高天佑: 新地破「息戒」 上海要「填氹」

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香港過往廿多年歷經風雨，包括千禧年前後樓價插水，2003年沙士疫潮、2008年金融海嘯、2015年「大時代」股災、2019年社會動盪、2020至2022年新冠瘟疫等，不過有一件事始終不變，就是新地（00016）股息「有加冇減」，令收息一族十分安樂。然而，這項紀錄面臨「斷纜」，新地剛預告今年派息比率將由60%降為40至50%，意味很可能「減派息」，此番噩耗拖累該公司昨日股價急瀉9.46%。新地轉趨「吝息」的主因之一，在於該地產商最近幾年在上海、廣州、杭州等城市投資逾1000億元發展多個超級項目，適逢內地商業市況低迷，須預留足夠資金「填氹」。

在剛過去的周末，本港可謂多災多難，遭逢「五百年不遇」雨災，同時「獅子行」滙豐宣布上調封頂按息半厘，恐令樓市雪上加霜。但對於各大地產商，雨災帶來的實際損失有限（未見大型地產項目嚴重受損，最「大鑊」的反而是港鐵），滙豐「變相加息」亦屬預期之內。因此，本地地產股昨日整體上未有「山泥傾瀉」，信和（00083）、九倉（00004）、太地（01972）、長實（01113）分別跌0.22%、0.34%、1.21%、1.8%；唯獨兩家公司跌得最「甘」，即新世界（00017）和新地，分別下滑6.06%和9.46%。

 

新世界股價疲弱不難理解，因該公司繼續受債務槓桿問題困擾；新地「插水」相對上更加驚人，該股昨日盤中一度瀉逾12%，收市跌幅仍接近一成，身為市值2000多億元「大藍籌」，實在不尋常。

歸根究柢，新地股價崩盤跟「雨災」和「滙豐加按息」沒太大關係，主要是該公司於上周四收市後，公布截至6月底2023年度業績，並變相發布「派息警告」；鑑於上周五港股「黑雨」停市，所以相關的壞消息在昨日開市後才展現震撼力。

整體而言，新地上年度營業額及純利分別下跌約8.4%及6.5%，略遜市場預期，卻未算太過驚嚇。最要命的是，新地同時宣布，新一年度的派息比率將會是基礎溢利之40至50%，較上年度的60%比率有所下調；由於在目前市況下，新地今年溢利不太可能顯著增長，這意味最終很有機會「減派息」。例如據投行富瑞（Jefferies）估計，在新派息政策下，新地今年股息將減少16%。

食息族失望 股價急跌

平情而論，最近幾年本港及內地經濟疲弱，上市公司縮派息不太令人意外，但新地向來是「收息一族」愛股，其派息往績非常優異，自2001年至今每年基本派息（不計特別息及派發紅股）「有加冇減」，即使經歷2003年沙士、2008年金融海嘯、2015年「大時代」股災、2019年社會事件、2020至2022新冠疫情，仍能保持「金身」。可是現在面臨「斷纜」，按照新地上周收市價（88.3元），結合富瑞估算的今年派息金額（4.2元），意味股息率降至僅4.75%，跟港府綠債保證息率差不多，難免令「息魔」們大失所望，股價急劇回調。

新地為何打破「息戒」？從該公司最新業績報告也可看到端倪。作為本港「大地主」之一，在截至6月底的2023年度，新地的香港投資物業租金收入按年增加1%；鑑於本港經濟今年初才「復常」，這份成績表可謂「交到功課」。問題在於，在同樣的「復常」背景下，加上期內新地於內地有多個大型商業項目落成，其內地租金收入卻不升反跌，按年減少4%，反映內地的商場及寫字樓市況比預期更嚴峻。值得留意，新地業績披露期內，本港商場及寫字樓出租率分別為95%及92%，但未見提及內地相關數字，僅形容個別物業「出租率保持在高水平」。人們怎會不擔心，如同內地政府停止公布青年失業率數據，「唔提」可能等於「好大鑊」。

與此同時，新地自2017年起加大內地投資力度，在上海、廣州、杭州、成都、南京等城市，發展多個超級綜合體項目，總投資額逾1000億元，看來擬把「大地主」身份複製到全國。例如該集團位於上海徐家滙的ITC項目，總樓面面積達760萬方呎，投資額超過400億元，料於2024年底全面落成。另外，新地旗下的杭州IFC和廣州ICC項目，總樓面分別達900萬和930萬方呎，亦將於未來兩三年陸續完工。但適逢內地商業市況低迷，這些項目當初的盤算完全被打亂，恐怕需要更長時間才可「回本」。

重金投資內地遇冷鋒

截至6月底，新地手持153億元現金，一年內到期債項為75億元，負債比率僅18.2%；相比起本港或內地同業，該集團的財務狀況非常穩健，相信不會像新世界一樣被傳「財務告急」。惟即使如此，鑑於內地項目未來數年仍處「投入期」，所需資金龐大，新地今趟調低派息比率，保留多些「彈藥」，以便隨時「填氹」，堪稱審慎之舉。

無論如何，新地今年有沒有可能「不減派息」？假若本港及內地相繼盡撤樓市「辣招」，同時成功刺激經濟全面復甦，帶動新地的賣樓和收租業務再「豬籠入水」，那就有機會「創造奇蹟」。但從現實角度看，退休人士倘手持新地「食息」過活，今年還是要做好心理準備，可能要飲少餐茶以節省開支。

 

(編者按：高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

 

王國龍郭炳聯，誰的薪酬高？｜何車

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領展房產基金（823，市值1,337億元）因為宣布配發新基金單位（方便行文，下稱「供股」），上周五停牌一日，停牌前62.8元，今年以來累計升10%（恒生地產指數同期升3％），今日復牌，難逃一跌。

1）領展現時發行量21.282億基金單位（REIT 基金單位即一般股票的「股」），5供1，供44.25元，發行4.256億新基金單位，集資188.3億元，日後單位數目增至25.538億個。集資所得，40％至50％用於還債，餘下用作營運資本及未來投資。供股後理論價（即除權價）59.7元，公式是（62.8元5＋44.25元）6。供股價44.25元，較現價折讓30％，較理論價折讓26％。2月23日（周四）除權。

領展除權價PB 0.8倍 難守

2）2022年底，領展每單位NAV 80.9元，前收62.8元，PB 0.78倍。今次供股後，每單位NAV攤薄至74.8元，以供股後除權價59.7元計，PB 0.8倍，料難守得住。

