比亞迪股價爆升之謎

 

比亞迪股價爆升之謎 2020年09月16日 　　港股近日雖然比較平淡，但陸續有新紅底股出現，先是本地工業大股創科實業(669) ，公司以做電動工具起家，股價近月發力過關，成為紅底股，昨日收報103元，再升1.5%，市值高達1887億元。 　　另一隻挑戰紅底的股份，就是更有話題性的比亞迪(1211) ，該股昨日大升12%，一舉彈上97.3元，與百元大關只是一步之遙。 　　比亞迪昨日大升，市場有不同解讀，有認為是集團主力營運電動車，最近美國的電動車集團Tesla股價回穩利好股價，比亞迪和Tesla兩者單一交易日升幅亦相若。有認為是另一隻電動車股恒大汽車(708) 傳有集資消息，資金轉炒該股。不過，比亞迪股價向來波動，不排除是資金湧入推動另一波急升。 　　母憑子貴當送甜品 　　若論消息，比亞迪旗下公司比亞迪電子(285) 應更吸睛。美國蘋果公司將會舉行新產品發佈會，業界估計今次手機沒有新型號推出，焦點會落在iPad和iWatch。 　　在新產品推出的同時，內媒就證實比亞迪電子會成為iPad產品供應商。 　　不過，比亞迪電子炒這個消息炒了一段時間，昨日股價只升1%，收報40.4元，與比亞迪升幅相距甚遠。 　　不過如果再睇周一兩間公司股份，就會發覺比亞迪電子早一日已大升，所以阿媽可能係輪動炒上。睇番兩間公司股價，現時母公司比亞迪市值只有890億元，未大升前更不足800億元，相反阿仔比亞迪電子有910億元，單是計母公司所持的比亞迪電子，市值已接近600億元；換言之，偌大電動車業務估值只是200億元。 　　半年前比亞迪電子市值只是400億元左右，阿仔身價大漲，阿媽就變成落後，於是昨日出現報復式追落後。 　　比亞迪同比亞迪電子有控股關係，是不是比亞迪電子更好，比阿媽比亞迪更抵買呢？一般而言，基金對控股公司都會有折讓，所以如果看好比亞迪電子，他們寧願直接買阿仔，阿媽比亞迪要吸引基金，始終要靠電動車業務，又或者好偶然好似昨日咁炒落後，所以如果看好比亞迪電子的手機或元件業務，就買285，想買電動車業務就買1211，控股公司水漲船高跟住升，只能當作主菜附送的甜品。 　　大市昨日除了比亞迪造好，傳統股份表現亦不錯，動力相信來自中國經濟數據勝預期。國家統計局公佈，8月全國規模以上工業增加值按年升5.6%，社會消費品零售總額升0.5%；今年首8月全國固定資產投資則下降0.3%，全部三個數據均好過預期。消息帶動下恒指低開高走，連升第三日，成功收復10天線(24671) 及100天線(24675) ，收漲92點，報24732點，港股總交投也重上千億元，增至1159億元。 　　內地數據穩帶動傳統股 　　國家統計局數據亦顯示，首8個月商品房銷售額按年增加1.6%，扭轉今年首7個月的2.1%跌幅，數據提振內房股走強，大股碧桂園(2007) 升2.5%，收報9.9元；恒大(3333) 飆8%，收報17.38元；寶龍地產(1238) 炒高11%，收報6.44元；綠城中國(3900) 升7%，收報11.34元。本地肺炎錄得零宗本地確診個案，本地零售股走強，九倉置業(1997) 股價上揚5%，收報32.75元，為表現最強勢藍籌股，早兩日起步的六福(590) 更大幅抽高7%，收報19.74元。 　　從內地A股造好，上證指數連升三日，加上人民幣如我早前所講，第一波先升穿6.8，昨日即期人民幣收報6.7775兌1美元，上漲460點子，創自去年5月8日以來新高，反映內地經濟偏穩，有利港股後市穩定。 　　陸羽仁

