https://www.youtube.com/watch?v=V5zcfqhTb0g
2025年1月7日 星期二
2024年4月26日 星期五
七十年代滯脹 港樓價竟然升十倍！？
美國首季GDP增長1.6%，遠遜預期，再次觸發市場憂慮美國會否再次步入上世紀七十年代*滯脹期。七十年代石油危機及滯脹，香港亦受到衝擊，但到七十年代結束埋單計數，港樓毫然升十倍，究竟歷史會否重演？
七十年代滯脹四大因素
七十年代美國出現滯脹期，事後不少分析認為有四大成因。首先是71年美元與黃金脫鉤，令二戰後加拿大、澳洲、日本及歐洲多國貨幣與美元掛鉤的Bretton Woods制度於1973年崩潰。
二是美國抗擊通脹政策失誤，以控制人工增長壓抑通脹，同時持續增加貨幣供應，量寬之下通脹繼續升溫。
三是石油危機，油價爆升前美國已受通脹衝擊，石油危機令石價急升，令通脹問題加速惡化，通脹率升至14.8%。最後是二戰後重建、韓戰及越戰對美國經濟刺激正淡化，美國經濟增長缺乏新動力。
七十年代美國滯脹，亦波及當年香港經濟，最具代表性是73年香港股災，恆指在4個月內跌逾70%，連已故作家倪匡都中伏感慨「股市是騙局」。不過樓市在七十年代就小跌大升，七十年代初上車盤萬多兩萬一伙有交易，到七十年代尾上車盤入場價起碼15萬元，荃灣荃勝大廈於1979年推售時，每伙索價更逾廿萬元。
七十年代港樓未受美國滯脹嚴重衝擊，主要得力於香港經濟夠動力，七十年代為香港經濟起飛期，GDP年均增長達8.9%。另一原因是香港有產階級經歷73年股災後，對投資股票有戒心，改為押注感覺較穩陣的磚頭。而且香港在1983年才實施聯繫匯率制度，七十年代港元仍未與美元走勢同步。
至於歷史會否重演，去年香港GDP增3.2%，今時今日香港GDP增長難以追上七十年代，樓市仍然積極去庫存，港息及港元均追貼美息、美元，美國滯脹期再現，港樓升十倍恐怕是夢，較有機會出現反而是樓價乾升交投回落的悶局，經濟差物價高，亦有可能令撻訂潮及斷供潮升溫，相信由用家到投資者，都未必期待美國滯脹重臨。
*https://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%81%9C%E6%BB%AF%E6%80%A7%E9%80%9A%E8%B2%A8%E8%86%A8%E8%84%B9 特指經濟停滯（stagnation），但失業及通貨膨脹（inflation，此處指物價持續上漲）同時持續增加的經濟現象。
2024年4月24日 星期三
林奮強賣樓套近億 仍看好香港有使錢自由
前行會成員林奮強曾預言未來五十年是香港「第二春」、移民的打工仔「無自由可言」，他在過去半年連還賣樓套現近億，究竟他對香港經濟前景看法有沒有改變？
半年賣樓套現8,600萬
林奮強最新沽出單位為擎天半島第二座極高層D室的三房一套單位，實用面積1,091平方呎，上月底以2,860萬元沽出；單位早於2006年以公司名義購入，當時作價1,030萬元，持貨18年帳面賺1,830萬元或約1.78倍。這宗成交之成為市場焦點，與這名「樓市大好友」在過去半年頻頻賣樓有關，去年十月他先以3,630萬元售出維港灣的一個複式單位，十一月再以2,158萬元售出九龍站擎天半島單位，前後三宗成交讓他套現8,600萬元，狂賺近半億元。
林奮強以往睇好樓市並非「得個講字」，2012年他擔任行會成員時，便以二十七個物業榮登「行會樓王」；當時他更他成立智庫組織「黃金50」，自資聘請研究員就經濟、社會各範疇發表研究報告，他在2021年稱「機會唔會等人」，若2010至2014年的「黃金五年」內，香港不加大基建投資「做大個餅」，將會失去往後五十年的競爭優勢，之後梁振英、林鄭月娥先後上場，「明日大嶼」計劃2018年橫空出世，事隔十三年，究竟香港有否如他所言，「做大個餅」後令香港有五十年的黃金歲月？
看好香港前景 可現「第二春」
繼2021年後，林奮強在2018年出席恒生大學的一個座談會時，再發表「未來五年是香港盛衰關鍵」，之後香港發生2019年的社會事件及疫情打擊經濟；而到了2023年一月，他指面對中美角力下，香港「超級聯繫人」的需求反而史無前例地強勁，香港不難經歷二十一世紀的第二次高增長期；不過這次發言他亦埋下伏筆，指香港的「大力丸」本來已大江東去，機遇錯失，惟靠香港確這塊「福地」有極其罕見的「Take 2」機會。而在香港開關、樓市「大陽春」、李家超政府拼經濟等利好消息輪番出台下，但林奮強仍覺得「賺夠」，決定先後出售上述三項物業，不足半年套現8,600萬元。
林奮強賣樓時機精準
事實上林奮強睇樓市一向精準，在2012年十月港府出辣招壓抑樓價前，林奮強早著先機先後沽出西半山兩個豪宅物業，估計獲利逾千萬元，其中一項物業交易的行會申報日期，距離政府出招前僅僅四天，令人質疑他是否有內幕消息趕在政策出台時賣樓，不過他卻否認其事；另外2020年3月他另一個擎天半島三房單位以約2,600萬元沽出，持貨至今十六年勁賺約1,935萬元，剛好避過之後出現的疫情及移民潮所帶來的一波樓價下跌。
看好港人有「使錢的自由」
林奮強看好香港背靠祖國的機遇，他2019年四月出席一個專題演講就指香港「超倫（敦）趕紐（約）」的契機，當時又再指未來五年是香港盛衰的關鍵，必須抓緊機遇，才可讓香港成為「超倫趕紐」的國際都會；五年後的今天，林奮強決定賣樓。去年二月接受商台訪問，談及香港未來經濟發展、人才及移民等議題。他形容香港有低稅率的優勢，又夠國際化，對各地人才最有吸引力。對於移民現象，他指歐美國家稅率高，打工仔無自由可言，相反香港人有「使錢的自由」，套現逾八千萬的他，就有充裕條件示範香港有「使錢的自由」優勢了
2024年4月17日 星期三
高天佑【新聞點評】樓市利好落空 劈價再看長實
財爺「撤辣」一個半月，樓市一度出現反彈勢頭，可惜有點後勁不繼，就連長實（01113）旗下、號稱蝕本賣的港島黃竹坑Blue Coast項目，次輪銷售去貨率亦不足七成，反映沒有「辣招稅」後爆發的購買力曇花一現。市場原本期望的三大利好因素，即經濟回暖、美國減息、「高才通」入市，在不同程度上皆令人失望，投資者憧憬「樓市轉勢」可能要再等一會。業界現時密切關注，長實短期內可能推出啟德或觀塘安達臣道項目，不知今次又會「劈」到幾深。
自從陳茂波於2月底《財政預算案》宣布「全面撤辣」，多個大型新盤趁勢推售，包括九龍灣泰峯、啟德天璽．海、將軍澳日出康城SEASONS PLACE、長沙灣Belgravia Place、大角咀利奧坊．首隅、元朗雨後等，儘管氣氛看來熾熱，但大多數項目無法在單輪銷售做到「一Q清枱」（遑論沽清）。
市場原本估計Blue Coast很可能「清枱」，事關該項目屬於港鐵黃竹坑站上蓋3期，此前兩期開售的折實平均呎價高達3萬元，長實這趟首批推售單位的折實呎價不足2.2萬元，遠低於人們預測，為市場帶來頗大震撼。發展商透露此項目每方呎成本達2.8萬元，直言今次散貨「蝕大本」，只求「蝕少當賺」。
Blue Coast次輪銷情現疲態
然而，Blue Coast首輪推售422個單位，雖然收票近2.8萬張，當日只沽出415伙，賣剩7伙，未能「清枱」。長實隨後加價2%至10%，上周六（4月13日）推售次輪184伙，當日售出126伙，去貨率降至68%。該項目共有1200個單位，暫剩下600多伙待售。
若說Blue Coast「蝕大本」開價為市場帶來震撼，該項目次輪銷情便露疲態屬更大的震撼。業界人士認為，這反映「撤辣」釋放的購買力未及預期澎湃，儘管市場上具實力的潛在買家不少，惟他們信心欠穩固，大多抱觀望態度。
事實上，「撤辣」後樓市一度出現反彈勢頭，中原指數自3月初起連升3周，由143.02點漲至147.08點。但這股升勢踏入4月便後繼乏力，中原指數掉頭回落，最新報144.88點。
「撤辣」以外，市場原本寄望三大利好因素同時能帶動樓市，分別是經濟回暖、美國減息、「高才通」置業，可惜情況令人失望。首先，本港經濟未見明顯起色，香港大學最新預測首季和次季GDP增幅僅2.1%和1.7%。股市繼續疲弱之餘，商舖「執笠潮」亦影響信心，最近就連「航運中心」地位也據報受動搖，前景難言明朗。
「高才通」寧跨境不在港定居
其次，美國通脹連續3個月升溫，疊加中東局勢惡化、以色列和伊朗可能升級衝突，將對物流成本和能源價格構成進一步上漲壓力，聯儲局已太不可能在6月啟動減息。瑞銀昨日發布最新預測，聯儲局不但今年愈來愈難減息，更可能在明年初恢復加息，聯邦儲備利率有機會由目前5.5厘，到明年中升至6.5厘。倘若預測成真，將是香港樓市的噩耗。
