恆大危機凸顯其他開發商融資風險 梳理10家美元債回報墊底的地產商

 https://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%81%86%E5%A4%A7%E5%8D%B1%E6%A9%9F%E5%87%B8%E9%A1%AF%E5%85%B6%E4%BB%96%E9%96%8B%E7%99%BC%E5%95%86%E8%9E%8D%E8%B3%87%E9%A2%A8%E9%9A%AA-%E6%A2%B3%E7%90%8610%E5%AE%B6%E7%BE%8E%E5%85%83%E5%82%B5%E5%9B%9E%E5%A0%B1%E5%A2%8A%E5%BA%95%E7%9A%84%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%95%86-220911407.html

Alice Huang

15 小時前

 

【彭博】— 中國恆大集團流動性危機使該國房地產行業的健康狀況成為關注焦點，尤其是評級為垃圾級的地產商。

此類公司面臨的形勢日益艱難。借款成本伴隨對恆大倒閉的擔憂飆升，一項垃圾級美元債指數的殖利率漲至15%左右，創大約10年來高位。地產商因嚴格的槓桿規定而需要削減債務，同時銷售受到了樓市降溫政策打擊。

中央政府幾乎沒有放鬆對高負債公司施壓的跡象。中國將解決房地產市場金融風險作為今年優先要務，關於恆大最終命運，官方尚未給出任何說法。這意味著投資者將繼續關注房地產行業，擔心影響蔓延的風險。

截至周一，彭博中國高收益美元債指數中以下10家地產商的年內回報在墊底之列。其中不含已經違約的公司和恆大。除中國奧園，這些公司尚未立即回覆彭博周二尋求置評的電郵。

花樣年

• 這家總部位於深圳的公司成立於1998年，業務遍及中國，包括廣東和上海

• 最新消息：穆迪周一下調花樣年評級至更深的垃圾級，理由是「該公司的再融資風險上升，因為其融資渠道減弱而到期債務規模可觀」。據彭博報導，花旗和瑞信的私人銀行部門已停止接受花樣年債券作抵押物

• 美元債表現：2024年到期、票息10.875%的債券本周跌至每1美元面值31美分，3月發行時為98美分

• 兌付時間表：花樣年有39億美元未償美元債餘額，其中2.08億美元可在10月4日贖回，2.5億美元將於12月17日到期

• 股價今年迄今表現：跌58%

• 評級：B3/B/B（穆迪/惠譽/標普）

• 財務狀況：根據中期報告，截至6月30日現金及現金等價物餘額為42億美元，負債為129億美元 

建業地產

• 根據標普評級，這家總部位於河南鄭州的公司成立於1992年，是省內最大開發商

• 最新消息：穆迪和標普本月下調其評級展望至負面，同時確認評級。該公司稱已預留足夠現金償還11月到期債券，同時該公司一直在回購債券

• 美元債表現：票息7.65%、2023年到期債券本周跌至每1美元面值65美分，7月為95美分

• 兌付時間表：該公司有29億美元未償美元債餘額，其中4億美元可於11月8日贖回

• 股價今年迄今表現：跌37%

• 評級：Ba3/BB-/B+（穆迪/惠譽/標普）

• 財務狀況：根據中期報告，截至6月30日現金及現金等價物餘額為17億美元，負債230億美元 

華南城

• 總部位於香港的華南城成立於2002年，項目位於深圳和南昌等城市

• 最新消息：標普本月將其展望修訂為負面，稱該公司「可能會耗儘現金用於大量離岸債務兌付」，同時「可能無法以合理成本進行再融資」。穆迪出於自身商業原因撤銷B3評級

• 美元債表現：2023年到期、票息11.95%的債券本周跌至每1美元面值61美分，3月發行時為93美分

• 兌付時間表：未償還美元債餘額達16億美元，其中3.48億美元將於2月到期

• 股價今年迄今表現：跌43%

• 評級：B/B（惠譽/標普）

• 財務：根據中期報告，截至3月31日現金和現金等價物餘額達4.42億美元，負債100億美元 

禹洲集團

• 成立於1994年，總部設在上海和深圳，截至6月30日在39座城市有超過179個在建項目

• 最新消息：該公司上月發行票息9.95%、2023年到期的2億美元綠色債券，9月發行了1.2億美元2022年到期、票息8.5%的綠色債券。惠譽確認其評級，展望為穩定

