楊協成「鯨吞」維他奶?

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新加坡又贏香港？中港股市被「政策市」舞高弄低，吸引大眾之時，香港品牌維他奶（00345）卻有新加坡財團悄悄增持，似乎成為收購目標。

在新加坡上市的楊協成早前公布入股維他奶，截至本月17日，一共持有維他奶約4%的股權，該公司表示，入股維他奶的原因，是有意投資亞洲區內具行業領導性的企業，並可間接增加公司在中國及香港的業務。

 

香港雖有賣楊協成飲品，不過或許「南洋味」太重，並沒有大受歡迎。楊協成今年上半年收入為1.65億新加坡元，按年挫8.7%，純利跌3%至320萬新加坡元；馬來西亞、新加坡及柬埔寨，分別佔其收入的50%、13%及8%，中國僅佔7%。

楊協成現市值3.43億新加坡元（約20億港元），維他奶市值約70億元，超過前者兩倍。楊協成手頭資金僅2.5億新加坡元（約15億港元），就算all in買入兼樂觀地預期不影響股價，最多也只能收購約兩成維他奶股權，未必可以實現「蛇吞象」，成為大股東。

不過，港交所股權披露中顯示，Tan Kim Choo至本月15日共持有維他奶8.37%股權，成為僅次於主席羅友禮的第二大股東，而她控制的企業除了楊協成外，還包括一家名為Kuang Ming的投資公司。事實上，Tan Kim Choo是已故新加坡富商黃廷方之妻，她兒子包括信和置業（00083）主席黃志祥，以及新加坡發展商遠東機構主席黃志達，Kuang Ming則是黃廷方的家族辦公室；同時，遠東機構目前持有楊協成約54%的股權，為大股東。換言之，今次楊協成收購維他奶，表面上是借維他奶增加中港兩地的收益，實際上還動用了黃廷方家族辦公室的財力，短時間內大幅增持維他奶，似乎另有打算。

股權分散易成收購目標

維他奶自2021年7月「刺警案」後，其產品受中國民眾抵制，利潤大幅下降，即使持續燒錢推廣宣傳，但反應平平。截至今年3月底止年度，過去一年純利有1.16億元，仍遠低於2020/2021年度5.48億元，股價拾級而下，但其品牌及中港業務仍有相當價值。另一方面，維他奶股權分散，羅友禮僅持有約16.26%維他奶股權，即使計及羅友禮、其親屬以及其他董事的持股，股權總數佔比也不夠三成，令維他奶成絕佳收購目標。

到底新加坡財團的收購野心有多大？會否動用香港久違的敵意收購，把維他奶納入旗下？維他奶董事會又會如何防禦這次同業競購行為？我們不妨拭目以待。今次事件中，最高興的莫過於維他奶的股東，自10月9日Tan Kim Choo增持股超過5%以來，維他奶股價已升超過7%，或許他們最希望維他奶被高價收購，賺錢離場。

花旗料首季樓價U形反彈 通關帶挈奢侈品消費 唱好新地九置

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本港樓市氣氛冷淡，過去一年樓價下跌超過15%，花旗集團中國香港地產研究主管楊海全團隊近日發表報告表示，加息幅度以及樓價跌幅均超乎預期，但認為樓市開始出現正面驅動因素，預測今年首季樓價下滑多5%便可「U形」回升，年底前更可反彈5%，全年樓價持平，相信將可刺激低負債的發展商跑贏大市，加上通關概念利好奢侈品零售，首選新鴻基地產（00016）、九倉置業（01997）及信和置業（00083）。

初段跌5% 全年勢持平

花旗表示，儘管今年新盤供應較多，但在市場前景改善下可逐步消化貨源，預期今年有4項潛在催化劑，包括政府提供吸引人才措施，可令人口重新增長，伴隨酒席宴會限制放寬及有更多新家庭，置業需求將可恢復；本地按揭利率應於第二季觸及4厘見頂，在樓價下跌令可負擔比率改善下，部分買家或認為最壞時間已過，將準備入市；放寬出入境限制，會讓被壓抑的需求釋放。

同時，該行估計，本港樓價將自2021年8月的歷史高位回落20%，如接下來樓價跌幅超出該行預測，即過去4年透過按揭保險計劃以八至九成按揭入市的買家，或淪為負資產，若樓價跌勢未有減速，政府有機會於季內出招，在下一份《財政預算案》提出調低港人非首置印花稅（AVD第一標準稅率15%）。

寫字樓市道將跑輸大市

奢侈品市場期待內地客來港振興消費，花旗看好高檔零售多於大眾零售，因疫情爆發前旅客佔高檔商場商戶銷售額超過50%（例如尖沙咀海港城），恢復與內地通關後內地客會有序重臨香港，高檔零售消費有望出現不俗的持續增長，相信九置成最大贏家，並可緩和投資者對其受加息因素影響盈利的疑慮；大眾零售銷售已接近回至疫情前水平，當5月上調最低工資後，相關租金可維持低單位數增長。

