內銀批離岸貸款助房企還外債

https://www1.hkej.com/dailynews/headline/article/3317115/%E5%85%A7%E9%8A%80%E6%89%B9%E9%9B%A2%E5%B2%B8%E8%B2%B8%E6%AC%BE%E5%8A%A9%E6%88%BF%E4%BC%81%E9%82%84%E5%A4%96%E5%82%B5

內地再有措施推動銀行出錢救內房，路透周五（2日）引述多名消息人士報道，監管機構已經對四大國有銀行，即中國銀行（03988）、建設銀行（00939）、工商銀行（01398）及農業銀行（01288）作出窗口指導，要求該些銀行在下周六（10日）前，向部分優質房企發放境外貸款，協助其償還離岸債務，這些貸款是以內房在內地的資產做擔保，如同「內保外貸」。

據報，大型內銀通常更願意向國營房企提供貸款，但有關部門要求支持一定數量的民營內房，消息稱，旭輝控股（00884）、碧桂園（2007）、龍湖集團（00960）、美的置業（03990）和新城發展（01030）在首批試點名單內，完成今輪境外貸款後，將會有新一輪措施支持，並納入更多內銀。

四大行奉命 以境內資產擔保

由於內房債務問題牽連廣泛，報道提到，各銀行會「分工合作」支持不同的房企，以避免資源重疊。

兩名內地銀行業高層表示，過去一段時間銀行對於「內保外貸」審批嚴格，以防有企業把大量資金由境內配置到境外，變相走資，今次容許內銀以類似方式，即用內地資產抵押，放貸予境外子公司，反映監管部門重視內房融資穩定。

有分析員指出，因內房銷售欠佳，加上資本管制，難有足夠資金償還海外債務，但相比境內債，離岸債規模相當小，今次舉措只能維護投資氣氛，釋放持續救內房的訊號。

消息未能為兩個板塊帶來刺激，工行周五跌2.3%，表現為四大內銀最差。上榜獲支持的民營內房亦受壓，碧桂園和龍湖齊挫逾4%，旭輝跌2.67%，僅美的置業微升0.1%。

 

彭博數據顯示，民營房企的境外債規模差異大，碧桂園為例，未償還債務餘額超過150億美元，而在2023年到期的則有約64.47億美元；新城發展的境外債未償還餘額約7億美元，明年到期僅2億美元。美的置業更沒有境外債在明年到期。

連環出招打救 料已動用萬億

當局之前要求內房去槓桿並設「3條紅線」，現時改為指導內銀維持房企融資穩定，星展集團外滙及信貸策略師Chang Wei Liang稱，國有大型銀行近期接連出錢出力，支持主要的國營和民營內房，粗略估算已有接近萬億元（人民幣．下同），反映當局對房地產行業的態度出現明顯轉變。他預期，國有銀行會繼續遵從監管機構指導，支持內房融資，維持偏低的違約水平，而大型國有內房和財務實力較強的民營房企可望成為受惠者。

另外，碧桂園宣布再獲銀行支持，周五與順德農商銀行簽署戰略合作協定，後者將提供總額不超過200億元的意向性綜合授信支持。碧桂園表示，自11月24日起，已跟包括四大國有內銀等10間銀行，簽署戰略合作協定，合共獲得逾3000億元意向性綜合授信支持。

內房陸續取得融資或可令系統性風險稍降，但新盤銷售仍差，克而瑞地產研究指出，今年首11個月，內房銷售不及目標的八成，遠遜去年同期，估計今年全年銷售合約破千億元的房企只有約20間，較過去兩年大減逾半。

 

關於內房債的精彩演繹, 可參考以下 "蔡金強"的訪問:

 https://www.youtube.com/watch?v=8_QxQp0HSXk&t=1070s  

現在是反攻時刻？嘉賓：蔡金強︱葳言大意︱Sun Channel︱20221129 

14:55 內地房地產邊間有「良民證」？全部入晒ICU？

  

利好疊加！港股內房股應聲走高，從公司展望看後續投資價值幾何？

 https://news.futunn.com/hk/post/19542377?src=3&report_type=market&report_id=215675&futusource=news_headline_list&level=1&data_ticket=1623047168475151