一線地產股中，新鴻基地產（016）PB 0.54倍，長實（1113）PB 0.49倍，恒地（012）0.43倍，平均0.49倍。領展PB 0.8倍，較「三大」溢價63%。

實際PE逾20倍

3）2023財年（3月年結）上半年，領展盈利140.17億元，大增1.2倍，大增只是因為投資物業重估增值108.53億元（按年大增77.88億元）。不計這個項目，去年上半年只賺31.64億元，實際仍微跌3.4%，不見得出色。

2023財年全年，計入投資物業重估增值，預測全年賺173億元（EPS 8.13元），增幅1.5倍，PE 6.5倍。

不計投資物業重估增值，2023年盈利64億元（EPS 3.01元），與對上年度幾乎不變，實際PE 20.9倍。若5供1早已完成，則PE約為22倍。新地、長實、恒地等「三大」地產股平均預測PE 10.6倍。領展的PE，20.9倍的參考價值較6.5倍大。

息率不見得吸引

4）買房託基金（REIT），着眼點通常是派息。只是，過去6年，領展最高息率5.8厘，最低2.9厘，現時預測4.4厘，並不見得吸引。新地等3大地產股平均息率5厘。

5）去年9月底，領展淨借貸 / 基金NAV 比率30%，今次供股後降至18%，未計近期收購星洲物業的影響。

領展前收62.8元，理論除權價59.7元（本月23日）。除權價PB 0.8倍，料無法守住，0.66倍則差不多，本欄設除權目標價49.4元，潛在跌幅17%。

另一方面，領展房產基金（823）是最大的REIT，市值1,337億元，最近年度盈利69億元。新鴻基地產（016）是最大的華資地產公司，市值3,246億元（＝領展的2.4倍），最近年度盈利267億元（＝領展的3.9倍）。兩公司的代表人物分別是王國龍與郭炳聯，誰的薪酬高？有無可能相差數十倍？

領展執董兼CEO王國龍（61歲），去年酬金9,700-9,750萬元，包括長期獎勵及短期酬金，較前年（3,150-3,25萬元）大增206％。

新地主席兼MD郭炳聯（71歲），去年薪酬385萬元（3.85百萬元），較前年微增5%。王國龍的酬金＝郭炳聯的25倍。新地當然也有高薪董事，例如副MD雷霆（67歲），達2,938萬元，年增4%，但亦只及王國龍的三成。「第三梯隊」人物的郭基煇（39歲）與郭基泓（35歲），酬金分別為969萬元與900萬元。

何車註：專欄作家言論不代表本網立場

 

花旗料首季樓價U形反彈 通關帶挈奢侈品消費 唱好新地九置

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本港樓市氣氛冷淡，過去一年樓價下跌超過15%，花旗集團中國香港地產研究主管楊海全團隊近日發表報告表示，加息幅度以及樓價跌幅均超乎預期，但認為樓市開始出現正面驅動因素，預測今年首季樓價下滑多5%便可「U形」回升，年底前更可反彈5%，全年樓價持平，相信將可刺激低負債的發展商跑贏大市，加上通關概念利好奢侈品零售，首選新鴻基地產（00016）、九倉置業（01997）及信和置業（00083）。

初段跌5% 全年勢持平

花旗表示，儘管今年新盤供應較多，但在市場前景改善下可逐步消化貨源，預期今年有4項潛在催化劑，包括政府提供吸引人才措施，可令人口重新增長，伴隨酒席宴會限制放寬及有更多新家庭，置業需求將可恢復；本地按揭利率應於第二季觸及4厘見頂，在樓價下跌令可負擔比率改善下，部分買家或認為最壞時間已過，將準備入市；放寬出入境限制，會讓被壓抑的需求釋放。

同時，該行估計，本港樓價將自2021年8月的歷史高位回落20%，如接下來樓價跌幅超出該行預測，即過去4年透過按揭保險計劃以八至九成按揭入市的買家，或淪為負資產，若樓價跌勢未有減速，政府有機會於季內出招，在下一份《財政預算案》提出調低港人非首置印花稅（AVD第一標準稅率15%）。

寫字樓市道將跑輸大市

奢侈品市場期待內地客來港振興消費，花旗看好高檔零售多於大眾零售，因疫情爆發前旅客佔高檔商場商戶銷售額超過50%（例如尖沙咀海港城），恢復與內地通關後內地客會有序重臨香港，高檔零售消費有望出現不俗的持續增長，相信九置成最大贏家，並可緩和投資者對其受加息因素影響盈利的疑慮；大眾零售銷售已接近回至疫情前水平，當5月上調最低工資後，相關租金可維持低單位數增長。

不過，該行維持看淡寫字樓市場，因去年及今年落成量很多，而去年預租反應已欠佳，加上再有新供應會招租，就算重開邊境帶來新需求，也不足以吸納這些供應，估計今年寫字樓空置率將進一步惡化，寫字樓業主會跑輸大市。

另外，花旗強調，今年地產股的投資主題在於樓價反彈及內地邊境重開，預期各個地產類別的走勢分化；只要邊境重開，奢侈品零售將快速反彈，高檔商場業主的股價會跟隨向好；雖然樓價回升速度應該較慢，但樓價見底這項因素應可促使投資者買入香港發展商。

該行補充，新地被投資者視為香港市況的代表，該公司七成物業樓面位於本地，業務分散在住宅、零售及寫字樓，當樓市及消費改善，將可受惠，加上今年預期股息率仍可超過5厘，對長線投資者具吸引力；信置今年潛在推盤量多，能受惠樓價見底。

 

潤地、恒地、新世界合作發展北都的投資啟示

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華潤置地（1109.HK）於10月20日分別與新世界發展（0017.HK）、恒基地產（0012.HK）、嘉華國際（0173.HK）及信德集團（0242.HK）簽訂合作協議推動包括北部都會區在內的大灣區發展。香港發展商引入華潤置地發展北都，看似比較蝕章。但筆者看到香港發展商引入華潤置地的兩項盤算，令到這單交易的如意算盤都打得響。

消息剛公布後，有指部分香港發展商債務比較重，所以才引入華潤置地發展北部都會區。去年《施政報告》指出，整個北部都會區公私營房屋數目將達92.6萬伙，如果按照公私營房屋興建比例七三比計算，發展商至少要興建27.7萬伙。即使不計補地價，建築費也是龐大負擔。