最後，市場期望「高才通」會帶來強勁住屋需求，畢竟已有逾10萬人（連同受養人）獲批來港，即使不買樓也要租樓，對住宅市場定有助益。但根據最新消息，不少「高才通」為了節省生活成本，選擇定居於深圳，寧願每日跨境南下搵工或上班，這意味他們為樓市創造的需求未必如當初想像那麼洶湧。特區政府或須詳細調查「高才通」居住情況，藉以更好地規劃房屋和交通等政策。
由是觀之，樓市利好暫時落空，直至相關因素明顯好轉之前，市場料將維持「去庫存」格局。一手私樓貨尾截至去年底達2.3萬伙，加上今年新推項目，潛在供應量接近5.1萬伙；按照去年一手私樓銷量1.05萬伙，如此規模的庫存起碼需時數年消化，還未計正在動工興建的單位亦超過7萬伙。在高息環境下，各大小發展商不論有否債務壓力，相信皆傾向快手「散貨」回籠資金。\
啟德項目開價具指標作用
講到「散貨」，長實是堅持「貨如輪轉」的信徒。繼Blue Coast忍痛蝕賣、次輪去貨率僅68%後，長實執董趙國雄明言短期內暫不推售該樓盤餘下單位，4月尾至5月將改推集團其他項目。業界估計，長實手上有3個項目可推，分別位於啟德跑道區（2021年初以103億元購入地皮，可建樓面64.8萬方呎，平均每方呎地價達1.59萬元）、觀塘安達臣道（屬「港人首置盤」項目，提供2926伙）、元朗錦田（石崗軍營旁，有916伙）。
其中，啟德項目雖然「麵粉」價格昂貴，但參照Blue Coast案例，長實為了「散貨」不惜蝕賣。況且長實於2022年底在啟德再吸納另一幅地，平均每方呎地價僅6138元，有條件「溝淡」成本。目前啟德其他新盤呎價普遍仍達2.3萬元以上，卻屬「有價無市」格局，全區貨尾愈積愈多。長實若想快速去貨，按照Blue Coast開價較同區折讓近三成，業界關注啟德項目會「劈」到幾深，或將構成指標作用。
至於安達臣道和錦田項目，基於地理及定位因素，沒什麼叫價條件，市場現正猜測會否出現「4位數字」震撼價。同時，正因全城觀望長實於4至5月推盤，靴子落地之前，其他發展商項目很難作部署，一手市場料將暫時降溫，靜待下一個深水炸彈。
王弼: 內地客對樓市比港客更有信心
https://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERWONG&id=125744
最近亞洲之旅，繼日本後，澳門亦有事務，有機會旋風式訪港。來亞洲之前，在外面聽過太多關於香港經濟的負面評論，因此要把握今次機會，親身驗證香港經濟的實際情況。
王弼多年來跑到美歐亞個地區，跟當地從事各專業的朋友促膝長談，就是要避免受假新聞誤導，而香港的實際情況，一如所料，跟世界其他地區一樣，各傳媒都不能盡信，因為一個鏡頭，把焦點放在幾個吉舖上，便能製造香港步入大蕭條場景。事實上，某一天平日的中午，王弼到銅鑼灣某一大商場，想找一張兩人枱午膳，沒預先訂枱，竟然到處要等位，有位的餐廳，也有八成入座率，但非常嘈吵，讓我忍不住要轉場到登龍街，登龍街又是另一光景，不過該處就算是在疫情以前，午膳時段也不是太好生意。總之，不少傳媒的報道，其實沒有太大的參考價值，都是想給你看它們想你看的一面，所以重點是，讀者要培養出個人的分析能力。問題是現今社會，大部份人只訴諸權威，多國在新冠疫情的政策混亂可見一班，但當日對抗疫政策提出問題的人非常少，因此，王弼對社會上究竟有多少有獨立思維的人非常悲觀，但另一角度，如果閣下真的有這個能力，恭喜你，AI下一個取代的人肯定不是你，而且你必然有駕馭AI的能力，好好加以利用，前途無可限量。
至於被不少外媒唱淡的香港旅遊業，可能王弼今次逗留在中上環，該處是舊香港的文化遺產寶藏，在荷李活道文武廟附近，不時看見歐美旅行團，加上大批內地自由行旅客在打卡，而附近的蘇豪區，一些食肆和麵包舖大排長龍（內地客居多），一些傳統酒吧卻門堪羅雀，一個鏡頭，可以把香港說成繁華盛世，另一個則跌落萬丈深淵。但明顯地，疫情以後，特別是內地遊客的消費模式有重大改變，而這種改變是必然的進程。過往內地遊客大鄉里出城瘋狂消費模式不可能永遠持續，他們多了旅遊經驗，在消費上自然會更聰明更理性，把這種轉變稱為「窮遊」，只是評論的人對內地遊客持續「爆買」有太過不設實際的幻想而已。另外，食肆和零售行業在社交媒體的利用，亦是新時代不能避免的事，一些店鋪明顯未能追上潮流而遭市場淘汰，加上香港確實有一些人才和資本外流、港匯高企、疫後復市較其他地區慢的情況，店鋪空置的情況在歷史水平上的確處於較高水平，需時由市場作出調節，例如舖租水平要進一步下降，舊思維經營模式要進一步被淘汰，過程當然痛苦，但只是周期拉長了一點，香港民間累積的財力雄厚，只要亞太區和平，香港秉持基本法第五條「香港特別行政區不實行社會主義制度和政策，保持原有的資本主義制度和生活方式，五十年不變。」復甦只是遲早而已。
至於香港樓市，過去一兩年的整體跌幅當然不少，但由於已全面撤辣，過去十多年來殘障了的市場機制回復正 常，現在的成交價，更能反映香港樓宇的真實內在價值。王弼在不同媒體說過，有人說撤辣是為托市（Price Recovery），我不懷疑許多人有這個期望，但撤辣實際的效果是Price Discovery（樓價再發現），在Discovery的過程中，樓價在其他因素下（例如息口不跌反升）可能有再下跌的可能，但在負面因素消退後，例如息口始終有回落之日，港匯下跌，外資和內地客加大在港投資等因素，樓價就會復甦，而且沒有了辣招不合理的干預，下一次樓市的上升會更健康，不會出現於辣招時低成交乾升的情況。
最近，長實黃竹坑上蓋之Blue Coast 銷售情況熾熱，首輪售出逾400伙，這不是一個小數目，令王弼注目的，是內地客佔近3成，其餘以本地用家為主。其實香港經濟雖然經過三年疫情蹂躪，但民間累積的財富仍是在世界各大城市的前列，而且大部份香港人對投資物業以外的資產有恐懼，撤辣後樓市機制健全了（相對新加坡60%的懲罰性辣稅），樓市比以往值得投資，資金會重投樓市懷抱。至於內地客，許多香港人不明白基本法賦予的「香港特別行政區不實行社會主義制度和政策，保持原有的資本主義制度和生活方式」，對內地人來說是有多大的意義，正如王弼有一位來自雲南山區的好友對我說：「王兄，我老家的那種貧窮，你是一輩子也不會明白的。」因此，王弼估計內地人對香港樓市的信心，可能更勝香港人，會是支持香港樓市復甦的第一波力量。
2024年4月11日 星期四
實探！香港樓市持續火爆背後，資金"暗道"藏重重風險
香港樓市持續火爆的背後，違規資金“暗道”浮現。
2月28日，香港特區政府財政司司長陳茂波在發表2024/2025財政年度特區政府財政預算案時，宣佈撤銷所有住宅物業需求管理措施，香港樓市時隔多年再次進入“零辣招”時代。就在4月10日，《2024年印花稅（修訂）條例草案》在香港特區立法會獲三讀通過，香港住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅。
近段時間以來，香港樓市的表現持續火爆，由於在香港購房門檻的大幅降低，許多內地買家重返香港樓市。在這背後，大額用匯買房仍受監管限制，違規的資金“暗道”浮現，背後存在重重風險。
“坊間方法”藏風險
爲了湊夠400萬港元的首付款，陳玉（化名）最近有點忙。
對於大部分內地買家而言，赴港購房的首個“關卡”是資金如何轉出。即便能夠在香港申請到銀行貸款，但也要先解決首付資金的問題。記者在採訪時發現，許多房產中介經理提供所謂的“坊間方法”，可以將資金“運”至香港，但當中卻暗藏風險。
陳玉告訴記者，她最近看中了一套香港港島的新房，在與香港當地的銀行溝通後，需要先支付約三成的首付款，大約400萬港元。“很多買家爲了去香港買房，其實早就開始準備，例如一些中介口中所謂的‘地下錢莊’。”
在深圳羅湖口岸，記者與一位“地下錢莊”的經理進行溝通，對方告知目前主要有兩種方式可以將資金“轉”進香港。“一種就是我們這裏直接幫你把錢打進香港的賬戶，你在深圳這邊支付人民幣給我們，就是所謂的‘對敲’等方式。不過，我們要收手續費，視資金數目和難度而定，一般爲千分之六到百分之五不等。”
“另一種方法就是叫水客分次把現金背過去，一般是1萬元現金收200元到300元的費用，也就是所謂的‘螞蟻搬家’。”這位經理繼續說。陳玉也表示，自己也聽說最近拖家帶口十幾號親友帶現鈔一同入港的例子並不少見。
