【內房危機】習近平據報支持放鬆除一綫城市的購房限制 內房物管急彈、碧桂園系升近一成

 https://inews.hket.com/article/3353660/%E3%80%90%E5%85%A7%E6%88%BF%E5%8D%B1%E6%A9%9F%E3%80%91%E7%BF%92%E8%BF%91%E5%B9%B3%E6%93%9A%E5%A0%B1%E6%94%AF%E6%8C%81%E6%94%BE%E9%AC%86%E9%99%A4%E4%B8%80%E7%B6%AB%E5%9F%8E%E5%B8%82%E7%9A%84%E8%B3%BC%E6%88%BF%E9%99%90%E5%88%B6%E3%80%80%E5%85%A7%E6%88%BF%E7%89%A9%E7%AE%A1%E6%80%A5%E5%BD%88%E3%80%81%E7%A2%A7%E6%A1%82%E5%9C%92%E7%B3%BB%E5%8D%87%E8%BF%91%E4%B8%80%E6%88%90

內地更多城市放寬或出台樓市措施，多個地方政府已發布至少70項房地產寬鬆措施。據REDD引述消息人士指，中國國家主席習近平在8月底閉門會議上表示，支持放寬除北、上、廣、深四個一綫城市外的所有內地城市的購房限制，並鼓勵地方政府根據每個城市的具體情況制定計劃，以扭轉房地產市場的頹勢。

銀河聯昌證券認為，這是主要內房物管股上揚的主要原因，並指若消息屬實，將會是習近平首次表態支持房地產市場。該行提到，基於內房高槓桿及高樓價，習近平並不喜歡房地產市場，故於2016年提出住房不炒，以及在2019年至2021年出台多項調控政策。

銀河聯昌指，習近平改變想法是基於三個原因，一、房地產市場對中國太重要，二、地方政府約40%至50%的收入來自賣地，三、主要就業供應的行業。

傳廣州部分區域新盤降價最多達2成

另有外電引述消息人士指，一綫城市廣州部分區域新盤大幅降價，最高可達20%。日前，市場傳出，廣州市已對新項目備案價進行動態調整，一房一價由原來按樓均價正負6%調整可上浮10%，下浮20%，但相關措施目前只在黃埔區執行。

日前南京、蘇州和無錫等二線城市將第二套住房的首付比例降低多達20個百分點。

《證券日報》早前指，今年內超過120個城市或地區多維度調整住房公積金貸款政策，還有至少24個城市允許子女購房可提取父母住房公積金賬戶餘額，且父母可作為共同還款人參與還款。

銀河聯昌認為，鑑於目前房地產市場仍然疲軟，估計中央或地方政府在短期內可能會採取更多積極措施來重振當前形勢，令部分投資者更願意承擔風險，非國資背景開發商可能會受益更多。

內房物管股周四（15日）造好，富力地產 （02777） 半日升9.9%，報1.66元，碧桂園 （02007） 升9.1%，報2.63元，龍光 （03380） 升8.1%，報0.8元，龍湖升6.7%，報29.5元。至於物管股，合景悠活 （03913） 半日升9.5%，報1.39元，碧桂園服務 （06098） 升6.1%，報16.34元。

更多【內房危機】消息   

 

恆大危機凸顯其他開發商融資風險 梳理10家美元債回報墊底的地產商

 https://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%81%86%E5%A4%A7%E5%8D%B1%E6%A9%9F%E5%87%B8%E9%A1%AF%E5%85%B6%E4%BB%96%E9%96%8B%E7%99%BC%E5%95%86%E8%9E%8D%E8%B3%87%E9%A2%A8%E9%9A%AA-%E6%A2%B3%E7%90%8610%E5%AE%B6%E7%BE%8E%E5%85%83%E5%82%B5%E5%9B%9E%E5%A0%B1%E5%A2%8A%E5%BA%95%E7%9A%84%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%95%86-220911407.html

Alice Huang

15 小時前

 

【彭博】— 中國恆大集團流動性危機使該國房地產行業的健康狀況成為關注焦點，尤其是評級為垃圾級的地產商。

此類公司面臨的形勢日益艱難。借款成本伴隨對恆大倒閉的擔憂飆升，一項垃圾級美元債指數的殖利率漲至15%左右，創大約10年來高位。地產商因嚴格的槓桿規定而需要削減債務，同時銷售受到了樓市降溫政策打擊。

中央政府幾乎沒有放鬆對高負債公司施壓的跡象。中國將解決房地產市場金融風險作為今年優先要務，關於恆大最終命運，官方尚未給出任何說法。這意味著投資者將繼續關注房地產行業，擔心影響蔓延的風險。