綠城管理赴港上市，代建會是下一個風口嗎？

https://www.zhitongcaijing.com/content/detail/281354.html
導語 
 經過3年的準備，繼綠城中國(03900)、綠城服務(02869)後，又一家綠城系公司赴港IPO。
近日，綠城中國分拆其代建公司綠城管理向香港聯交所遞交上市申請，若不出意外，綠城管理將成爲中國房地產市場的“代建第一股”。 
根據綠城管理的招股書顯示，截至2017年、2018年及2019年前三季度，綠城管理分別實現營收10.16億元、14.81億元、15.13億元，毛利潤率和淨利潤率均高於房地產開發企業的平均水平。
近日，綠城管理遞交了赴港上市申請，這是房企代建業務資本化的首次嘗試。
資料顯示，早在2017年6月16日，綠城週年股東大會上，其執行董事及執行總裁李青岸就曾表示，綠城代建業務準備分拆上市，目前正在籌備中，2018年初綠城中國分拆其代建公司綠城管理一議通過了綠城中國董事會的審批。
之後，綠城元老壽柏年清空綠城中國股份，綠城管理的上市計劃暫時擱淺，直到2019年再重新啓動。
我們認爲，在此時選擇分拆上市，一方面有利於募集充足的資金加速業務擴張，另一方面也有利於其品牌形象的傳播，創造更多的產品附加值。
事實上，代建作爲綠城輕資產輸出的方式之一，隨着業務規模的不斷擴大，勢必也能爲集團帶來更大的利潤空間。

代建業務對市場佔有率起提振作用

根據綠城中國披露的業績公告，2019年全年企業共實現銷售額2018億元，其中代建貢獻了664億元的銷售，佔企業總銷售額的比例爲33%。規模化的代建業務對企業市場佔有率的提振作用十分明顯。
截至2019年9月30日，綠城管理在中國25個省、直轄市及自治區的84座城市，以及柬埔寨一座城市擁有262個代建項目，管理總建築面積爲6850萬平方米。總銷售價估值約3570億元。
綠城管理的收入來源主要有三部分，即商業代建、政府代建、提供與代建相關代建諮詢和設計諮詢等，其中，商業代建是貢獻最大的部分，佔總營收的70%以上。
招股書稱，2017年、2018年及2019年前九個月，綠城管理已有新訂約代建項目分別爲43個、106個及59個，新訂約總建築面積分別爲1060萬平方米、2240萬平方米及1450萬平方米。
從目前來看，國內的代建行業增長空間仍然可觀，尤其是政府代建部分，隨着基建投資的增長，這方面的需求會進一步擴大，部分企業已經開始進駐代建業務掘金。
  
如若此次綠城管理案例成功，未來或許會引領新的資本風潮。
值得注意的是，代建雖然可以承接後續的物業管理，但是由於建設業務本身特點，因此其不像物業管理公司一樣具備持續性收益。
總體而言，代建是企業品牌的有力輸出，目前行業處於發展初期，市場前景仍然廣闊。此次綠城管理的上市加速了行業的資本化進程，未來代建行業或許也像物業管理一樣通過收併購來整合產業鏈，加速自身規模擴張。

房企4月分化加劇：有的逆勢連升，有的消失百強之中

 雖然房企4月單月表現積極，但累計拿地仍舊不比去年同期。1-4月，Top 50房企拿地總額6360億元，同比(某個特定統計段今年與去年之間的比較)下降14.1%；Top100房企拿地總額8244億元，同比下降7.1%。

 

過去的4月，國內房地產行業格外熱鬧。

一方面，疫情加速地產行業變革，除了數字化、智能化轉型，也開始擴寬營銷邊界，突破平台間的“隔閡”，從線上賣房到明星跨界直播“帶貨”，天貓、抖音、快手成為開發商賣房新渠道，各房企中恆大、碧桂園、富力等早紛紛入局。

另一方面，國內房地產政策調控此起彼伏。相關數據顯示，4月全國房地產調控政策繼續多發，單月調控次數多達67次。但不管鬆綁還是趨緊，降息刺激或人才政策，各城市所掀起的樓市保衛戰中，“住房不炒”意圖依舊明顯。

在如此背景下，百強房企普遍加快供貨，業績恢復情況相對改善。

135家上市房企2019年年報相繼出爐，“增收不增利”成普遍現象

截止發稿日，目前已有135家上市房企發布了2019年年報。其中，A股上市房企佔55家，赴港上市內房股佔80家。2019年，這135家上市房企合計實現營業收入約4.8萬億元，相比上年同期的3.94萬億元，增長21.83%；合計實現歸屬於上市公司股東的淨利潤約6636.62億元，相比上年同期的6865.45億元，下降3.33%。

從上述數據可以看出，多數房企雖然在2019年營業收入增加，當時盈利能力卻有所下下降，甚至連中國恆大、恆基地產、長實集團、遠洋集團、中交地產等這樣的龍頭房企或者知名大型房企也同樣呈現“增收不增利”的營業模式。就連這些大房企都面臨“增利難”的境況，更何況中小型房企。