公開資料顯示，根據《經常項目外匯業務指引（2020年版）》（下稱“外匯指引”）第五十四條和第五十五條，個人結匯和境內個人購匯實行年度便利化額度管理，便利化額度分別爲每人每年等值5萬美元；個人憑本人有效身份證件在銀行辦理年度便利化額度內的購匯和結匯。除年度便利化額度受限外，資金用途也有嚴格限制。
北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，如果不是通過正規合法的渠道轉錢，一方面自己可能面臨違法違規的問題，可能會被追究相關責任。另一方面，如果相關渠道有問題，還可能會面臨錢財損失。而從事這種非法買賣外匯獲利的機構或人員則可能涉及刑事犯罪，一旦被查出，不僅僅是罰款的問題，還可能被判刑鋃鐺入獄。
新房銷售火爆
而在香港，有開發商也給內地買家申請貸款提供便利。有香港新房項目的銷售經理對記者表示，公司正與當地銀行進行溝通，對於符合條件的內地買家，項目與銀行可以提供與香港本地居民一樣的貸款成數，即可以貸款九成。
對於內地客戶在香港銀行申請按揭的過程中，能否借到房貸的問題，有香港當地銀行工作人員告訴記者，無論內地客戶的全部固定收入或是部分固定收入來自內地，理論上都可以用於申請香港銀行的按揭。但審批方面，相對會比較嚴謹，具體情況仍然以不同銀行爲準，建議申請之前詢問銀行或找按揭專員查詢。
“恐怕是來不及了。”陳玉告訴記者，自己看中的幾個新房項目近日開盤，銷售情況非常火爆。”
香港樓市全面“撤辣”後，開發商們也在加速推盤。近日，香港多個新房項目都傳來熱銷的消息。由長實集團與港鐵公司合作開發的“Blue Coast”項目首次開盤推售近422套房。市場公開信息顯示，此次銷售套現近75億港元，創下香港《一手住宅物業銷售條例》2013年4月實施以來新盤單日銷售金額的最高紀錄。
美聯物業監測數據顯示，3月香港新房成交按環比增長14.5倍至4200套左右，創下自1998年以來的單月新高。二手住宅成交約 5000套，環比增長近85%。美聯集團主席黃建業表示，“撤辣”是香港樓市轉折點，有助重建香港民衆對經濟前景以及樓市的信心。如果香港經濟顯著改善，今年的房價有望出現5%的漲幅。美聯物業預計，在“撤辣”效應帶動下，內地買家在香港買樓的佔比有機會進一步升至25%的水平。
編輯/lambor
譯文內容由第三人軟體翻譯。
以上內容僅用作資訊或教育之目的，不構成與富途相關的任何投資建議。富途竭力但無法保證上述全部內容的真實性、準確性和原創性。
2024年3月21日 星期四
高天佑 【新聞點評】「煥然懿居」滯銷的啟示
https://www1.hkej.com/dailynews/finnews/article/3712526/%E3%80%8C%E7%85%A5%E7%84%B6%E6%87%BF%E5%B1%85%E3%80%8D%E6%BB%AF%E9%8A%B7%E7%9A%84%E5%95%9F%E7%A4%BA
樓市「全面撤辣」後，新盤銷情未如預期，不但「七年半最平」的九龍灣泰峯無法「一Q清枱」，就連市建局旗下「港人首置盤」、位於土瓜灣的煥然懿居也門庭冷清，首日揀樓多達七成人甩底。既反映樓市信心仍欠穩固，亦再一次顯示所謂「剛需」其實充滿彈性。
同時，「港人首置盤」政策愈來愈顯得尷尬，開價較私樓折讓甚微，卻設有5年禁售期以及狹窄收入限額，其目標客群恰屬「移民主力軍」。該政策若不大幅改革，煥然恐怕未必有「叁居」。
話說港府在2015年公布增建資助出售房屋的政策綱領，包括要協助「買不起私樓」、又不符合居屋資格的「夾心階層」上車。市建局遂於原本用作「樓換樓」計劃的啟德「煥然壹居」項目撥出七成單位，作為「港人上車盤」試點，只供本港永久居民申請購買，條件是此前5年在港沒有物業，且從未接受其他房屋資助，單身及家庭申請者的月入上限分別為3.35萬元及6萬元。
及至2017年，時任特首林鄭月娥進一步推出「港人首次置業計劃」，可說是2015年「港人上車盤」之優化版本，主要變化是要求申請者「從未在港擁有物業」，以及加入5年禁售期限制，希望更精準地幫助「首置用家」。
此新版本「港人首置計劃」第一個項目正是市建局旗下土瓜灣「煥然懿居」，分兩期發展，首期涉及兩座物業合共493個單位，已於2018至2020年完成銷售。作為第二期項目的第三座物業有260伙，售價介乎408萬至964萬元，平均呎價約1.43萬元，去年推出時接獲3670份申請表，超額認購逾13倍。
首日揀樓68%人甩底
然而，該期項目本周一開始安排「幸運兒」揀樓，情況卻甚為「反高潮」，首日獲邀的60名申請者只有19人現身，甩底比率達68%。翌日星期二，共有80名申請者獲邀揀樓，當天售出32個單位，認購比率約40%。
須知道，第一批揀樓者比較「着數」，可挑選最佳座向、景觀、樓層和戶型的單位，這種機會通常不應輕易放棄，可是第一日有68%人缺席，意味他們連「揀」都沒興趣。
「煥然懿居」反應冷落，一來固然因為樓市吹淡風。好似九龍灣私樓一手新盤泰峯首批336伙單位上周開售，折實平均呎價僅1.48萬元，不但是九龍區近7年半最平新盤，且屬「勁蝕價」（據估算每方呎成本接近2萬元）。業界原本預期，發展商開出震撼價定可一舉賣個滿堂紅，豈料首日僅沽出255伙，賣剩接近四分之一，市場大感意外。這反映財爺「全面撤辣」後，樓市信心仍欠穩固，人們依然抱持觀望態度。
相對來說，「煥然懿居」第三座平均呎價達1.43萬元，已跟私樓新盤「差無幾」，卻諸多限制條件，包括要求申請者必須為永久居民，從未擁有物業，單身及家庭申請者的月入限額分別為31001元至40300元及62001元至80600元（下限和上限皆不得逾越），兼且5年內不能轉售，日後還須補地價（按13%折扣率計算）才可在公開市場放售或放租。
換個角度看，買得起「煥然懿居」的人士，絕大部分在現時市況下可選購私樓新盤或半新盤，既無資格限制，日後又不用補地價，故該資助項目對他們的吸引力難免有限。這亦再次顯示樓市「剛需」其實很隨心意轉變，在市旺時人們爭先恐後入市，一旦市淡則「睇定啲先」。
具體而言，「撤辣」後這三個星期，樓市購買力主要來自三大群體，一是「高才通」及內地豪客，二是旨在收租的投資客，三是「好爸爸」和「好媽媽」，有趣的是，該三類人皆不符合「煥然懿居」認購資格（內地買家並非永久居民，投資客及「好爸好媽」通常已擁有物業）。
反過來看，按照「煥然懿居」的入息限額等條款，可估計項目原本瞄準大約30多歲的年輕中產一族，但這個族群近年也是「移民主力軍」，即使暫時留港，亦大多希望保持財務靈活性，未必很想置業。況且項目預計2026年底入伙，樓花期超長，之後還要「鎖五年」，即最快在2031年底才可自由轉售。
折扣少限制多 定位尷尬
事實上，「港人首置計劃」本身定位已相當尷尬，由於針對「夾心階層」，樓價折扣率肯定低於居屋，加上諸多限制，市況稍差便頓變雞肋（「煥然壹居」在2016年樓市暢旺時期推出，當時亦賣剩16伙，佔總數5%，須改於公開市場出售）。
作為比較，新加坡「組屋」掛鈎的並非私樓價格，而是居民收入中位數，所以其相對私樓的折讓幅度往往達七成以上，真正是互相「脫鈎」的兩個市場。例如星洲去年新推「組屋」平均呎價約700坡元，折合約4100港元。值得留意，據IMF統計，新加坡人均GDP達9.2萬美元，較香港（5.4萬美元）高出70%。
總的而言，港府協助「夾心階層」上車的原意無疑良好，但有必要顧及市況及買家結構變化，確保公共資源有效運用。汲取「壹居」和「懿居」經驗後，政府和市建局宜重新檢視「港人首置計劃」定位，包括在折扣率、禁售期、入息限額等各方面作出調整，以更加切合目標群體需求，否則就倒不如專注於增建公屋和居屋，未必需要再有「叁居」。
(編者按：高天佑著作《中產必須死》現已發售)
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2024年3月20日 星期三
量升價反跌 樓市逃生門徐徐關上？
財政預算案宣布撤辣激活樓市，猶如為持重貨的發展商及急欲賣樓移民的業主打開「樓市人道走廊」，提供出貨機會，不過近日成交卻出現「量升價反跌」，種種訊號預示市場消化貨源胃納有限，究竟這個樓市逃生門會維持多久？
撤辣帶動 發展商、業主借機「逃生」