整體來看，目前樓市已經在築底階段，隨着政策的支持，以及積壓需求端的釋放，預計下半年市場會有所回暖。長期來看，市場仍需要對整體經濟發展的信心逐漸修復。

同時，許多城市已經出臺寬鬆政策，這有利於市場信心的建立。在回暖的過程中，可能會出現分化，特別是從目前拍地的情況來看，核心城市回暖的時間可能會提前一些。

今日，富途牛牛$內房股(BK1234.HK)$實現大漲，截止發稿漲超4%，其中，碧桂園漲超9%，龍湖地產漲超6%，旭輝控股漲超5%。

消息面上，主要是政策支持下的發力上漲。

據《證券日報》記者不完全統計，截至9月14日，全國範圍內已有超過120個城市或地區，在今年發佈過一次或多次住房公積金貸款調整政策。

東高科技高級投資顧問畢然表示，對於購房者來説，公積金貸款可以節省大量購房成本，減輕後續的還款壓力。

此外，這樣還可以穩定市場信心，增加開發商投資熱情；另一方面也可以降低消費者門檻，讓有購房需求的人能夠參與到房屋交易中來。

且在國務院常務會議允許地方「一城一策」靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求之後。蘇州率先放鬆限購政策，廣州也在放鬆限價政策上做出一定努力。

回顧今年多家房企的中報業績展望，管理層對於把控風險和機遇已做好一定的準備，優質房企也有望在行業洗牌後迎來「新生」。

一、市場展望：逐漸築底，信心預期向上

當前，房地產行業早已進入調整期。展望後市，各大房企均表示市場處於築底階段，看好未來的發展前景，即行業向着高質量發展邁進。

$萬科企業(02202.HK)$表示，當前市場已經築底，恢復是一個緩慢而温和的過程。住房的剛需依舊強勁，房地產市場依然是個十萬億級的市場（常做常有，常做常新）。市場收縮過了頭反而會積蓄起自動修復的動能。

$龍湖集團(00960.HK)$表示，目前，狹義行業即住宅開發已真正地出現拐點，主要從兩個角度：第一，人均居住面積超過37平方米；第二個看空置率，很多低能級城市超過兩位數，有的甚至超過15%，這個信號已經到了需要警戒的節點，很多低能級城市被過度金融化。

未來這個行業還是會存在的，就算18萬億砍一半8萬億至少也會有的。未來行業會西部往東部走，從二三線往一線強二線走，產業轉移和板塊輪動的機會也會有，比如杭州、成都、合肥因為產業基地產生了民間購買力的強勁。

二、拿地策略：謹慎剋制、量入而出、精準深耕

萬科管理層表示，目前的拿地策略長期以來還是比較穩定的，長期堅持量入為出，堅持倉位合理；但今年上半年，還要增加一條——要獲得特別好的項目。

$新世界發展(00017.HK)$管理層表示，中國房地產市場現在已經觸底了，將慢慢復甦。將在未來一兩年內復甦得非常非常好，這是一個收購土地和資產、獲得戰利品的好機會。

三、風險管控：現金流至上，主動降槓桿、調結構

萬科管理層表示，當下最關鍵的問題是「生火取暖」。從萬科來看非常重視現金流與財務穩健，始終把安全放在首位。上半年市場波動超出所有人預期，但是萬科的經營性現金流仍實現了80多個億的流入。

龍湖集團表示，現在因為C1市場下滑，地產銷售毛利率下降，是目前最大挑戰。現在地產佔了收入90%左右，利潤大概佔75%。未來收入會降到70-80%，利潤會下降到50%。

目前，龍湖商業在手130個，本身能創造足夠的現金流推動自己發展。

$旭輝控股集團(00884.HK)$表示，已經確定了自己低負債、輕資產的發展模式，因此未來每年都會要求槓桿率的下降。旭輝降成本主要通過精益管理來達成，未來成本可能在現在基礎上降2-3個點。

財務費用方面會通過提高評級降低融資成本，目標降到4%以內，管理費用中期目標降至1.5%以內，營銷費用會控制人員費用在1%以內。

$美的置業(03990.HK)$從19年就開始去做一些減值準備，截止今年6月30日，減值準備的餘額有24.1億，空間做得非常足夠，未來公司利潤將非常有彈性的。

四、融資併購：多渠道拓展融資，節流開源

$碧桂園(02007.HK)$今年現在到明年的6月底，未來一年公開市場債務是150億左右，對碧桂園的體量來説是壓力不大的，目前碧桂園境內融資還是集中在國有大行，目前融資狀態還是比較好的。

目前融資狀態，現在因為一二級市場倒掛，導致境內外公開市場都處於一個停滯狀態，國家也支持我們發行一筆50億中票，應該在9月份會先發首期15到16億，後期會陸續在接下來幾個月發完，預計今年50億會全部發完。

龍湖集團也從債務結構上看，一年以內到期的短期債務佔比10%，用安全的債務結構來應對波動的週期和市場，包括美元及港幣在內的外幣債務比例為27%。

截至目前，龍湖有86%的外債做了掉期，敞口占整體債務的比例低於10%，將來會力爭做到零敞口，規避匯率波動對公司現金流和利潤的衝擊。

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