【盤房來料】資金從傳統周期股回流至高增長股

 https://www2.hkej.com/instantnews/market/article/2831264/%E3%80%90%E7%9B%A4%E6%88%BF%E4%BE%86%E6%96%99%E3%80%91%E8%B3%87%E9%87%91%E5%BE%9E%E5%82%B3%E7%B5%B1%E5%91%A8%E6%9C%9F%E8%82%A1%E5%9B%9E%E6%B5%81%E8%87%B3%E9%AB%98%E5%A2%9E%E9%95%B7%E8%82%A1 

 

 雖然美國10年長債息回落，但短債息卻上升，反映市場憂慮聯儲局或提早加息，而避險情緒正在升溫。道指上周五跌逾500點後，今早道指期貨繼續下跌，拖累亞太區股市全線向下，港股亦未能獨善其身。恒指低開299點，28500關即失守，跌幅擴大至最多跌435點，見28365點半日低位，其後跌幅收窄至211點，見28590點半日高位。不過資金繼續流入債市，美國10年期債息跌至1.4厘，搞到道指期貨跌逾200點，恒指再度受壓，中午恒指報收28413點，跌387點；國指中午跌112點，報收10533點；恒科指半日跌124點，半日報收7916點。

 

藍籌股個別發展，金融股下跌，大笨象(00005)跟友邦(01299)分別跌4.3%及2.8%，平保(02318)亦跌逾2%，其他內銀內險股普遍下跌，喺息口走勢極唔明朗化下，金融股通常無運行。資金有機會喺經濟復甦放慢之際，從傳統周期股如建築、航空、工業和石油相關等股份，並重新流入高增長股。吉利(00175)半日升4.6%；比亞迪(01211)升近1%；藥明生物(02269)創新高，半日升勢回順，半日仍升逾4%；瑞聲(02018)半日升2.8%，均反映資金從傳統股回流至高增長股。事實上，高增長經過殺估值及一段時間整固，唔少股份估值已回到合理水平，而個別股份業績交足功課，即使未有殺估值，亮麗業績亦能支持股價高企。

中資電訊股逆市向好，中電信(00728)通過調整派息政策議案，今年派息比率為60%，另外明年起宣派中期息，股價半日升8.6%；中移動(00941)升3%；聯通(00762)升1.5%。不過阿Man對中資電訊股未敢太樂觀，而電訊基建設備股如中國鐵塔(00788)更加難搞，上面蟹貨一層又一層，要重拾上升動力並唔容易。

除咗藥明生物(02269)得到大摩加持調高目標價之外，整個生物科技CRO板塊均見資金追捧，康龍化成(03759)和方達控股(01521)創出上市新高，分別升3.7%和1.3%。板塊內其他股份普遍升5%或以上，康希諾(06185)半日升4.5%已算升得少。華爾街日報》引述知情人士指，中國或於2025年全面解除生育限制，錦欣生殖(01951)入股兩間雲南醫院後，股價受放寛生育限制消息刺激半日升10.9%。

汽車股除咗兩藍籌車股逆市向上，有消息指長城汽車(02333)正考慮收購德國汽車製造商戴姆勒喺巴西一間工廠，計劃喺中國以外嘅地區擴張業務，股價半日升6.4%，全靠北水大大力掃貨。暫時資金似乎再度回流至高增長股，但ATMX則不在此列，尤其重磅股ATM，始終仍受阿爺嚴密監控，短期難有發圍。

麥狄文
(徐狄怡‧證監會持牌人)

 

【盤房來料】騰訊批股後跌足半年不會歷史重演

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隔晚美股個別發展，標指續創收市新高，雖然重磅科技股做好，但納指仍要跌9點散場。港股隔晚夜期跟ADR，因為騰訊(00700)大股東減持聲應而下，以為港股今日死得就大錯特錯，所謂今時唔同往日，如今由北水主導嘅港股，又點會因為騰訊批股就咁死落去。

恒指低開70點，開市後曾跌87點，見28587點半日低，之後拗腰彈，重上20線(28722點)，其後喺A股做好帶動下，一度升266點，見28947點全日高。恒指中午收報28913點，升238點；國指報11090點，升19點；恒科指升39點，報收8491點。

2018年騰訊批股後跌足半年先成功尋底，今次批股裂口低開見614元，半日就見咗個底，雖然阿Man無水晶球，唔知今日係咪真正見咗批股後嘅底，但今次騰訊批股嘅估值，遠較2018年批股時低，仲要上限訂價，兼且機構投資者全數接貨，基本上折讓咁少，騰訊就梗係隊唔落，半日最多跌2.5%，中午收市跌唔夠1%，想執平貨問過北水先。騰訊低開後，北水喺620元樓下積極掃貨，騰訊無幾耐已重返620元水平。其實大股東三年又三年減持又如何，只要基本因素無變，以騰訊現價預測市盈率得嗰三十幾倍，批股亦唔會隊得冧個價。

