2022年9月16日 星期五
2022年7月28日 星期四
【EJFQ信析】物管股優勢未改 爆泡後價值浮現
港股於期指結算與美國議息完結前缺乏方向，恒指昨收報20670點，跌235點，全日波幅僅198點，屬3月中急瀉後最窄。大市陷悶局，多個板塊卻劇烈震盪，內房股續搶盡焦點，其中碧桂園(02007)於當前市況仍獲投資者青睞，成功配售8.7億股，集資約28億元，股價下挫15.1%，報3.16元，失守配售價3.21元。
旗下碧桂園服務(06098)更傷，幾乎從頭跌到尾，見52周新低16.68元，埋單報17.44元，插水22%，自去年高位85.2元計，累瀉八成，與備受嚴監管困擾的科技板塊「不相伯仲」。
物業管理曾被視為板塊的「明日之星」，當旺時利好盡出：商業模式傾向「輕資產」，資本需求較低，因此回報率更佳；由於營運對經濟周期敏感度低，每月穩收管理費且幾乎「有加無減」，企業形同「現金牛」，資金充裕又能慷慨回饋股東（母公司多屬開發商），派息吸引。儘管內地強調樓市「房住不炒」，對物管亦不構成威脅，反而隨着住戶生活質素要求提高，潛在發展空間龐大，令投資者對其前景信心滿滿。
市場熱捧掀起了開發商分拆潮，紛紛整合旗下物管部門安排獨立上市期望「釋放內在價值」，實際上也冀藉着市旺籌集更多資金。恒指公司為反映板塊表現，去年4月19日推出「恒生物業服務及管理指數」。
附【圖】所見，物管指數登場後反覆下行，上周錄得紀錄新低，跑輸內房股、恒指及科技指數，正好說明追捧過度容易衍生泡沫，即使基本質素沒有轉差，對股價的支持作用隨時無從發揮。
物管股曾炒至極昂貴水平，以市值五大的華潤萬象生活(01209)、碧桂園服務、中海物業(02669)、雅生活服務(03319)、綠城管理(09979)為例，其市盈率曾介乎20倍至73倍，目前則回落到5倍至40倍。然而，經歷泡沫爆破後，物管股已具重新留意價值，原因有三。
首先，「輕資產、現金牛」優勢猶在，開發商資金鏈問題縱難以預測，物管股估計不會受到直接影響，近期被「爛尾樓風暴」波及，股價明顯回調，主要是憂慮母公司危機發酵，投資者選擇先沽為上。此外，樓市「大到不能倒」，中央雖然不會像往年般從宏觀政策中着手救市，惟支持行業「健康發展」大方向不變，物管業務增長或有所放緩，卻未虞快速倒退。第三，一年多以來物管股跌幅不輸內房，負面因素尤其是高估值相信已獲反映。
當然，如何在板塊中揀蟀大有學問。連升14天的力高健康生活(02370)昨尾市急插逾八成，掛牌後漲幅化為烏有可作借鑑，在選股時應向具規模、資產不致太「輕」的物管股入手，而擁央企背景的有助平衡風險，估值較貴也屬合理。
信報投資研究部
2021年4月14日 星期三
黃國英: 女股神ETF,工業股,本地股,內地物業管理股
【女股神ETF】黃國英：契媽Premium之前太高 而家較合理
2020年其中一隻最為人津津樂道的ETF，為被喻為「連登契媽」、「女股神」的Ark Investment Management創辦人Cathie Wood，旗下的旗艦ETF ARK Innovation ETF（美：ARKK），去年升幅高達152%，跑贏納指去年全年升幅44%。
由於Ark旗下ETF去年表現驕人，女股神其後的一舉一動也備受市場關注，如Ark在內地加大對互聯網平台時大手買入騰訊（00700），以及在第四季買入的百度（09888）等，這些股份在獲Ark加持後，升勢更強勁，吸引不少散戶「抄功課」。
熱炒股存在溢價
對於這些獲Cathie Wood加持的股份，豐盛金融資產管理董事黃國英表示，「呢啲股份之前好明顯就係有契媽溢價（Premium） ，代客泊車多咗，抄功課又多咗。講隻眾安（06060），即刻同你狂抽3成，移卡（09923）都有4至5成，但其實Cathie Wood睇嘅係十年八載之後的增長，如果公司無新聞，但股價升3成，擺明就係唔可以持續。」
【英Sir談工業股】黃國英：過去10年無運行，真正的機會其實現在才開始！
https://invest.hket.com/article/2928697?lcc=ai
人稱「英sir」的豐盛金融資產管理董事黃國英，出道初期經常實地視察製造業、工業類股份，並發掘出不少潛力之選。他在接受《投資理財周刊》專訪時認為，可從中發掘新一輪機遇。
他表示：「過去10年，製造業的股票無運行，頭5年無咩特別，因為中國PPI（生產者物價指數）係通縮的；到後5年，通脹之後，資金又去咗炒新經濟股，又話怕重資產股難有增長。等到去年尾，新經濟股受壓，但由於2018年又搞貿易戰，好多廠家話要搬廠，搞完一大輪。即係話，過去10年無運行，真正的機會其實現在才開始。」