截至周一，彭博中國高收益美元債指數中以下10家地產商的年內回報在墊底之列。其中不含已經違約的公司和恆大。除中國奧園，這些公司尚未立即回覆彭博周二尋求置評的電郵。

花樣年

• 這家總部位於深圳的公司成立於1998年，業務遍及中國，包括廣東和上海

• 最新消息：穆迪周一下調花樣年評級至更深的垃圾級，理由是「該公司的再融資風險上升，因為其融資渠道減弱而到期債務規模可觀」。據彭博報導，花旗和瑞信的私人銀行部門已停止接受花樣年債券作抵押物

• 美元債表現：2024年到期、票息10.875%的債券本周跌至每1美元面值31美分，3月發行時為98美分

• 兌付時間表：花樣年有39億美元未償美元債餘額，其中2.08億美元可在10月4日贖回，2.5億美元將於12月17日到期

• 股價今年迄今表現：跌58%

• 評級：B3/B/B（穆迪/惠譽/標普）

• 財務狀況：根據中期報告，截至6月30日現金及現金等價物餘額為42億美元，負債為129億美元 

建業地產

• 根據標普評級，這家總部位於河南鄭州的公司成立於1992年，是省內最大開發商

• 最新消息：穆迪和標普本月下調其評級展望至負面，同時確認評級。該公司稱已預留足夠現金償還11月到期債券，同時該公司一直在回購債券

• 美元債表現：票息7.65%、2023年到期債券本周跌至每1美元面值65美分，7月為95美分

• 兌付時間表：該公司有29億美元未償美元債餘額，其中4億美元可於11月8日贖回

• 股價今年迄今表現：跌37%

• 評級：Ba3/BB-/B+（穆迪/惠譽/標普）

• 財務狀況：根據中期報告，截至6月30日現金及現金等價物餘額為17億美元，負債230億美元 

華南城

• 總部位於香港的華南城成立於2002年，項目位於深圳和南昌等城市

• 最新消息：標普本月將其展望修訂為負面，稱該公司「可能會耗儘現金用於大量離岸債務兌付」，同時「可能無法以合理成本進行再融資」。穆迪出於自身商業原因撤銷B3評級

• 美元債表現：2023年到期、票息11.95%的債券本周跌至每1美元面值61美分，3月發行時為93美分

• 兌付時間表：未償還美元債餘額達16億美元，其中3.48億美元將於2月到期

• 股價今年迄今表現：跌43%

• 評級：B/B（惠譽/標普）

• 財務：根據中期報告，截至3月31日現金和現金等價物餘額達4.42億美元，負債100億美元 

禹洲集團

• 成立於1994年，總部設在上海和深圳，截至6月30日在39座城市有超過179個在建項目

• 最新消息：該公司上月發行票息9.95%、2023年到期的2億美元綠色債券，9月發行了1.2億美元2022年到期、票息8.5%的綠色債券。惠譽確認其評級，展望為穩定

• 美元債表現：票息7.85%、2026年到期債券價格跌至每1美元面值69美分，3月為105美分

• 兌付時間表：未償美元債餘額達56億美元。1月將有2.42億美元到期

• 今年以來股價表現：跌61%

• 評級：B1/B+（穆迪/惠譽）

• 財務狀況：根據中期報告，截至6月30日現金及現金等價物餘額達32億美元，負債215億美元 

中梁控股

• 根據其半年報，總部位於上海的中梁控股在25個省155座城市開展業務

• 最新消息：儘管其債券價格波動較大，仍在實施回購

• 美元債表現：2022年到期、票息9.5%的債券7月跌至每1美元面值74美分，5月份約為100美分，本周反彈至85美分

• 兌付時間表：未償美元債餘額為12億美元，其中2億美元將於11月22日到期

• 今年以來股價表現：跌25%

• 評級：B1/B+/B+（穆迪/惠譽/標普）

• 財務狀況：根據中期報告，截至6月30日現金及現金等價物為44億美元，負債400億美元 

鑫苑置業

• 根據網站，該公司1997年成立於河南，總部位於北京，目前在中國20多座城市及海外擁有100多個項目 

• 最新消息：惠譽本月稍早下調該公司評級一個級距至CCC，理由是10月到期債務的再融資風險較高。標普最近也下調其評級至CCC，展望為負面，後來應該公司要求撤銷評級