樓市全面撤辣，購買第二個單位或非港人置業業，印花稅由樓價15%減至最低100元，再加上金管局取消壓力測試，大大降低入市門檻，買家隨時可以省下上百萬元稅款，用以購入更大單位。各大發展商趁市場氣氛好轉空群而出，對上兩個周末均促成逾三百宗一手成交，僅一個周末的成交量已超過二月份全月成交；二手市場同樣熾熱，更出現業主心紅即時反價，例如在撤辣首星期有元朗爾巒四房單位業主反價100萬元，其他大型屋苑如沙田第一城、太古城不少業主都反價數十萬元，更有心雄業主看好後市，索性封盤不賣，令過去兩年高位入市的業主，可藉這一波樓價反撲獲得「輸少當贏」的機會。
成交量升價反跌
樓市出現小陽春，被市場喻為三年以來最旺時機，不過「量升」未必一定做到「價升」，特別是在一手競爭下，二手市場反而出現業主反價「連環失敗」，早前有沙田金獅花園業主將單位由425萬減至350萬元放售，滿以為撤辣後樓價可即時爆升，遂反價18萬至368萬，但現實是市場無人承接，最終業主只能面對現實、以比撤辣前更低價345萬元售出；另一個同區偉華中心兩房單位去年以600萬放售，乏人問津，故在撤辣前已下調叫價至510萬元，預算案公布後一度反價至約530萬元，最終亦只能以500萬元成交，放盤7個月累減100萬元，持貨四年輸112萬元，貶值18%。
一手新盤爭相應市
二手疲弱，但一手發展商則信心滿滿，會德豐黃光耀更明言撤辣後或「毋須以很優惠」付款方案吸引買家，不過實情是持重貨發展商都趁時機來到，急欲去貨鬥快「食糊」，當中市場焦點牛頭角新盤「泰峯」上周末開售336個單位，市區樓每方呎平均僅1.5萬元亦未能「一Q清袋」，代理聲稱收票六千，卻在一個周末只售出255伙；發展商曾透露項目發展成本近100億元，若以52萬方呎樓面面積推算，每方呎成本高達1.92萬元，市場推測發展商寧願「蝕住賣」都不想夜長夢多。另外以往發展商之間有默契「有秩序推盤」，甚少自己人打自己人爭客，但會德豐在突然在泰峯開售之際宣布推出日出康城Seasons
Place「𠝹票」，首批130個單位折實平均呎價1.4萬元，被區內代理喻為康城站上蓋六年新低，與2019年同系新盤Marini及Montara相若，更比去年同區凱柏峰III低16%，可見發展商為求去貨，不敢在訂價上太過進取。
高管、港漂寧願北上
中原城市領先指數繼續下跌，最新報143.02點按周再跌0.81%，該數字只能反映預算案前的市況，未暫未能完全反應撤辣後的影響，不過指數已創超過七年新低，重返2016年10月水平，較2021年8月191.34點歷史高位跌25.25%，2024年至今則累跌2.85%。
對於樓價有否扳回一城的機會，後市有幾點值得觀察，首先是銀行取態，有銀行一度不願為樓盤即供買家，以及摸貨買家提供按揭，嚇窒有意入市買家；另外政府力推大灣區一小時生活圈成效甚佳，除了吸引升斗市民愛北上消費外令多間零售及餐廳結業外，現在連收入高的高級企業管理人員亦加入北上大軍，畢馬威早前公布《2024年香港高管人員薪酬展望》報告，指逾七成高管希望往大灣區發展，主要行好看好科技行業：另外亦有有港漂女在港居住四年後，決定搬回深圳居住，八千元人民幣租鄰近福田口岸的兩房單位，聲比香港1.5萬租一房要舒適好多，寧願未來工作中港兩邊走。觀乎目前深圳地鐵沿線物業，低至三、四千元已租到五百多方呎的兩房單位，一萬元已租到質素不錯的千呎四房住宅，對喜愛周末北上，可以大部分時間可以work from home的港人來說是吸引選擇，但會直接衝擊港樓中長線需求。
2024年2月29日 星期四
畢老林 投資者日記 遲來的撤辣 壓測的迷思
2024年2月29日
遲來的撤辣 壓測的迷思
2月28日，周三。香港走出疫情陰影少說也有一年，但經濟復甦步履蹣跚，樓市風雨飄搖，股市更年復年跑輸全球，負財富效應持續擴散，疫魔雖去，惟消費投資依舊疲莫能興。新一份《財政預算案》的主題是「全速復甦」，要實現這個願景，盡一切辦法穩定資產市場比什麼都重要。
本港樓價跌跌不休，社會各界要求政府全面撤辣呼聲早已響徹雲霄。隨着市況急轉直下，以「球」計蝕讓個案及負資產宗數激增，政府終於以大局為重，財政司司長陳茂波周三宣布，即日（28日）起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，期望藉撤銷所有住宅物業需求管理措施激活樓市。
準則鬆緊露玄機
樓市全面撤辣，金管局亦配合政府「出招」，修訂適用於物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求。當中，價值3000萬元或以下自用住宅物業的按揭成數上限調高至七成；價值3500萬元或以上可借六成，而非自用住宅物業的按揭成數上限則由五成調高至六成。此外，金管局以美國加息周期可能步入尾聲、未來一段時間本港按息進一步上升機會較低為理由，即時暫停實施按揭貸款壓力測試。
壓測之設，是為了確保買家即使在銀行加息的情況下，供樓開支佔每月入息比率仍不會超越特定水平，實施以來有過變動，2010年首次引入時，對利率上升的假設為2厘，其後樓價持續攀升，金管局於2013年把壓測準則提高至3厘，但在美國步入加息周期後，於2022年9月重回2厘原點，即放寬了測試要求。
多管齊下釋購買力
老畢當時便覺得奇怪，金管局作出這項改動，正值美國通脹火速升溫，2022年6月曾高見9.1%，聯儲局不惜挫損經濟也要竭盡所能降服通脹，同年6、7、9和11月，局方四度每次重手加息0.75厘（合共3厘），本港銀行遲至9月才首次跟加，最優惠利率（P）僅上調0.125厘，且與金管局放寬壓測同日生效。
回想當時情景，美國通脹高燒不退、利率遠未見頂，從管控金融風險着眼，壓力測試要求理應收緊而非放寬，金管局把加息假設準則足足放寬1厘，相對於銀行首次上調P息0.125厘，無異於變相讓置業人士更易上車，惟金管局強調，當時的做法並非對逆周期措施作出調節，意味與拆牆鬆綁穩定樓市無關。
政府對房地產市場一直採取觀望態度，從未直認樓市已進入下行周期，一年多前形勢遠不如今天嚴峻，金管局且經常提醒市場量力而為，必須管理好利率風險，即使察覺事態不妙，有意通過降低壓測門檻便利買家入市，也不會把扶持樓市的意圖宣之於口。
與當時耐人尋味的舉動相比，如今美息大概率見頂，年內有望下調，翻看最新一季負資產調查結果，即使宗數逾2.5萬創20年新高，惟拖欠3個月以上個案佔整體按揭貸款比率只有0.03%，即萬中僅三，槓桿風險並不嚴重。樓市告急，政府於此時撤辣，金管局進一步放寬逆周期措施並暫停壓測，多管齊下釋購買力救市，可謂順理成章。
歸根究柢，影響樓市因素多不勝數，利率、經濟、置業人士對樓價的預期以至變幻莫測的地緣政局，皆足以左右後市去向，要徹底扭轉頹勢，單靠撤辣絕不足夠。然而，政府當初推出辣招，目的是遏止投機和投資需求妨礙有實際置業需要的用家入市，結果炒家遭趕絕，樓價卻愈遏愈升。
只升不跌神話破滅
時移世易，近年本港樓市生態劇變，二手交投疏落，發展商則紛紛降價促銷，市場信心持續低迷，樓價只升不跌的神話早已破滅。
姑勿論撤辣能否誘發大量資金重投市場，只要有助阻止樓價跌勢進一步失控，市場信心無法挽回，從而拖垮經濟動搖金融穩定，辣招就應該走進歷史，現在才撤雖有點姍姍來遲，惟總勝於保留不合時宜的措施，等到信心徹底崩潰才採取行動，死馬恐怕再難當活馬醫。
本欄逢周二至周四刊出
（編者按：畢老林最新著作《我的投資日記》現已發售）
港樓市撤辣真興奮 輪到深圳樓慌了？
港樓全面「撤辣」，而金管局甚至即日起暫停壓力測試，連3000萬豪宅都可以一按借到七成，網民隨即感到「興奮」，對可以「簽個名做業主」議論紛紛，直言「呢個真心夠癲」。之不過，有人歡喜有人愁，小紅書上已分析指，隔鄰的深圳樓市，卻可能大受影響。
「香港放大招」傳遍小紅書
近年港人重新瘋湧北上消費，深圳重新成為港人「後宅院」，不少人甚至會到皇崗、珠海等地區買內地樓落腳，一來用來渡假，二來將來有機會用來長住，有港人已開始過跨境生活，在深圳租樓，每日花4小時搭車回港上班。由於港人北上熱潮，內地樓盤有不少都以港人為主要目標對象，近日在羅湖口岸更有易拉架和睇樓團，以「首付14萬起」、「港人額外減免2000元一平米」作招徠，招港人「即報即出發」坐高鐵免費接送到佛山看房，該佛山樓盤號稱45分鐵便到達香港西九龍站，同樣屬「一小時生活圈」。
