湯文亮: 一姐賣樓，跑贏股樓，仲有稅收

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湯文亮博士 紀惠集團行政總裁 2022年10月26日 　　星期一大清早，有老友話連銀行界一姐，銀行公會主席都要以低價賣豪宅，樓市想唔跌都幾難。 　　我同意樓市會下跌，不過是大勢所趨，在世界危機之下，樓市已經跌得少，股市今年下跌超過三成，樓市則不足一成，如果在年初時有人在股、樓之間作出選擇，最後選擇了買樓，今日他應該覺得非常慶幸，如果選擇買股，現在喊都 無謂，唔會笑買樓的人。現在笑別人買樓的人，一定沒有買股票，否則就會畀人笑返轉頭，既然股樓都冇買，點解要取笑買樓的人。 　　報紙報道，一姐以低於市價賣前自住單位，持貨25年只是賺了1.6倍，咁樣講即是話一姐唔識得投資，25年只是賺了1.6倍咁少，非常遺憾。其實，如果了解多些真相，結果是截然不同。25年前，中原指數100點，現在170點，升了70%，一姐所賣的樓升了160%，很明顯是跑贏樓市。 　　除了跑贏樓市之外，25年前恒生指數16,000+點，現在是15,000+點，換句話說，用賣走25年前買入的單位，將所得的金錢可以多買最少1.6倍股票，咁樣仲唔係大幅跑贏樓市股市，報紙點解要講到一姐好似賤賣咁樣。 　　政府嫌一姐未夠開心，仲退回$500幾萬稅，原因是一姐年初時買了一個貴一倍單位，如果唔賣走前自住單位，就要交15%印花稅。或者，一姐所賣的單位售價略低於市價，但可以取回500多萬退稅，就算不是銀行一姐都應該會這樣做。正是一姐賣樓，跑贏股樓，仲有稅收，又點會遺憾。

 

湯文亮: 茶餐廳亂話（1674）移民英國不如移民印度

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今早去到茶餐廳，有客人話要同子女一起移民去英國，都唔知可以嚟

茶餐廳食早餐食得幾多次，老闆叫客人返屋企同子女講，移民去英國不如移民去印度，很快英國就會變成印度附庸國，或者要靠印度才可以生存，客人話唔會掛。

　　首先，印度去年GDP已經超越了英國，成為世界第五，估計英國會繼續下跌，其次，卓慧思辭任首相之後，前首相約翰遜又話好馬不食回頭草，印度裔的辛偉誠變成大熱，如果辛偉誠做了首相，一定會大開中門，大量移入印度人，同化本地英國白人，如果以BNO條件，差不多所有印度人都可以移民去英國，所以，移民去英國不如移民去印度，否則，五年之後唔批，就會被送去盧旺達，客人話老闆講得冇錯，不過點樣同子女講。

 

湯文亮專欄｜現在劈價賣自住樓的人犀利過神

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文：湯文亮

有一位不太相熟朋友經常叫我賣樓，並且引用投行、分析員甚至玄學家的說話，今日唔賣樓明日就會很後悔，無論我點講，甚至話我自己有分數，都不能夠令那人兄收聲，最後我唯有問，既然叫我賣樓，他自己有冇賣。那位人兄話身體力行，他劈價兩成，低市價一成將自住單位賣走，而且售後租回，租金相宜，點計新業主收租都唔夠供樓，買家真係蠢，條友祈望我讚美一兩句。我唯有話，閣下真係犀利過神，佢雖然受落，不過話我太誇張，人點可以犀利過神，唉，唔讀書又點知我講什麼。

我經常話，除非移民，或者經濟出現問題，否則在任何情況之下，都唔好將自住單位賣走，如果仲要劈價賣更加唔應該，低租金售後租回表面上對賣樓的業主非常著數，其實是中了買家誘敵之計。如果不是低租金售後租回，賣樓的業主一定會四出睇樓，最後他會發覺，其他單位不但租金比較貴，亦冇咁方便，質素也差了一些，結果是不會賣樓，仲要劈價賣，想都不用想。老實說，買家收順些少租金有乜問題，兩年後舊業主被踢走時就知道味道。有老友話，現在劈價賣樓的人是蠢，點解我會話那人犀利過神。