張兆聰：內房續拿地 內地疫情似見緩和

圖1之1

 

 

 

【明報專訊】筆者上周對港股看法相對樂觀，傾向相信在26000至26500點是底部。在全球股市持續暴跌下，中港股市再也守不住，一度失守上述關口。中港股市當前的問題是資金因避險而流走，但一些與海外沒有關連、又有望受惠政策刺激的行業後市有轉強機會，內房是其中之一。

上周市場反應劇烈，股市基本上屬義無反顧地逃亡，投資者全都要錢不要貨，債息屢創歷史新低，金價則高位受阻後創7年最大單日跌幅。市場是擔心疫情正演變成金融危機，信貸價差擴闊，而油價一周暴瀉14%，石油行業的違約風險更是飈升。

美倘社區爆發疫情 經濟衰退無可避免

新冠型肺炎恐成為全球大流行疫症，對金融市場的衝擊遠超預期。從疫情發展來看，韓國、意大利確診數字飈升，而失守的國家愈來愈多，遠至愛沙尼亞、丹麥，甚至尼日利亞（首次在非洲沙漠以南確診）都出現確診，僅餘下南極仍是淨土。意大利雖然封鎖北部重災區的城鎮，但還是阻止不了蔓延至全國，而歐盟仍然拒絕封鎖邊境，歐聯、歐霸盃等足球賽事如常舉行，未來兩星期疫情擴散情况令人憂慮。

至於美國，雖然有專業的疾控中心(CDC)監控，但美國總統特朗普為了經濟維持正常運作，民眾如常外出消費，繼續淡化疫情威脅，甚至與CDC對着幹。若民眾防護意識不足，社區大規模感染的機會將激增，屆時封城、隔離等措施將對經濟構成重大影響。要留意，當中國首季經濟增長預料也要放緩至2.5%至3%，以美國經濟由消費主導的模式，全國民眾一旦留家減少外出，經濟衰退幾乎是無可避免。

現時美國疫情仍未太差，但數日變化已可翻天覆地，聯儲局前主席耶倫也直言有陷入衰退的風險，又指美國利率仍比大多數發達國家為高，有較大政策調整空間，但卻並非靈丹妙藥。事實上，一旦疫情爆發民眾無法外出，無論貨幣抑或是財政策政都無法扭轉消費下跌。

內地推動基建內房以「保六」

A股及港股撐不住，筆者覺得與資金因避險流走有關，而基本因素方面，內地疫情已初步受控，同程藝龍（0780）上周五更指機票酒店查詢激增，部份延遲需求正準備爆發。當然，升的意思是相對於近期的零出行，要回復疫情前水平相信仍要以月計的時間。在消費方面，中央可做的不多，而當全球均受到新肺炎波及，終端需求下降，中國出口回升可能也遙遙無期。為了全年「保六」和穩就業，相信從回基建和房地產雙輪驅動是短期無可避免的事。

事實上，地方政府也在不斷測試中央的底線，一方面允計開發商延期繳交各類費用、放寬銷售限制，另一方面也刺激銷售，由政府牽頭搞網上銷售會，而浙商銀行更打正旗號降低無限購措施城市的首付比例，中央至今並無反對，變相默許甚至是鼓勵。

從另一角度看，投資者擔心內房股的現金流能否應付債務到期，但就算是疫情最嚴重的2月份，多家大型開發商仍在拿地，綠城（3900）就斥資達200億元人民幣取得8塊土地，潤地（1109）、龍湖（0960）、碧桂園（2007）、龍光（3380）等都有出手，可見實際情况絕不差。

[張兆聰 還看今朝]

https://news.mingpao.com/pns/%E7%B6%93%E6%BF%9F/article/20200302/s00004/1583090089506/%E5%BC%B5%E5%85%86%E8%81%B0-%E5%85%A7%E6%88%BF%E7%BA%8C%E6%8B%BF%E5%9C%B0-%E5%85%A7%E5%9C%B0%E7%96%AB%E6%83%85%E4%BC%BC%E8%A6%8B%E7%B7%A9%E5%92%8C