然而本港樓市全面撤辣，在財政司司長陳茂波公布消息後不到半天，「香港放大招」的消息已陸續出現在小紅書上，有上海人坦言內地樓市「會不會也全面開放」；有廣東的物業拍賣公司代表指「香港樓市重磅利好」，呼籲「大陸的老板趕緊上車」；不過有分析卻指出如此一來，香港將抽走內地一二線城市的房客，北上廣深可能急了，而有另一房產自媒體專家則指出，深圳亦曾影響東莞和惠州的樓市，而現在「輪到深圳樓慌了」
深圳樓市本就疲弱 傳有業主斷供
翻查內地樓市過去一年走勢，深圳樓也並不好景氣，2023年中原大灣區指數跌7.1%，返回4年前水平，其中深圳、廣州分別下跌14%及11.4%，至於安居客數據顯示深圳新樓，亦由去年3月的59835元人民幣一平米，下挫至今年2月的57136元人民幣，跌幅4.5%，其中以大鵬新區、深圳周邊近惠州地區跌得最多。根據房天下統計，深圳樓一月二手房成交為3463套，比去年12月跌2.34%，一月新房成交更大跌足足21%。
事實上，兩日前內地一則「深圳一樓盤大幅降價，業主欲斷貸斷供」的文章引發內地網絡熱議，內容指深圳市坪山區一樓盤的業主，在2020年到2022年之間入市，成交價近4萬元一平米，但該樓盤近日銷售價格低至2.38萬元，跌幅高達四成，因此該業主決定斷供。
宜留意內地會否挽留資金
據內地樓市的分析報道，內地樓市正迫切需要一個「小陽春」來修復信心，但對比去年，「小陽春」的熱度預計比去年疲弱，內地業主入市亦變得謹慎。如今再加上港樓「放大招」吸客，難怪會有內地人擔心深圳樓市會受到影響。
不過無論是入市港樓或內地樓的投資者，宜進一步留意，內地各省市，會否跟隨香港全面「撤辣」，解除更多管制。近年本港樓市寄望於港漂、內地專才以至其他內地客人的資金流入，若然內地樓市為挽留資金作出反擊，屆時樓市「北水」亦會受到壓抑性的影響。
2023年9月28日 星期四
財爺樓市「減辣」轉口風 推演潛在路綫圖
香港近月不論是股市或樓市都出現調整，政府由早前企硬稱不打算減辣，到近日口風開始轉軚。但若然真的減辣，又是好是壞？
港樓8月跌勢轉急
據差餉物業估價署資料顯示，今年8月私人住宅售價指數報339.2點，按月下跌1.4%，為近九個月來最大，跌幅按月擴大0.36個百分點。以點數計，亦是自今年1月見338.3點後約7個月新低。樓價有下跌壓力除了繼續受到美國加息影響外，近日有新盤好像親海駅大幅低開及蝕讓盤增加都是影響市場信心的因素。
見到香港股市及樓市都向下跌，商界要求政府減辣的聲音由之前相對弱，力量及聲音已變得更大，甚至有商界較有份量的人或前高官都開腔表達意見。財政司司長陳茂波最新指出，樓市現況與引入辣招時不同，並稱政府會密切注視樓市發展。與今年7月金管局放寛按揭時指，「就辣招並沒有改變，當局必須優先滿足本地市民的自置居所需求，重申不存在任何形式的減辣前奏或變奏」的口風明顯有變。
今年第四季市場涉13個全新盤有望推售，合共8,353伙，大部份主打中小型單位，而在政府放寬樓花按保限制及樓價有壓力下，分析預期發展商會想辦法搶攻突圍。
減辣料針對購買力調整
眼見樓價有跌勢，此時調整辣招會釋出兩種訊號：正面解讀為對樓市有支持作用；負面是樓價有下跌壓力，並且得到官方承認。因此，減辣較加辣是更為難做。
現時辣招主要有三類：
從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty；AVD），是在物業轉讓時，必須繳付的一項印花稅。首置是跟樓價按指定稅率去收。非首置基本收取 15% 稅項。
額外印花稅(Special Stamp Duty；SSD)，是在指定持貨期內出售或轉讓單位需繳付的額外稅項。按樓價計算，6個月或以內收20%；超過6個月至12個月內收15%；超過12個月至36個月或以內收10%。
買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty；BSD），是針對境外投資人士及公司客，亦稱「非香港永久居民買樓印花稅」，是在從價印花稅及額外印花稅之上徵收。稅率基本為樓價15%。
若然出現政策調整，市場估計會按情況針對高端移民去放寬買家印花稅，因為能配合「搶人才」政策，亦有好的出師名義，降低減辣會予人政府怕樓價跌的印象。不過，對樓市支持成效有多強需觀察。再者移民與買樓掛鈎是否必然或會否於樓市跌市出現，值得深思，始終既然屬較高端人才，自己都會計數。
如果減低針對移民的買家印花稅無效，照理應調整非首置從價印花稅，這有助需求端。估計最後才會就額外印花稅作出改變，相信是要無招出才考慮，因為這可能會短期增加市場供應，但有助準買家減輕入市心理負擔，亦屬有利樓市措施。
是否應減辣一定有正反意見，香港樓價仍絕對不平，但是如果見從高位大跌兼存在跌勢，就應因時制宜修定政策，始終很多香港人一生累積的資產都儲在物業，如果有更多負資產出現，過往樓市上升帶來的財富效就會逆轉，到時要刺激經濟及消費市道將更難。至於終極大招，相信是再推出投資移民，惟相信非到較惡劣情況下不會很快推出，因為若非向中央求助，內地不希望現時在經濟挑戰艱難時，有很多資金再外流。
延伸閱讀：物業印花稅有咁多種 究竟您要交邊種？
2023年9月14日 星期四
2023年7月24日 星期一
「圍方」萬人空巷 樓下有商場仍然係優勢？
大圍站上蓋商場圍方登上熱搜榜，開幕首日網上瘋傳萬人空巷場面。近年香港各區湧現死場，通關後六月港人到深圳消費人次衝破四百萬，商場難做，樓下有商場似乎不再是賣樓優勢，但「圍方」熱爆或再次證明商場仍是樓上住宅的強力配套。
「圍方」示範人氣商場應有配置
「圍方」位於大圍站上蓋，成功爆紅，似乎關鍵原因是地利優勢，除了搭港鐵直達，樓上多個已入伙屋苑均匯聚大批具消費力的業主及租客。不過位置只是基本條件，拆解「圍方」商戶組合，還可以歸納出一些人氣商場應有配置。
近十年各區陸續出現大型商場，有人批評各大商場商戶組合大同小異，但從消費者角度看，反而期望逛商場可以隨時買到最喜歡品牌的產品。故此維持強勁人流的商場，共通點之一是匯聚多個路過都會順便逛逛的品牌分店。「圍方」商戶組合便包括MUJI、UNIQLO、誠品、Nike及BRUNO等多個這類大家路過都會入內行一圈的品牌分店。
另外人氣商場亦要有一些獨特新元素，「圍方」便引入專營任天堂相關精品的nsew、Disney授權玩物概念店IDEAS，還有新加坡知名海南雞飯店Chatterbox Café，以港人愛嘗鮮性格，這些新店頭三個月都足以吸引一定人流。
最後一項是過去數年被大家忽略的戲院，戲院從來都是商場吸引人流的強大現套。以往網民討論哪一區好住，更會以區內是否有像樣戲院作為指標。「圍方」掀起話題的賣點，便是設置大圍區首間戲院「英皇戲院Plus+」，戲院設有六間放映院，並首次配置全新杜比®️System131 銀幕揚聲器。 在長假期旺季，相信有戲院的「圍方」及新城市廣場，都可以搶去沙田及馬鞍山大量消費人流。
二手淡靜 「弱商場」盤更蝕底
二手樓價今年升勢已打回原形，交投淡靜下，準買家揀二手樓，會更認真判斷屋苑的生活配套，擁有「弱商場」的二手盤捱價或撻訂情況或更嚴峻。日前二手市場較觸目成交，來自沙田第一城無窗台兩房「則王」單位，原業主曾叫價520萬元，最終以488萬元沽出，令沙田第一城「則王」單位回到四字頭，呎價跌穿一萬元大關。
另一熱門上車大型屋苑嘉湖山莊，據報樂湖居448實呎單位原以逾470萬元沽出，但交易已取消。區內有物業代理更表示，本月至今嘉湖山莊僅錄得8宗成交，是屋苑入伙以來最淡靜月份。九龍東藍籌屋苑麗港城，近期亦出現一宗跌穿六球成交，極低層517方呎單位以565萬元成交，呎價僅10,928元。
上述三個屋苑，共通點是屋苑商場只屬於民生商場級別，嘉湖山莊部分期數甚至沒有商場。相對樓下有大型人氣商場的屋苑，在現時市況吸引力就難免打折扣。不過凡事亦有例外，南昌站雖然有V Walk大型商場，但樓上匯璽卻是西九龍出名「盛產」蝕讓盤屋苑，皆因當初開售時定價高，持貨至今商場及交通優勢都難以對沖樓價跌勢，或許要待樓市恢復元氣，商場優勢才可以真正在匯璽成交價中反映。
2023年7月8日 星期六
2023年6月7日 星期三
大行降港樓升幅預期 下半年走勢要睇的關鍵
大摩將港樓升幅降至8%
摩根士丹利剛發表香港地產行業報告指，本港住宅價格較去年12月的谷底累升約7%，但預計隨著交易量放緩和投資需求疲軟，升勢將暫緩，所以將本港今年住宅樓價升幅預測由早前的10%，下調至8%。另外，預期今年寫字樓租金持平，明年則會增長3%。換言之，大摩估計，今年樓市的升勢已告一段落。