• 美元債表現：2024年到期、票息14%的債券上周從今年早些時候的每1美元面值約100美分跌至44美分

• 兌付時間表：未償美元債餘額達7.6億美元，其中2.29億美元將於10月15日到期

• 今年以來股價表現：跌23%

• 評級：CCC/撤銷評級（惠譽/標普）

• 財務狀況：根據業績報告，截至2020年9月30日現金及限制性現金為11億美元，負債65億美元 

融信中國

• 成立於2003年，總部位於上海，專注長三角地區，截至6月30日共有282個項目

• 最新消息：穆迪、惠譽和標普都在本月下調該公司評級，理由主要是近年來拿地成本「很高」，以及地方政府限制銷售價格，公司盈利能力令人擔憂

• 美元債表現：票息8.1%、2023年到期債券本周跌至每1美元面值74美分，7月為98美分

• 兌付時間表：未償美元債餘額達32億美元，其中1.5億美元將於12月3日到期

• 今年迄今股價表現：跌34%

• 評級：B2/B+/B（穆迪/惠譽/標普）

• 財務狀況：截至6月30日現金和現金等價物為33億美元，負債為300億美元 

陽光控股

• 根據公司聲明和網站，總部位於上海，在中國100多座城市有近300個項目，主要項目位於福建省、長三角和珠三角

• 最新消息：該公司本月早些時候發給投資者通知，否認市場上有關信託和商業票據逾期的傳言，稱現有信託貸款和其他債務正常償付。該公司一直在回購在岸和離岸債券；惠譽確認其評級，展望為穩定

• 美元債表現：2025年到期、票息7.5%的債券本周從年初每1美元面值約103美分跌至68美分

• 兌付時間表：未償美元債餘額總計23億美元，其中2億美元債券將於1月到期

• 股價今年迄今表現：跌34%

• 評級：B1/B+（穆迪/惠譽）

• 財務狀況：截至6月30日，現金和現金等價物總計52億美元，短期債務8.15億美元，長期債務78億美元，合同負債130億美元

富力地產

• 成立於1994年，總部位於廣州，業務包括房地產開發、管理和酒店服務。根據其網站介紹，在全球140多個城市和地區開發了450多個項目。根據2020年財報，還擁有91家由第三方管理的豪華酒店

• 最新消息：該公司9月20日宣布將從高管手中獲得10億美元短期融資，以有足夠流動性來償還短期債務。之前穆迪下調其評級，理由是再融資風險

• 美元債表現：2023年到期債券本月一度跌至每1美元面值53美分，7月份報99美分；注入流動性的消息傳出後反彈至73美分

• 兌付時間表：根據彭博匯總的數據，未償還美元債餘額總計51億美元，其中7.25億美元可在1月贖回

• 今年迄今股價表現：跌48%

• 評級：B2/B+/B（穆迪/惠譽/標普）

• 財務狀況：根據中期報告，截至6月30日現金及現金等價物總計20億美元，負債510億美元 

奧園集團

• 成立於1996年，總部位於廣東，專注大灣區

• 最新消息：該公司本周表示，兩家公司（其中一家為董事長控制）將合計投資10億港元（1.28億美元），以購買該公司9.3%的股權。該公司股價和債券受到提振

• 美元債表現：票息5.98%、2025年到期債券本周跌至每1美元面值72美分，低於6月的96美分；最新報75美分

• 兌付時間表：未償美元債餘額達32億美元，其中1.88億美元將於1月到期

• 今年迄今股價表現：跌48%

• 評級：B1/BB/B+（穆迪/惠譽/標普）

• 金融狀況：根據中期報告，截至6月30日現金及現金等價物總計94億美元，負債407億美元

• 該公司稱：「致力於穩健的財務管理，以確保資金安全和保持良好流動性」

 

原文標題Evergrande Crisis Highlights Funding Risks for Other Developers

 

大茶飯｜碧桂園服務盡用子彈做併購（青冰）

 https://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%A4%A7%E8%8C%B6%E9%A3%AF%E2%94%82%E7%A2%A7%E6%A1%82%E5%9C%92%E6%9C%8D%E5%8B%99%E7%9B%A1%E7%94%A8%E5%AD%90%E5%BD%88%E5%81%9A%E4%BD%B5%E8%B3%BC%EF%BC%88%E9%9D%92%E5%86%B0%EF%BC%89-233038151.html

碧桂園服務今年併購多，私有化藍光嘉寶後，最新又買入富力地產老細的物管公司。

青冰將碧桂園服務（6098）放入目標範圍，已經超過一個月，但遲遲都未敢出手，其一是怯於近月內房超級弱勢，作為相關股的物管難免受拖累，無謂太早逆勢做，另外就是早前有傳恒大（3333）將出售手上最有價值的恒大物業（6666），碧桂園服務是其中一個潛在買家，如果成事肯定會解恒大燃眉之急，但對碧桂園服務未必有着數，萬一最後要接order硬食恒大物業，個價都唔慌會平，但今星期出手買富良環球（即富力地產（2777）老細的物管公司），相對更加優質，所以係時候作部署。

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風波過後 肯定最先反彈

碧桂園服務作為物管龍頭，估值從來也是全行最貴，今年動作多多，3月時全購藍光嘉寶並作私有化，5月恒指宣佈納入為成份股，幾日後便發新股集資105億元，每股作價75.25元，其全資附屬公司再發可換股債券，又抽水50億元，正式染藍後在6月尾創歷史高位85.2元，自此就進入大跌浪，7月股價急跌時曾經出通告話會回購，結果等到8月業績後共出手七次，斥6億元回購了1,020萬股，自9月3日回購後已經停手無再買，其後股價一洩如注，9月累跌兩成，現時回看管理層批股的timing，真係準到得人驚。

