韓散戶成Tesla第七大股東 有夫婦換樓不成180萬變all in Tesla

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彭博報道指韓國散戶投資者自疫情以來大規模投入Tesla股票，令他們以150億美元持股總值，或1.6%持股量，成為集團第七大股東。當中不少韓國人因為當地樓價高，而選擇盡地一鋪，將全幅身家押注Tesla。

自疫情以來，韓國散戶的Tesla持股量增加100倍以上，根據韓國中央證券存管機構的數據，截至8月17日，韓國個人投資者持有Tesla約1.6%股權，遠高於Google、蘋果、微軟及Nvidia的總和。

有研究機構補充，雖然沒有整體美國散戶持有Tesla的官方數據，但推算全球散戶合共持有15％Tesla，創辦人馬斯克為14.8%。

對於韓國人Tesla持股超乎比例地多的原因，與當地樓價息息相關，報道提到一對有7歲兒子的夫婦，於2019年底在換樓其間過失時機，在樓價急升之下，超越他們承受能力，故此將全家折合約180萬港元的積蓄投入Tesla股票。

該對大學畢業從事金融業的夫婦平均買入價為668美元，TSLA周二收市價889.36較其平均買入價高33%。

根據國民銀行的數據，首爾一般三房單位平均售價12.4億韓元或730萬港元。

韓國樓市也撐不住了！首爾房價創兩年來最大跌幅，成交量暴跌超70%

 https://wallstreetcn.com/articles/3666189

韓國央行的多輪加息正在快速刺破樓市泡沫。

疫情爆發以來，韓國央行和全球許多央行一樣瘋狂放水，下財政和貨幣政策猛藥，在刺激經濟的同時催生大量房地產泡沫。如今韓國央行的多輪加息正在快速刺破這些泡沫。

數據顯示，韓國首爾公寓價格創下了兩年多以來的最大跌幅，成交量暴跌超70%，而公寓全租價格出現了三年多來的首次下滑。與此同時，隨著加息不斷推高借貸成本，韓國房地產債務將面臨重大違約風險。

首爾房價租金沖高回落

經歷了幾年的漲漲不休之後，韓國首爾的房價正在回落。

統計數據顯示，韓國首爾公寓價格在上週創下26個月來的最大跌幅，6月份成交量較上年同期下降73%。截止6月27日，首爾整體房價比年初下降了0.19%，而在過去五年裡，首爾房價上漲了一倍多。

租金價格也在跌。韓國最大商業銀行韓國國民銀行的每月住宅統計數據顯示，首爾的公寓平均全租價格從6月份的6.7792億韓元（約合54.2萬美元）下降到7月份的6.7788億韓元，為39個月來首次月環比下降。

該行數據顯示，漢江以北14個區公寓的全租平均價格從6月的5.6066億韓元下降到7月的5.6059億韓元，漢江以南11個區公寓的全租平均價格從7.882億韓元下降到7.881億韓元，京畿道和仁川的公寓全租平均價格也有所下降。

全租是指租賃者不按月交納租金，而是一次性交納保證金的製度。保證金一般在房屋售價的60%到80%之間，合約期內沒有月租，期滿後房東將保證金全額退還。

債務違約風險加劇 金融危機漸行漸近

2020-2021年，全球多國央行大開水龍頭閥門，進行多輪降息並下財政猛藥，以刺激遭遇疫情沉重打擊的的經濟。韓國央行也不例外，不僅降息還出台多輪財政政策刺激消費，導致通脹飆升。

而貨幣超發的直接後果是韓國房價暴漲。易居7月中旬發布的一項報告顯示，2021年至今，韓國全國多戶住宅基準房價漲幅高達36%。

韓國央行很早就嗅到了危險的信號，並於2021年8月主動刺破泡沫，成為全球首個加息的央行，經過數輪加息後，7月又祭出史無前例的50基點的加息幅度，將利率上調至2.25%，該行自首輪加息以來已經累計加息2.25個百分點。