三因素令二手交投跌
事實上，港樓二手樓交投在近幾周顯著淡靜，背後有數個因素影響，一是香港同業拆息(HIBOR)高企，在5月更出現全綫飈升，現時用作樓按參考的1個月HIBOR於周四(1日)高達4.507厘，基本上用H按供樓的話，利率都是觸及封頂水平。HIBOR急升是因為市場資金水緊，金管局在周一(30日) 就通過「貼現窗」操作，向銀行投放37.7億元流動性，金額創2021年1月以來單日最高。
所謂「貼現窗」是金管局向銀行提供短期流動資金的方式，當銀行在日終結算時，若發現欠缺流動資金，可利用手上的外匯基金票據或債券抵押，向金管局借取隔夜流動資金。一般銀行可向同業以較低息拆借資金，要動用「貼現窗」，反映香港銀行體系流動性轉弱。此外，「貼現窗」的基本利率是按當前的美國聯邦基金利率目標區間的下限加50基點，或隔夜及1個月香港銀行同業拆息（HIBOR）的5天移動平均數的平均值，兩者以較高者為準。HIBOR近日約為4厘多水平，所以銀行應以金管局最新基本利率5.5厘借錢。再對比現時存款利率未必有4厘，可見是借「貴錢」應急。
至於第二個原因是一手新盤接連推出，而且定價進取，好像新地（0016.HK）早前推出旗下白石角University Hill的定價已較對上的Silicon Hill低一成。
此外，再加上通關後內地買家仍僅佔樓市總成交量的1.5%，並未見十分活躍，都令準買家抱觀望態度。
6月停加息或能沖喜
不過，未來並非完全無潛在利好因素，最為關鍵是聯儲局於6月中會否再加息，而近幾日市場就憧憬可能會暫停加息一次，這亦是刺激美股繼續上揚的原因。美國剛公佈俗稱「小非農」的ADP就業人數變動勝預期，5月增加27.8萬人，遠高於預期的17萬人，前值為29.6萬人。其中，薪酬增長連續第二個月出現下降，跌幅達1個百分點，反映薪酬增長正在大幅放緩，意味工資推動通脹的壓力減少。據利率期貨預期，聯儲局在6月停加息的機會率升至近80%。
假如聯儲局停加息，相信有助全球包括香港面對的資金流動性緊張問題。此外，有助提振美國製造業及消費。思睿投資集團合伙人兼首席經濟學家洪灝於早前發表的2023年財經展望指，若美國能避過衰退，中國製造業和出口勢將渡過難關，工業利潤增速會觸底，中美消費者信心一齊回暖，有利經濟及股市表現。近日影響樓市因素之一是因為對內地經濟前景信心下降，準買家亦相應對香港前景審慎，尤其又見到港股成為全球主要股市中少數年初至今要下跌的市場。
因此，美國本月會否加息，將是扭轉資金狀況及信心的關鍵。今晚美國公佈的非農業新增職位及失業率等數據，將為市場十分關注，並牽動投資者情緒。
2023年5月4日 星期四
平價二手樓受捧
樓市氣氛呆滯，惟低價單位仍獲買家瘋搶。跑馬地一個連天台特色戶昨日大幅減價重新拍賣，並吸引4組買家出價競投，最終搶高逾兩成後僅售470萬元，呎價逾萬元，較市價低出超過三成。另外，旺角銀主住宅單位亦以呎價不足八千元售出。
上述單位經由忠誠拍賣推出，其中跑馬地景光街20號頂層戶，實用面積約443方呎，天台面積約360方呎，以380萬元推拍，經競價後搶高90萬元售出，較開價高出約23.7%，成交呎價約10,609元。
該行馬裕軒指出，上址市價約700萬元，是次售價有約32.9%折讓，主要是原業主為早已移民外地的退休人士，加上單位多年前購入價僅約18萬元，故不介意以較低價格沽貨套現。資料顯示，單位曾於1月中以490萬元推出拍賣，今次開價已大幅調減110萬元，最終成交價較對上一次開價還要低20萬元。
旺角銀主盤呎售$7451
價格一般較市值相宜的銀主盤亦有捧場客，上述旺角振宜大廈低層A室昨以570萬元開價推出，單位實用面積約765方呎，終獲買家以一口價承接，呎價約7,451元購得市區物業。
傳統屋苑近期也不時錄得低價成交。美聯陳昌裕表示，鰂魚涌太古城單日連錄兩宗三房成交，其中衞星閣中層A室，實用面積約701方呎，叫價約1,100萬元，減至約1,028萬元成交，呎價約14,665元。
太古城平估價18%轉讓
據銀行網上數據，該太古城單位初步估價約1,258萬元，是次做價大幅低於估價約230萬元，差幅約18.3%。
此外，新界單幢式住宅樓價向來低水，成為上車客選購目標，個別樓盤做價僅「3球」。中原曾日昇稱，葵涌銀行大廈高層I室兩房戶，實用面積約374方呎，今年1月叫價338萬元，上月下調至320萬元，經議價後進一步減至300萬元易手，呎價約8,021元，新買家為首置客。
該行亦稱，元朗金豐大廈中層B室，實用面積約390方呎，開價418萬元，吸引上車客垂青，議價後以410萬元承接，呎價約10,513元。據悉，原業主2016年以330萬元買入單位，持貨約7年帳賺80萬元，單位升值約24.2%。
2023年2月22日 星期三
ChatGPT堅揪 蔡金強全面拆解AI概念股；港樓已完全失去投資價值 搶人才防暴跌有冇用？
ChatGPT堅揪 蔡金強全面拆解AI概念股；港樓已完全失去投資價值 搶人才防暴跌有冇用？；美國抵制中國科技有難度 內房醫返好都只係植物人
https://www.youtube.com/watch?v=rXDy8o2Uux0
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( 你怎樣看Cathie Wood這種基金經理 )
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Cathie Wood是一位成功的生意人
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成功實現了她一生的願望
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就是取代納斯達克
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已經成為了一個 beta 版本
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你想賭美股 就買她
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賭輸就是你自己的事
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只不過是一個加強版老虎機
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老虎機和那些一賠十那些的遊戲是一樣的
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如果你喜歡 你就去玩
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如果你不想玩 那就離開
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因為美國的投機市場很大
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總會有賭徒的
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你現在看到的 TQQQ SQQQ ARKK
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很多人玩 全球賭徒炒上炒落
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提供一個賭場功能
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她炒股不是大家學習對象
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但做生意就是值得學習
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我覺得ChatGPT是非常值得重視的
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和之前那些元宇宙不同
