蔡金強信救市屬實見轉機

 https://www1.hkej.com/dailynews/headline/article/3620329/%E8%94%A1%E9%87%91%E5%BC%B7%E4%BF%A1%E6%95%91%E5%B8%82%E5%B1%AC%E5%AF%A6%E8%A6%8B%E8%BD%89%E6%A9%9F

奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強接受本報訪問時直言，對內房悲觀已接近兩年，現時傾向認為最近流傳的救市消息真有其事，由於政府出錢為內房注入流動性，加上中央決策層高規格指導，不再是只救市場，同時也救企業，房地產行業有望迎來轉機，但市傳的措施最終落實執行的程度有多大，仍待觀察。

要救市場必須救發展商

他指出，內房風險不斷蔓延，例如近期金地集團（600383.SH）還債能力惹關注，亦有萬達債務展期及中植集團爆煲等，形容「點解燒到依家先痛，因為純國企以外企業死晒，地產冇得唔救」。

蔡金強提到，中央金融工作會議要求加快城中村改造等「三大工程」建設，上周有傳人民銀行擬通過專項貸款、抵押補充貸款（PSL）等的工具，由政策性銀行分階段提供至少1萬億元人民幣低成本資金，以穩定房地產市場，他詢問過部分主要發展商，得到的回應是消息屬實，故他相信政府今次是實際出錢買城中村庫存，向發展商注入流動性資金，而廣州昨天出台首個專門針對城中村改造的立法工作，反映地方政府已在跟進。

近期中央舉行高規格金融會議，由國務院總理李強出任中央金融委員會主任，國務院副總理何立峰任中央金融委員會辦公室主任，以落實中共總書記習近平在中央金融工作會議上對化解金融風險作出的指示，救市行動並非空穴來風。

過往政府的穩樓市措施被市場形容為「救項目，不救企業」，蔡金強坦言，不救發展商又如何救市場，現時挑選50間房企納入白名單重點救助，提供流動性讓一批公司保交樓，做法合理。

市傳除了碧桂園（02007）、遠洋集團（03377）及旭輝（00884）等已入選之外，融創（01918）及龍光（03380）等也有望入圍，以湊夠50個生存者。

談及現時市況要如何對症下藥，蔡金強說，救助方案其實很簡單，要求銀行放款讓房企加槓桿，並放鬆預售資金監管，甚至可提供便利讓房企分拆房託上市籌資，應能提供喘息空間，讓行業生存下來。

【內房危機】習近平據報支持放鬆除一綫城市的購房限制 內房物管急彈、碧桂園系升近一成

 https://inews.hket.com/article/3353660/%E3%80%90%E5%85%A7%E6%88%BF%E5%8D%B1%E6%A9%9F%E3%80%91%E7%BF%92%E8%BF%91%E5%B9%B3%E6%93%9A%E5%A0%B1%E6%94%AF%E6%8C%81%E6%94%BE%E9%AC%86%E9%99%A4%E4%B8%80%E7%B6%AB%E5%9F%8E%E5%B8%82%E7%9A%84%E8%B3%BC%E6%88%BF%E9%99%90%E5%88%B6%E3%80%80%E5%85%A7%E6%88%BF%E7%89%A9%E7%AE%A1%E6%80%A5%E5%BD%88%E3%80%81%E7%A2%A7%E6%A1%82%E5%9C%92%E7%B3%BB%E5%8D%87%E8%BF%91%E4%B8%80%E6%88%90

內地更多城市放寬或出台樓市措施，多個地方政府已發布至少70項房地產寬鬆措施。據REDD引述消息人士指，中國國家主席習近平在8月底閉門會議上表示，支持放寬除北、上、廣、深四個一綫城市外的所有內地城市的購房限制，並鼓勵地方政府根據每個城市的具體情況制定計劃，以扭轉房地產市場的頹勢。

銀河聯昌證券認為，這是主要內房物管股上揚的主要原因，並指若消息屬實，將會是習近平首次表態支持房地產市場。該行提到，基於內房高槓桿及高樓價，習近平並不喜歡房地產市場，故於2016年提出住房不炒，以及在2019年至2021年出台多項調控政策。

銀河聯昌指，習近平改變想法是基於三個原因，一、房地產市場對中國太重要，二、地方政府約40%至50%的收入來自賣地，三、主要就業供應的行業。

傳廣州部分區域新盤降價最多達2成

另有外電引述消息人士指，一綫城市廣州部分區域新盤大幅降價，最高可達20%。日前，市場傳出，廣州市已對新項目備案價進行動態調整，一房一價由原來按樓均價正負6%調整可上浮10%，下浮20%，但相關措施目前只在黃埔區執行。