時光倒流, 看國策對內房股之影響

蔡金強﹕0817 金茂最璀璨時光將臨

文章日期：2019年3月25日 

【明報專訊】小金人算是地產及相關行業研究的老人，也愛推相關股份，過去內房及相關行業的大牛股小金人也推得算相當齊，很久以前的不說，這幾年的恒大（3333）、融創（1918）、新城（0456）、時代（1233）、龍光（3380）、旭輝（0884），連最近的新城悅（1755）、永升（1995）、奧園健康（3662）應該也算沒走寶！畢竟泡在這行業太久了，對好公司算有天然的觸覺，碰到真正有潛力的大牛股，有時不是你迂腐的算算，然後自以為專業的說不算最便宜呀！負債高呀！結轉不出來呀！利潤率普普呀！這種迂腐的結論一般最後就是，算了，我還是買中海外（0688）、萬科（2202）等，朋友，你走寶了知道嗎？

有時對牛股，你要前瞻分析，而不是計較一城一地，當什麼都那麼明了，你還賺什麼大錢？三四年前，小金人一碰到融創第一反應就是這個世界是不是瘋了，這絕對是一家前十的公司（現在前四了），當時市值只有150億港元左右，小金人當時的理論就是除非你覺得這是一家要下地獄的公司，要不它的標配就是800億港元左右，當時前十的標配市值就差不多是這個，憑什麼融創不可以？負債高？請問，土地會從天上掉下來嗎？利潤率？遲早大家差不多……當時，真是歷盡艱辛，現在融創1700億港元市值，其他的牛股以後有機會再分析，今天小金人再聊一隻進行中的大牛股，10倍不可能，可三四倍是有機會的，那就是中國金茂（0817），今天這家伙500億港元市值左右，三四年內這將是一家兩千億港元的公司，比華潤（1109）、龍湖（0960）小一些，朋友可能說吹牛吧？哪跟哪，不是一級別的公司喔！確實，三四年後，華潤龍湖還是會比金茂整體實力強、大，可金茂也有機會進入行業第一梯隊，雖然是在一梯隊後班，夠了，一梯隊前面的全是市值接近3000億港元。金茂成長到這一地位是肯定的，幾乎沒懸念，為啥？

市值幾年後可翻4倍

第一，現在中國房地產市場要脫穎而出靠什麼能力？不用想，就是土地投資能力，你能弄到好土地，而且持之以恒，你將贏了一大半，沒有好的土地儲備，你就是神仙也難辦！為啥？因為中國是土地貨幣，中國除非經濟崩潰，要不土地市場冬天是不會超過半年的，而現在前三十地產商在幾乎所有主要一二三線城市都有團隊，這就決定了你每場土地競拍都是硬仗，你以為有錢就行嗎？所以現在決定升幅的主要因素就是土地，看看，這兩年，所有牛股，那個不是拿地有特殊本領的？恒大靠文旅產業囤地，融創靠併購，華潤靠舊改商業，新城、龍湖靠商業，時代、奧園靠舊改，都是有原因的，沒有偶然！金茂在這方面，現在也算有獨門秘技——城市運營，也就是跟地方政府一起發展新城市中心，而且有了好幾個成功案例，金茂而且有綜合開發能力，又是央企，其他人很難競爭，現在靠着這個，金茂已經有了13個城市運營項目，年底前還有七個。這個比較抽象，說具體點，現在金茂有到手可售貨源六七千億元（人民幣．下同），13個新城運營項目也鎖定了接近1萬億貨源，加起來1.7萬億左右，這是一個極度變態的數，金茂今年銷售也就1500億至1600億，這有多幸福知道嗎？接近九成五發展商早上一開眼就得煩土地，金茂壓根不用，未來六七成土地來自這些新城項目，而且這種項目毛利有接近35%，嫉妒死同行。所以金茂今年接近1600億，明年2200億是不困難的！

1.6萬億貨源 羨慕死同行

第二，有了絕佳麵粉，金茂還有一流麵包師傅，出產最好的產品，國內地產產品最好的前三金茂應該可以入圍，其他像綠城（3900）、仁恒、龍湖也很好，你如果說中海外是高端樓房，你笑死人！在國內大城市，能有一套金茂府是很強的名片。金茂的產品還有很強的科技和環保競爭力，金茂賣個5％至10%溢價很輕鬆。有了這1.6萬億可售貨源，可能不少朋友以為為啥不是恒大，融創，新城往日的高槓桿，金茂的凈負債率才71%，有息負債也就八百多億，這是很變態的，它不是靠槓桿發上去的，也就是說沒有萬一市場不行的風險，金茂的借貸成本才5.1%，可能只有中海、華潤、龍湖比他便宜。除了這些，金茂還有一流的商業和酒店運營能力，去年這方面收入有36億元，明年將打到50來億元，你去看看很多吹這方面吹到口水流出來的公司，他們的數是多少？金茂的商業和酒店品牌在國內是一流一的，國內能比的就華潤、龍湖、新城、萬達。講完這些，你會詫異這公司的基本面好像很完美？

