
你覺得這個事情是否需要大家擔心
2:05
對整個金融市場 你覺得有沒有危機？
2:10
其實因為該銀行都不小的 在全美都排16的
2:16
我相信一間銀行的一個…
2:21
銀行擠兌 這麼大間就不會沒事的
2:25
雖然政府就出了聲說會擔保這些存款
2:31
但是影響可能在潛在的一些銀行之間的借貸
2:36
也都會影響到一些存戶信心
2:39
你看到今天早上很多人去其它銀行提款
2:43
另外最大影響就是聯儲局加息
2:47
之前說很鷹派的 要加半厘機會不小
2:51
但是現在看到這件事
2:53
我覺得最大影響就是聯儲局加息的步伐
2:56
就算最多加幅可能都是0.25
3:00
也很快可能看到銀行在這個高息環境
3:04
都有些壓力就可能會停止加息一段時間的
3:08
所以你覺得對金融市場方面有什麼判斷
3:13
會不會好像08年有一個金融海暴
3:16
金融海嘯出來是不是?
3:17
性質是有些不同的
3:19
雷曼是因為有其它產品買給全世界
3:24
這次主要是一些創科的存戶
3:26
可能有些初創 創科
3:29
那個範疇的影響會比較大一點的
3:33
也都會影響到譬如三藩市的房價
3:38
其實那邊房價近來跌了很多
3:41
現在可能也會再跌一跌
3:43
所以影響可能比較局部性的
3:45
OK 一會我想在第二部分再問一下莊教授
3:49
因為莊教授不是只是教授這麼簡單
3:52
他投資也很有心得
3:53
我已經在節目介紹過了
3:55
他幾年前投資杜拜
3:57
幾年前在我的節目直接講過的
4:00
現在杜拜大家都知道
4:01
杜拜是表現最好的房地產
4:03
待會再問杜拜的情況
4:06
還有問在加息情況下
4:08
美國的樓市其實他都有研究的
4:11
OK 莊教授一會再說
4:13
另外兩個嘉賓我首先想問一下
4:15
Vincent 張翹楚
4:17
因為你是測量師
4:18
我看到報紙有引用你的名字
4:20
說如果是旺角商業用地是三千多元
4:25
那啟德的商業用地可能去到千五元
4:29
我想千五元差不多等於農地價錢
4:32
Vincent 這麼悲嗎？
4:33
你解釋一下好不好
4:35
我一說完之後
4:36
那些人就說
4:37
咦 那還比粉嶺的倉地還便宜
4:41
其實粉嶺的倉地也很值錢的
4:45
首先我不說是 有建築物的倉庫
4:48
如果露天倉
4:50
其實千多二千元一呎是經常發生的
4:52
因為露天倉是很難找的
4:55
大家常常覺得怎會鑽石便宜過一個錘子
5:01
但那個錘子不是普通錘子
5:04
不能直接拿來比較
5:06
其實露天倉的地 題外話說說
5:10
如果你在出國區的大江道拍攝飛機相前
5:14
你在做露天倉
5:16
就算規劃不是露天倉也可以繼續使用
5:18
否則規劃要有露天倉
5:20
這個用途你才可以做到露天倉
5:23
假如你說露天倉為什麼這麼多人用
5:25
這麼多人需要
5:26
可能之前大家聽過
5:28
就是葵涌貨櫃碼頭建造的時候
5:30
沒有預留足夠的露天倉地
5:32
人們就要搬到很遠
5:34
第二件事我們香港的建築也很蓬勃
5:37
所以也需要很多的露天倉去存放建築物料
5:41
所以其實不代表倉地不值錢
5:44
如果你看回過往十多年
5:46
其實工業、物業的價格升幅比寫字樓還要高
5:50
接著第二才是零售
5:52
接著才是寫字樓
5:54
所以寫字樓其實一向都
5:55
升幅是跑輸工業物業
5:58
另一方面就是關於之前
6:00
剛才你提到對比的問題
6:03
其實我跟很多朋友說
6:04
其實那個不是叫估值
6:06
我說如果旺角是3100元
6:11
來年就是這個財年
6:13
就是4月1日開始
6:14
接下來的財年有三幅主要的商業地拿出來買
6:17
包括了啟德 灣仔已婚警察宿舍
6:21