• 美元債表現：票息7.85%、2026年到期債券價格跌至每1美元面值69美分，3月為105美分

• 兌付時間表：未償美元債餘額達56億美元。1月將有2.42億美元到期

• 今年以來股價表現：跌61%

• 評級：B1/B+（穆迪/惠譽）

• 財務狀況：根據中期報告，截至6月30日現金及現金等價物餘額達32億美元，負債215億美元 

中梁控股

• 根據其半年報，總部位於上海的中梁控股在25個省155座城市開展業務

• 最新消息：儘管其債券價格波動較大，仍在實施回購

• 美元債表現：2022年到期、票息9.5%的債券7月跌至每1美元面值74美分，5月份約為100美分，本周反彈至85美分

• 兌付時間表：未償美元債餘額為12億美元，其中2億美元將於11月22日到期

• 今年以來股價表現：跌25%

• 評級：B1/B+/B+（穆迪/惠譽/標普）

• 財務狀況：根據中期報告，截至6月30日現金及現金等價物為44億美元，負債400億美元 

鑫苑置業

• 根據網站，該公司1997年成立於河南，總部位於北京，目前在中國20多座城市及海外擁有100多個項目 

• 最新消息：惠譽本月稍早下調該公司評級一個級距至CCC，理由是10月到期債務的再融資風險較高。標普最近也下調其評級至CCC，展望為負面，後來應該公司要求撤銷評級

• 美元債表現：2024年到期、票息14%的債券上周從今年早些時候的每1美元面值約100美分跌至44美分

• 兌付時間表：未償美元債餘額達7.6億美元，其中2.29億美元將於10月15日到期

• 今年以來股價表現：跌23%

• 評級：CCC/撤銷評級（惠譽/標普）

• 財務狀況：根據業績報告，截至2020年9月30日現金及限制性現金為11億美元，負債65億美元 

融信中國

• 成立於2003年，總部位於上海，專注長三角地區，截至6月30日共有282個項目

• 最新消息：穆迪、惠譽和標普都在本月下調該公司評級，理由主要是近年來拿地成本「很高」，以及地方政府限制銷售價格，公司盈利能力令人擔憂

• 美元債表現：票息8.1%、2023年到期債券本周跌至每1美元面值74美分，7月為98美分

• 兌付時間表：未償美元債餘額達32億美元，其中1.5億美元將於12月3日到期

• 今年迄今股價表現：跌34%

• 評級：B2/B+/B（穆迪/惠譽/標普）

• 財務狀況：截至6月30日現金和現金等價物為33億美元，負債為300億美元 

陽光控股

• 根據公司聲明和網站，總部位於上海，在中國100多座城市有近300個項目，主要項目位於福建省、長三角和珠三角

• 最新消息：該公司本月早些時候發給投資者通知，否認市場上有關信託和商業票據逾期的傳言，稱現有信託貸款和其他債務正常償付。該公司一直在回購在岸和離岸債券；惠譽確認其評級，展望為穩定

• 美元債表現：2025年到期、票息7.5%的債券本周從年初每1美元面值約103美分跌至68美分

• 兌付時間表：未償美元債餘額總計23億美元，其中2億美元債券將於1月到期

• 股價今年迄今表現：跌34%

• 評級：B1/B+（穆迪/惠譽）

• 財務狀況：截至6月30日，現金和現金等價物總計52億美元，短期債務8.15億美元，長期債務78億美元，合同負債130億美元

富力地產

• 成立於1994年，總部位於廣州，業務包括房地產開發、管理和酒店服務。根據其網站介紹，在全球140多個城市和地區開發了450多個項目。根據2020年財報，還擁有91家由第三方管理的豪華酒店