引入華潤置地分散風險

但更重要是分散風險。因為北部都會區涉及伙數多，日後發展商開售時將會引發大混戰；何況，現時香港經濟下行，發展商貨如輪轉不一定是理所當然（大家看看啟德個別樓盤滯銷就可以知道箇中風險）。發展商唯一可以做是鬥快開發，否則銷售時已經失卻先機。故此北部都會區既是發展機遇，也不無風險。這可以解釋到債務水平較多的恒地及新世界願意和華潤置地分享較廉價的土地儲備，原因在於分擔建築費、補地價及分散（銷售一旦放緩）的風險。

發展大灣區猶如期權

另一方面，香港發展商和華潤置地合作，猶如獲得發展大灣區的以小博大的期權。雖然香港發展商擁有發展內地房地產經驗，但華潤置地更熟路。香港發展商如意算盤是，希望能夠參與其住宅商場一體化項目既可以獲得不俗銷售，亦可以獲得商場租金收入長期增值機會。

華潤置地發展的深圳萬象城、深圳華潤城，現時還開發湖貝舊改項目，可謂是舊城改造的專家。事實上，華潤置地曾與香港發展商合作，曾與新鴻基地合產（0016.HK）合作發展杭州萬象城，相信其他香港發展商都希望能參與其中。

恒地及新世界和華潤置地結盟發展北都大灣區有著以上的盤算。但如果要讓投資者對恒地及新世界投資前景改觀，須要在不久將來公布具體發展計算，投資者才能計算到北部都會區投資高峰期何時才見頂。屆時恒地及新世界股價始有機會獲得重估。

作者：Steven Cheung

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瑞銀預租高鐵站上蓋商廈9層

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新地（00016）於2019年以打破當時賣地表造價紀錄的422.32億元，投得尖沙咀廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋（下稱高鐵上蓋項目），在該幅「西九地王」上建設的地標式綜合商業項目，率先獲國際財富管理機構瑞銀（UBS）提早近4年預租9層寫字樓樓面，涉及總樓面面積約25萬方呎，成為項目首個主要租戶，更屬本港過去4年來最大宗寫字樓租賃成交。

新地郭炳聯：對港信心一票

新地宣布，瑞銀將進駐高鐵上蓋項目最高的一座大樓的最頂9層，總樓面面積約25萬方呎，其在香港的營運辦公室會遷入新大樓，成為該地標大型項目的首個主要租戶。項目預計2025年內落成，瑞銀將於2026年初開始進駐，意味今次提早近4年預租。

新地主席兼董事總經理郭炳聯表示，集團很榮幸瑞銀落戶西九龍，充分肯定西九龍作為香港商業核心區的地位，亦是對香港國際金融中心投下信心一票；在環球經濟環境充滿不明朗因素下，瑞銀決定長期租賃新項目，實在令人鼓舞。

他又說，項目提供260萬方呎寫字樓樓面，以及約60萬方呎的零售樓面，日後可與毗鄰的環球貿易廣場（ICC）發揮聯動效益，作為集團在西九龍另一個地標項目。

瑞銀財富管理亞太區聯席主管兼瑞銀香港區主管及行政總裁盧彩雲指出，全新的辦公室設計將會按集團所需而建，提升同事的工作效率、團隊合作及福祉。新辦公室地理位置優越，可更有效與大灣區及內地主要城市、以至世界各地接軌。

據了解，是次瑞銀計劃把現時分布於港島及九龍區的4個辦公地點整合，成為西九龍的新總部。

甲廈租賃4年來最大宗

資料顯示，瑞銀目前正租用中環國際金融中心二期（IFC 2）、上環李寶椿大廈和無限極廣場，以及尖沙咀北京道1號這4幢商廈合共超過20層作為辦公室，總樓面約29萬方呎。當中，該集團早於2004年起已向港鐵（00066）租用國金二期多層，一直作為香港總部，現仍租用6層半樓面、共約14萬方呎。

隨着瑞銀預租高鐵上蓋項目，意味該集團將會把總部遷離中環傳統核心商業區。市場人士估計，參考目前ICC最新租金，料高鐵上蓋項目呎租約60至70元，至於IFC 2的呎租則達140至150元，即IFC 2的呎租貴逾一倍。

瑞銀今番大手承租25萬方呎寫字樓樓面，屬2018年摩根大通向領展（00823）與南豐承租觀塘海濱道77號海濱匯逾6層共約30萬方呎樓面後，過去4年全港最大宗甲級寫字樓租賃交易。

仲量聯行香港商業部執行董事嚴威程認為，有國際企業在香港尚未全面通關前，決定租用大樓面寫字樓，是對香港商業前景投下信心一票，並繼續看好未來香港及大灣區的發展；高鐵站上蓋具策略優勢，有利該區拓展成另一核心商業區。瑞銀稍後將騰空中環、上環及尖沙咀的商廈樓面，屬較遠期的供應，不會進一步衝擊現時的寫字樓市況。他預期在香港全面通關後，寫字樓的需求會逐步恢復。

景順進駐中環怡和大廈

另外，置地公司旗下中環怡和大廈，獲環球投資管理公司景順（Invesco）租用總樓面面積約3.3萬方呎，租約將於11月1日生效。市場消息稱，景順選擇租用44及45樓全層，以及43樓部分單位。

景順過去曾租用置地的中環交易廣場第三座，其後遷至金鐘區其他商廈，目前總部則位於中環花園道冠君大廈，今次搬遷重返置地旗下的商廈物業。

 

新地全年賺255億 貨如輪轉 增現金流

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本地藍籌發展商新鴻基地產（00016）在截至6月底止的全年度股東應佔溢利為255.6億元，按年稍跌4.21%，撇除投資物業公平值變動影響後的基礎溢利跌3.82%至287.29億元，跌幅比中期的15.23%顯著縮窄，每股基本盈利8.82元，末期息與去年一樣為每股3.7元。

7月起新盤銷售逾120億

環球加息潮加上經濟衰退危機漸現，不少企業都想盡辦法增加現金流以保平安。新地管理層亦表示，會繼續採取「貨如輪轉」策略，新項目準備就緒便推售，以加強資產流轉及現金流。主席郭炳聯更在業績報告內強調，會繼續恪守嚴謹理財原則，致力加強發展可供銷售物業的業務。