其他藍籌股以友邦(01299)表現至勁，多得大摩吹奏，魔笛追魂下股價半日升5.4%，真係無乜幾可，留意友邦喺98至100元阻力較大，短炒嘅缸邊友，唔擔心就睇位食糊。創科(00669)創新高，半日升4.6%；蒙牛(02319)半日亦升3.4%，但45元未知企穩未，企唔穩又係窄幅上落。

物管股今日炒細唔炒大，次一線嘅物管股突圍，建發物業(02156)創掛牌後新高，半日升近一成。新城悅服務(01755)亦創新高，半日升逾3%。寶龍商業(09909)為少數以商業物管為主嘅物管股，半日亦升6.8%。反而兩隻龍頭碧桂園服務(06098)及雅生活(03319)，半日僅升0.4%及0.7%。不過要阿Man揀呢個板塊嘅心水股，都係龍頭優先考慮。

麥狄文

(徐狄怡‧證監會持牌人)

 

物管股全面上揚 花旗指揀股要留意兩大優勢

https://www.hk01.com/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E5%BF%AB%E8%A8%8A/571030/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E8%A9%95%E8%AB%96-%E6%94%BF%E7%AD%96%E5%8A%9B%E6%92%91-%E7%89%A9%E7%AE%A1%E8%82%A1%E5%85%A8%E9%9D%A2%E4%B8%8A%E6%8F%9A-%E8%8A%B1%E6%97%97%E6%8C%87%E6%8F%80%E8%82%A1%E8%A6%81%E7%95%99%E6%84%8F%E5%85%A9%E5%A4%A7%E5%84%AA%E5%8B%A2 

中國住建部等十部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、家政、房屋經紀等領域延伸，意味物業企業經營權限逐漸放寬，有利物管股併購增長和業務發展。

受政策刺激，物管板塊周三（6日）集體大成交上升，碧桂園服務（6098）、永升（1995）、雅生活（3319）、新城悦（1755）、保利物業（6049）、中海物業（2669）、融創服務（1516）、時代鄰里（9928）、寶龍商業（9909）、建業新生活（9983）、金科（9666）等均漲超10%，其中，碧桂園服務、永升、融創服務、金科更創上市新高。

鼓勵物管公司統一管理舊區

住建部等十部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》（下稱《通知》），從融入基層社會治理體系、健全業主委員會治理結構、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業、規範維修資金使用和管理、強化物業服務監督管理等6個方面對提升住宅物業管理水平和效能提出要求。

物管股全線飆｜碧桂園服務、永升生活服務升一成 10部門發文鼓勵

 https://www.hk01.com/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E5%BF%AB%E8%A8%8A/570621/%E7%89%A9%E7%AE%A1%E8%82%A1%E5%85%A8%E7%B7%9A%E9%A3%86-%E7%A2%A7%E6%A1%82%E5%9C%92%E6%9C%8D%E5%8B%99-%E6%B0%B8%E5%8D%87%E7%94%9F%E6%B4%BB%E6%9C%8D%E5%8B%99%E5%8D%87%E4%B8%80%E6%88%90-10%E9%83%A8%E9%96%80%E7%99%BC%E6%96%87%E9%BC%93%E5%8B%B5

大型物管股全線瘋漲，碧桂園服務（6098）、永升生活服務（1995）、保利物業（6049）、新城悅服務（1755）齊升一成。

雅生活服務（3319）、綠城服務（2869）升逾6%；華潤萬象（1209）升近5%。

發改委、住建部等十部門昨日發佈《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》。《通知》要求，加快發展物業服務業，推動物業服務向高品質和多樣化升級。其中提出，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

物管股

 

【蔡金強專訪】最強地產分析師：港樓價下半年料跌逾半成

https://hk.appledaily.com/finance/20200710/H2SDFLHBLGMARXBWWTBOMZCJ34/

由內房分拆的物管近期走勢往往反勝母企，過往被稱為「最強地產分析師」的奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強認為，下半年應該將焦點由龍頭物管股下移至第二梯隊，內房股則要等到年尾才有望「落鑊」，至於香港地產股基於兩大「原罪」而難錄升幅，並預測樓市受各項負面因素影響下，整體樓價下半年將跌5%至8%。

早前掀起升浪的大型物管股明年平均預測市盈率已升至超過30倍，蔡金強認為估值過高將令動力減弱，中型物管公司如永升生活服務（1995）、時代鄰里（9928）、寶龍商業（9909）及新城悅（1755）相對地估值較低，且預期盈利增速強勁、母企市場排名及規模不俗、成交量合理，相比之下中型物管股更吸引。蔡金強指上述四股連同有望下半年分拆上市的世茂服務、合景悠活及融創服務，未來數個月構成以中型公司主導的物管股投資核心，至於再往下數的小型物管戰鬥力則略為遜色，如果散戶有意投資須密切注意行情。