還有比較矚目的金鐘廊的重建項目
6:25
那如果純粹一個比較
6:27
不是真的估值
6:28
因為只有一個已成交
6:30
而且旺角那麼遠
6:31
怎樣來比較呢
6:32
所以純粹一個相對情況出現的時候
6:37
就變相灣仔本來可能也過萬元
6:41
不用想了 可能也差不多7000多元
6:44
金鐘最多也不夠一萬元
6:47
和上次西寧街的住宅地差不多
6:49
可能是9000元左右的樓面地價
6:51
那你一對比之下
6:53
那變相啟德就很便宜了
6:55
1000多元
6:55
那怎樣會出現這個對比
6:58
很簡單 租金的關係
7:00
譬如假設金鐘是旺角租金的三倍
7:04
那其實你的樓面地價也是相對地反映
7:08
因為大家假設建築費差不多
7:10
那你就又是
7:11
只剩下9000元 如那邊3100元 三倍就有9000元
7:15
這樣的概念 未到股值這麼詳細
7:19
因為這麼少成交案例 其實也不知往後發展怎樣
7:23
還有發展商的悲觀情緒比較強
7:26
因為也不知道何時通關
7:27
但其實你看到這兩個星期開始旺很多
7:32
雖然你說未見到零售股的變化是怎樣
7:38
可能業績未能反映 但明顯人流是多了
7:44
還有人們開始衝破了關口
7:48
10點要回家 因為很多年習慣了10點就要回家
7:52
現在好像晚上 街上也有人流
7:55
其實對於零售和商業物業是很大因素
7:59
尤其是接下來金鐘廊的部分也有不少零售元素
8:04
大家也知道金鐘經常被人詬病 因為有寫字樓
8:09
但那邊沒什麼東西吃
8:10
好像近太古廣場三期鄰近灣仔 反而更好
8:15
感覺上地位金鐘好一點 但飲食好像灣仔好一點
8:19
所以其實如果市況慢慢好
8:23
包括旅遊的人多了
8:27
又或者今天報道說西洋菜街
8:29
西洋菜南街的租金回升到四百多元的水平
8:34
去回這水位時 發展商投資的時候信心會大了
8:38
但是有一件事 首要條件是什麼
8:42
都是要住宅的銷售回復
8:46
因為我經常說住宅就是一個資金流短板
8:50
而商業物業就是資金流的長板
8:53
即是說發展商理論上是以短補長的
8:56
即是在住宅那裡 要快有資金回籠
8:59
然後去投一些長回報的項目 例如商業項目
9:04
如果你說住宅仍然價和量還沒回的話
9:09
現在一個月大概四千多宗
9:11
比之前真的好了一點
9:14
但是對比在2019年去到七萬多宗
9:19
又或者2021年其實都七萬多宗
9:21
在去年突然間差 低過五萬宗
9:23
如果我們回到七萬多宗 價還沒到
9:26
發展商的信心會回復 資金回籠的時間變快了
9:30
那他就願意投商業地更加進取一點
9:34
所以你覺得市道會好一點 不會再出現類似三千元旺角地的情況
9:42
因為最近我看到 例如會德豐藍田的住宅都賣得很好 已認購很多倍
9:51
我覺得還是兩睇的 現在暫時還未定案 因為剛才說住宅的成交量好一點
9:59
好一點而不是很好 還有一段距離
10:03
如果一個月四千多宗 不是六千多宗
10:06
即全年不能破七萬宗 沒有量就不要說價
10:11
坦白說會德豐賣得特別好 他有他的策略做得好
10:16
但是你看到不是每個盤一定是 一出就幾十倍超額認購
10:23
有些可能只有一倍超額認購 你也想到了
10:26
也不能說得太詳細 下次再問施生原因是什麼
10:30
所以我覺得如果你沒有量就未去到講價
10:34
所以我覺得仍然是一個隱憂 剛才教授也說加息是一個因素
10:39
你見到美國SVB爆了
10:44
但問題是 是不是聯儲局就立刻減回加25點子 而非加50點子
10:51
是不是說11月就開始調頭減呢 上次說5月調頭減 最後都沒有減
10:58
所以我覺得這個是很大因素
11:01
你看到疫情期間樓價也不是一面倒全部跌的
