物管股2021年爆發：龍頭漲超50%，中信稱物管迎來黃金期

 https://news.futunn.com/hk/post/9262934?src=3&report_type=market&report_id=154705&level=1&data_ticket=73450892e4a9412e9ea960e1537ba6c3

2021/04/07 14:25  新浪港股

物業股今年漲勢強勁，綠城服務、世茂服務、恆大物業、碧桂園服務等龍頭物業漲超50%。

今日截至發稿，綠城服務漲超10%，新城悦服務漲超9%，濱江服務、世茂服務漲超6%，融創服務、恆大物業等大漲。

中信證券指出，2021年物業管理行業將徹底告別青澀期，迎來發展的黃金機遇期。這不僅意味着政策支持企業市場化做優做強，更意味着存量社區智能化改造方興未艾，科技和管理的提效可能迎來質變，規模化提供品質服務成為可能，單盤盈利模型在更廣闊空間跑通，增值服務在更大的作業面下醖釀提質。我們看好物業管理行業的發展，推薦綠城服務、保利物業、華潤萬象、金科服務、世茂服務、永升生活服務、碧桂園服務、新大正和招商積餘。

Wind數據顯示，二級市場物業板塊營收第一位仍然是碧桂園服務，2020年營業收入高達157.3億元，高出第二位得恆大物業約50億元。第三、四位分別是綠城服務、雅生活服務分別為101.1億元、100.3億元。至此2020年有4家物企營收邁入百億陣營。

2020年對於物業管理行業來説依然是高速增長的一年。其中不乏營收規模翻倍增長，比如世茂服務、華髮物業，雅生活服務營收增速也高達95%。目前只有彩生活及燁星集團營收下滑，分別為-6.44%、-4.5%。Wind數據顯示，目前公佈業績的42家物業股算數平均營業收入增速為39%，加權平均增速為45%。

另一個值得關注的特點是，物業股之間數據差異較大。營收規模超過100億的有4家，30~100億元有9家，10-30億元有16家，10億元以下的小物企有13家，整體而言市場仍然較為分散，營收規模不大的中小物企較多。

編輯/emily

 

【北水手影】淨入9.3億 吸騰訊 安踏 沽融創

 https://www2.hkej.com/instantnews/stock/article/2751710/%E3%80%90%E5%8C%97%E6%B0%B4%E6%89%8B%E5%BD%B1%E3%80%91%E6%B7%A8%E5%85%A59.3%E5%84%84+%E5%90%B8%E9%A8%B0%E8%A8%8A+%E5%AE%89%E8%B8%8F+%E6%B2%BD%E8%9E%8D%E5%89%B5

港股連續第四日下挫。恒指低開59點，開市後跌幅曾縮至39點，高見28457，但美滙持續走強，港股也愈跌愈急，午後最多跌670點，低見27827，最終收報27918，跌579點或2%，為1月11日後收市新低，守100天線(現處27887點)。

北水淨入9.34億元。(根據港交所提供的滬深南向「港股通」買入成交額與賣出成交額相減計算)。

科技股方面，騰訊(00700)有4.16億元淨入；小米(01810)有3.02億元淨入；中芯(00981)錄1.35億元淨入。相反，美團(03690)有2.2億元淨走。

其他藍籌股方面，安踏(02020)有3.61億元淨入；藥明生物(02269)有2.62億元淨走；中國海洋石油(00883)有2.08億元淨入。相反，中移動(00941)有4.98億元淨走；吉利(00175)有2.76億元淨走；港交所(00388)有1719萬元淨走。

其他淨流入較高股份有：中國神華(01088)有1.74億元淨入；保利協鑫(03800)有3889萬元淨入。

其他淨流出較高股份有：融創中國(01918)有7.29億元淨走；績後急升的綠城服務(02869)有2.49億元淨走；思摩爾國際(06969)有1.68億元淨走。

「港股通」(滬)全日十大成交活躍股份依次為：騰訊、美團、融創、中移動、神華、小米、中芯、安踏、中海油及港交所。

「港股通」(深)全日十大成交活躍股份依次為：美團、騰訊、小米、中移動、神華、思摩爾、保利協鑫、綠城服務、藥明生物及吉利。

 