回顧年內，集團來自物業銷售的溢利為158.47億元，按年降24.51%，中港兩地的賣樓溢利佔比分別為6.4%和93.6%。報告內解釋，銷售進度受疫情影響，期內應佔合約銷售總額約335億元，其中香港合約銷售額佔296億元。

郭指，本地新盤推售自4月底隨着社交距離措施放寬變得活躍。儘管面對美國加息及其他不利因素，用家需求穩健，本港住宅樓價仍相對穩定。自7月起集團應佔合約銷售額逾120億元，主要來自NOVO LAND第1A期及第1B期銷售。

料內地樓市整固持續

他又預期，內地房地產市場的整固期或會持續一段時間，但隨着近期支援措施出台，預計主要城市的住宅市場將大致保持平穩，這均有利樓市長遠健康發展。

租務則保持平穩，新地期內淨租金收入按年上升0.52%至192.5億元，來自內地、香港、新加坡的淨租金收入分別佔28.65%、68.61%和2.74%。

報告內指出，在未來18個月，集團將有多個新項目落成，包括觀塘的寫字樓暨零售項目等。另一方面，位於南京的南京安達仕酒店和南京國金中心商場亦將於明年起分期開業，為經常性收入帶來支持。

在剛過去的8月為新地在香港上市50周年，郭表示，憑藉品牌、基礎和豐富經驗，相信能實現集團的既定的目標及願景。
 

第四季未必悲觀？香港有好消息可留意呢幾隻股份！TSLA, 新鴻基,（Part 2／2）嘉賓：Walter Chang

第四季未必悲觀？香港有好消息可留意呢幾隻股份！（Part 2／2）嘉賓：Walter Chang︱葳言大意︱Sun Channel︱20211012

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•  地產:納米樓, 發展大西北, 共富
• 二手樓VS一手樓
• 地產股:  用PE, 現金流計 ..0016新鴻基
  
•  US STOCK : Buy now pay later

新地：積極配合政府持之以恆供應土地決心

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2021年10月6日週三 下午9:26·1 分鐘文章

新地表示，施政報告提出建設「北部都會區」，為規劃香港未來發展定下重要方向，集團會一如既往，積極配合政府持之以恆供應土地的決心，儘速興建切合市場需要的優質私人住宅，參與各項公私營合作計劃，為盡快解決香港市民住房問題出一分力。 另外，新世界發展發言人表示，支持施政報告提出多項政策及措施，以建設香港，融合國家發展大局，並全方位增加土地供應，解決房屋問題。 集團指，樂見並會積極配合政府推展「北部都會區發展策略」，又期望社會各界能通力合作， 透過公私營合作模式，讓基層盡快上樓，紓解年輕家庭上車難等問題，令市民早日安居樂業。

 

【香港樓市】一文看清券商最新地產股分析 花旗：新一屆港府可輕易通過任何土地政策

 https://inews.hket.com/article/3063423/%E3%80%90%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%A8%93%E5%B8%82%E3%80%91%E4%B8%80%E6%96%87%E7%9C%8B%E6%B8%85%E5%88%B8%E5%95%86%E6%9C%80%E6%96%B0%E5%9C%B0%E7%94%A2%E8%82%A1%E5%88%86%E6%9E%90%E3%80%80%E8%8A%B1%E6%97%97%EF%BC%9A%E6%96%B0%E4%B8%80%E5%B1%86%E6%B8%AF%E5%BA%9C%E5%8F%AF%E8%BC%95%E6%98%93%E9%80%9A%E9%81%8E%E4%BB%BB%E4%BD%95%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E6%94%BF%E7%AD%96?mtc=20038

外電引述消息指，中方閉門會議要求香港主要地產商停止「壟斷行為」，付上更大社會責任，形容香港「遊戲規則已變」。消息引發市場對地產股憂慮加劇，長實  （01113）  、新鴻基地產  （00016）  、新世界發展  （00017）  、恒基地產  （00012） 單日重挫9%至13%。券商陸續分析地產股潛在監管風險，其中大摩報告指，若港府大增供應目標，香港樓價或在2022年大跌20%，但強調有關情景不是該行目前的基本分析情景。

大摩報告指出，供應是令樓價變得可負擔的最重要因素，因應供應難急提高，該行目前基本情景分析中，香港樓價今明兩年分別升9%、5%。大摩續指，若港府將每年供應目標由35,000個大增至100,000個，樓價或在明年底前大跌20%。

大摩表示，香港可從農地轉換、填海、增加地積比率3大方法增加供應，目前已見農地轉換進展加快，包括新地最新在古洞的進展。港府目標至2024年可增400公頃土地，較2013年至18年僅20公頃加快，該行預料可在第6至10年增加108,400個單位。

填海方面，大摩料最快也需時10年才見效；增加地積比率亦難標竿立影，因涉及基建規劃、招標和興建，需要同樣要5年時間或以上。

在股票層面，大摩指出，發展商基本因素較商業地產股理想，惟監管風險明顯較高，因此偏好新地 （00012） 、嘉里建設 （00683） 和信置 （00083） ，多於恒地、長實和新世界發展。該行補充，本地地產股股價較資產淨值（NAV）折讓已處於1997年低位，但政府在供應上有重大公布，行業勢遇上估值下調壓力。

摩通：長實、新世界風險較低　恒地風險最高

摩通就指，因應內地、澳門近期監管取態，香港發展商短期將面臨監管不明朗，令股價受壓。

摩通認為，香港樓市從2009年至今累升2.28倍，因應聯匯制度，香港資金流入令貨幣基礎同期增3.13倍，資產價格被推高。

摩通認為，香港從聯匯制度著手機會極低，而限價措施產生惡果更大於居住問題，料港府將從供應著手。摩通以發展商農地免費轉贈政府、未來開發項目現金流估值歸零兩大情況，評估香港地產商股價風險。

在壓力測試中，摩通認為長實、新世界發展所受壓力最少，相當股價下行風險約9%，而信置、新地下行風險達20%，恒地更達37%。若從資產負債表分析，摩通認為長實、信置最具能力抵銷開發收益下跌影響。