今年前後抽水約150億元，私有化藍光嘉寶用了65億元，仍然子彈充足，難怪傳過是恒大物業的準買家，最後因價錢而傾唔成，塞翁失馬焉知非福，恒大物業主要在三四線城市，而富良環球就在一線，100億人仔買落去，點都好過硬食恒大物業，而且今次曲線救助富力，日後這個人情可能幾值錢，再者今年集資所得已經耗盡，阿爺再要搵人認頭恒大物業時，大可話自己莫水了，搵另一位勇士啦。

現時市盈率大概30倍，應該是近年最低估值，如果內房危機仲要再拖幾個月，物管仍難有運行，但只要挨得過呢波，作為龍頭的自然會率先反彈，科技股災後大家會買騰訊（700），美股股災大家會撈FAAMG，就睇吓日後的碧桂園服務，能否再闖高峰。

青冰

http://www.fb.com/chingbing888

本欄逢周五刊出

 

三道紅線一周年 慎選低槓桿內房

 https://www2.hkej.com/instantnews/market/article/2908979/%E3%80%90EJFQ%E4%BF%A1%E6%9E%90%E3%80%91%E4%B8%89%E9%81%93%E7%B4%85%E7%B7%9A%E4%B8%80%E5%91%A8%E5%B9%B4+%E6%85%8E%E9%81%B8%E4%BD%8E%E6%A7%93%E6%A1%BF%E5%85%A7%

港股昨日先升後回，初段攀抵26560點便無以為繼，該位置是過去3個月累積最大型成交量密集區頂部、TrendWatch下降通道頂及50天線交滙，面對三重阻力，恒指午後反覆偏軟，埋單倒跌32點，收報26320點，符合短期橫行上落格局的預測。

大市由8月低位反彈最多近2000點，不少科企從谷底回升三四成，也有股份同期再瀉三四成，其中，中國恒大(03333)與同系的恒大汽車（00708）較8月中分別下滑25%和40%。

恒大系債務危機愈演愈烈，股債雙殺，中國恒大股價昨一度低見3.46元，跌穿2009年招股價3.5元，多隻美元債券以票面值100美元計，價格挫見25至30美元水平。

中央對內房股融資作出嚴厲規管，始自人民銀行、住建部去年8月20日指明12家重點房企資金監測和融資管理規則，即所謂「三道紅線」新政策，同年9月起試點實施。

「三道紅線」主要涉及3個財務指標，包括①剔除預售款後的資產負債率逾70%、②淨負債率大於100%、③現金短債比率1倍以下。根據「踩線」數量，當局把房企分成「紅、橙、黃、綠」四級管理，每降低一檔，有息負債規模增速上限放寬5%，即使是評為綠檔，有息負債年增幅亦不得超過15%，藉此限制房企槓桿，以免波及樓市與金融體系。

中央祭出房企「三道紅線」政策試點已屆一年，在融資環境趨緊下，減負債去槓桿成為多數大型房企的首要任務，部分中小房企債務違約風險更是持續升高。據內地媒體統計，截至今年9月5日，共274間開發商公布破產文書，即新政策下平均每4天便有3家房企倒閉，主要是競爭力和抵禦風險能力較差的小型公司，融資條件遠遜大中型企業；同時亦不乏知名房企，代表行業正進入新一輪洗牌階段。

根據最新中期業績，摩根大通跟蹤的21隻內房股中，除了中國恒大，富力地產(02777)也踩中「三道紅線」，其剔除預售款後資產負債率為75%，淨負債率123%，現金短債比率僅0.2倍，財務狀況堪憂。穆迪上周五(3日)已把富力評級從B1下調至B2，列入負面觀察名單，反映該公司再融資風險增加。

附【圖】所見，「三道紅線」出台以來，恒大股價累瀉八成，較追蹤10隻龍頭的恒生中國內地地產指數跌幅25.9%更差，恒指則微升4.5%；富力期內挫約38.4%，同樣跑輸大市，旗下個別美元債券價格也滑落至50多美元，如果未能改善資金流動性及解決負債問題，恐怕股債再遭拋售。

目前部分高收益內房美元債券遭到拋售，此等受國策監察的板塊，面對的規管壓力未必細於互聯網平台企業，投資者若仍看好房企，建議參考最新中期財務指標，避開高危一族。 

從中大學霸到酒店皇帝

 https://hk.news.yahoo.com/%E6%96%B0%E8%81%9E%E9%BB%9E%E8%A9%95-%E5%BE%9E%E4%B8%AD%E5%A4%A7%E5%AD%B8%E9%9C%B8%E5%88%B0%E9%85%92%E5%BA%97%E7%9A%87%E5%B8%9D-190700877.html