暴漲“大奇蹟日”過後，物管板塊應該如何配置？

 https://news.futunn.com/hk/post/8428259?src=3&report_type=market&report_id=144096

核心觀點

• 物管行業重大利好政策是導致物業股暴漲的核心原因；

• 政策對物業股的利好，可通過下列公式體現：

物管公司的經營利潤=【基礎的物業管理收入（↑）+業主增值服務收入（↑）+開發商增值服務收入】-營業成本（↓）-期間費用（管理、銷售、財務、研發開支）

-政策利好的具體表現

即政策有利於物業管理公司的營收增長，以及壓縮營業成本。

• 物業股的後續走勢加速分化，體現為業績增速、估值、市值等全方面的分化。

建議按照三條投資主線配置：

1. 重點關注儲備面積充足、增值服務探索走在行業前列、業績增長具有確定性的住宅物業龍頭（機構配置股），如碧桂園服務、綠城服務、金科服務等；

2. 小而美、具有特色的中小物業股（估值有足夠的安全邊際），比如濱江服務、金融街物業等；

3. 商業運營賽道的稀缺型選手（概念稀缺、現金流較好），如華潤萬象生活、寶龍商業。

 

物管股全線飆｜碧桂園服務、永升生活服務升一成 10部門發文鼓勵

 https://www.hk01.com/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E5%BF%AB%E8%A8%8A/570621/%E7%89%A9%E7%AE%A1%E8%82%A1%E5%85%A8%E7%B7%9A%E9%A3%86-%E7%A2%A7%E6%A1%82%E5%9C%92%E6%9C%8D%E5%8B%99-%E6%B0%B8%E5%8D%87%E7%94%9F%E6%B4%BB%E6%9C%8D%E5%8B%99%E5%8D%87%E4%B8%80%E6%88%90-10%E9%83%A8%E9%96%80%E7%99%BC%E6%96%87%E9%BC%93%E5%8B%B5

大型物管股全線瘋漲，碧桂園服務（6098）、永升生活服務（1995）、保利物業（6049）、新城悅服務（1755）齊升一成。

雅生活服務（3319）、綠城服務（2869）升逾6%；華潤萬象（1209）升近5%。

發改委、住建部等十部門昨日發佈《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》。《通知》要求，加快發展物業服務業，推動物業服務向高品質和多樣化升級。其中提出，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

物管股

 

綠城管理赴港上市，代建會是下一個風口嗎？

https://www.zhitongcaijing.com/content/detail/281354.html
導語 
 經過3年的準備，繼綠城中國(03900)、綠城服務(02869)後，又一家綠城系公司赴港IPO。
近日，綠城中國分拆其代建公司綠城管理向香港聯交所遞交上市申請，若不出意外，綠城管理將成爲中國房地產市場的“代建第一股”。 
根據綠城管理的招股書顯示，截至2017年、2018年及2019年前三季度，綠城管理分別實現營收10.16億元、14.81億元、15.13億元，毛利潤率和淨利潤率均高於房地產開發企業的平均水平。
近日，綠城管理遞交了赴港上市申請，這是房企代建業務資本化的首次嘗試。
資料顯示，早在2017年6月16日，綠城週年股東大會上，其執行董事及執行總裁李青岸就曾表示，綠城代建業務準備分拆上市，目前正在籌備中，2018年初綠城中國分拆其代建公司綠城管理一議通過了綠城中國董事會的審批。
之後，綠城元老壽柏年清空綠城中國股份，綠城管理的上市計劃暫時擱淺，直到2019年再重新啓動。
我們認爲，在此時選擇分拆上市，一方面有利於募集充足的資金加速業務擴張，另一方面也有利於其品牌形象的傳播，創造更多的產品附加值。
事實上，代建作爲綠城輕資產輸出的方式之一，隨着業務規模的不斷擴大，勢必也能爲集團帶來更大的利潤空間。