人稱「英sir」的豐盛金融資產管理董事黃國英，出道初期經常實地視察製造業、工業類股份，並發掘出不少潛力之選。他在接受《投資理財周刊》專訪時認為，可從中發掘新一輪機遇。
他表示：「過去10年，製造業的股票無運行，頭5年無咩特別，因為中國PPI（生產者物價指數）係通縮的；到後5年，通脹之後，資金又去咗炒新經濟股，又話怕重資產股難有增長。等到去年尾，新經濟股受壓，但由於2018年又搞貿易戰，好多廠家話要搬廠，搞完一大輪。即係話，過去10年無運行，真正的機會其實現在才開始。」
【名家談本地股】黃國英：香港炒Reopen力度都會幾大 留意疫後跌得勁的股票！
https://invest.hket.com/article/2926892?lcc=ai
昨日，香港政府提出將放寬「回港易」計劃，及在5月中開展「來港易」計劃，讓內地人毋須14天強檢來港，消息一出，刺激一眾飽受疫情「封關」打擊的本地股出現大反彈。其中，藍籌九倉置業（01997）今日大升6.2%，新創建（00659）亦升逾3%，收報8.78元。
豐盛金融資產管理董事黃國英早前在接受《投資理財周刊》專訪時表示，一旦香港經濟重啟，力度將很大，並看好新創建，主因其最近出售非核心業務，有助公司重新分配資源。（訪問內容，詳見下文）
新創建早前公布，以每股4.64元出售持有的惠記（00610）共9,113萬股，套現4.22億元，完成後，新創建於惠記的持股將由約22.98%減少至約11.49%。新創建指，交易符合集團出售非核心資產並自其業務組合創造價值的策略，以實現可持續長期發展；有助公司從業務組合中釋放價值、重新分配資源以專注於其核心競爭力；加強集團財務狀況，及使將資金重新調配至具強勁經常性現金流及具增長前景的項目中。
新創建在過去一年多次出售多項非核心資產，以精簡業務，包括出售新創建交通擁有新世界第一巴士及城巴的股權；新世界第一渡輪餘下40%權益；以及珠江電廠第二期的25%權益，總代價
【第一版刊登於4月9日】
香港自開始新冠疫苗接種計劃後，累計接種逾61萬劑，加上每日本地感染個案維持在低單位數，相信香港距離經濟重啟、通關之日已不遠矣。
對此，豐盛金融資產管理董事黃國英在接受《投資理財周刊》專訪時表示：
「參考外國的情況，相信香港炒Reopen的力度都會幾大，因為香港疫情都嚴重，又有封關。
不過，最近地產市道都開始pick up緊，一旦通關，個對比都會幾大，香港地產股都可以留意下。」
他續稱：
「除了本地地產股，如新地（00016）之外，新創建（00659）都可以諗下，而家會議展覽中心開返，公司近年又賣咗啲不賺錢的資產，例如巴士、渡輪，相信可令業務更加集中，加上股價由疫情開始時跌得好勁，令此股反差憧憬比較大。」
新創建的核心業務包括：道路、航空、建築及富通保險；若單計持續經營業務收入，截至去年底止6個月，新創建的香港業務（建築、富通保險及設施管理）為125.6億元，佔總收入142.3億元的88%；內地業務（道路及設施管理）則佔16.7億元或12%。
至於零售方面，黃國英指出，逆市開店的餐飲公司都可以考慮，如在日本上市的譚仔母公司東利多、以及本地餐飲股太興（06811）。
事實上，香港的樓市交投量已率先復甦，今年3月整體樓宇買賣合約登記，錄得9,067宗及780.3億元，按月升19.9%及21.3%，創下自2019年5月後的新高，反映樓市交投開始暢旺。
更多專訪內容，請留意《投資理財周刊》「封面故事」。
記者：陳紫瑩
【英Sir談物管股】黃國英：呢個板塊求穩為主，所以執咗一堆返來坐！
https://invest.hket.com/article/2931004?lcc=ai
豐盛金融資產管理董事黃國英在接受《投資理財周刊》專訪時認為，內地物業管理股有三點值得留意，一是行業類似於訂閱模式（subscription business model）；二是行業現金流強，具有養老金投資偏好的穩定性；三是上市熱潮結束。
他表示：
「而家市場興訂閱，即係商戶為訂戶提供服務，並且變成咗定期收費，代替咗以前一次過的資產轉移模式。就好似軟件公司搬上雲咁樣，創造咗一種新的商業模式。」
黃國英續道：「物管股的道理其實亦一樣，甚至唔使浪費心機做推廣，可謂願者上釣地做生意。訂閱模式的好處是，收入能見度相當之高，商戶同客戶的互動緊密，容易提升服務質素，令雙方關係亦十分穩定。」