估值不便宜 完全是誤會

一切很完美除了股價，why so sad？
第一，市場有誤解，金茂很貴！金茂2018和2019市盈率在9.1和7.2倍左右，確實在一眾同行中不算最便宜，可這樣想是錯的，如果有經驗的投資者，記得2016，2017年的恒大，融創是什麼市盈率嗎？有10到30倍，根據不同口徑，甚至有說虧損的都有，前一兩年的新城怎樣？這也就是說這種牛股公司在他的高速發展最猛的時段往往財務數據都很差的，負債高的一塌糊塗，利潤率低的令人咋舌，除了銷售數據和土儲，說數傷感情！真正激動的財務結轉要待增長進入高位平原區才能放出來，也就是盈利暴增和去槓桿，如現在的恒大和融創。可股價最激動的階段是在前面的雞同鴨講期！回到金茂，這家伙能弄到1.6萬億元的貨量還能不geared up到150%淨負債率，李從瑞水平真高。金茂現在的市盈率和前輩們比已經算很有禮貌了，未來兩三年，尤其2020、2021年，你將見到金茂的盈利增速每年50%不奇怪，那就是他今年7倍，明年可能四倍多！

中化不併表 金茂將釋放盈利能力

第二，為何金茂去年今年的盈利增速只會是30%呢？不是他無能，而是他有個很有趣的媽？中化，這個媽自己財務數據一般，為了平緩財務數據，金茂每年盈利增長30%也就最多了，所以金茂是有力無處發，到2018年底，金茂已售未結的銷售有1407億元，2018年才結轉三四百億元，到2019年可售未結銷售應該有2400億元，這為他在2020年、2021年每年50%的盈利增速買下堅實基礎。那為何2020年就可以釋放盈利呢？去年金茂已經開始混改第一輪，中化持股已經降到48%，如果今年再來一輪，中化就很大機會不併表金茂，金茂就自由了，天空任鳥飛！而混改是中央鼓勵的，中化也將保持金茂第一大股東！

結論：小金人覺得人有時太前瞻是幸福也是痛苦，因為你發現了大扭曲的東西，可因為你太前瞻，所以你會寂寞，會苦等，可如果你的邏輯是對的，而且得到過實例證實，這種價值的體現只會遲到不會缺席！投內房   股，真是要能熬，心臟要大！給金茂點時間吧，車可能很晃，可心靜穩坐釣魚台，安啦！一年分紅率也有6至7厘！

奧陸資本總裁兼投資總監 

[蔡金強 奧陸之聲]   

 

 

貓奴筆記: 

最近看見葳言大意訪問蔡金強, 發覺此君對中國市場認識很深, 於是找他的舊文, 看看他的預測有幾準確。

查看2019年三月此文刊登時, (0817)金茂股價約 HK$4.55 , 三月尾曾經升至HK$5.6 左右, 但復活節假期間，中共中央政治局會議重申「房子是用來住的、不是用來炒」立場 ,月股價便應聲下跌。

現在是徘徊在HK$4.6大左右。

由此可見, 國內股票, 大受國策影響, 我們投資時, 要將此變數 計算在考量中。

 

 

 

 

2019中國物業服務百強企業"名單

 

2019中國物業服務百強企業"名單

1. 万科物業發展股份有限公司 (2202.HK)

2. 綠城物業服務集團有限公司 (3900.HK)

3. 碧桂園服務控股有限公司 (6098.HK)

4. 保利物業發展股份有限公司 (6049.HK)

5. 長城物業集團股份有限公司 (http://www.cc-pg.cn/)

6. 恆大金碧物業（金碧物業有限公司）

7. 雅居樂雅生活服務股份有限公司

8. 深圳市金地物業管理有限公司

9. 龍湖物業服務集團有限公司

10.        金科物業服務集團有限公司

11.        華潤物業科技服務有限公司/中海物業集團有限公司/四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司

12.        北京首開鴻城實業有限公司/幸福基業物業服務有限公司/ 佳兆業物業管理（深圳）有限公司

13.        新城悅控股有限公司/河南建業新生活服務有限公司/廣州市時代物業管理有限公司

14.         萬像美物業管理有限公司/山東省誠信行物業管理有限公司/上海永昇物業管理有限公司

15.        魯能物業服務有限公司/  廣東康景物業服務有限公司/ 廣州奧園物業服務有限公司