代建業務對市場佔有率起提振作用

根據綠城中國披露的業績公告，2019年全年企業共實現銷售額2018億元，其中代建貢獻了664億元的銷售，佔企業總銷售額的比例爲33%。規模化的代建業務對企業市場佔有率的提振作用十分明顯。
截至2019年9月30日，綠城管理在中國25個省、直轄市及自治區的84座城市，以及柬埔寨一座城市擁有262個代建項目，管理總建築面積爲6850萬平方米。總銷售價估值約3570億元。
綠城管理的收入來源主要有三部分，即商業代建、政府代建、提供與代建相關代建諮詢和設計諮詢等，其中，商業代建是貢獻最大的部分，佔總營收的70%以上。
招股書稱，2017年、2018年及2019年前九個月，綠城管理已有新訂約代建項目分別爲43個、106個及59個，新訂約總建築面積分別爲1060萬平方米、2240萬平方米及1450萬平方米。
從目前來看，國內的代建行業增長空間仍然可觀，尤其是政府代建部分，隨着基建投資的增長，這方面的需求會進一步擴大，部分企業已經開始進駐代建業務掘金。
  
如若此次綠城管理案例成功，未來或許會引領新的資本風潮。
值得注意的是，代建雖然可以承接後續的物業管理，但是由於建設業務本身特點，因此其不像物業管理公司一樣具備持續性收益。
總體而言，代建是企業品牌的有力輸出，目前行業處於發展初期，市場前景仍然廣闊。此次綠城管理的上市加速了行業的資本化進程，未來代建行業或許也像物業管理一樣通過收併購來整合產業鏈，加速自身規模擴張。

高瓴資本青睞！6成個股上漲，哪些物業股最具投資價值？

https://finance.sina.com.cn/stock/usstock/hsusnews/2020-05-07/doc-iirczymk0343005.shtml

作者：charliehua

要說2020年以來，港股市場什麼板塊最為熱門，除了牛股倍出的生物醫療股以外，當屬物業管理板塊了。根據港交所的物業服務及管理板塊中的26只個股中，2020年以來截至5月7日盤中，有17只保持上漲表現，佔比高達65.38%。

其中永昇生活服務今年以來漲幅超過113%，中海物業、保利物業漲幅超過70%，鑫苑服務、 濱江服務、雅生活服務漲幅超過50%，還有新城悅服務、時代鄰里等6只個股漲幅超過30%。