在聖女貞德歌劇裡面講，神雖然是無敵，但始終敵不過愚蠢，所以我話那個劈價賣自住單位的人犀利過神，老友話對對對。

本文為作者獨家供稿

本文為作者觀點，不代表本媒體立場。

 

湯文亮：不會說後悔買樓

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近日，說樓市下跌的消息鋪天蓋地，令到不少不知情的人士，以為樓價跌了很多，甚至比2003年沙士的時候還慘。有老友問筆者有沒有後悔，還叫筆者看開點，樓市始終有一日會回升，令筆者啼笑皆非！

筆者問老友，在沙士時，樓價比高峰時跌了多少？老友說跌了七成。筆者再問老友，最近樓市下跌，短不知道比最高峰時跌了多少？他說不知道。老實說，老友就算知道都會答不知道，本來筆者都會說不知道，但曾淵滄教授跟筆者說，現在樓價比最高峰時，只是跌了7%，樓價當日跌七成筆者都沒有後悔，今日只是跌7%就後悔，似乎是不通。

時不利兮 不會後悔

老友不明白一個道理，大家只聽過人說後悔賣樓，未聽過人說後悔買樓。一般來說，買樓的人是計算過自己能力，而且的確有需要，樓價下跌只是時不利兮，不會後悔，大不了損失所有投資。如果說退回所有資金那些蝕本的業主，但以後卻不准買樓，相信很少人會答應。情況好像一個賭徒在輸錢後，有人說將全額賭本給他，但以後不准再賭錢，相信那位賭徒絕對不會答應。既然不答應，又為何會後悔？況且輸極有限，最多輸了整副身家，時來運到，又可以賺回來。

賣樓後或調頭回升 

賣樓則不同，筆者經常聽到不少人說，當日買入一個物業，不夠幾日就有人出價，對本對利，不賣就笨。但隔了一段時間，那些將物業賣走的人就非常後悔。他們會說，當日賺了一倍的物業，現在愈升愈有，如果當日不賣，今日「打跛腳都不愁」。雖然沒有說後悔，但在言談之間，大家都知道，那位仁兄今日非常後悔，否則不會說「打跛腳都不愁」。

今日，有很多人擔心加息而賣了樓，並且說今日不賣，樓價愈跌愈殘，甚至想賣都賣不出就會很後悔，筆者覺得他們說得沒錯，既然早已決定賣樓，如果不賣，樓價繼續下跌，的確會很後悔。但更大的機會，就是他們未能及時買回物業，樓價已經調頭回升，屆時後悔都沒有用！

 

 

曾擁數十個單位 沙士後近一鋪清袋 陳清白：「無諗過樓價跌剩三成！」

看到湯文亮一文, 找來舊文一篇講述2003年樓市情況。 

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過去十多年樓價急升，港人可能早已忘記「負資產」的血淚經歷。從1997年金融風暴到2003年沙士期間，香港樓價暴跌了約7成，期間製造了逾十萬個負資產個案，數字史無前例。當年不少人花盡畢身財富希望盡早供完物業，但樓價暴跌使他們美夢成空，不少更淪為負資產一族，甚至走向破產之路。

10多年過後，「負資產」一詞再次出現在港人眼前。一場新冠肺炎疫情令經濟急速逆轉，樓價持續回調。更甚的是，特首林鄭月娥於去年《施政報告》公布放寬按揭保險上限，上車人士購入樓價800萬元以下物業可承造最高9成按揭。事實上，樓市稍有差池，不少業主就會淪為「負資產」。業界早已預期今年首季負資產數目衝上千宗水平，當中承造高樓按人士，頓成負資產的高危一族。

早於八十年代初已開始涉足投資物業的陳清白，是地產界的老行尊，經營地產代理起家，其後全力投入炒樓行列，在1997年前樓市高峰期，他投資過的單位動輒數百個，一度坐擁近50個住宅物業。他當年購入新盤、豪宅物業時出手甚快，有如狂風掃落葉，因此被市場冠以「白旋風」的稱號。