物管股今年蜂擁上市，蔡金強指優質收購項目日漸稀缺，衡量物管公司價值將會由管理面積的規模競爭逐漸演變成「業態」比拼。他解釋物業管理範疇廣闊，住宅管理業務增長將會繼續是投資者關心的主菜，而多元化的項目類型形同配菜，包括商業項目、公共建設、城市運營及增值服務等，例如萬科物業包辦整個珠海橫琴的環境衞生、園林綠化、公共設施管理等職能。

物管股由去年炒到今年，蔡金強覺得熱潮將會隨住龍湖（960）或萬科（2202）他日任何一間分拆而告一段落，但強調並非整個板塊遭棄如敝屣，而是行業將進入寡頭時代，屆時投資者只會青睞少數公司。另外，蔡金強形容無負債、高股東資本回報（ROE）及高盈利增速是物管股能夠保持強勢的鐵三角，有個別物管股出現淨負債是不能令市場接受。

內房股則隨住最新銷售數據顯示上半年的銷售缺口基本上追平，蔡金強相信下半年表現會勝過上半年，但由於缺乏領跑者吸引外來資金流入板塊，「塘水滾塘魚」下難以大漲，估計要到年底華潤置地（1109）或融創（1918）傳出分拆物管進度等消息吸引資金流入，內房才有望出現炒作。

香港地產股背負兩宗罪 股價難上揚

對於香港地產股，蔡金強形容「（質素）唔係差，但唔會升」。第一原罪是業務單一，「以前因為我（發展商）專注，而呢個地方（香港）超正，所以我（香港地產股）超正。依家因為我專注，呢個地方唔係太得，專注就變成原罪」。況且市場跟紅頂白，舊經濟股份在現市況屬第二原罪。

他強調香港地產股幾乎是一眾本地股之中「最靚仔」，尤以頻頻出售非核心資產的新世界（017）、持有中港多個地標式物業的新地 （016）及獲李嘉誠父子不斷增持的長實（1113）為甚，但就算是上述三間優質公司想要發力炒上都需要契機，例如塑造新的故事予投資者。

另外，基於數項基本因素都偏向負面，包括政治情況、經濟情況及人口變化，蔡金強相信香港樓價下半年仍會跌5%到8%。對於有人期待中央短期內向港派糖托市，蔡金強不以為然，「咁《國安法》 藥效咪廢咗？最快都到明年、後年先做啲嘢（派糖）」，加上疫情令北水來港置業規模大減及不少外國人因擔憂香港形勢而離港都削弱購買力，「如果有人話樓市會升，我唔係好信」。

香港成中美磨心 未來仍有重要位置

蔡金強認為香港局勢變化背後乃中美之爭，「中美關係好，香港就係橋樑；雙方交惡，你就係磨心」。他指香港並非長久以來都是太平盛世，幾乎每隔十數年整個城市就會陷入歇斯底里，不過最終局勢都會找到平衡點，料未來外資仍會選擇駐港，相當縱使日後香港未必有如過往璀璨，但都會有其重要位置。

註：奧陸資本持有永升生活服務、時代鄰里、寶龍商業、新城悅及融創

高瓴資本青睞！6成個股上漲，哪些物業股最具投資價值？

https://finance.sina.com.cn/stock/usstock/hsusnews/2020-05-07/doc-iirczymk0343005.shtml

作者：charliehua

要說2020年以來，港股市場什麼板塊最為熱門，除了牛股倍出的生物醫療股以外，當屬物業管理板塊了。根據港交所的物業服務及管理板塊中的26只個股中，2020年以來截至5月7日盤中，有17只保持上漲表現，佔比高達65.38%。

其中永昇生活服務今年以來漲幅超過113%，中海物業、保利物業漲幅超過70%，鑫苑服務、 濱江服務、雅生活服務漲幅超過50%，還有新城悅服務、時代鄰里等6只個股漲幅超過30%。