借貸成本也水漲船高，韓國平均抵押貸款利率上升至目前的5%-6%，創下九年多來的最高水平。

與此同時，韓國家庭的債務負擔不斷加重。去年年末，韓國家庭負債與可支配收入的比率達到了206%。國際金融研究所(Institute of International Finance)對36個主要經濟體的數據顯示，一季度韓國家庭債務與GDP之比為104.3%，是世界上最高的國家之一。

市場普遍認為政策利率將在年底前見頂，從目前的2.25%升至2.75%，而這將使抵押貸款利率將從當前的高點繼續上升，使負債家庭進一步承壓。

房地產信息企業“Zigbang”的調查結果顯示，如果抵押貸款年利率為4%，首爾公寓的月供將占城市居民平均可支配收入的45%。如果年利率上升到7%，月供將增加到可支配收入的62%。

韓國金融監管機構預計，一旦平均抵押貸款利率從目前的5-6%升至7%，拖欠貸款的人數可能增加50萬至190萬人。

由於韓國近四分之三的家庭財富與房地產有關，政府擔心抵押貸款利率上升可能會增加違約率，導致經濟陷入金融危機。

另外，建築投資和大宗商品消費約佔經濟活動的15%，是經濟增長的主要驅動力之一。如今房地產市場暴跌，再加上出口下滑，在很大程度上拖累了韓國經濟增長。

韓國監管機構正在計劃向家庭提供以固定利率進行貸款再融資的機會，藉此減輕家庭債務負擔，進一步緩解金融壓力。

“我們將迅速改善家庭債務結構，”韓國財政部長秋慶鎬本週早些時候表示。“再融資方案啟動時，浮動利率下的家庭債務比例應該會從78%降至73%以下，下降幅度最多5個百分點。”

 

韓樓寄生族

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南韓新冠疫情反彈，連續兩日錄得逾300宗確診，不過並未掀起太大恐慌，反而在樓市爆發「恐怖性買樓」，大批民眾戴着口罩四出搵樓，帶動首爾公寓價格較3年前暴漲52%，南韓總統文在寅連出23項「辣招」仍未能冷卻樓市，拖累其支持率暴跌15個百分點，面臨下台危機。

這輪「恐慌」由三大因素構成，

• 包括當地央行大放水、

• 市場憧憬「去中國化」令大量資金和企業回流，

• 加上樓市在辣招和疫情下供需脫軌，令南韓民眾擔心若錯過「尾班車」，恐將永遠淪為「寄生族」。

根據南韓民研機構RealMeter本月中旬最新民調，文在寅支持率跌至43.9%，較兩個月前的59.1%急降逾15個百分點。猶記得憑着成功控制疫情，文在寅支持率在5月份曾升62.3%，不但創出個人新高，更被稱為「南韓史上最高民望總統」，風頭一時無兩，豈料短短兩三個月便大逆轉。

另一機構Gallup同樣在8月中旬進行的民調，亦顯示文在寅支持率跌至39%，按周下滑5個百分點，創2017年執政以來新低。按地區和年齡劃分，文在寅在首爾市（35%）和30多歲年齡群體（43%）的支持率插水最勁，分別在一星期內急跌13和17個百分點。

綜合而言，南韓民眾對文在寅最不滿是他「未能穩定房地產市場」，其次關乎首爾原市長朴元淳（被指控性騷擾女秘書）7月份自殺身亡事件，第三才是近來的疫情輕微反彈。

文在寅辣招難解供需失衡

南韓樓市有幾癲？根據當地最大商業銀行KB國民銀行的統計資料，該國整體樓價最近三年上漲大約兩成，似乎不算太「癲」；不過首爾市公寓樓價（撇除豪宅別墅）升幅達到52%，而且大部分漲幅來自最近幾個月。簡單一句，在佔南韓四成人口的首爾首都圈，「平民住宅」價格近月瘋漲，這亦能解釋在上述民調裏，文在寅於首爾及30多歲年齡群體（待上車族群）的民望跌幅最勁。