美銀：長實海外資產較多　地產股已部分反映憂慮

美銀證券認為，中央官員曾公開要求解決香港房屋問題，對香港地產商亦被要求作出貢獻不感驚訝，由於地產商的商業模式或盈利能力面臨不確定性，對板塊構成壓力。該行認為，長實有較多大中華以外業務，而信置、恒地集中投資大眾住宅，行業已部分反映負面因素，住宅、寫字樓市場可望維持穩定，但零售租金增長風險較高。

花旗：新一屆政府和立法會上場　可輕易通過任何土地供應政策

花旗報告指，雖然未有任何政策公布，對本港地產商持保守立場，零售租賃商政策風險將較少，並有潛在通關的上行催化劑，首選恒隆 （00101） 及九倉置業 （01997） 。該行指，由於港樓價接近新高，增加政策風險的憂慮，而明年隨著新一屆特首和立法會上場，將可輕易通過任何土地供應政策，雖然認為地產商遭到過份拋售，但預期短期內政策風險難移除，相信板塊不會有可持續的反彈。

於外電消息傳出前，大行最新的分析如下：

【本港樓市】花旗：移民盤負面效應逐步顯現「買樓等一等」　未來4個月樓價料跌3%至4%（附最新股息預測）

【本港樓市】摩通：樓價今年料升逾一成　四大原因料政府不會出招遏樓價

【本港樓市】滙證：3利好推升全年樓價揚9%　嚴選4隻優質地產股

編輯：麥德銘

 

 

 

 

騰訊插近7% 遭瑞信剔出亞太區焦點股名單

 https://www2.hkej.com/instantnews/stock/article/2909169/%E9%A8%B0%E8%A8%8A%E6%8F%92%E8%BF%917%25+%E9%81%AD%E7%91%9E%E4%BF%A1%E5%89%94%E5%87%BA%E4%BA%9E%E5%A4%AA%E5%8D%80%E7%84%A6%E9%BB%9E%E8%82%A1%E5%90%8D%E5%96%AE

騰訊(00700)午後曾插6.7%，見489.2元，最新跌6.2%，成交額145.55億元。

瑞信發表亞太區策略報告，考慮到監管風險，把騰訊剔出亞太區焦點股名單。

瑞信最新亞太區焦點股名單的港股包括安踏(02020)、美團(03690)和新地(00016)，目標分別213元、308元和156.6元，評級「跑贏大市」。

 

 

黃國英：香港炒Reopen力度都會幾大 留意疫後跌得勁的股票！

 https://invest.hket.com/article/2926892?r=cpstna&fbclid=IwAR2K5nBGYpDOoGKyZ3pLndqxLdAPCedD1DQYLY8UkmHkTLofffjeuFylbTw

香港自開始新冠疫苗接種計劃後，累計接種逾61萬劑，加上每日本地感染個案維持在低單位數，相信香港距離經濟重啟、通關之日已不遠矣。

對此，豐盛金融資產管理董事黃國英在接受《投資理財周刊》專訪時表示：

「參考外國的情況，相信香港炒Reopen的力度都會幾大，因為香港疫情都嚴重，又有封關。

不過，最近地產市道都開始pick up緊，一旦通關，個對比都會幾大，香港地產股都可以留意下。」

他續稱：

「除了本地地產股，如新地（00016）之外，新創建（00659）都可以諗下，而家會議展覽中心開返，公司近年又賣咗啲不賺錢的資產，例如巴士、渡輪，相信可令業務更加集中，加上股價由疫情開始時跌得好勁，令此股反差憧憬比較大。」

新創建的核心業務包括：道路、航空、建築及富通保險；若單計持續經營業務收入，截至去年底止6個月，新創建的香港業務（建築、富通保險及設施管理）為125.6億元，佔總收入142.3億元的88%；內地業務（道路及設施管理）則佔16.7億元或12%。

至於零售方面，黃國英指出，逆市開店的餐飲公司都可以考慮，如在日本上市的譚仔母公司東利多、以及本地餐飲股太興（06811）。

事實上，香港的樓市交投量已率先復甦，今年3月整體樓宇買賣合約登記，錄得9,067宗及780.3億元，按月升19.9%及21.3%，創下自2019年5月後的新高，反映樓市交投開始暢旺。

更多專訪內容，請留意《投資理財周刊》「封面故事」。

記者：陳紫瑩

 

恒指: 港股A股化 「制裁股」中海油,國航,小米,中移動,聯通,中電信 將報復性飆升

 https://www2.hkej.com/editorchoice/article/id/2720447/%E3%80%90%E4%BF%A1%E5%A0%B1%E6%9C%88%E5%88%8A%E3%80%91%E6%81%92%E6%8C%87%E5%A4%A7%E6%94%B9%E6%88%90%E4%BB%BD+%E6%B8%AF%E8%82%A1A%E8%82%A1%E5%8C%96

恒指引入更多大陸公司的股份，由目前的28隻大增至53隻，佔恒指的比重將由57.8%上升至65.1%；香港公司則由25隻略增至27隻，其佔比則由42.2%下降至34.9%，變相港股更趨A股化。--前《信報》「走勢縱橫」專欄作者周全浩（筆名：張公道）

上月談到今年港股的恒指將面臨巨變，為非常重要的事項，值得作進一步探討。是次諮詢將於2月26日公布結果，料與季檢結果一併出爐，首輪改動將於3月15日實施，全部改動則於今年底完成。此中涉及許多複雜因素，對港股影響深遠。本文列舉五點作討論。

第一，恒指成份股將由目前52隻增至80隻，屆時一些現存的成份股之比重將需按比例削減，舊經濟股如銀行及地產股等首當其衝。目前一些大勢力可能已開始減持相關股份，從比對個別股份與恒指的強弱勢表現可看出端倪。如很多基金喜歡持有的老牌大藍籌新鴻基地產（00016），其現價與恒指的強勢表現背馳。

第二，提升科技股的比例。目前恒指有四隻科技股，分別為騰訊（00700）佔10%，阿里巴巴（09988）及美團（03690）各佔5%，以及小米（01810）佔3.32%，四隻共佔23.8%。未來科技股數目將增至最多8隻，佔比為27.5%。料屆時將加入一些新的大陸股；現時部分股份已率先炒上，可能與未來有機會染藍有關。

第三，美國對中國多間公司實施制裁，包括一些被認為與中國政府（解放軍）關係密切的股份，如中海油（00883）、國航（00753）、小米，以及三大電訊股－－中移動（00941）、聯通（00762）及中電信（00728）等。美國不准當地的投資者及機構買賣該等股份，逼着基金在指定期限內沽清相關持股；此外，一些國際的重要指數把部分中資股剔走，追蹤相關指數的ETF公司變相需跟隨沽貨。此等股份捱沽，部分跌得甚殘，變相壓着恒指的升幅，蓋不少受制裁股份為大藍籌。