11:06
是上年才跌得這麼厲害 跌了15.6%
11:09
上年2021年樓價沒有跌
11:12
沒有跌十幾個百分比 所以我覺得息口是很大因素
11:17
以前為什麼說加息不重要 因為長期處於低位
11:22
加多0.0X%有什麼意思
11:24
但現在不是 加得這麼急又這麼快
11:27
本身息口是基礎因素 加上加得這麼快這麼急
11:32
和我們現在實際按揭率已經超過3.2%
11:36
如果你再加下去 可能就去到3.4%
11:39
其實是很大的因素
11:42
當然你說和以往平均5%有個距離
11:45
但是10年以上我們都是處於一個低息環境
11:50
如果不是 矽谷銀行就不會爆了
11:53
都是因為美國突然間改變了息口的政策
11:57
才會令到一些低息環境去借貸 賺錢
12:02
高回報的機構產生因素
12:06
爆了出來大家才害怕 原來不只是和我們有關
12:11
美國也有影響
12:13
Anthony你有什麼看法 因為你對啟德非常熟悉
12:18
現在旺角商業用地以3千多元投得
12:21
Anthony你的意思是好像說
12:23
不一定代表發展商沒有信心 可能大家不知道背後很多條件的
12:29
你可不可以解釋一下
12:30
是啊 因為我們對兩個地方有不同程度的接觸
12:37
所以都有留意的 我想兩位專家都應該會熟悉
12:43
因為我們當時看到價錢都有一些驚訝的
12:47
3千多元的旺角地
12:49
後來看賣地條款裡面成本都挺貴的
12:56
有些什麼呢 包括要建提供公眾的休憩空間
13:03
有幾萬的平方呎
13:05
接著又要提供好像說最少九項的政府設施
13:10
接著又要在行人機天橋接駁不同地方
13:14
接著又要保留三棵大樹
13:17
接著又要公眾停車場 有很多這些東西
13:20
所以加起來其實肯定不止3千
13:24
當然是不是比之前便宜 我相信都是比之前便宜
13:27
但這些東西加起來不是真實地反映3千多元
13:33
還有我們都問過相關部門
13:38
之前估值不是很高的嗎
13:43
之前有沒有說過？他們說沒有啊
13:45
是這次真的招標的時候 才公佈這些條款
13:49
所以之前可能估值比較高的時候 可能它未將...
13:55
不同的專家可能未將這些條款加進去
13:59
所以就令到會有個錯覺 哇 3千多元
14:02
說真的3千多元真是太過分了 真是太便宜了
14:06
所以我們發掘了背後的原因 都挺多條款
14:11
所以變相成本其實不是想像中那麼便宜的
14:16
但是都是比之前便宜的 這個是事實
14:19
當然你說加上這些東西大概多少錢呢
14:23
這個就靠幾位專家可能計得比較準確
14:27
大家要理解背後的...其實當時啟德也是這樣的
14:31
當時投了6千多元 因為要搞地下購物街等等
14:37
很多東西加進去 所以變成不只是面數那麼簡單
14:43
OK 因為我看到有人說 可能是旺角計算...
14:46
剛才你說的又要五層的停車場 又有天橋
14:51
政府很多設施 什麼8千元一呎的總成本
14:56
所以說不是大家想的 只是看了3千元
15:01
但是你同不同意Vincent說發展商保守了？
15:08
肯定是啊 就算計算這些都沒有之前那麼貴
15:12
事實上是保守了
15:15
那我想 有時候跟發展商同事聊天
15:22
他們都說 其實很多貨未散
15:26
貨未散就變成保守一點
15:30
你說住宅
15:33
是啊 住宅 因為其實他們都是
15:37
資金流都要計算 變成有時候都要清掉舊貨
15:44
才會多一些資金流回來 才會再進取一點
15:48
不會這一刻就會很進取
15:51
剛才Vincent說一個月只有4千多
15:55
其實算是好一點而已
15:59
不是好很多的 你怎麼看?