首爾樓市為何狂飆？主要有三大原因，

• 首先是在疫情下為了支撐經濟，南韓央行今年兩度減息，把基準利率由1.25%降至0.5%歷史新低，導致大量廉價資金湧進樓市。
• 其次，面對所謂「中美經濟脫鈎」及「去中國化」趨勢，不少市場人士憧憬三星、LG等企業將攜同資金和職位回流，部分地產代理亦據此呼籲「入市趁早」，助長恐慌情緒。

• 最後，文在寅自2017年執政以來，把穩定樓市視為核心政策目標之一，至今共推出了23項調控措施，一招辣過一招，不過絕大部分屬遏抑需求為措施，例如把首次置業首期比率上調到四成（只能按揭借貸六成），並對持有多於一個物業的業主每年徵收最高6%房產稅。相反在長遠供需平衡方面，由於首爾市多數土地已經發展，南韓當局亦未能阻止年輕人湧進首都圈，文在寅某程度上「巧婦難為無米炊」。

無論如何，文在寅的「樓市23條」在最初似乎奏效，當地樓價由2017至2019年相對平穩。南韓打工仔去年平均年薪3634萬韓圜（約24萬港元），失業率僅3.4%，經濟形勢不俗。而截至去年底，首爾市普通公寓每平方米均價約700萬韓圜，相當於4萬元人民幣，又或者每方呎4200港元，與廣州、杭州等內地「1.5線城市」相若，比「北上深」簡直便宜。不過這種「平穩」主要只是大力遏抑需求的結果，治標不治本。恰逢今年「央行放水」和「憧憬韓資回流」兩大因素，再加上疫情下新屋供應放緩，購買力短暫積壓後集中爆發，猶如完美風暴，帶動樓價「報復式」急漲。

憂一世租樓瘋搶劣質盤

有趣的是，首爾近日樓市跟香港幾年前頗相似，升得最癲是「細價樓」甚至「蚊型盤」。據KB國民銀行統計資料，首爾市實用面積小於40平方米公寓的平均成交價格達到4.1億韓圜（約270萬港元），既是史上首次突破「4字頭」，且4億韓圜以下放盤買少見少，很多都是市區外圍、遠離地鐵站、樓齡30年以上老舊單位。

儘管選擇有限，加以文在寅辣招大幅提高上車門檻（須付四成首期），但首爾很多「無殼蝸牛」擔心現在若不置業，很快連「4字頭」放盤也絕跡，於是不惜向親友借錢甚至「借貴利」，近日戴着口罩四出搵樓，連「又遠，又舊、又細」的劣質盤也照搶。

大家如果有睇過去年奧斯卡最佳電影《上流寄生族》，應對片中主角一家居住的「半地下室」印象深刻；而在現實中，首爾「上車族」現時瘋搶的正是這類陋宅，他們害怕遲些連如此蝸居也買不起，淪為永世租樓之首都圈寄生族。由此便可明白，「首爾市30多歲群體」為何對文在寅這麼不滿。

成也樓市，敗也樓市。南韓總統屬5年期單任制，文在寅任期至2022年5月屆滿；於去年民望高企時，他擬推動修憲，把總統改為4年期、可連任一次，爭取執政直到2025年。

不過現在民望崩盤，文在寅不但修憲夢碎，能否安穩坐到2022年卸任也成問題。特別是他若被迫黯然下台，在政壇徹底失勢，就未必能避過「南韓總統宿命」（盧泰愚、金大中、盧武鉉、李明博、朴槿惠等歷任總統，要不鋃鐺入獄，要不自殺收場）。且看文在寅能否穩住樓市，同時挽救自己的政治前途，抑或會好像《上流寄生族》悲劇結局，基層民眾和權貴「攬炒」收場。