華潤置地（1109.HK）於10月20日分別與新世界發展（0017.HK）、恒基地產（0012.HK）、嘉華國際（0173.HK）及信德集團（0242.HK）簽訂合作協議推動包括北部都會區在內的大灣區發展。香港發展商引入華潤置地發展北都，看似比較蝕章。但筆者看到香港發展商引入華潤置地的兩項盤算，令到這單交易的如意算盤都打得響。
消息剛公布後，有指部分香港發展商債務比較重，所以才引入華潤置地發展北部都會區。去年《施政報告》指出，整個北部都會區公私營房屋數目將達92.6萬伙，如果按照公私營房屋興建比例七三比計算，發展商至少要興建27.7萬伙。即使不計補地價，建築費也是龐大負擔。
引入華潤置地分散風險
但更重要是分散風險。因為北部都會區涉及伙數多，日後發展商開售時將會引發大混戰；何況，現時香港經濟下行，發展商貨如輪轉不一定是理所當然（大家看看啟德個別樓盤滯銷就可以知道箇中風險）。發展商唯一可以做是鬥快開發，否則銷售時已經失卻先機。故此北部都會區既是發展機遇，也不無風險。這可以解釋到債務水平較多的恒地及新世界願意和華潤置地分享較廉價的土地儲備，原因在於分擔建築費、補地價及分散（銷售一旦放緩）的風險。
發展大灣區猶如期權
另一方面，香港發展商和華潤置地合作，猶如獲得發展大灣區的以小博大的期權。雖然香港發展商擁有發展內地房地產經驗，但華潤置地更熟路。香港發展商如意算盤是，希望能夠參與其住宅商場一體化項目既可以獲得不俗銷售，亦可以獲得商場租金收入長期增值機會。
華潤置地發展的深圳萬象城、深圳華潤城，現時還開發湖貝舊改項目，可謂是舊城改造的專家。事實上，華潤置地曾與香港發展商合作，曾與新鴻基地合產（0016.HK）合作發展杭州萬象城，相信其他香港發展商都希望能參與其中。
恒地及新世界和華潤置地結盟發展北都大灣區有著以上的盤算。但如果要讓投資者對恒地及新世界投資前景改觀，須要在不久將來公布具體發展計算，投資者才能計算到北部都會區投資高峰期何時才見頂。屆時恒地及新世界股價始有機會獲得重估。
作者：Steven Cheung
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