來源：wind

物業管理行業在資本市場如此火爆，而知名機構高瓴資本也早已開始佈局。在2019年12月保利物業在香港招股募資之時，高瓴資本就以基石投資者身份投資3500萬美元。

保利物業正式發行價為35.1港元，截至目前，保利物業股價已漲至79.9港元水平，累計漲幅達127.6%。高瓴資本在這次的投資上可謂收穫頗豐。

而到了2020年5月，華中地區最大的物業管理公司建業新生活啟動招股，這次高瓴資本同樣以基石投資者買入了7500萬美元。

相較於上次保利物業，高瓴此次投資金額翻了一倍還多，不禁讓投資者對建業新生活的未來股價表現充滿期待。

在新冠疫情對全球資本市場造成極大衝擊之下，為何物業股還能有如此優秀的表現？而當前的物業板塊中哪些公司最具有投資價值呢？

一、物業股業績高速增長，儲備面積充足

物業股持續走強與其擁有優秀的基本面分不開。

縱觀2019年，港股市場上主要物管公司的在管及合約面積快速增長，在管物業業態及增值服務多元化同樣帶動盈利能力的提升，業績保持高速增長。

2019年14家主要物管公司的營業收入、毛利、淨利潤以及每股派息的平均增速分別為47.8%、47.9%、69.9%和77.1%。

來源：興業證券

從過往三年的數據來看，這些主要的物業公司2016-2019年營收平均複合增速為43.1%，淨利潤平均複合增速為61.9%。

2016-2019年營收增速前三的公司分別為雅生活服務、碧桂園服務和永昇生活服務，營收復合增速分別為60.3%、59.9%和57.6%。

2016-2019年淨利潤增速前三的公司分別為雅生活服務、永昇生活服務和新城悅服務，複合增速分別為100.3%、95%和86.7%。

整體來看，物業管理行業過往三年，業績保持了極高增長，市場對其給與更高的成長股估值就不難理解了。

物管行業一般用「合約面積/在管面積」代表物業企業未來增長空間，合約面積為已和開發商簽訂提供物業服務的合同面積，包括已交付及未交付的建築面積，未轉化的合約面積是擴大在管面積的基礎。

來源：興業證券

截至2019年末物管行業平均合約面積達到2.6億平方米，合約面積與在管面積比達到1.9倍，這也奠定物管行業未來2-3年內確定性增長基礎。

分公司來看，碧桂園服務、彩生活、保利物業、綠城服務合約面積分別達到6.9億平方米、5.6億平方米、5億平方米、4.5億平方米；

同時2020年雅生活服務並表中民物業後合約面積也將突破5億平方米，可預見2-3年後頭部物管企業將邁入在管規模5億平方米的新台階。

二、投資物業股需要關注的幾大指標

說完了物業行業整體前景，那麼挑選物業股作為投資標的有哪些需要注意的呢？

首先第一個是成長性。

不同於收併購帶來的增長，物業管理公司內生增長能力，即由母公司或者相關集團帶來的管理面積儲備，確定性更高。一方面儲備面積有助於未來收入的持續增長，另一方面新項目帶來管理費用的提升也一定程度上有助於未來保持較好的盈利水平。

根據2019年的業績統計，重點港股上市物業管理公司中，待轉化面積/在管面積比值排名前三公司為新城悅、碧桂園服務以及綠城服務，比值分別為1.54、1.48 以及1.10。為未來管理收入的快速增長打下堅實的基礎。

來源：國泰君安

第二個需要關注的指標是盈利質量。

由於物業管理行業的特殊性，其業務往往與母公司或相關集團高度掛鉤，一方面物業管理服務的部分管理面積來源於相關地產開發業務；

另一方面，增值服務中非業主增值服務，包括案場服務、顧問諮詢服務、工程服務等，同樣與母公司或相關集團存在大量的關聯交易，對盈利質量產生一定的影響。

而增值服務中的業主增值服務毛利較高，與物管企業自身的運營模式和能力高度相關，成為物管企業未來新的發展動能。

根據2019年的業績統計，重點港股上市物業管理公司中，毛利率排名前三的物管企業為雅生活、藍光嘉寶服務、碧桂園服務。

而非業主增值服務佔比較少的三家企業為碧桂園服務、保利物業、中海物業。碧桂園服務盈利質量較高。而社區增值服務收入佔比前三的公司為永生生活服務、藍光嘉寶服務、保利物業。

市場往往會給予母公司或相關集團背景強大，成長性較高，業主增值服務收入佔比高而非業主增值服務佔比相對較低的公司一定的估值溢價。

目前港股物業管理板塊平均12個月預期市盈率也處於歷史均值兩個標準差以上高位，短期特別是龍頭物管公司估值偏高。

物業服務板塊具有高現金流，高增長，低杠桿等特點，且週期屬性較弱，由於房地產銷售與竣工時間的滯後性，帶給物業行業未來2-3年穩定的發展空間。

總體來說，物業板塊作為防禦性板塊，行業價值在此次疫情中得到凸顯。投資者可以逢低關注龍頭物業股以及未來新上市的大型物業股。

風險及免責提示：以上內容僅代表本文作者的個人立場和觀點。投資者在做出任何投資決定前，應結合自身情況，考慮投資產品的風險。必要時，請諮詢專業投資顧問的意見。本文不構成任何投資建議，對此亦不做任何承諾和保證。

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作者：港股情報局