「制裁股」將報復性飆升

待外資沽清後，此等股份將有報復性飆升，至少可升回較合理的水平，彰顯「均值回歸」的特性。如中海油，股價一向跟國際油價走，如今油價已升回58.4美元，若非遭受制裁，該股應已升回10元之上。持有上述股份者不妨耐心揸下去。

第四，引入更多大陸公司的股份，由目前的28隻大增至53隻，佔恒指的比重將由57.8%上升至65.1%；香港公司則由25隻略增至27隻，其佔比則由42.2%下降至34.9%，變相港股更趨A股化。

第五，近年中美之爭愈演愈烈，香港挾於其中，有危也有機。目前港元仍與美元掛鈎，特區政府亦多次重申這個鈎不會輕易解脫，反映香港與美國的經濟關係密不可分，美股的升跌仍左右着恒指及A股。

 

【盤房來料】資金由新經濟股流向價殘傳統股

 https://www2.hkej.com/instantnews/market/article/2717058/%E3%80%90%E7%9B%A4%E6%88%BF%E4%BE%86%E6%96%99%E3%80%91%E8%B3%87%E9%87%91%E7%94%B1%E6%96%B0%E7%B6%93%E6%BF%9F%E8%82%A1%E6%B5%81%E5%90%91%E5%83%B9%E6%AE%98%E5%82%B3%E7%B5%B1%E8%82%A1

港股高開低走，雖然半日亦錄得升幅，但至中午升幅大大收窄，31000關未能企穩。恒指今早高開426點，見31071點已屬半日高位，其後內地股市愈跌愈多，港股升幅一直縮水，一度縮水至得返20點進帳，見半日低位30665點，中午前回升過百點。恒指中午報收30785點，升140點；國指報收12104點，跌不足1點；恒科指報10324點，跌236點。

藍籌股個別發展，港交所(00388)再創新高見587元，半日升幅收窄至1.6%，主要因為有內媒引述中國國家外滙管理局資本項目管理司司長葉海生撰文指，今年將制定未來資本項目開放嘅總體規劃，並於部分區域跨界貿易投資高水平對外開放試驗點。若消息屬實，有望進一步帶動更多「北水」南來投資。呢個消息亦同時推動本地券商股做好，國泰君安國際(01788)升9.8%；申萬宏源香港(00218)升7.6%；海通國際(00665)升8.7%，不過券商股阿Man都係怕怕，炒作太短癮，高追多中伏。

科網巨企今日見沽壓，騰訊(00700)、美團(03690)跟阿里巴巴(09988)齊齊腳軟，美團更跌超過3%，小米(01810)亦跌2.6%，上周五下半場有消息指小米欲開拓電動車項目，仲話由雷總親自領軍，講到似層層，但今日小米出通告指有關電動車項目尚在研究中，並未正式立項，股價半日跌2.6%，又重返三十樓下。不過國策扶持電動車產業，小米進軍呢個領域係遲早問題，股價回落至28元係收集好機會，暫時小米喺28-32元之間炒上落，捉住呢個波幅短炒都幾過癮。其他科技股亦回晒塘，資金輪動轉炒傳統股。

科興疫苗運抵本港，明日起接受預約接種，本地地產股乘機落鑊，新世界(00017)升4.6%；新地(00016)升4.5%；信和置業(00083)創逾15個月高，半日升4.4%。同樣創出最少52周新高包括鷹君(00041)和希慎(00014)，分別升9.8%和2.1%。另外，九置(01997)升2.9%；長實(01113)升2.8%；太古地產(01972)升2.6%。不過阿Man都係傾向鍾情新經濟股，高追地產股咪搞，今日反而諗吓新經濟股特價時段有冇平貨執，平安好醫生(01833)落返嚟130元樓下有得諗；明源雲(00909)下周起獲納入MSCI中國指數，54樓下買定貨等被動指數基金周五rebalancing入場。

銅價升至九年高位，相關資源股升勢有餘未盡，五礦資源(01208)飆15.7%；重慶鋼鐵(01053)飆37.9%；金川(02362)飆28.2%；江銅(00358)飆17.7%；中鋁(02600)和洛鉬(03993)升約14.2%；紫金礦業(02899)創新高，收市升14%；忠旺(01333)挫13.7%。不過阿Man選擇食花生，雖然資源股升勢甚為凌厲，但呢個板塊經常有頭威，冇尾陣，而今日呢堆股份急升，但之前價太殘有關，資源價格能否持續高企，仍要取決於實體經濟復甦情況。

麥狄文

(徐狄怡‧證監會持牌人)

 

一田禁「空架」 傳「可以日日嚟」信息

 

【明報專訊】新地（0016）旗下一田百貨今年上半年超市銷情按年大升39%，表現勝整體超市行業，計及百貨業務整體營業額仍升16%，9月初更逆市開設結合超市與日式便利店的概念店。一田行政總裁黃思麗表示，超市會在基本需要上提供多一點驚喜，帶動表現稍勝大市。

黃思麗表示，香港在農曆新年前爆發新冠肺炎，市民隨即瘋購廁紙及食米。雖然這些產品並非一田主打，但作為超市亦必須有能力供應，尤其面對市場恐慌搶購，亦花費了不少時間確保有足夠供應。她續稱，一田不設限購措施，甚至不容許出現「空架」，希望令客人知道「一田係可以日日嚟嘅超市」，只要有任何生活需要就會光顧一田。

想顧客所想 推不同產品迎合需要

經歷瘋搶日用品後，黃思麗指留意到客人多留在家，部分產品的需求大增，例如小朋友停課留在家中，連帶是餅乾、蛋糕等下午茶亦要提供更多選項，這正是一田的強項，在基本需要上提供更多選擇。她又指，香港人很怕悶，加上現時無法去旅行，一家大細均留在家中，希望在細微地方帶來一些驚喜，例如曾舉辦櫻花祭，提供春季限定的櫻花產品，包括零食、飲品及個人護理產品，希望給予顧客一點旅遊的感覺。至於今年中秋節情况與以往不一樣，黃思麗之前已預計送禮有所減少，客人較多會在家過節，因此增加了一些輕盈的禮盒、新式月餅等應節。