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元宇宙跟宗教沒分別
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就像信佛一樣
1:33
追求一個虛無飄渺的精神
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但它並不會創造社會財富
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它只是讓你的內心得到一個歇息
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除了那些廟宇有得益
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其他社會是沒有的
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這就是元宇宙的情況
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所以當時Facebook
1:55
扮成寺廟來吸引人們
1:57
但最終發現沒有人來拜訪
2:00
人們大多興趣不大
2:03
元宇宙難以實踐
2:05
如果發生第三次世界大戰
2:07
或環境災難等情況
2:10
人們可能會更傾向於接受元宇宙
2:14
這與人工智能不同
2:17
因為人工智能促進社會生產
2:20
AI是一個較早的概念
2:22
2016年已經開始提出
2:25
第一批AI是指分析型AI
2:32
例如YouTube 抖音 拼多多 亞馬遜
2:39
它們不停地推送個性化的資料
2:42
是分析和歸納
2:44
常常聽到算法和大數據等術語
2:50
現在是第二代AI 可以產生的
2:56
類似Transformer的過程
2:59
GPT中的T代表Transformer
3:02
即GPT三個字母
3:03
就是產生式以及提前思考
3:09
代表處理大量數據的區塊
3:12
用於分析和思考
3:18
並在思考之後生成內容
3:21
一些東西轉變成新的形式
3:27
第二代AI的一個特點
3:28
是一個能夠生成認知
3:30
或者深層生成式的AI
3:35
ChatGPT是一間叫Open AI公司的產物
3:41
GPT3.5之後那個底層的模型
3:45
支持它的其中一個產品
3:48
微軟投了這間公司差不多100億美元
3:51
這間公司「冇人冇物」
3:53
一定值差不多300億美元
3:56
最大的顛覆性是
3:58
它真的可以產生東西出來
4:00
而且發現那個機器
4:03
是有提前思考的能力
4:06
對微軟來說就抓住機會
4:09
微軟會比較好的
4:13
是因為有搜索引擎Bing
4:18
要輸入數據 那才會有智商
4:21
那個AI才會有智商
4:24
Google 中國也開始有一些東西出現
4:29
這對社會有很多的衝擊
4:33
例如日後工廠大部分都是使用AI
4:40
然後再請一些人來維護
4:42
這個AI機械化的東西
4:45
所以對於社會進入第四次工業革命
4:49
實際上有著重大的意義
4:53
這也是實質性的東西
5:12
對於股市也有一定的影響
5:16
首先你會發現大部分都是美國公司
5:19
它推出了一個計劃
5:22
每個月需要支付20美元
5:23
而且在中國使用不了
5:26
剛剛提到的Microsoft Google OpenAI
5:30
馬斯克也有投資OpenAI
5:33
你會發現全部都是美國的公司
5:35
我對這件事的反應會更加認真
5:41
特別一些實力強的公司
5:44
比如微軟這樣
5:46
本身就是一家出色的公司
5:48
也是一家正規的公司
5:50
這也變成了一個潛在的機會
5:53
如果它失敗了 也不會一無所有
5:57
第二 這個新的AI階段
6:04
將會產生很多芯片需求
6:09
最後你會有很多不同的想法
6:12
但都需要通過芯片來實現
6:14
這就是為什麼英偉達股價上升
6:20
半導體同樣表現好
6:27
因為市場有對新產品的需求
6:31
無論是CPU或GPU
6:35
都是最主要的產品
6:38
所以美股AI概念整條鏈都很實在
6:44
語音識別等技術
6:48
我覺得會繼續發展
6:51
至於中國 香港
6:52
其實以後這些最尖端的東西
6:55
是兩套體系
6:57
美國提防中國像防盜賊
7:02
中國最後還是要自己開發
7:05
芯片 AI等這些尖端的技術也是如此
7:07
為什麼百度炒上
7:10
有些人認為微軟有Bing
7:14
中國的有搜尋功能就是百度
7:19
百度在這方面以及智能駕駛
7:25
也投入了很多
7:27
不能說百度一定會成功
7:30
但至少在這方面
7:32
它是最像的
7:35
AI也需要資料來進行訓練
7:38
如果沒有訊息輸入
7:39
它怎麼會突然間懂得提前思考
7:43
因為它有搜索功能
7:46
自然好多東西進去
7:48
而這一部分也是準備了很多年的
7:51
先不說美國已搶佔先機
8:00
中國作為全球另一個大經濟體
8:06
百度是最合理的
8:08
芯片暫時沒有其他選擇
8:13
要培養中國版的英偉達
8:16
但中國暫時沒有
8:24
在美國 誰反對制裁中國就要落台
8:28
美國不允許你與中國做生意
8:30
因此這個世界是這樣的
8:33
最重要的是夠惡
8:36
你看ASML
8:38
荷蘭光刻機公司
8:40
他不允許你這麼做
8:42
如果你是政治家的話就更不可能了
8:46
這個遊戲就是在
8:48
AI和半導體方面完全限制你
8:52
不斷孤立你 讓你「放血」
8:55
美國用了幾次都非常有效
8:58
就像四十年代對付日本人一樣
9:01
日本當然是一個很差的國家
9:04
但一定要發動太平洋戰爭
9:08
因為沒有美國人的石油
9:11
石油等於現在的芯片
9:13
當時基本上日本沒有石油
9:16
所以一定要打太平洋戰爭和進攻印尼
9:22
當時叫做婆羅洲
9:25
最後日本要不慢慢地 自動地死去
9:31
否則要獨注一擲
9:36
日本才會偷襲珍珠港
9:40
這種方法在後來用在蘇聯身上
9:45
現在把這種方法用在中國身上
9:47
但中國和這兩個國家不同
9:49
首先中國領土和人口
9:55
是日本的10倍以上
9:58
經濟體量很大
10:00
甚至比當時的日本和蘇聯還大
10:04
三十年代的日本
10:11
以及八十年代的蘇聯
10:15
與全世界幾乎沒有往來
10:18
但現在的中國佔全球貿易的18%
10:24
你拑制他 但關係千絲萬縷
10:28
現在去中國化
10:32
美國覺得很好
10:34
在越南入口
10:34
實際上那些東西都是中國的
10:36
都是在中國設廠之類的
10:39
最後貼個標籤就可以了
10:43
你覺得中國弄極都不死
10:47
這就是中國的方法
10:49
中國在東南亞 中東
10:51
非洲 拉丁美洲插旗
10:54
要去中國化
10:56
除非你在印度
10:57
其他地方都是中國的替身
11:01
在東南亞入口
11:05
實際上也是中國入口
11:23
有人指我去年說得好悲
11:27
事實真的這麼差
11:29
即使到了現在
11:31
你看到中國的房地產股票
11:32
有沒有漲
11:35
在最低的時候有少許反彈
11:41
大家要記住 死者已矣
11:44
死了就是死了
11:46
實際上是救不回來的
11:47
有一個比喻
11:49
就像唐山大地震
11:52
救援部隊進去了
11:54
但死了的人就死了
11:56
屍體不存在救不救
12:00
中國的地產 一定是地震了
12:03
現在是打掃地震那個災區
12:09
令災區重回乾淨
12:13
沒有那麼多污糟東西
12:15
清理了 但還是一個災區
12:22
她現在做了這麼多政策
12:25
最重要是需求何時回來
12:29
需求這東西 人心 信心
12:32
和金錢是需要時間積累的