日前南京、蘇州和無錫等二線城市將第二套住房的首付比例降低多達20個百分點。

《證券日報》早前指，今年內超過120個城市或地區多維度調整住房公積金貸款政策，還有至少24個城市允許子女購房可提取父母住房公積金賬戶餘額，且父母可作為共同還款人參與還款。

銀河聯昌認為，鑑於目前房地產市場仍然疲軟，估計中央或地方政府在短期內可能會採取更多積極措施來重振當前形勢，令部分投資者更願意承擔風險，非國資背景開發商可能會受益更多。

內房物管股周四（15日）造好，富力地產 （02777） 半日升9.9%，報1.66元，碧桂園 （02007） 升9.1%，報2.63元，龍光 （03380） 升8.1%，報0.8元，龍湖升6.7%，報29.5元。至於物管股，合景悠活 （03913） 半日升9.5%，報1.39元，碧桂園服務 （06098） 升6.1%，報16.34元。

更多【內房危機】消息   

 

中國地產債動盪加劇 因隱性債務引發擔憂

 https://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%82%B5%E5%8B%95%E7%9B%AA%E5%8A%A0%E5%8A%87-%E5%9B%A0%E9%9A%B1%E6%80%A7%E5%82%B5%E5%8B%99%E5%BC%95%E7%99%BC%E6%93%94%E6%86%82-072152857.html

【彭博】-- 中國房企債券周一陷入新的動盪，因投資者為該行業隱性債務的真實規模感到緊張。 

據Debtwire報導，龍光集團為到期時間不晚於2023年、總餘額8.12億美元的數只票據提供著擔保，該公司一只2023年到期票據隨之下跌11.5美分，至65.5美分。對於這份報導，以及關於龍光集團有私募債的市場猜測，該公司均予以了否認。三大主要評級機構對龍光集團的評級都相當於BB級。

日益為中國更優質房地產開發商的透明度感到擔憂，迫使債券持有人也懷疑起了財務狀況看起來良好的公司的流動性。更多的債務意味著更多的債權人，而其中一些可能要求提前償還。此外，相比欠境外債權人的錢，信託貸款、私募券或高收益消費者產品等隱性負債有可能得到優待。中國恆大集團、佳兆業集團和世茂集團都有這種債務。

本已脆弱的投資者信心今年再受打擊，導致美元債一級市場實際上向開發商關閉。這使得該行業的再融資渠道受限，從而增大了企業無法按時償還債務的風險。就連中國銷售額最高的開發商碧桂園上周都沒能成功，據報導因需求疲軟而取消了3億美元可轉債的發行。融創中國在配股融資之後，股價創下23%的紀錄跌幅。

彭博基於周一公佈的全年政府數據計算得知，12月份房企獲得的房地產開發貸款同比下降約19%，創下逾七年最大降幅。12月住宅銷售額同比下降19.6%，為連續第六個月下降，房地產投資則萎縮14%。

自去年10月以來，至少已有7家開發商違約。其中包括恆大，該公司的危機還把民生銀行「拉下了水」——股價領跌全球同行。富力地產的評級上周被惠譽下調為「限制性違約」。

中國房地產企業今年需要償還或進行再融資的在岸和離岸債券規模高達990億美元左右。彭博匯編的數據顯示，其中近一半是未償還的美元債。

中國央行的降息行動幾乎沒有起到安撫投資者的作用，一項房地產股指數周一下跌1.7%。碧桂園跌逾8%，至近五年低點。龍光集團股價下跌5.6%。

該指數去年下跌34%，創下2008年全球金融危機以來的最大跌幅。

 

Chinese Developer Bond Rout Deepens on Hidden Debt Concerns

 

張兆聰：內房續拿地 內地疫情似見緩和

圖1之1

 

 

 

【明報專訊】筆者上周對港股看法相對樂觀，傾向相信在26000至26500點是底部。在全球股市持續暴跌下，中港股市再也守不住，一度失守上述關口。中港股市當前的問題是資金因避險而流走，但一些與海外沒有關連、又有望受惠政策刺激的行業後市有轉強機會，內房是其中之一。

上周市場反應劇烈，股市基本上屬義無反顧地逃亡，投資者全都要錢不要貨，債息屢創歷史新低，金價則高位受阻後創7年最大單日跌幅。市場是擔心疫情正演變成金融危機，信貸價差擴闊，而油價一周暴瀉14%，石油行業的違約風險更是飈升。