另一疫情下的變化是港人更多留家煮食，但黃思麗分析，並非人人懂得煮食，因此與ABC Cooking Studio合作推出更多食譜，吸納更多顧客。

她強調，百貨業務不會放軟手腳，例如之前未知何時開學，就推廣網上學習的產品，政府宣布復課後，立即延長「快樂學習應援團」，希望由顧客角度出發迎合需要，亦會努力將超市的人流帶到百貨部。

上半年一田購物優惠日的部分日子，百貨部採取網上預先登記入場措施，黃思麗形容，每次改變都會帶來不習慣，但舉辦活動時要平衡顧客安全、人流、氣氛等，最終情况合乎預期，現時未決定下半年購物優惠日的形式，但相信會繼續控制人流，令客人可在安全環境購物。

[疫下經濟超市篇]

港版健康碼落實在即 部署1299 友邦,0823 領展,0016新鴻基

 https://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%B8%AF%E7%89%88%E5%81%A5%E5%BA%B7%E7%A2%BC%E8%90%BD%E5%AF%A6%E5%9C%A8%E5%8D%B3-%E9%83%A8%E7%BD%B2%E4%B8%89%E5%A4%A7%E5%8F%97%E6%83%A0%E8%82%A1-070517584.html

澳門差不多150日零本地感染個案，「邊境封關令」再度解封，內地恢復辦理廣東省居民到澳門旅遊的簽注，並預告有關安排會在9月下旬擴展至全國。消息當然利好一眾被疫情折磨多時的濠賭股，澳博(SEHK:880)及銀娛(SEHK:27)均曾創兩年新高，而半年蝕55.5億港元的藍籌金沙中國(SEHK:1928)亦見底反彈。

至於一江之隔的香港，雖則與零本地感染個案仍有一段距離，但相較之前單日過百宗確診個案已有所放緩。政府亦陸續放寬防疫措施，並指會在全民檢測後推行港版健康碼，恢復中港兩地市民的來往。特首林鄭月娥更稱澳門現時的程序將適用於香港，倘若疫情穩定便可沿用相關計劃逐步落實。換言之，若一切順利，香港有望最快十月尾可以「解封」邊境。

不少本地收租股、零售股、飲食股的股價在疫情爆發8個月來一直下挫，部分已經跌得過份低殘，甚至相較資產有大折讓，相信再下調空間不大。然而，部分優質股相信會隨著相關消息不日落實而反彈，投資者不妨考慮先行部署，尤其以下三隻精選股可多加留意。

需求不因疫情消失 友邦迎來「報復性購買」

友邦(SEHK:1299)在上半年因為內地旅客無法來港簽單，令新業務價值按年跌37%至14.1億美元，遜於市場預期並打破過去多年來的增長勢頭。

不過，內地客買保險的主要目的是配置美元或港元資產，故相信需求不會因疫情而消失，甚至開關後會迎來「報復性購買」。

況且大灣區內的「跨境理財通」有望在年底前推出，而友邦亦剛獲淮把當地分支機構改為獨資人壽保險子公司，相信會獲得全功能牌照，在四川、河南、湖南、湖北等10至12個內地省份擴展業務。兩大措施相信可以加速友邦在內地的滲透，並帶來新的增長動力，有力支撐股價上揚。

賣樓表現望彌補損失 新地值得吸納

以往收租及賣樓各佔新地(SEHK:16)一半收入。在減租及結業潮下，收租收入相信會大減，兼令物業估值向下調，不過賣樓表現卻相信影響不深。據中原地產的統計資料，新地首7個月共售出15,940伙，比起去年同期的12,792伙多出一大截，亦遠超第二的會德豐賣多逾8,000個單位，加上預期平均樓價調整幅度不大，冀賣樓部分的表現可以彌補部分損失。

「邊境解封」有利旗下皇牌商場(例如:Ifc, 圓方, 新世紀廣場等)的人流及租金收入回升，新地本身又有強勁優資的土地儲備，長線發展潛力還俱在。新地的股價在7月底低見90.5元，力守5月的年內低位之上，股價呈一浪高於一浪形態。

領展復甦速度料比同行快

今年零售生意淡靜，業主減租救租戶是大勢所趨，即使大部份物業均位處屋邨的領展都不能幸免。上市15年來首次發出盈警，不過是屬「賬面數」的物業估值虧損，並非現金性質。然而領展是做民生生意為主，日後業務復甦速度理應比同行快，股價對防疫措施放寛等消息應較為敏感。

況且領展憑著超強財力在淡市中買優質海外資產突圍，最近就收購位於倫敦金絲雀碼頭的商廈The Cabot，分散風險之餘，又能做就新的增長動力。現時息率在4厘以上，去年度末期股息繼續增長，領展的吸引力不減。

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【博反彈之選】專訪黃國英：本地地產股可以博下！

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【博反彈之選】專訪黃國英：本地地產股可以博下！
即時財經

14:03 2020/05/08

新冠肺炎疫情打擊本港經濟，就業前景未明，本地地產股亦由1月中旬開始急跌，惟隨着本港肺炎疫情有所紓緩，四大地產股已率先反彈。豐盛金融資產管理董事黃國英在接受《投資理財周刊》專訪時表示：「可以搏下地產股在不久後會有新樓推出，在壓抑了這麼久時，到時候反應可能好好，可以搏下。」

黃國英續指，「而家反而可以留意翻香港本地地產股，可以搏反彈，但就唔係收租股，可能過多陣間就會開始賣翻樓，點睇條表面數，地產股都係平嘅，如果咁嘅環境，樓市都唔死的話，有翻少少平過市價嘅樓推出的話，可能會好洶湧，咁股價都可能好洶湧，但當然洶湧極有個譜，但有4%至5%的升幅不難，新地（00016）上110、地鐵（00066）上44都有可能，downside risk都不大。」

新地新盤貨源充足

若要數較多新盤貨源的地產商，相信曾稱「月月有樓賣」的新地最多貨。繼年初推出Wetland Seasons Park第1期後，至今仍積極推售餘貨。至於白石角雲滙﹙第1期﹚近期首次以價單形式開售，4月累計售出38伙。另外，屯門御半山II期4月累售79伙。