• 最新消息：該公司9月20日宣布將從高管手中獲得10億美元短期融資，以有足夠流動性來償還短期債務。之前穆迪下調其評級，理由是再融資風險

• 美元債表現：2023年到期債券本月一度跌至每1美元面值53美分，7月份報99美分；注入流動性的消息傳出後反彈至73美分

• 兌付時間表：根據彭博匯總的數據，未償還美元債餘額總計51億美元，其中7.25億美元可在1月贖回

• 今年迄今股價表現：跌48%

• 評級：B2/B+/B（穆迪/惠譽/標普）

• 財務狀況：根據中期報告，截至6月30日現金及現金等價物總計20億美元，負債510億美元 

奧園集團

• 成立於1996年，總部位於廣東，專注大灣區

• 最新消息：該公司本周表示，兩家公司（其中一家為董事長控制）將合計投資10億港元（1.28億美元），以購買該公司9.3%的股權。該公司股價和債券受到提振

• 美元債表現：票息5.98%、2025年到期債券本周跌至每1美元面值72美分，低於6月的96美分；最新報75美分

• 兌付時間表：未償美元債餘額達32億美元，其中1.88億美元將於1月到期

• 今年迄今股價表現：跌48%

• 評級：B1/BB/B+（穆迪/惠譽/標普）

• 金融狀況：根據中期報告，截至6月30日現金及現金等價物總計94億美元，負債407億美元

• 該公司稱：「致力於穩健的財務管理，以確保資金安全和保持良好流動性」

 

原文標題Evergrande Crisis Highlights Funding Risks for Other Developers

 

中國奧園：合約銷售與回款雙破千億，城市更新成主業新增長極

 https://finance.sina.com.cn/stock/enterprise/hk/2021-04-08/doc-ikmxzfmk5670914.shtml

 

　　中國奧園2020年業績延續高增長，城市更新加速轉化。

　　“房住不炒”、“三道紅線”主基調之下，房地產行業的發展進入到“質量為先”的時代。在經營結果上，房企在保持業績穩健增長，獲得穩定的現金淨流入的同時，更加註重財務槓桿的控制，提高抗風險能力以應對不斷變化的外部環境的檢驗。

　　中國奧園（03883）作為連續四年躋身《財富》“中國500強”；連續21年獲評“守合同重信用企業”；連續19年榮獲“地產資信20強”的房企，經營的穩健性毋容置疑。隨著“一業為主，縱向發展”戰略的提出，集團持續取得了穩健與速度並重的經營成績單。

　　2020年，中國奧園在2019年物業合約銷售首次突破千億的基礎上，再創新紀錄，交出了合約銷售與回款金額雙雙破千億的年度業績答卷。

　　業績延續高增長，年度回款金額首破千億

　　據智通財經APP了解，3月30日，中國奧園發布2020年業績公告，財報顯示，集團於期內實現營業額677.94億元（人民幣，下同），同比增長34%。淨利潤為70.5億元，同比增長35%；淨利潤率為10.4%。股東應占淨利潤為59.1億元，同比增長41%。每股基本盈利為218.84分，同比增長40%。

　　基於業績快速增長，中國奧園加大派息力度，擬派末期股息每股66分及特別股息每股11分，合共擬定股息為每股77分（相當於91.5港仙），同比增長40% 。

　　智通財經APP注意到，2020年，中國奧園實現物業合同銷售1330億元，同比增長13%。位列克而瑞房企全口徑銷售排行榜第29位。不僅如此，集團現金回款率提升至85%，現金回款高達1131億元，取得了合約銷售及現金回款雙破千億的佳績。

　　截至期末，中國奧園總現金及銀行結餘達到700億元，現金短債比為1.3倍，淨負債率為82.7%均處於監管紅線之下，剔除預收款項後的資產負債率降至78%。

　　城市更新轉化加速，進入利潤釋放期

　　在智通財經APP看來，中國奧園三道紅線達標後，可望鞏固安全運營護城河。要實現達標，主要有兩方面因素：其一是加強優質項目獲取，並提昇運營效率，提高去化率水平，加快回款速度以改善現金流；其二是多元化融資渠道的暢通為資本結構的調整改善提供操作空間。