12:35
現在不同的是
12:40
以前是太平盛世
12:42
不趕快買入就會後悔
12:45
而現在我們討論的風險
12:47
尤其是最高層面的風險
12:49
根本沒有解決方案
12:50
我怎麼會買呢
12:53
或者等一下再買
12:54
令市場需求回暖的速度慢於預期
12:59
現在可以解決的是
13:01
地產公司的債務問題
13:03
或者叫銀行不要催債
13:07
但歸根結底
13:10
售樓才是最重要的
13:12
但進展太慢了
13:14
要下半年才有機會回暖
13:20
但整個市場都回不去了
13:27
那些碧桂園如何出色
13:30
醫好了都是植物人
13:33
這家公司生與死是一件事
13:36
現在解決了不死的問題
13:39
想要好回來 就要有銷售
13:47
你既沒有錢也沒有地
13:49
那麼你怎麼會有銷售
13:50
就像碧桂園一樣
13:51
土地儲備得一年
13:53
手上的都是「豬頭骨」
13:55
今年一月銷售量下降
13:57
百分之三十至四十
13:59
不足以收支平衡
14:02
他們也沒有地可以買
14:05
也沒有錢
14:08
對於這些公司
14:10
除非天降幾百億
14:13
否則不能破局
14:16
你可以讓這些公司不會破產
14:20
所以在債務方面
14:21
公司不倒閉 是有可能還債的
14:24
不代表活動如常
14:28
會變成殘疾人士
14:31
恒大就已經被埋在墳墓裡
14:43
香港現在的定位和以前不同
14:45
以前香港是中西方的寵兒
14:49
現在是被西方人當作中國的一部分
14:53
所以許多人走了
14:55
或者離開了香港
14:56
總部移到新加坡
14:59
中國的人也感到擔憂
15:01
他們認為正在成為中國的延伸
15:06
有些人也移民了
15:08
整個社會在經濟總量
15:11
和人口總量方面都在萎縮
15:14
只要這兩樣東西 縮經濟 縮人口
15:17
樓市就不會上升
15:20
去年政府公佈樓價跌了15%
15:24
這是現實的情況
15:27
但好在李家超有魄力
15:30
香港樓市重點就是引進人才
15:35
聽說報名的人很多
15:38
我估計在未來一年內
15:41
就是今年年中到明年年中
15:44
每年引進10萬人才是可能的
15:48
這只是不再暴跌
15:53
但仍然無法支撐
15:55
那些人才是讀過書
15:58
就讀世界100強大學
16:02
買不起幾千萬的單位
16:05
最少要有人
16:07
這件事情還有救
16:09
如果沒有人就沒有救了
16:12
李家超引進這些人才
16:15
我認為投資移民也會放寬
16:17
有可能在五年內引進
16:22
大約三至四十萬人
16:25
香港不會樓價下跌一半
16:32
但我認為它會變得雞肋
16:35
長期處於不升不跌水平
16:38
香港的樓市肯定失去了
16:40
作為投資的功能
16:42
它沒有暴漲的階段
16:45
暴漲只是一個短暫的窗口期
16:48
最多只能漲10%
16:50
所以要快一點 不然就跌了
16:53
買樓的金額大 窗口期太短
16:57
很麻煩的
16:59
現在大部分地方的樓市
17:03
都有這樣的現象
17:05
就像我去澳洲的時候
17:08
澳洲的房價也跌了不少
17:10
新西蘭的房價也在下降
17:12
加拿大和美國的房價也在下降
17:14
這是一個資產泡沫
17:17
收水的情況下
17:19
房地產市場也處於極高的位置
17:23
整個房地產市場都沒意思
17:27
現在的一個很大的問題是
17:30
在現代貨幣理論的情況下
17:32
無法像身體一樣
17:35
通過排毒來解決問題
17:39
即使試圖爆破也是無法成功的
17:42
例如股市跌50%
17:44
全球房地產市場要跌60%
17:47
這樣大家才會真正感到痛苦
17:48
但在三五年之後就會開始恢復
17:51
年輕人看見樓價平 有機會
17:57
殘留在市場的錢太多
18:03
下跌三成已有人撈底止跌
18:09
政府也不敢冒險
18:11
怕讓經濟陷入困境
18:13
既得利益集團失去利益
18:17
同時也不敢加息
18:20
按道理就是要加息
18:22
令全部爆煲
18:25
現在要講選票
18:30
社會來說這個問題解決不了
18:35
貧富差距會繼續擴大
18:37
富人和窮人會繼續拉開距離
18:39
這個問題是無法解決的
2022年10月22日 星期六
湯文亮專欄｜現在劈價賣自住樓的人犀利過神
文：湯文亮
有一位不太相熟朋友經常叫我賣樓，並且引用投行、分析員甚至玄學家的說話，今日唔賣樓明日就會很後悔，無論我點講，甚至話我自己有分數，都不能夠令那人兄收聲，最後我唯有問，既然叫我賣樓，他自己有冇賣。那位人兄話身體力行，他劈價兩成，低市價一成將自住單位賣走，而且售後租回，租金相宜，點計新業主收租都唔夠供樓，買家真係蠢，條友祈望我讚美一兩句。我唯有話，閣下真係犀利過神，佢雖然受落，不過話我太誇張，人點可以犀利過神，唉，唔讀書又點知我講什麼。
我經常話，除非移民，或者經濟出現問題，否則在任何情況之下，都唔好將自住單位賣走，如果仲要劈價賣更加唔應該，低租金售後租回表面上對賣樓的業主非常著數，其實是中了買家誘敵之計。如果不是低租金售後租回，賣樓的業主一定會四出睇樓，最後他會發覺，其他單位不但租金比較貴，亦冇咁方便，質素也差了一些，結果是不會賣樓，仲要劈價賣，想都不用想。老實說，買家收順些少租金有乜問題，兩年後舊業主被踢走時就知道味道。有老友話，現在劈價賣樓的人是蠢，點解我會話那人犀利過神。
在聖女貞德歌劇裡面講，神雖然是無敵，但始終敵不過愚蠢，所以我話那個劈價賣自住單位的人犀利過神，老友話對對對。
本文為作者獨家供稿
本文為作者觀點，不代表本媒體立場。
2022年10月10日 星期一
港樓應否「妄自菲薄」？
財爺在周日講好香港故事，分析數據顯示香港仍有相當優勢，並非遠遠落後於新加坡，勉勵港人毋須妄自菲薄。日日有大劈價成交消息的港樓，又應否繼續「妄自菲薄」呢？
美股外幣即時報價 多國新聞任睇
港樓身價仍非凡
研究機構Demographia發表全球城市樓價負擔能力報告，香港連續12年蟬聯全球最難負擔房地產市場榜首，樓價中位數對家庭收入中位數比率高達23.2倍，具體演譯即是不吃不喝23.2年才買得起樓。
近期被視為搶去香港人才商機的新加坡，報告指樓價中位數對家庭收入中位數比率為5.8倍，即不吃不喝5.8年就買到樓。從數據看，香港市民上車確實難，但又反映港樓身價非凡。
由於數據是調查至2021年第三季全球92個城市樓價數據，以今年港樓跌幅，蟬聯12年或會「斷纜」，但仍頗有機會位列上車難頭五大城市之中，港樓身價仍是國際級。
家庭財富領先新加坡17年
另一說好香港故事數據是家庭財富，彭博行業研究早前分析，2019至2021年，新加坡家庭財富年均增長9.2%，大幅拋離香港2.3%。但要留意新加坡整體家庭財富只及香港一半，新加坡成人平均財富為35.8萬美元，較香港少35%，即使新加坡維持續年增長9.2%，香港半讓賽維持5.2年增長，新加坡家庭財富需要17年才可以追上香港。
兩個城市家庭財富有大段距離，相信得力於港樓之前的漫長升浪，令不少家庭核心資產「磚頭」水漲船高，即使近年增速放緩，仍有深厚底子拋離新加坡。
70年代股王星洲上市 然後呢……
香港新加坡雙城磚頭故事，不得不提中環大地主置地由香港轉到星洲上市後的表現。73年股災前，置地策動收購牛奶公司，刺激置地股價爆升逾10倍，市值一度猛增至317億元，熱情追捧的股民視置地為香港股王之一。置地於1990年3月轉到新加坡上市，現時市值約800億港元，與新鴻基地產二千六百多億市值有段距離。手握中區頂尖商廈組合的置地，假如當年繼續在港上市，市值增幅說不定可追上其他大型地產股。
當然不得不承認，港樓下行未見底，而港人關注的倫敦、新加坡樓價就升勢凌厲，不過樓價爆升帶來的生活壓力，我們都經歷過多年。樓價回調反而帶來更多上車機會及更理想的營商環境，正所謂有危亦有機，我們不妨學習財爺的正面態度，對港樓市場毋須過於「妄自菲薄」吧。
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