16:02
是啊 事實上現在跟所謂很好的情況
16:08
其實都還有很大距離 現在只剛剛開始的
16:12
還有他們要便宜才能吸引
16:15
就是做樣子減價 比之前便宜一些
16:19
然後才會吸引到人流 你看到有些可能是
16:22
盤量不是很多的 可能價錢不是很便宜
16:26
其實有些都賣得很一般
16:30
很明顯地最少要先擺一個姿態
16:35
就是說減價便宜 這樣才會有人
16:38
事實上現在只是剛剛...可以說是剛剛
16:43
見底轉勢 但是距離真的還差一段距離
16:49
我們知道去年是低位 彈了一點點
16:53
大概是多少百分比？ 你預計今年整個走勢會是怎樣的?
16:58
現在我看一般就彈了
17:03
我想都有5%的 如果是熱門的屋苑也彈了
17:09
也有差不多一成的 如果上落特別快的屋苑
17:12
也有差不多一成的 但是相對
17:17
就是18年 19年的高位 也還有十幾個百分比
17:24
我看還有十幾個百分比才到
17:27
所以也還要一點時間 還有那個
17:33
現在的成交量 正如兩位專家說的成交量不多
17:38
如果二手樓成交量不多 其實就
17:42
沒那麼快能推動 要二手成交量高一點
17:46
現在的政策就是每人買一間
17:48
你不賣出去 其實就很難再買另一間
17:52
變成了你也要 只是一手賣到也不行
17:56
我覺得是要整個二手成交要活躍了
17:59
然後錢回來了 除了錢回來了 還要名字回來了
18:04
然後才會再激活整個市場 所以也還有一點距離
18:10
你一向都喜歡啟德 後來沒有單軌鐵路 現在怎樣看?
18:15
沒有了什麼?
18:17
就是沒有了單軌鐵路
18:20
其實就當然有失望了
18:25
就是有些貨不對辦
18:28
就是最初大家買的時候都很有期望 很漂亮
18:33
但最後買樓之後
18:37
沒有了單軌鐵路 我覺得有些答應就不做的感覺
18:41
現在發展商應該提交了顧問報告
18:47
就說看看可不可以做一個簡化版的
18:50
如果有簡化版也好 之前他說成本太高
18:53
是因為那條單軌穿進去工業區
18:57
不知道怎麼再兜一個圈
19:00
所以變成了成本很重
19:02
因為是舊區 建築物都在 要中間插一條單軌
19:06
是很複雜的工程
19:07
上次跟發展商開直播的時候
19:11
他們都有說到現在有提交了一個顧問報告
19:15
就是做個簡化版 就這樣一條直線
19:18
直接一條直線看看行不行
19:22
但還沒批的 希望能批
19:26
如果簡化版做到的 其實都是一件好事
19:31
如果做不到的話 是不是啟德的價錢
19:34
應該打個8折或者7折?
19:35
那又不用8折 其實就只是其中一條
19:40
其中一個交通工具 只要其他配合得宜
19:45
影響不是很大
19:48
我想最主要是影響形象
19:51
就是如果你有條單軌道
19:54
很明顯是一個很漂亮的小區 旅遊區
19:58
有齊單軌的配套 被人打卡拍照
20:03
這個形象是比較重要的
20:06
如果你說純粹交通來說
20:09
其實增加巴士線或者穿梭巴
20:14
其實都解決了問題的
20:16
在實際上可以在其它交通部補到的
20:21
但是形象上面就有條單軌道比較漂亮
20:25
你有沒有什麼投資建議?
20:27
現在為止 你覺得是還沒買的人
20:30
應該等一下 因為趁還沒很好的時候
20:34
應該開始留意哪個區的樓
20:39
你有什麼投資建議?