　　從集團主業角度分析，截至2020年，中國奧園已簽約未確認的合同銷售約1960億元（稅前全口徑），將於未來逐步確認，未來增長盈利持續性、確定性較強。中國奧園集團董事會主席郭梓文，在業績發布會上表示，2021年，集團銷售目標是1500億元。

　　奧園之所以有底氣提出更高的銷售目標，主要原因之一是集團已完成“佈局—聚焦—深耕”三步曲，由區域性房企成長為全國性規模房企。2021年集團進一步優化城市結構，集中資源、精耕細作打造百億級城市根據地，形成“中心城市+衛星城”佈局。

　　目前，奧園的業務實現北上廣深一線城市全覆蓋，聚焦粵港澳大灣區，佈局華南、中西部核心區、華東、環渤海區域等四大核心區域。截至2020年12月31日，奧園土地儲備總建築面積達5718萬平方米（權益比71%），分佈95個境內外城市，總貨值約6208億元。計入城市更新項目後，總貨值約12938億元，足夠未來4至5年的發展。

　　新增土儲方面，2020年，中國奧園在確保合理成本及穩定利潤率的情況下，發揮收併購傳統優勢，策略性補充土地儲備。期內，新增建築面積約2015萬平方米，新增可售貨值約2426億元。按貨值計算，通過收併購方式佔57%，招拍掛佔27%，城市更新及其他佔16%。新增項目的城市能級進一步上升，其中一、二線城市約佔新增可售貨值的70%。

　　智通財經APP注意到，城市更新項目已經成為奧園新的業績增長極。目前，奧園已實現“舊城、舊村、舊廠”，三舊改造全覆蓋，2020年集團進一步加碼舊改及更新項目拓展。截至2020年底，奧園擁有逾60個不同階段的城市更新項目，總規劃建築面積4285萬平方米，規劃可售面積約2246萬平方米，預計額外提供可售貨值約6730億元，其中粵港澳大灣區佔97%，約6552億元。

　　2020年，奧園實現城市更新轉化貨值約382億元，未來3年預計轉化可售貨值1600億元預計平均毛利率35%至40%，淨利率15%至20%。

　　融資結構持續優化，財務穩健性望進一步增強

　　中國奧園在保持較高盈利確定性的同時，還通過多元化融資，保障公司財務穩健及資金充裕。

　　2020年，奧園精準抓住市場窗口，提前安排再融資。期內，集團成功發行12.3億境外美元債及人民幣37.2億元境內公司債，創境內外發行成本新低獲10家商業銀行提供境外銀團貸款及雙邊貸款共3.7億美元。由於融資結構優化，奧園平均融資利率進一步下降至7.2%。

　　從奧園2021年一季度的融資狀況來看，奧園融資結構還在進一步優化。

　　2021年1月，奧園採用交換要約配新發行方式按票面價發行1.88億美元2022年到期4.2%優先票據，用於置換2020年2月發行的1.88億美元4.8%優先票據，創債券發行成本新低。2月，奧園發行6年期3.5億美元5.88%優先票據，創集團美元債最長發行年期。3月，奧園完成首輪共約2.3億美元三年期境外銀團貸款，年利率為HIBOR/LIBOR加4.30%，獲中銀香港、東亞銀行等九家商業銀行參與。

　　此外，截至2020年底，奧園授信額度總額約2550億元，其中尚未使用的授信餘額為人民幣1348億元。

　　良好的現金流狀況及債務結構優化，中國奧園獲三家國際評級機構連續5年調升評級及展望。其中，標普及穆迪一致給予中國奧園“正面”評級展望，惠譽上調奧園信貸評級至BB，展望穩定，境內信貸評級獲聯合信用評為中國最高信用級別“AAA”。

( 11.440 , -0.32 , -2.72% )