港府鼓勵年輕人赴大灣區發展，其實早在廿幾年前，就有一位中文大學數學系畢業的學霸青年，隻身北上廣州闖蕩，創造百億身家，他就是富力地產（02777）老闆李思廉。2017年，富力扮演「白武士」，豪擲199億元（人民幣．下同）收購萬達旗下77家酒店，讓李思廉成為全球擁有最多四五星級酒店的業主，風光無限。但該次收購亦種下禍根，導致富力負債沉重，兼逢「房住不炒」及疫情打擊，這家房企近日債價跟隨恒大（03333）崩盤，反映部分投資者深陷恐慌。

富力李思廉 北上創業典範

李思廉1957年生於香港，1978年從中大數學系畢業後，投身證券業，不時往內地考察投資項目，親眼目睹改革開放後經濟起飛，深感機遇處處。李思廉發現，當時廣東省經濟如火如荼，但省內各城市只有小量新建豪宅，以及大量「老破小」舊屋，缺乏好像香港美孚新邨、太古城之類讓廣大打工仔安居的現代化普通住宅，他吼準箇中存在巨大商機。

1993年，李思廉「膽粗粗」向親友籌集2000萬元資金，北上廣州創辦了富力地產，仿效長實、太古等香港發展商模式，專門收購市區「邊皮」老舊廠房土地，用來興建大型屋苑級別的中檔住宅。乘着廣東省經濟進一步興旺，人口不斷增加，這種模式成績驕人，富力在1999年已錄得20億元銷售額，躍升為廣州房企一哥，壓倒碧桂園（02007）、恒大等「土炮」房企。

由此可知，富力雖被界定為「內房股」，其創辦人、大股東兼董事長卻屬100%土生土長「香港仔」，李思廉也堪稱為香港青年「大灣區創業」典範。

在粵省紮穩根基後，富力自2000年起全國化擴張，把成功模式在各省市複製，很快晉身中國最大型房企之一。富力近年最出位一役，首推2017年參與「打救萬達」。當時萬達處境有點像今日的恒大，擴張過急，融資受阻，深陷財困，該集團老闆王健林放售旗下文旅城業務，希望渡過難關。

購萬達資產 三紅線全超標

最初扮演「白武士」的是融創（01918），不過融創老闆孫宏斌只願接手文旅城及相關住宅發展業務，不願收購文旅城附帶的77家豪華酒店，皆因他認為內地酒店回報率太低，又會積壓大筆資金，實屬「豬頭骨」。在最後關頭，李思廉入局談判，結果富力斥199億元收購該77家酒店，融創以438億元得到文旅城「心頭好」，萬達則避過爆煲危機，三方各取所需，皆大歡喜。

富力原本已在內地擁有35家豪華酒店，加上來自萬達的77家，該集團遂一舉成為全球擁有最多四五星級酒店的業主，風頭一時無兩。然而，孫宏斌的憂慮非無道理，內地高端酒店回報率極低，往往連資金成本也無法覆蓋，不利於內地房企的高槓桿、快周轉發展模式。

李思廉來自香港，曾經見證新地（00016）、置地等地產商，憑着在核心靚地段長期持有投資物業，數十年來賺取天文數字升值，所以他寄望旗下內地百多家豪華酒店的價值隨着時日也可以水漲船高。

但短期來看，這個如意算盤似乎未打得響。內地經濟自2017年開始逐步放緩，加以中央政府力推「房住不炒」，富力不但酒店業務未能扭虧為盈，新冠疫情更令酒店業雪上加霜，原本貢獻現金流的地產發展業務也備受打擊，資金鏈多方受壓。截至今年6月底，富力淨資產約927億元，總債務高達3318億元，其中2293億元屬12個月內到期的流動負債（包括債券、借款、應付賬等），「三條紅線」全部超標。

債券價崩盤 恐遭恒大拖累

筆者昨日在〈債券息率690厘〉一文提到，恒大債券孳息率（yield）飆至690厘離譜水平，反映市場對該房企爆煲「打定輸數」。沒料到話音未落，富力債券價格也跟隨崩盤，例如一隻2023年2月到期的8.125厘美元債券，票面值100美元，昨日突遭拋售，短短幾小時內急插逾35%，跌至僅約50美元，相當於「打五折」，顯示部分投資者對富力同樣憂心忡忡。

惟富力和恒大的處境不宜直接相提並論，起碼前者旗下樓盤仍在正常動工，亦未聞拖欠供應商票據或員工薪金。不排除市場因恒大事件恐慌蔓延，猶如驚弓之鳥，累及對富力等其他房企的信心。再者，萬一富力真的需要資金救急，大可效法4年前萬達「壯士斷臂」，把旗下100多家豪華酒店放售套現，但前提是要找到下一個「接盤俠」。