20:40
其實我覺得現在這個時間
20:44
反彈的速度應該就沒有19年過得這麼快的
20:49
但是形勢真的不同了
20:52
最差的時間應該過了
20:54
現在大家都不用戴口罩出門
20:57
還有通關 又可以去旅行
20:59
所以慢慢好轉這件事
21:02
應該暫時如果沒有其它的更差的情況出現
21:07
應該這個趨勢不會轉變的
21:09
所以我覺得不如趁著現在
21:12
距離高位還有十幾個百分比
21:14
這個價錢雖然不是最便宜 但是都不錯
21:19
所以我覺得現在把握這個機會
21:22
看你自己心儀的單位
21:26
然後就計準個價錢
21:28
總之和高位保持一些的緩衝
21:32
其實我覺得都可以入市的了
21:34
是不是還是啟德和北區都會?
21:40
你是不是還是這樣看?
21:41
北部都會我們一向覺得是供應多
21:44
我看到它那些
21:46
換地的量很多
21:49
所以我們就調低了一點點入貨價
21:55
就是標準入貨價調低了一點點的
21:58
之前是17000元左右 現在可能是15000元左右
22:03
這些是入貨價
22:06
除了啟德之外 我們之前是將軍澳康城比較多的
22:13
因為之前在跌市裡面
22:18
其實都跌了很多 尤其是將軍澳康城那邊
22:22
所以我覺得買便宜貨 都不是很難的事
22:25
就距離2021年的高位
22:29
簡單說個兩房單位
22:31
2021年的高位可能說900多萬
22:34
現在可能800萬初都買到了
22:37
可能有差不多超過100萬的空間 還沒追到
22:44
所以我覺得現在價錢都貴 現在可以買得過
22:48
你說的是二手嗎？
22:50
是二手 剛剛成交入伙的二手樓
22:55
現在應該800萬頭買到的細兩房
22:57
一年之前高位的時候要900萬多
23:02
多少錢一呎?
23:04
400多呎 差不多17000元左右
23:12
高位的時候要19000多
23:16
近年來新入伙的二手
23:22
新入伙的那些
23:23
你覺得反而舊一點點的樓是不行的
23:27
它有些舊一點的 領都
23:30
那些它都跌得多的
23:35
價錢相對低一格就OK的
23:38
可能700萬多
23:42
因為它的樓齡舊一點
23:47
儘量調低一點點
23:48
入貨價格調低一點
23:50
去對沖樓齡的質量 這樣都可以的
23:57
明白
23:58
因為啟德始終在未來的供應會增多
24:02
所以我覺得短期內都不會賣的
24:04
除非向海的樓已破頂
24:07
澐璟已破頂 賣50000一呎
24:10
還有特色單位的
24:12
啟德城的特色單位 嘉峯匯
24:14
陸陸續續有些盤
24:18
就是那些特色單位 都破了四萬元一呎
24:21
那就不要說了 那些留給富豪買
24:26
那你說普通一般人買的 我覺得
24:29
現在他們應該不會
24:32
發展商或者二手都不會賣得太貴
24:34
因為始終在來年供應都多
24:36
所以兩萬多元左右 應該都
24:40
都是一個相對安全的價錢
24:44
OK 好 我想問一下教授和Vincent
24:49
同不同意Anthony的看法 現在都可以考慮
24:53
我們下一節再說 還有我想問教授對美國房地產
24:57
他有自己的看法 還有中東樓有什麼投資機會
25:01
他當時買是有一百多 二百萬港幣
25:04
已經升了三四成了 都很厲害的
25:06
我們下一節再說 謝謝大家
2023年3月9日 星期四
（莊太量）美國利息後市如何？美國樓市會爆破嗎？香港定期存款利率會不會回升？
https://www.youtube.com/watch?v=zYE-qZdaRug
Conclusion:
--美國經濟，勞動力嘅 熾熱是短暫的
-- 美國樓市 隱憂 係真實嘅
-- 相當有機會有一個大調整
--美國 樓市調整經濟就會反轉走
--租金會下跌通常會下跌
--失業率會上升
--有一個短時間嘅 recession
--香港銀行可能會跟美國加返少少息
--定期存款可能先返三厘半以上
訂閱：
文章 (Atom)