　　展望未來，在地產主業穩健發展，及多元化產業助力之下，中國奧園可有效燙平行業周期的波動，增強業績持續增長的能力，加速實現“世界500強”的願景。

135家上市房企2019年年報相繼出爐，“增收不增利”成普遍現象

截止發稿日，目前已有135家上市房企發布了2019年年報。其中，A股上市房企佔55家，赴港上市內房股佔80家。2019年，這135家上市房企合計實現營業收入約4.8萬億元，相比上年同期的3.94萬億元，增長21.83%；合計實現歸屬於上市公司股東的淨利潤約6636.62億元，相比上年同期的6865.45億元，下降3.33%。

從上述數據可以看出，多數房企雖然在2019年營業收入增加，當時盈利能力卻有所下下降，甚至連中國恆大、恆基地產、長實集團、遠洋集團、中交地產等這樣的龍頭房企或者知名大型房企也同樣呈現“增收不增利”的營業模式。就連這些大房企都面臨“增利難”的境況，更何況中小型房企。

放寬港人到大灣區置業 4內房股即時受惠

放寬港人到大灣區置業　4內房股即時受惠

特首林鄭月娥宣布，粵港澳大灣區小組已同意推出新一輪三大類共16項措施，7項惠及港澳居民的措施中，包括推出跨境理財通、放寬港人到大灣區9個城市買樓等措施，豁免需要社保等條款才可以買樓的要求，而且即使有限購的城市，港人亦可以置業。分析認為，有4隻內房股可以受惠。

林鄭月娥表示，為了便利香港居民在大灣區9個城市買樓，小組同意豁免限購條件，包括本地居住、學習或工作年限證明、繳納個人所得稅及社保等要求。為配合港人到大灣區置業，小組亦會推出便捷港澳居民在大灣區使用電子支付的措施，港人可在香港的銀行分行開設大灣區戶口，而選擇在大灣區城市工作的香港居民，他們的子女可享有與內地居民同等的教育安排。

市場認為，放寬港人到大灣區置業的措施，對內房發展商的幫助不大。

交銀國際聯席董事（房地產研究）謝騏聰指，一直以來港人都可以到內地購置一套物業，加上港人的購買力有限，故即使放寬港人到大灣區置業，都不代表會引發大量港人即時到大灣區置業的趨勢，相信有關措施的對內房股的提振力度相當有限。

銀河聯昌證券中港房地產研究主管鄭懷武表示，港人要到大灣區置業，除樓價外，還有很多考慮因素，包括教育及醫療問題等，相信今次放寬港人到限購城市買樓，可以增加部分港人到大灣區置業，但不會出現大批港人北上買樓的情況。

鄭懷武續稱，內房股近月走勢凌厲，在大灣區擁有較多土儲的內房發展商包括時代中國 （01233） 、龍光地產 （03380） 、奧園 （03883） 及佳兆業 （01638） 。其中，時代在大灣區的土儲高達80%至90%，項目在區內分布均勻；龍光及佳兆業則以發展深圳項目為主；奧園亦有40%土儲在大灣區。

另外，小組並同意，港澳及內地探索開通「跨境理財通」的雙向機制，若商界人士要在大灣區停留，可申請辦理有效期2年或5年的簽證。醫療方面，在大灣區的港資醫療機構，也可使用香港常用儀器和藥物。

「金九銀十」重臨 內房生意升逾半

文章日期：2019年11月5日

【明報專訊】內房近年失色的傳統旺季「金九銀十」，今年卻交足功課，10月合約銷售勝市場預期，當中龍頭股中國恒大（3333）10月合約銷售按年增長達70.2%，上衝903億元（人民幣‧下同），創下單月銷售新高；而其餘中小型股份亦發力，包括雅居樂（3383）、世茂房地產（0813）、時代中國（1233）及中國奧園（3883）單月合約銷售按年增幅更超過50%以上。

恒大上月合約銷售按年升七成

恒大的首10個月合約銷售額為5434.8億元，較去年首10個月合約銷售額5011.3億元，按年增加8.45%，亦已完成6000億元全年目標的九成。中小型股方面，雅居樂10月合約銷售額為127.1億元，按年增加56.3%。首10個月合約銷售額為1,003.3億元，按年增加28.2%，完成全年目標1130億元的88.8%。