 

內房行業前景 中誠信首評負面 嚴管趨勢不變 資金鏈更緊張

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中國監管機構連番出手嚴限內房企業買地和融資，引發行業資金鏈緊張，內地評級機構中誠信國際基於監管政策在下半年繼續不利房企，首次把房地產行業的展望由「穩定」下調至「負面」。消息令多家內房企業股債價格急插，當中，融創中國（01918）、雅居樂（03383）和佳兆業（01638）等的美元債，更錄得發行以來單日最大跌幅。

中誠信報告稱，近兩年中國房地產市場持續處於嚴格的監管環境之中，例如銀行的房地產貸款集中管理制度和按揭限制，對內房銷售回款有負面影響，估計下半年政策偏緊的趨勢不會改變。

融資添壓 股債齊挫

市場環境同樣不利內房營運，報告提到，下半年商品房銷售增速將較上半年放緩，而集中供地政策會壓縮內房盈利，對資金調配有更大挑戰，加上現時投資者對行業信心轉差，導致信貸環境偏緊，進一步加大內房再融資的壓力，個別債務集中到期較多的房企，現金流緊張的可能性隨之增加。

綜合上述因素，中誠信首次宣布，把房地產行業的展望由「穩定」下調至「負面」。

中誠信亦把中國恒大（03333）旗下恒大地產主體及相關債務評級撤出信用評級觀察名單，展望調整為負面。中誠信指出，受近期該集團少量商票逾期兌付、房地產項目暫停預售許可及銀行申請訴前財產保全等影響，中國恒大及恒大地產多隻境內外債券價格出現較大幅度下跌，目前房地產行業政策環境處於持續偏緊態勢，房地產金融監管力度不斷加大，信貸環境偏緊及投資者信心不足，將進一步加大公司再融資壓力，若未來公司相關環境持續惡化，會對信用實力造成負面衝擊。

由中國恒大事件引發的財困恐慌，已籠罩內房多日，全線板塊昨延續跌勢，中國恒大插水13.4%至5.81元，其2025年到期的美元債券，一度下滑16美仙，至52.1美仙；佳兆業股價急瀉8.5%至2.05元，2026年到期債曾跌3.9美仙，至82.8美仙。

料官方不容倒閉潮

分析認為，今次內房水緊恐慌，有機會引發更大規模的信貸緊張。渣打中國宏觀策略部主管劉潔表示，監管部門不欲資金流入房地產市場炒作，多番推出限制按揭、買地和融資等措施，趨勢短期內不會改變，個別內房或因為資金緊張，需要以更高成本融資，甚至引發溢出（spill over）效應，令不同行業中財務實力較弱的企業難獲低成本融資。

她補充，雖然今次內房行業的資金緊張情況較為罕見，但不預期官方會容許內房出現大型違約或倒閉潮，以免發生系統性風險。

瑞銀認為，中國恒大債務違約風險不大，若不幸出事，其他高負債內房如融創和富力（02777）再融資時將會受壓，但對資金實力雄厚的房企如潤地（01109）和中海外（00688）有利。瑞銀維持恒大「沽售」評級，目標價由6元大削41%，至3.5元。

據中誠信官網顯示，其前身為中國誠信證券評估有限公司，於1992年創立，為人民銀行批准成立的中國第一家全國性信用評級機構，現時為內地規模最大、全球第四大評級機構，國際評級機構穆迪持有30%股權，其舉動料足以左右市場氣氛。旗下中誠信（亞太）則於2012年6月28日，獲香港證監會批出第十類牌照（提供信貸評級服務），成為第一家在中國內地以外，合法運作的中資信貸評級機構。

 

房企4月分化加劇：有的逆勢連升，有的消失百強之中

 雖然房企4月單月表現積極，但累計拿地仍舊不比去年同期。1-4月，Top 50房企拿地總額6360億元，同比(某個特定統計段今年與去年之間的比較)下降14.1%；Top100房企拿地總額8244億元，同比下降7.1%。

 

過去的4月，國內房地產行業格外熱鬧。

一方面，疫情加速地產行業變革，除了數字化、智能化轉型，也開始擴寬營銷邊界，突破平台間的“隔閡”，從線上賣房到明星跨界直播“帶貨”，天貓、抖音、快手成為開發商賣房新渠道，各房企中恆大、碧桂園、富力等早紛紛入局。

另一方面，國內房地產政策調控此起彼伏。相關數據顯示，4月全國房地產調控政策繼續多發，單月調控次數多達67次。但不管鬆綁還是趨緊，降息刺激或人才政策，各城市所掀起的樓市保衛戰中，“住房不炒”意圖依舊明顯。