不過，該行維持看淡寫字樓市場，因去年及今年落成量很多，而去年預租反應已欠佳，加上再有新供應會招租，就算重開邊境帶來新需求，也不足以吸納這些供應，估計今年寫字樓空置率將進一步惡化，寫字樓業主會跑輸大市。

另外，花旗強調，今年地產股的投資主題在於樓價反彈及內地邊境重開，預期各個地產類別的走勢分化；只要邊境重開，奢侈品零售將快速反彈，高檔商場業主的股價會跟隨向好；雖然樓價回升速度應該較慢，但樓價見底這項因素應可促使投資者買入香港發展商。

該行補充，新地被投資者視為香港市況的代表，該公司七成物業樓面位於本地，業務分散在住宅、零售及寫字樓，當樓市及消費改善，將可受惠，加上今年預期股息率仍可超過5厘，對長線投資者具吸引力；信置今年潛在推盤量多，能受惠樓價見底。

 

【香港樓市】一文看清券商最新地產股分析 花旗：新一屆港府可輕易通過任何土地政策

 https://inews.hket.com/article/3063423/%E3%80%90%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%A8%93%E5%B8%82%E3%80%91%E4%B8%80%E6%96%87%E7%9C%8B%E6%B8%85%E5%88%B8%E5%95%86%E6%9C%80%E6%96%B0%E5%9C%B0%E7%94%A2%E8%82%A1%E5%88%86%E6%9E%90%E3%80%80%E8%8A%B1%E6%97%97%EF%BC%9A%E6%96%B0%E4%B8%80%E5%B1%86%E6%B8%AF%E5%BA%9C%E5%8F%AF%E8%BC%95%E6%98%93%E9%80%9A%E9%81%8E%E4%BB%BB%E4%BD%95%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E6%94%BF%E7%AD%96?mtc=20038

外電引述消息指，中方閉門會議要求香港主要地產商停止「壟斷行為」，付上更大社會責任，形容香港「遊戲規則已變」。消息引發市場對地產股憂慮加劇，長實  （01113）  、新鴻基地產  （00016）  、新世界發展  （00017）  、恒基地產  （00012） 單日重挫9%至13%。券商陸續分析地產股潛在監管風險，其中大摩報告指，若港府大增供應目標，香港樓價或在2022年大跌20%，但強調有關情景不是該行目前的基本分析情景。

大摩報告指出，供應是令樓價變得可負擔的最重要因素，因應供應難急提高，該行目前基本情景分析中，香港樓價今明兩年分別升9%、5%。大摩續指，若港府將每年供應目標由35,000個大增至100,000個，樓價或在明年底前大跌20%。

大摩表示，香港可從農地轉換、填海、增加地積比率3大方法增加供應，目前已見農地轉換進展加快，包括新地最新在古洞的進展。港府目標至2024年可增400公頃土地，較2013年至18年僅20公頃加快，該行預料可在第6至10年增加108,400個單位。

填海方面，大摩料最快也需時10年才見效；增加地積比率亦難標竿立影，因涉及基建規劃、招標和興建，需要同樣要5年時間或以上。

在股票層面，大摩指出，發展商基本因素較商業地產股理想，惟監管風險明顯較高，因此偏好新地 （00012） 、嘉里建設 （00683） 和信置 （00083） ，多於恒地、長實和新世界發展。該行補充，本地地產股股價較資產淨值（NAV）折讓已處於1997年低位，但政府在供應上有重大公布，行業勢遇上估值下調壓力。

摩通：長實、新世界風險較低　恒地風險最高

摩通就指，因應內地、澳門近期監管取態，香港發展商短期將面臨監管不明朗，令股價受壓。

摩通認為，香港樓市從2009年至今累升2.28倍，因應聯匯制度，香港資金流入令貨幣基礎同期增3.13倍，資產價格被推高。

摩通認為，香港從聯匯制度著手機會極低，而限價措施產生惡果更大於居住問題，料港府將從供應著手。摩通以發展商農地免費轉贈政府、未來開發項目現金流估值歸零兩大情況，評估香港地產商股價風險。

在壓力測試中，摩通認為長實、新世界發展所受壓力最少，相當股價下行風險約9%，而信置、新地下行風險達20%，恒地更達37%。若從資產負債表分析，摩通認為長實、信置最具能力抵銷開發收益下跌影響。

美銀：長實海外資產較多　地產股已部分反映憂慮

美銀證券認為，中央官員曾公開要求解決香港房屋問題，對香港地產商亦被要求作出貢獻不感驚訝，由於地產商的商業模式或盈利能力面臨不確定性，對板塊構成壓力。該行認為，長實有較多大中華以外業務，而信置、恒地集中投資大眾住宅，行業已部分反映負面因素，住宅、寫字樓市場可望維持穩定，但零售租金增長風險較高。

