樓價跌 銀行會Call Loan？

樓價跌 銀行會Call Loan？

上次提到，在長期低息的環境下，理財策略可以稍為進取一點。我的姊妹Tina的自住物業一早已經供滿，而且也升值了一大截。

我提醒她，如果她的資金有出路，即是可以賺到的回報，高於所付的利息，其實也可以考慮將自己的物業加按，以「活化」自己的資產。

她聽了我的分析，回家之後她又想到加按物業的另一個風險，於是再WhatsApp我。
 
高位加按如鎖定利潤

「如果加按之後樓價大跌，我變成負資產，銀行會不會Call Loan？」Tina像很多人一樣，對「銀行Call Loan」的說法有點恐懼。

「明白妳的想法，對了，這是一個微妙的問題，值得再分析一下。妳可以想像，如果妳一直按兵不動，而樓價從高位回落，甚至跌回妳的買入價，對妳來說當然沒有問題，但早前的樓價升幅就像過眼雲煙。但如果妳在高位加按了，這就有點像在高位沽出了物業套現一樣，鎖定了利潤。」

「對啊，如果我按兵不動，而樓價真的回落，我就不可能套現了。」

「正是！」

「但問題是，如果我鎖定了利潤之後，樓價大跌，我變了負資產，那麼，銀行會來追我補差價嗎？」Tina最擔心就是這個問題。

「我不敢代銀行回答這問題，因為在合約上寫明，萬一樓價下跌（即是抵押品的價格下跌，市價甚至低於貸款額），銀行確實有權要求妳補差價，如果妳不補，銀行就可以要求妳全數還錢，這就是英文的所謂Call Loan。但現實上，如果妳一直準時還款，我相信，沒有一間銀行會主動去做這件事。」

準時還款應不怕追數

「即是白紙黑字寫就會Call Loan，但現實上不會執行？」

「我相信是的，最重要是妳仍然準時還錢。過去幾次樓價下跌，致出現很多負資產時，銀行也沒有向準時還款的客戶Call Loan，可見銀行也極不願意這樣做。」

「噢，如果她們要追，也會先追那些脫期未能正常還錢的客戶呢！」

「說得對，當其時，銀行可能要花大部分精力追那些已經無能力還款的客戶，又何來時間去追妳這些有借有還的客戶？」

「有道理，即是我現在不趁樓價高鎖定利潤是有點笨的，因為即使樓價下跌，對我也沒有大影響，只要我準時還款。」

「對，這就返回我們所談的核心問題，即是妳套現資金用來投資，本金有沒有機會損失，所收的利息有沒有保證。另外，最重要當然是妳有足夠還款能力。」

「明白，咦，萬一樓會再升又如何？」Tina突然從樂觀的角度看這個問題。

「如果樓價再繼續上升，妳可以再加按呢！」我半開玩笑地說。

（本欄逢周一、三、五刊登）

tong_lydia223@yahoo.com.au
本文轉載自《晴報》

加按套現 如何善用資金？

加按套現 如何善用資金？

姊妹們，上星期有兩座壓着環球金融市場的大山，包括中美貿易戰和英國脫歐都相繼移開了，令投資者鬆一口氣。

其實，嚴格來說，上星期還有一件事也相對明朗化，對投資市場也有一定啟示。那就是，美國聯儲局議息後，除了維持利率不變外，也暗示明年的利率不變。

如果未來一年，甚至更長一段時間，美國的息口不再有變化，意味着香港的息口也不會有變化。簡單來說，就是香港的低息環境會持續一段長時間。

長期低息 投資可稍進取

早前我提過，我曾經跟一位姊妹Tina，談到長期低息環境下的理財策略。簡而言之，我們是可以稍為進取一點，甚至可以借一點錢去投資。

我告訴她，專業投資者會利用這種投資環境，借入低息的貸款去買穩健的債券，以擴大回報。而她作為一般的投資者，如果手上有個已供滿的物業，又或者接近供滿而又大幅升值的物業，也可以考慮將之加按或轉按，套現作一些低風險的投資。

她從來沒有想過這個方法去「活化」自己的資產，經我一提之後，她就認真去想這個問題。前兩日我們碰面時，她再追問我一些概念的問題。

「我本來是沒有負債的，但現在將物業加按，豈不是變成要負債？」Tina有一種心魔，認為無債一身輕。

「負債有時也不是問題。問題是，妳能否利用套現得來的資金，賺取高於妳的利息成本，如果能夠，就值得做，如果不能夠，那當然不值得！」

「能舉例說明嗎？」

「假設妳負了500萬元的債，但同一時間，妳買入一個500萬元的資產，從資產負債的角度，妳是互相抵銷了。問題是，妳負這500萬元的債是有成本的，我估計，現在最普遍的按揭利息是2.5%，如果妳能善用這500萬元，買入一個資產，基本上本金不變，但如果能賺回2.5%以上的回報，那就有着數了！」

「但這樣做有甚麼風險？」

「問得好，妳的風險是利息成本會否增加、妳買入的那個資產會否跌價，以及該資產給妳的回報會否持續高於妳的利息成本！」

「現在確認了長時間低息，我要付的2.5%利息成本應該較有保證，對嗎？」

投資債券 更能保障本金

「聰明！至於其餘兩項，我先用股票來說明一下！假設妳加按物業，得到500萬元，利息2.5%，妳將這筆錢買入一隻收息股，例如領展（00823），她的股息率大約3.8%。即是每年妳可以從這500萬元中賺到1.3%的息差（3.8% - 2.5%），金額就等於6.5萬元。妳要記住，這是『無本』生出來的利潤呢！」

「但領展的股價有可能下跌，那麼，我賺到息差，但可能蝕了本，對嗎？」Tina馬上想到。
「對的，但如果妳這樣說，領展也有可能會升，這就是本金上的風險。另一個風險就是領展是否維持到3.8%的股息率。首先，領展是所謂的房託，如果賺錢，她就一定要派息，因此這方面的風險已經降低了。再者，領展的長期息率都高於2.5%，所以，相對是穩健的。但當然，我也不能排除她減少派息。」

「明白，所以，這樣做也是有風險的。」

「是呀，但如果有些更穩健的投資對象，基本上本金是有保證的話，妳『無本生利』的機會便更大了！所以，我一直說，專業投資者一般會買債券，如果一隻債券的發行人很穩陣，即是到期一定不會賴債，而她又願意付給妳超過2.5%的利息，妳便可以『無本生利』了！」
「聽完妳這樣說，我的概念更清晰了，等我再認真想想吧！」


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