世茂的10月合約銷售額為232.4億元，按年增加53%；首10個月合約銷售額為1972.3億元，按年增加45%，完成全年目標2100億元的93.9%。

時代中國10月合約銷售額為87.37億元，按年增達63.92%。首10個月累計合約銷售額為594億元，按年增加24.6%，完成全年目標750億元的79.2%。

中國奧園10月合約銷售金額約100.3億元，按年增長 55%，首10月合約銷售額累計約886.2億元，按年增長31%，完成全年目標1140億元的77.7%。

內房造好 融創升近5%

內房銷售優於市場預期下，龍頭融創中國（1918）帶頭炒上，昨升達4.85%、恒大亦升4.27%、碧桂園（2007）升3.23%、中海外（0688）升2.96%、龍湖（0960）升2.3%、潤地（1109）升1.92%；至於中小型股升幅亦介乎2%至4.5%不等，當中奧園升4.49%、禹洲（1628）升4.11%、旭輝（0884）升4%、綠城（3900）升3.6%、時代中國升2%。

富瑞睇好內房股首予15股評級 第四季銷售或勝預期

【信報財經新聞】富瑞發表報告，首次把15家內房股納入研究範圍，並予初始評級及目標價，對內地樓市看法中性，但對上市內房看法正面，目標價較現價至少有1成至7成的上升空間，

該行預期今年餘下時間內地整體政策及信貸環境維持穩定，中央堅持「房住不炒」的定調，預期全年銷售額呈高單位增長，一二線城市持續跑贏三四線城市；另外預計市場整合會持續，但會轉移至中型開發商，特別是第11至30位之房企。

富瑞認為內房股估值正處於谷底水平，已反映了貿易戰、滙率的不確定性、信貸偏緊，以及第四季銷售潛在疲弱，現價提供具防守性之進場點，建議投資者看好內房股，並預計第四季銷售有機會好過市場預期。

該行的內房股首選有5隻，包括：融創(01918)、旭輝控股(00884)、龍光地產(03380)、合景泰富(01813)及中駿集團(01966)，目標價分別為46.01元，6.5元、13.81元、13.17元及6.75元，評級均為「買入」。

其餘10隻內房股分別為:華潤置地(01109)(目標價41.18元)；世茂房地產(00813)(目標價28.17元)；中海外(00688)(目標價33.98元)；龍湖集團(00960)(目標價36.33元)；中國奧園(03883)(目標價15.39元)；新城發展(01030)(目標價12.76元)；寶龍地產(01238)(目標價6.83元)及融信中國(03301)(目標價14.75元)，以上均予「買入」評級。至於萬科企業(02202)及雅居樂(03383)之評級為「持有」，目標價分別30.91元及11.13元。

2019年三月50隻100億市值以上高息股

2019年三月50隻100億市值以上高息股

晒冷50隻100億市值以上高息股

50隻100億市值以上高息股

貓奴筆記:   將三月的舊文, 加上小金人的 內房是宇宙無敵孵化器, 
可知道小金人所推介的高息股, 最近已經升起。但內房
股受政策影響很大, 不知道有沒有人買了長坐收息。 


"不過說到選什麼股，學問挺大，內房每年跑出的股票都很不一樣，前年是顛覆者三兄弟，融創、恒大、碧桂園，過去一兩年跑出的是新城（1030）、奧園（3883），時代（1233），未來一年，小金人反而喜歡那些銷售排前11到30名，銷售增長仍然迅猛，財務狀況良好，分紅闊綽，而前幾年沒特別紅的地產公司，尤其是大灣區和長三角的，像世茂（0813）、合景（1813）、龍光（3380）、美的置業（3990）、中駿（1966）、旭輝（0884）這些，具體哪一只得看個人興趣，不過都很穩妥，增長好，估值低，分紅極好，別太出名，太高調，別讓黨給盯上，畢竟國家處於困難時期。
內房現在投資者興趣都不大，對我來說，這就是機會！"