翻查新地在港的土地儲備，亦遠高於其地地產商。截至2019年12月底止，按所佔總樓面面積計算，新地在香港的土地儲備約有5,890萬平方呎，當中包括約2,580萬平方呎的發展中物業，將用作不同用途，以及約3,310萬平方呎的已落成物業，其中絕大部分用作長綫投資。新地亦表明，繼續貫徹其補充土地儲備的策略，包括積極將農地轉換土地用途。由此可見，在充足的土地儲備下，足以確保集團貨如輪轉，新地未來收入有保證。

奧陸蔡金強：收息股現時買不過

 市場水浸，值得買些收息股守門口嗎？

當問及中華煤氣（00003）、港鐵公司（00066）和領展（00823）的看法，有「最強地產分析師」稱號的奧陸資本創始人兼投資總監蔡金強直言買不落手，估值貴是主因，「最差就是港鐵，廿多倍市盈率，而且息率很低，只有兩、三厘，港鐵有50%的稅息前利潤（EBIT）來自車站商務和物業租賃，這方面已收得工。」

此外，他形容煤氣「貴到無朋友」，股息率同樣不到3厘，過往起股價的法寶，乃「十送一紅股」，但關鍵是，過去煤氣通過維持相應的盈利增長，以抵銷送紅股所產生的攤薄效應，但目前看來未必行得通。「去年社會運動之前，煤氣的用氣量已經下跌，估計下半年和今年會更加大鑊。因為煤氣有30%來自餐飲，這方面會有大幅下降。」資料顯示，煤氣中期的本地煤氣銷售量已跌2.4%至157.8億兆焦耳。至於領展同樣今非昔比，公司由亞洲最大社區及民生的房託基金（REIT）轉型至世界性的房託基金，將版圖擴展至澳洲，業務不再集中在受經濟周期影響輕微的民生商場，反而改變了投資者對其的偏好。

「以前，領展接近無風險資產，只要將其回報和美國10年國債息率比較，大概計算得出股價表現，假設聯儲局減息0.5厘，照道理領展可升20%，加上每年的每基金單位分派（DPU）有約8%增長，屬於無風險兼有成長的公司，但是現在變了。」

他補充，若考慮買股收息，倒不如買本地地產股，至少股價跌得低殘，大孖沙有機會入市增持或公司回購，多少能頂住股價。「無論長實、新地、新世界，如果覺得無面，拎100億元出來，對他們來說，其實好少錢！」

本文節錄於645期《iMoney Wealth》封面故事。
撰文：
林衞、柯慧琳

https://imoney.hket.com/article/2579265/%E5%A5%A7%E9%99%B8%E8%94%A1%E9%87%91%E5%BC%B7%EF%BC%9A%E6%94%B6%E6%81%AF%E8%82%A1%E7%8F%BE%E6%99%82%E8%B2%B7%E4%B8%8D%E9%81%8E

【黃國英】我今年衰左XX 葳言大意

• 港股祇打剩下幾%。 
• A股佔10%。
• 美股波幅超小, 慢慢升。
• A股走向知識形, 波幅大。高追了可以等很長時候才回升。
• 不冒險, 無回報。
• 升市不買, 跌市輸少點, 有何意義。
• 要攻守兼備。 
• 基金成績: ( 回報 30幾%至40%  好)
• 黃國英成績: (回報 20幾%  中上 )           

新地(0016)出售高鐵項目25%予郭氏家族 股價先升後跌

  新地(0016)出售高鐵項目25%予郭氏家族 股價先升後跌 

<匯港通訊> 新鴻基地產(0016)公布，出售高鐵上蓋項目25%股權予郭氏家族，集團上月底以破本港賣地表地皮造價紀錄的422.32億元，投得尖沙咀廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋商業地皮。新地宣布，為地皮引入首位長線策略性投資者，將佔項目寫字樓部分25%股權，作價約93.94 億元；新地則繼續全資持有項目中的零售部分。新地先升後跌，開市報118.1元，升0.94%，現報115.9元，跌0.94%。

引入的投資者為一間由郭氏家族公司所擁有的投資公司。新地主席兼董事總經理郭炳聯表示，新地對高鐵站上蓋商業項目非常重視，期望透過引入合適的長線策略性投資者，為項目發展增埴，匯聚各方專長、資源及優勢以發展此項目。今次引入新投資者，不單突顯新投資者對地皮以至新地投下信任的一票，更印證雙方對香港前景充滿信心。郭炳聯又稱，新地現正積極物色其他合適投資者，致力將地皮打造成國際性的地標綜合商業項目，為集團、西九龍區以致整個香港未來的持續發展作出貢獻。

貓奴筆記: 

港股已過了最差時期, 昨天在大貓銀行入了一手新地, 放埋一邊等它慢慢增長。

新地全年少賺一成 末期息3.7元 預告6月打後租金收入顯著惡化

 0016 SHK

公佈日期	年度/截至	派息事項	派息內容	方式	除淨日	截止過戶日期	派息日
2019/09/12	2019/06	末期業績	股息：港元 3.7000	現金	2019/11/11	2019/11/13-2019/11/13	2019/11/21

 

新鴻基地產（0016）公布截至6月底全年業績，股東應佔溢利為449.12億元，按年跌10%。撇除投資物業公平值變動的影響後，基礎盈利為323.98億元，按年升6.6%，每股基礎溢利為11.18元，派末期息3.7元，全年共派4.95元，增加6.5%。

全年收入為853.02億元，按年跌0.4%。

值得關注的是，全年租金收入為250.77億元，按年升6%，租金收入增長是由於香港和內地續租租金上升，以及在內地的新收租物業帶來的收益。然而，自今年6月起，主要由於接連發生的社會事件，令香港的整體經營環境顯著惡化。

另外物業銷售方面，連同合作項目的收入，回顧年內財務報表錄得的物業銷售收入為413.13億元。自2018年7月1日起，集團對物業銷售收益已採納新的會計準則《香港財務報告準則第15號》入賬。來自物業銷售的溢利為186.97億元，按年升15%。按所佔權益計算，集團在年內錄得的合約銷售額為約650億元。

年內，新地繼續以不同途徑補充土地儲備，為其香港土地儲備增添7個新項目。按所佔權益計算，新增的總樓面面積合共310萬平方呎。截至6月底，新地在香港的土地儲備，按所佔總樓面面積計算，約為5,800萬平方呎，其中2,510萬平方呎是發展中物業，將用作住宅、寫字樓和零售等不同用途。