美倘社區爆發疫情 經濟衰退無可避免

新冠型肺炎恐成為全球大流行疫症，對金融市場的衝擊遠超預期。從疫情發展來看，韓國、意大利確診數字飈升，而失守的國家愈來愈多，遠至愛沙尼亞、丹麥，甚至尼日利亞（首次在非洲沙漠以南確診）都出現確診，僅餘下南極仍是淨土。意大利雖然封鎖北部重災區的城鎮，但還是阻止不了蔓延至全國，而歐盟仍然拒絕封鎖邊境，歐聯、歐霸盃等足球賽事如常舉行，未來兩星期疫情擴散情况令人憂慮。

至於美國，雖然有專業的疾控中心(CDC)監控，但美國總統特朗普為了經濟維持正常運作，民眾如常外出消費，繼續淡化疫情威脅，甚至與CDC對着幹。若民眾防護意識不足，社區大規模感染的機會將激增，屆時封城、隔離等措施將對經濟構成重大影響。要留意，當中國首季經濟增長預料也要放緩至2.5%至3%，以美國經濟由消費主導的模式，全國民眾一旦留家減少外出，經濟衰退幾乎是無可避免。

現時美國疫情仍未太差，但數日變化已可翻天覆地，聯儲局前主席耶倫也直言有陷入衰退的風險，又指美國利率仍比大多數發達國家為高，有較大政策調整空間，但卻並非靈丹妙藥。事實上，一旦疫情爆發民眾無法外出，無論貨幣抑或是財政策政都無法扭轉消費下跌。

內地推動基建內房以「保六」

A股及港股撐不住，筆者覺得與資金因避險流走有關，而基本因素方面，內地疫情已初步受控，同程藝龍（0780）上周五更指機票酒店查詢激增，部份延遲需求正準備爆發。當然，升的意思是相對於近期的零出行，要回復疫情前水平相信仍要以月計的時間。在消費方面，中央可做的不多，而當全球均受到新肺炎波及，終端需求下降，中國出口回升可能也遙遙無期。為了全年「保六」和穩就業，相信從回基建和房地產雙輪驅動是短期無可避免的事。

事實上，地方政府也在不斷測試中央的底線，一方面允計開發商延期繳交各類費用、放寬銷售限制，另一方面也刺激銷售，由政府牽頭搞網上銷售會，而浙商銀行更打正旗號降低無限購措施城市的首付比例，中央至今並無反對，變相默許甚至是鼓勵。

從另一角度看，投資者擔心內房股的現金流能否應付債務到期，但就算是疫情最嚴重的2月份，多家大型開發商仍在拿地，綠城（3900）就斥資達200億元人民幣取得8塊土地，潤地（1109）、龍湖（0960）、碧桂園（2007）、龍光（3380）等都有出手，可見實際情况絕不差。

[張兆聰 還看今朝]

https://news.mingpao.com/pns/%E7%B6%93%E6%BF%9F/article/20200302/s00004/1583090089506/%E5%BC%B5%E5%85%86%E8%81%B0-%E5%85%A7%E6%88%BF%E7%BA%8C%E6%8B%BF%E5%9C%B0-%E5%85%A7%E5%9C%B0%E7%96%AB%E6%83%85%E4%BC%BC%E8%A6%8B%E7%B7%A9%E5%92%8C

放寬港人到大灣區置業 4內房股即時受惠

放寬港人到大灣區置業　4內房股即時受惠

特首林鄭月娥宣布，粵港澳大灣區小組已同意推出新一輪三大類共16項措施，7項惠及港澳居民的措施中，包括推出跨境理財通、放寬港人到大灣區9個城市買樓等措施，豁免需要社保等條款才可以買樓的要求，而且即使有限購的城市，港人亦可以置業。分析認為，有4隻內房股可以受惠。

林鄭月娥表示，為了便利香港居民在大灣區9個城市買樓，小組同意豁免限購條件，包括本地居住、學習或工作年限證明、繳納個人所得稅及社保等要求。為配合港人到大灣區置業，小組亦會推出便捷港澳居民在大灣區使用電子支付的措施，港人可在香港的銀行分行開設大灣區戶口，而選擇在大灣區城市工作的香港居民，他們的子女可享有與內地居民同等的教育安排。