花旗：新一屆政府和立法會上場　可輕易通過任何土地供應政策

花旗報告指，雖然未有任何政策公布，對本港地產商持保守立場，零售租賃商政策風險將較少，並有潛在通關的上行催化劑，首選恒隆 （00101） 及九倉置業 （01997） 。該行指，由於港樓價接近新高，增加政策風險的憂慮，而明年隨著新一屆特首和立法會上場，將可輕易通過任何土地供應政策，雖然認為地產商遭到過份拋售，但預期短期內政策風險難移除，相信板塊不會有可持續的反彈。

於外電消息傳出前，大行最新的分析如下：

【本港樓市】花旗：移民盤負面效應逐步顯現「買樓等一等」　未來4個月樓價料跌3%至4%（附最新股息預測）

【本港樓市】摩通：樓價今年料升逾一成　四大原因料政府不會出招遏樓價

【本港樓市】滙證：3利好推升全年樓價揚9%　嚴選4隻優質地產股

編輯：麥德銘

 

 

 

 

【盤房來料】資金由新經濟股流向價殘傳統股

 https://www2.hkej.com/instantnews/market/article/2717058/%E3%80%90%E7%9B%A4%E6%88%BF%E4%BE%86%E6%96%99%E3%80%91%E8%B3%87%E9%87%91%E7%94%B1%E6%96%B0%E7%B6%93%E6%BF%9F%E8%82%A1%E6%B5%81%E5%90%91%E5%83%B9%E6%AE%98%E5%82%B3%E7%B5%B1%E8%82%A1

港股高開低走，雖然半日亦錄得升幅，但至中午升幅大大收窄，31000關未能企穩。恒指今早高開426點，見31071點已屬半日高位，其後內地股市愈跌愈多，港股升幅一直縮水，一度縮水至得返20點進帳，見半日低位30665點，中午前回升過百點。恒指中午報收30785點，升140點；國指報收12104點，跌不足1點；恒科指報10324點，跌236點。

藍籌股個別發展，港交所(00388)再創新高見587元，半日升幅收窄至1.6%，主要因為有內媒引述中國國家外滙管理局資本項目管理司司長葉海生撰文指，今年將制定未來資本項目開放嘅總體規劃，並於部分區域跨界貿易投資高水平對外開放試驗點。若消息屬實，有望進一步帶動更多「北水」南來投資。呢個消息亦同時推動本地券商股做好，國泰君安國際(01788)升9.8%；申萬宏源香港(00218)升7.6%；海通國際(00665)升8.7%，不過券商股阿Man都係怕怕，炒作太短癮，高追多中伏。

科網巨企今日見沽壓，騰訊(00700)、美團(03690)跟阿里巴巴(09988)齊齊腳軟，美團更跌超過3%，小米(01810)亦跌2.6%，上周五下半場有消息指小米欲開拓電動車項目，仲話由雷總親自領軍，講到似層層，但今日小米出通告指有關電動車項目尚在研究中，並未正式立項，股價半日跌2.6%，又重返三十樓下。不過國策扶持電動車產業，小米進軍呢個領域係遲早問題，股價回落至28元係收集好機會，暫時小米喺28-32元之間炒上落，捉住呢個波幅短炒都幾過癮。其他科技股亦回晒塘，資金輪動轉炒傳統股。

科興疫苗運抵本港，明日起接受預約接種，本地地產股乘機落鑊，新世界(00017)升4.6%；新地(00016)升4.5%；信和置業(00083)創逾15個月高，半日升4.4%。同樣創出最少52周新高包括鷹君(00041)和希慎(00014)，分別升9.8%和2.1%。另外，九置(01997)升2.9%；長實(01113)升2.8%；太古地產(01972)升2.6%。不過阿Man都係傾向鍾情新經濟股，高追地產股咪搞，今日反而諗吓新經濟股特價時段有冇平貨執，平安好醫生(01833)落返嚟130元樓下有得諗；明源雲(00909)下周起獲納入MSCI中國指數，54樓下買定貨等被動指數基金周五rebalancing入場。

銅價升至九年高位，相關資源股升勢有餘未盡，五礦資源(01208)飆15.7%；重慶鋼鐵(01053)飆37.9%；金川(02362)飆28.2%；江銅(00358)飆17.7%；中鋁(02600)和洛鉬(03993)升約14.2%；紫金礦業(02899)創新高，收市升14%；忠旺(01333)挫13.7%。不過阿Man選擇食花生，雖然資源股升勢甚為凌厲，但呢個板塊經常有頭威，冇尾陣，而今日呢堆股份急升，但之前價太殘有關，資源價格能否持續高企，仍要取決於實體經濟復甦情況。

麥狄文

(徐狄怡‧證監會持牌人)