來源：wind

物業管理行業在資本市場如此火爆，而知名機構高瓴資本也早已開始佈局。在2019年12月保利物業在香港招股募資之時，高瓴資本就以基石投資者身份投資3500萬美元。

保利物業正式發行價為35.1港元，截至目前，保利物業股價已漲至79.9港元水平，累計漲幅達127.6%。高瓴資本在這次的投資上可謂收穫頗豐。

而到了2020年5月，華中地區最大的物業管理公司建業新生活啟動招股，這次高瓴資本同樣以基石投資者買入了7500萬美元。

相較於上次保利物業，高瓴此次投資金額翻了一倍還多，不禁讓投資者對建業新生活的未來股價表現充滿期待。

在新冠疫情對全球資本市場造成極大衝擊之下，為何物業股還能有如此優秀的表現？而當前的物業板塊中哪些公司最具有投資價值呢？

一、物業股業績高速增長，儲備面積充足

物業股持續走強與其擁有優秀的基本面分不開。

縱觀2019年，港股市場上主要物管公司的在管及合約面積快速增長，在管物業業態及增值服務多元化同樣帶動盈利能力的提升，業績保持高速增長。

2019年14家主要物管公司的營業收入、毛利、淨利潤以及每股派息的平均增速分別為47.8%、47.9%、69.9%和77.1%。

來源：興業證券

從過往三年的數據來看，這些主要的物業公司2016-2019年營收平均複合增速為43.1%，淨利潤平均複合增速為61.9%。

2016-2019年營收增速前三的公司分別為雅生活服務、碧桂園服務和永昇生活服務，營收復合增速分別為60.3%、59.9%和57.6%。

2016-2019年淨利潤增速前三的公司分別為雅生活服務、永昇生活服務和新城悅服務，複合增速分別為100.3%、95%和86.7%。

整體來看，物業管理行業過往三年，業績保持了極高增長，市場對其給與更高的成長股估值就不難理解了。

物管行業一般用「合約面積/在管面積」代表物業企業未來增長空間，合約面積為已和開發商簽訂提供物業服務的合同面積，包括已交付及未交付的建築面積，未轉化的合約面積是擴大在管面積的基礎。

來源：興業證券

截至2019年末物管行業平均合約面積達到2.6億平方米，合約面積與在管面積比達到1.9倍，這也奠定物管行業未來2-3年內確定性增長基礎。

分公司來看，碧桂園服務、彩生活、保利物業、綠城服務合約面積分別達到6.9億平方米、5.6億平方米、5億平方米、4.5億平方米；

同時2020年雅生活服務並表中民物業後合約面積也將突破5億平方米，可預見2-3年後頭部物管企業將邁入在管規模5億平方米的新台階。

二、投資物業股需要關注的幾大指標

說完了物業行業整體前景，那麼挑選物業股作為投資標的有哪些需要注意的呢？

首先第一個是成長性。

不同於收併購帶來的增長，物業管理公司內生增長能力，即由母公司或者相關集團帶來的管理面積儲備，確定性更高。一方面儲備面積有助於未來收入的持續增長，另一方面新項目帶來管理費用的提升也一定程度上有助於未來保持較好的盈利水平。

根據2019年的業績統計，重點港股上市物業管理公司中，待轉化面積/在管面積比值排名前三公司為新城悅、碧桂園服務以及綠城服務，比值分別為1.54、1.48 以及1.10。為未來管理收入的快速增長打下堅實的基礎。

來源：國泰君安

第二個需要關注的指標是盈利質量。

由於物業管理行業的特殊性，其業務往往與母公司或相關集團高度掛鉤，一方面物業管理服務的部分管理面積來源於相關地產開發業務；

另一方面，增值服務中非業主增值服務，包括案場服務、顧問諮詢服務、工程服務等，同樣與母公司或相關集團存在大量的關聯交易，對盈利質量產生一定的影響。

而增值服務中的業主增值服務毛利較高，與物管企業自身的運營模式和能力高度相關，成為物管企業未來新的發展動能。

根據2019年的業績統計，重點港股上市物業管理公司中，毛利率排名前三的物管企業為雅生活、藍光嘉寶服務、碧桂園服務。

而非業主增值服務佔比較少的三家企業為碧桂園服務、保利物業、中海物業。碧桂園服務盈利質量較高。而社區增值服務收入佔比前三的公司為永生生活服務、藍光嘉寶服務、保利物業。

市場往往會給予母公司或相關集團背景強大，成長性較高，業主增值服務收入佔比高而非業主增值服務佔比相對較低的公司一定的估值溢價。

目前港股物業管理板塊平均12個月預期市盈率也處於歷史均值兩個標準差以上高位，短期特別是龍頭物管公司估值偏高。

物業服務板塊具有高現金流，高增長，低杠桿等特點，且週期屬性較弱，由於房地產銷售與竣工時間的滯後性，帶給物業行業未來2-3年穩定的發展空間。

總體來說，物業板塊作為防禦性板塊，行業價值在此次疫情中得到凸顯。投資者可以逢低關注龍頭物業股以及未來新上市的大型物業股。

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作者：港股情報局