在如此背景下，百強房企普遍加快供貨，業績恢復情況相對改善。

16家房企銷售觀察：碧桂園、恆大單月銷售創新高普遍跌兩到四成

五一節後，在5月5日至6日兩日期間，共有16家房地產企業公佈了4月份的銷售數據。從數據上看，環比上房企銷售額大部分有所回升，這說明隨著復工復產工作的開展，房企們受疫情影響的因素逐漸減弱。

其中，4月份，碧桂園實現權益銷售額達到了490億元，同比增長3.76%，為年內最高紀錄；中國恆大則實現了單月652.1億元，同比增長約11.6%，以中國恆大的口徑，無論是單月還是累計銷售額的回款都達到了歷史新高，可見在疫情期間，中國恆大加推、大促背景下，取得不錯的效果。

此前，對於內房4月份的銷售情況，多家券商表示看哈。其中，交銀國際報告稱，內地房地產4月合約銷售同比反彈，偏好去化迅速的開發商，跟踪的25家主要開發商中，今年前四月平均銷售目標鎖定率約20%，低於去年前四月約26%。隨著新推盤推遲並更偏向下半年，該行認為開發商必須加快發布速度。

中信證券則認為，即使經濟的不確定性增強，甚至居民收入和財富預期縮水，住房需求也有望保持穩定。2020年4月之後，住房銷售將回歸正軌。地產需求是可累積的，是和利率相關的，地產行業的基本面受到“二次沖擊”的可能性並不大。

同比上，目前披露銷售數據的16家房企中，同比有所增長的僅有3家，分別為中國恆大、世茂房地產、禹州地產。其中大部分房企同比下跌為兩成到四成之間，部分房企下跌在一成之內。

TOP5房企：碧桂園、万科、恆大、融創按年跌一成

碧桂園

5月6日，碧桂園控股有限公司披露了2020年4月份未經審核營運數據。

2020年4月單月，碧桂園實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約490億元，同比增加3.76%，歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約589萬平方米，同比增加16.07%。

2020年1-4月，碧桂園累積實現權益合約銷售額1498.8億元，同比下降10.37%。

万科

5月6日，万科企業股份有限公司公佈了2020年4月份銷售及近期新增項目情況。

2020年1-4月份，万科累計實現合同銷售金額1858.3億元，同比下降11.35%，合同銷售面積1188.6萬平方米；其中4月份，万科實現合同銷售金額479.5億元，同比下降20%，合同銷售面積303.8萬平方米。

新增項目方面，4月份，万科共獲得10個項目，佔地面積89.5萬平方米，計容率建築面積234.4萬平方米，其中万科權益建築面積為123.3萬平方米，需要支付權益地價35.22億元。

恆大

5月6日，中國恆大集團發布了2020年4月份的未經審核營運數據。

數據顯示，2020年4月份，中國恆大集團連同其附屬公司合約銷售金額約為652.1億元，同比增長約11.6%；合約銷售面積約為713萬平方米，同比增長約28.5%；銷售回款約為646.5億元，同比增長約70.8%。

2020年1月份至4月份，中國恆大物業累計合約銷售金額約達2125.7億元，同比增長約19.4%；累計合約銷售面積2371.1萬平方米，同比增長約43%；累計銷售回款約1782億元，同比增長約60.8%。

中國恆大表示，單月和今年4個月累計的合約銷售金額及銷售回款數據均刷新了本集團歷史同期最高紀錄。

融創

5月5日，融創中國控股有限公司公佈了2020年4月未經審核營運數據

數據顯示，2020年4月，融創中國實現合同銷售金額約337.6億元，同比下降13.7%；合同銷售面積約248.9萬平方米，同比下降10.2%；合同銷售均價約13560元/平方米。

截至2020年4月底，融創中國累計實現合同銷售金額約955.2億元，同比下降19.7%；累計合同銷售面積約702.3萬平方米，同比下降14.3%；合同銷售均價約13600元/平方米。

TOP10：世茂單月同比增長超四成

世茂房地產

5月5日，世茂房地產控股有限公司公佈了2020年4月未經審核營運數據。

2020年4月，世茂房地產合約銷售額約為212.3億元，合約銷售面積為121.26萬平方米，同比分別增長41%、45%，平均銷售價格為每平方米17504元。

截至2020年四個月，世茂房地產累計合約銷售總額約為582.6億元，累計合約銷售總面積為332.2萬平方米，同比分別上升4%及6%，平均銷售價格為每平方米17537元。