市場認為，放寬港人到大灣區置業的措施，對內房發展商的幫助不大。

交銀國際聯席董事（房地產研究）謝騏聰指，一直以來港人都可以到內地購置一套物業，加上港人的購買力有限，故即使放寬港人到大灣區置業，都不代表會引發大量港人即時到大灣區置業的趨勢，相信有關措施的對內房股的提振力度相當有限。

銀河聯昌證券中港房地產研究主管鄭懷武表示，港人要到大灣區置業，除樓價外，還有很多考慮因素，包括教育及醫療問題等，相信今次放寬港人到限購城市買樓，可以增加部分港人到大灣區置業，但不會出現大批港人北上買樓的情況。

鄭懷武續稱，內房股近月走勢凌厲，在大灣區擁有較多土儲的內房發展商包括時代中國 （01233） 、龍光地產 （03380） 、奧園 （03883） 及佳兆業 （01638） 。其中，時代在大灣區的土儲高達80%至90%，項目在區內分布均勻；龍光及佳兆業則以發展深圳項目為主；奧園亦有40%土儲在大灣區。

另外，小組並同意，港澳及內地探索開通「跨境理財通」的雙向機制，若商界人士要在大灣區停留，可申請辦理有效期2年或5年的簽證。醫療方面，在大灣區的港資醫療機構，也可使用香港常用儀器和藥物。

富瑞睇好內房股首予15股評級 第四季銷售或勝預期

【信報財經新聞】富瑞發表報告，首次把15家內房股納入研究範圍，並予初始評級及目標價，對內地樓市看法中性，但對上市內房看法正面，目標價較現價至少有1成至7成的上升空間，

該行預期今年餘下時間內地整體政策及信貸環境維持穩定，中央堅持「房住不炒」的定調，預期全年銷售額呈高單位增長，一二線城市持續跑贏三四線城市；另外預計市場整合會持續，但會轉移至中型開發商，特別是第11至30位之房企。

富瑞認為內房股估值正處於谷底水平，已反映了貿易戰、滙率的不確定性、信貸偏緊，以及第四季銷售潛在疲弱，現價提供具防守性之進場點，建議投資者看好內房股，並預計第四季銷售有機會好過市場預期。

該行的內房股首選有5隻，包括：融創(01918)、旭輝控股(00884)、龍光地產(03380)、合景泰富(01813)及中駿集團(01966)，目標價分別為46.01元，6.5元、13.81元、13.17元及6.75元，評級均為「買入」。

其餘10隻內房股分別為:華潤置地(01109)(目標價41.18元)；世茂房地產(00813)(目標價28.17元)；中海外(00688)(目標價33.98元)；龍湖集團(00960)(目標價36.33元)；中國奧園(03883)(目標價15.39元)；新城發展(01030)(目標價12.76元)；寶龍地產(01238)(目標價6.83元)及融信中國(03301)(目標價14.75元)，以上均予「買入」評級。至於萬科企業(02202)及雅居樂(03383)之評級為「持有」，目標價分別30.91元及11.13元。

2019年三月50隻100億市值以上高息股

2019年三月50隻100億市值以上高息股

晒冷50隻100億市值以上高息股

50隻100億市值以上高息股

貓奴筆記:   將三月的舊文, 加上小金人的 內房是宇宙無敵孵化器, 
可知道小金人所推介的高息股, 最近已經升起。但內房
股受政策影響很大, 不知道有沒有人買了長坐收息。 


"不過說到選什麼股，學問挺大，內房每年跑出的股票都很不一樣，前年是顛覆者三兄弟，融創、恒大、碧桂園，過去一兩年跑出的是新城（1030）、奧園（3883），時代（1233），未來一年，小金人反而喜歡那些銷售排前11到30名，銷售增長仍然迅猛，財務狀況良好，分紅闊綽，而前幾年沒特別紅的地產公司，尤其是大灣區和長三角的，像世茂（0813）、合景（1813）、龍光（3380）、美的置業（3990）、中駿（1966）、旭輝（0884）這些，具體哪一只得看個人興趣，不過都很穩妥，增長好，估值低，分紅極好，別太出名，太高調，別讓黨給盯上，畢竟國家處於困難時期。
內房現在投資者興趣都不大，對我來說，這就是機會！"

內房是宇宙無敵孵化器

原文連結:

蔡金強：內房年底升浪在即 




【明報專訊】內房，是一個可喜可悲的行業，可喜的是房地產這個行業在中國畢竟是最大的行業，中國房地產總市值根據各方不同口徑計算有250萬億到300萬億元人民幣（每年成交也有十四五萬億人民幣，這是現金流水），論板塊規模，應該沒什麼能望其背的，很多顯赫的行業事實上小到你不信，所以內房是中國經濟最大的一條賽道，而這規模在未來幾年應該不會變化太大，每年成交可能會有所遞減，可13萬億應該頂得住（住宅年銷售在10萬億到11萬億人民幣左右）。

朋友們可能會說，那不就是萎縮嗎？你知道這個餅有多大嗎？宇宙第一大銷售規模的碧桂園（2007）年銷售接近8000億元，權益部分可能也就5600億元不到，真實市場佔有率不到4%，其他很多所謂的龍頭企業真實市場佔有率可能連1%都沒有，隨著未來市場整合愈來愈激烈，所以你說他們的生存空間大還是小？不敢說很誇張，最少還是很不錯的。

除了賽道寬，內房畢竟還是很掙錢的，你看每天被政府喊打喊殺，大家賺的錢不還是很不錯，別說龍頭企業如中海外（0688）、萬科（2202）、碧桂園、保利（0119），甚至融創（1918）的每年接近300億或以上，很多中大規模的地產公司都是動輒一年掙個四五十億人民幣，你看看中港上市的公司有多少能掙點大錢？再者，內房都踴躍分紅，這可是真金實銀。
最後，未來你覺得內房就沒戲嗎？No, no, no, 在中國房地產就是一個宇宙無敵孵化器，可以孵化出很多超級值錢的新東西出來，甚至新經濟產業出來，最典型的就是物管行業，兩年前，你會信有物管公司可以值1000億港元市值嗎？現在碧桂園服務（6098）市值已經接近700億元，未來上市的萬科物業、龍湖物業、華潤物業、保利物業也會差不多的。

內房是宇宙無敵孵化器

 

除了物管，內房從明年起將開始孵化像商業不動產，地產科技這些業態出來，後面還有很多其他的。
老實說，在國內還有其他行業能做到這樣嗎？那為什麼又可悲呢？因為它先天有德性罪，大家內心有點恨這個行業，加上政府老對他喊打喊殺，所以大家終究心神不寧，很難淡定投資內房。所以投資內房真是得有忍耐能力，可回報是很值得的。
內房在過去幾個月，受制於政府調控和中美貿易戰，板塊股價一般，可也不算差，畢竟過去兩年的升幅傲視群雄。小金人覺得未來幾個月，內房會有又一波升浪，事實上每年內房走勢都有一定模式，年底通常有所表現，持續到第二年二三月，然後兩會開始，風聲鶴唳，傳聞到處，開始受壓，3月業績期有所反彈，然後年中受制於流動性收緊再受壓，然後到四季流動性有所放寬……哎，內房還是那個內房，變的是大家的心，確實很無奈！

回到現在，內房在過去8月剛宣布的業績是很對辦的，而今年以來的銷售也是很不錯的，上市公司平均漲了16%，除了恒大（3333）、碧桂園、萬科這三大巨頭有所主動不振外，其他人銷售增長20%至30%的比比皆是，那還不好嗎？別跟我說明年會不好，能知明日事，富貴百千年，明年說不定就世界經濟大蕭條了，誰知道呢？況且內房明年的業績很大一部分已經鎖定，當然你可以說，明年沒事，那就後年，再不行，大後明也得完蛋……總有一天你會對，一個壞了的表一天也對兩次，悲觀主義者有他自己的市場。

悲觀主義者有自己市場

 

不過說到選什麼股，學問挺大，內房每年跑出的股票都很不一樣，前年是顛覆者三兄弟，融創、恒大、碧桂園，過去一兩年跑出的是新城（1030）、奧園（3883），時代（1233），未來一年，小金人反而喜歡那些銷售排前11到30名，銷售增長仍然迅猛，財務狀況良好，分紅闊綽，而前幾年沒特別紅的地產公司，尤其是大灣區和長三角的，像世茂（0813）、合景（1813）、龍光（3380）、美的置業（3990）、中駿（1966）、旭輝（0884）這些，具體哪一只得看個人興趣，不過都很穩妥，增長好，估值低，分紅極好，別太出名，太高調，別讓黨給盯上，畢竟國家處於困難時期。
內房現在投資者興趣都不大，對我來說，這就是機會！

奧陸資本總裁兼投資總監

[蔡金強 奧陸之聲]

貓奴筆記：如果將上星期葳言大意Oscar Choi  訪問同本文一起學習，得益更大。