1997年前他炒樓遍多區豪宅，包括中半山雍景臺、天后柏景臺、半山地利根德閣等，涉及數百宗成交，最高峰時他曾同一時間持有約40至50個單位，市值高達數億元計。但1997年爆發的金融風暴，樓價開始長達6年的暴跌，「我無諗過樓價跌剩三成，樓價愈平是愈冇人買的，當時樓價一跌下來，大家都手忙腳亂，那個單位有人肯要就即賣樓，要錢為上。你知道甚麼叫『滾水淥豬腸』嗎﹖就是你一直供著樓，但樓價一直下跌，就算你供了幾多錢也難以補回樓價的跌幅。」

更難捱的是租金大跌，「租金暴跌更令你『冇得守』，1997 年我買入約10個北角港運城，每個單位樓價約1,000萬元，月租約4 萬元，但想不到後來樓價大幅回落，租金也跟隨調整，市值租金跌至只有1.3 萬元。」因此，他每月要拿出大量現金倒貼供樓，最後惟有忍痛離場。親身經歷過樓市暴跌七成的慘況，他苦笑指自己已「被廢武功」。

樓價暴跌期間，新聞充斥苦主燒炭跳樓的慘況，陳清白坦言：「當時我冇諗過死的，我唔死得的，因為我是個一家之主，如果人當時的業主因為一間細單位也要死，我咪要死幾十次﹖最後只有面對現實，減價賣樓。所謂『食得鹹魚抵得渴』、『一子錯滿盤皆落索』，坦白說我現在也未能放下。」

對於樓市前景，陳清白指目前樓價已見頂回落，未來3年至5年也有下跌空間。「你見到整個經濟十分差，現在樓市充斥很多不利因素，舖位的供應量其實很少，但價錢也可以跌了5成，住宅樓有沒有可能只跌1成那樣少﹖」他又指，政府放寬按揭，800萬至1000萬元可借8成按揭，800萬元以下更可借9成，上車難度好像小了，「但問題是你唔使供樓嗎﹖還有管理費、差餉呢！同時你的工作是否『穩陣』呢﹖如果你要借得咁盡才有能力買樓，這個時間我真的不建議你買樓了。」他強調，市民現階段根本不用急於買樓，特別是資金不是太鬆動的人士，可趁租金下調先租樓，靜待未來入市時機。除自住單位不要賣外，現在持有多於一個單位的話應該沽貨套現。

 

撰文 : 陳詠妍

 

倫交所拒絕提購時間露玄機

倫交所拒絕提購時間露玄機
 
 

【明報專訊】有老友在星期日晚請食飯，理由是他有一個打算賣走的物業剛剛收到一個Offer，雖然價錢距離理想的水平甚遠，但在這個時勢仍然有Offer已經非常好，所以，即使外面戰火連天，都要同幾名老友共聚共醉，請客地點當然不是港鐵港島沿線，在港島南區就最好，不過亦不容易訂位，有老友請客，當然是卻之不恭。

老友向我們展示收到打算賣走物業的本票訂金，但與他的理想價相距還有50%，所以他並不打算賣走。不過，他打算幾日之後才將訂金退回給買家，我略潑冷水話千祈唔好，如果唔啱價，尤其是距離理想價太遠，最好連訂金都唔好收，就算收了都要立刻退回，否則就很難賣到好價，老友唔係幾明，這又難怪，如果不是做開買賣，的確不容易明白箇中道理。

兩交易所最終料成功合併

上星期港交所（0388）在香港風雨飄搖之際出價買倫交所，不少分析員話出價太高，有經驗的人會話港交所的出價根本無可能買到倫交所，究竟倫交所要什麼價，這視乎倫交所幾時拒絕，如果倫交所第一時間拒絕，港交所起碼要畀多50%才有機會，如果倫交所一個星期後拒絕，港交所就要多付25%，如果一個月後才拒絕，多付5%就已經足夠，因為這代表倫交所對港交所的出價有興趣，既然是有興趣，港交所又何必多付金錢。

港交所起碼要提價50％

果然不出所料，倫交所第一時間拒絕了港交所，令到那些話港交所出價太高的分析員立刻收聲。其實，倫交所的操盤手深明買賣之道，如果不立刻拒絕，港交所以後的出價只會略為上調，如果立刻拒絕，而港交所有心買的話，就會大幅加價，又果然不出所料，傳港交所可能會增加現金比例，更加願意與倫交所收購上多作溝通，有了這句話，我認為港交所倫交所始終會合併成功。不過，港交所就要多付很多錢，幾多？大約多50%。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說反話]