TOP30：銷售同比下跌超兩成為常態

富力地產

5月6日，廣州富力地產股份有限公司公佈了2020年4月未經審核營運數據。

數據顯示，2020年4月份，富力地產權益合約銷售總金額約為92.2億元，銷售面積達約81.72萬平方米，環比分別上升15%、24%，同比分別上升4%、14%。

前4個月，富力地產總權益合約銷售金額約259.3億元，銷售面積達約221.85萬平方米，同比分別下降23.1%和22.62%。

融信中國

5月5日，融信中國控股有限公司披露了2020年4月未經審核營運數據

2020年4月，融信中國合約銷售額約為97.07億元，合約建築面積約為45.18萬平方米，同比分別下降4.9%、增長3.22%；平均合約售價約為每平方米21485元。

前4個月，融信中國總合約銷售額約為279.45億元，合約建築面積約為121.74萬平方米，同比分別下降21.41%、下降24.56%；平均合約售價約為每平方米22954元。

榮盛發展

5月6日，榮盛房地產發展股份有限公司發布了2020年4月份銷售、近期新增土地儲備及產業園招商情況。

2020年1-4月，榮盛發展累計實現簽約面積205.01萬平方米，同比下降6.24%；累計簽約金額216.69億元，同比下降9.47%。其中4月單月，榮盛發展實現簽約面積69.63萬平方米，同比增長6.18%；簽約金額77.83億元，同比增長7.44%。

新增土地儲備方面，期內，榮盛發展在湖南永州、四川成都、山東淄博獲得4宗地，共斥資30.24億元。

雅居樂

5月6日，雅居樂集團控股有限公司發布了2020年4月未經審核營運數據。

4月份，雅居樂預售金額合計為107.2億元，同比增長16.14%；對應建築面積為69.4萬平方米；平均價為每平方米15437元。前4個月，雅居樂預售金額合計為263.7億元，同比下降23.14%；對應建築面積為174.7萬平方米；平均價為每平方米15094元。

中國奧園

5月6日，中國奧園集團股份有限公司披露了2020年4月未經審核物業合同銷售表現。

2020年4月份，中國奧園物業合同銷售金額約87.3億元，按月上升20%，同比減少9%。前4個月，中國奧園物業合同銷售金額累計約230.3億元，同比下降18.65%。

TOP50:美的、時代下跌一成禹洲增長兩成

美的置業

5月6日，美的置業控股有限公司公佈了截至2020年4月份未經審核銷售數據。

截至2020年前4個月，美的置業合同銷售金額約241.2億元，相應的已售建築面積約230.9萬平方米，同比分別下降15.4%、16.6%

禹洲地產

5月6日，禹洲地產股份有限公司公佈了2020年4月未經審核營運數據。

數據顯示，2020年前四個月，禹洲地產實現累計銷售金額為199.89億元，同比增長23.9%；累計銷售面積為126.65萬平方米，同比增長19.05%；平均銷售價格為每平方米15783元；累計的認購未簽約金額約為4.9億元。

4月份，禹洲地產合約銷售金額為96.27億元，同比增長87.4%；銷售面積為60.16萬平方米，同比增長86.8%；平均銷售價格為每平方米16003元。

時代中國

5月5日，時代中國控股有限公司披露了截至2020年4月未經審核經營數據。

截至2020年4個月，時代中國累計合同銷售金額約為170.86億元，按年減少10.8%；簽約建築面積約為125.3萬平方米。其中4月份，時代中國合同銷售金額約為46.62億元，按年減少10%；簽約建築面積約為35.2萬平方米。

TOP100：當代置業跌7個百分點銀城跌近四成

當代置業

5月5月，當代置業(中國)有限公司公佈了截至2020年4月30日未經審核營運數據。

截至2020年4個月，當代置業合約銷售額約71.17億元，同比減少7.65%；其中物業合約銷售額約70.64億元，車位合約銷售額約5247萬元，物業合約銷售面積約68.45萬平方米，銷售均價每平方米約10320元。

2020年4月，當代置業合約銷售額約18.12億元，同比減少22.3%；其中物業合約銷售額約17.99億元，車位合約銷售額約1300萬元，物業合約銷售面積約19.39萬平方米，銷售均價每平方米約9278元。

德信中國

5月6日，德信中國控股有限公司披露了2020年4月未經審核營運數據。

2020年4月份，德信中國實現合約銷售金額約59.8億元，合約銷售面積約34.9萬平方米。

截至2020年4個月，德信中國實現累計合約銷售金額約113.4億元，累計合約銷售面積約62.5萬平方米。

銀城國際

5月6日，銀城國際控股有限公司公佈了2020年4月未經審核經營數據。

數據顯示，4月份，銀城國際總合約銷售額約為10.19億元，按年下跌43.4%；合約建築面積約為5.37萬平方米，按年跌58%；平均合約售價約為每平方米18986元。

前4個月，銀城國際累積總合約銷售額約為23.73億元，總合約建築面積約為12.28萬平方米，同比分別下降37.8%、53.7%；平均合約售價約為每平方米19327元。

作者：wulidandao
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