此外，內地首批港股通股票型養老金早前獲批，內地媒體引述專家指，由於養老金產品以穩健為主，務求為老百姓的養老錢保值增值，因此有3大類股票有望成為對象：一是A股稀缺的港股龍頭科網股；二是龍頭地產股分拆上市的物業管理；三是高分紅、低估值的績優股。
黃國英表示：
「如果養老金南下買物管股及科網股都合理，特別係物管股上市熱潮已經過咗，呢個板塊以求穩為主，都ok嘅！
以前我們主要靠中海物業（2669）、雅生活（03319）及碧桂園服務（06098）去參與，而家就打得更散，例如華潤萬象生活（01209）、融創服務（01516）及新城悅服務（01755）都執咗一堆返來坐。」
黃國英 分散組合迎慢牛 買齊新舊經濟股
https://invest.hket.com/article/2928856?lcc=ai
重點
1.黃國英指慢牛繼續惟市場口味轉變快，要分散組合作應對。
2.他建議從地域、市值及板塊上分散風險，買齊新舊經濟股。
3.封面精選股：騰訊（00700）及招商銀行（03968）。
【名家談騰訊】黃國英：騰訊千億配股？梗係𦧲飯應啦！（附黃國英十大持倉名單）
https://invest.hket.com/article/2930940?lcc=ai
上周震驚市場的消息有股王騰訊（00700）被大股東南非Naspers配股，本周二又傳出美團（03690）正部署配股，涉及金額高達100億美元，令美團股價周二股價跌逾7%，創今年新低。
南非Naspers在2018年3月底曾大手減持騰訊股份，當時以折讓7%，每股405元配售1.9億股騰訊，套現近770億元，並承諾3年內不會再度減持。當時的配股價被網民稱為「南非底」，不過其後中美貿易戰爆發，加上內地出手監管網絡遊戲，令騰訊在2018年曾低見249.2元，令是次配股變成「南非頂」。
Naspers今次透過子公司Prosus，以每股575元至595元，減持最多1.9189億股，市場有聲音質疑，這次配股將會舊事重演。
對於騰訊配股一事，一直持有騰訊作核心持倉組合之一、豐盛金融資產管理董事黃國英在接受《投資理財周刊》專訪時表示，並不感到擔心。
「騰訊上次配股係405元，3年後再次配股，都已經升到去595元，3年內都升咗最少200元，兩次配售前後升大約47%，即係每年至少賺60幾元啦（3年期年化回報率達13.7%），而家唔係講緊細公司，而係過千億元嘅公司，梗係𦧲飯應啦！仲想點呢，而且騰訊仲有遊戲業務去頂住！」
【新經濟+重資產】黃國英：晶片股做咗帶頭大哥 賣武器嘅抽得最行！
https://invest.hket.com/article/2930940?lcc=ai
全球半導體產能緊張，尤其是新能源汽車對晶片的應用，遠較燃油車出現大幅增長。
對此，人稱「英sir」的豐盛金融資產管理董事黃國英在接受《投資理財周刊》專訪時表示：
「全球晶片短缺，硬件股、半導體既屬於新經濟，亦屬於重資產，板塊來講相當之唔錯，大家都買返，晶片股做咗帶頭大哥。」
他解釋：
「晶片產能唔夠，但問題不大，第日你（半導體公司）出貨有幾多，（買家）就買幾多，會好努力去加產能，唔係太大問題。如果你賣5元，多人要買，咁之後可以賣夠6、7元，用加價方式去處理。」
對於如何挑選晶片股，「英sir」說除了一直持股的如恩智浦（美：NXPI）之外，更要留意主要生產光刻機的半導體設備製造商阿斯麥（美︰ASML）。
他續稱：「你要咁樣睇，如果武器賣得（即晶片），咁應該先買果啲賣武器嘅人（晶片的上游），ASML呢期抽得最行就係咁解！」ASML股價已連升第6個月，累升超過7成。
除了美股之外，港股晶片股又如何看呢？他認為：
「中美關係難以大幅改善，企業的做法係所有嘢都買多一套，變相硬件需求就多咗！」
「以往中國未必投資太多在晶片方面，但既然中美各自發展，中國會在這方面加大投資，相信會進步一點。」他指中芯國際（00981）雖然遭美國制裁，但由於公司主攻汽車晶片，而內地汽車需求好大，相信有助業務發展。
本報記者：鄭耀宗
2021年1月7日 星期四
物管股全面上揚 花旗指揀股要留意兩大優勢
中國住建部等十部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、家政、房屋經紀等領域延伸，意味物業企業經營權限逐漸放寬，有利物管股併購增長和業務發展。
受政策刺激，物管板塊周三（6日）集體大成交上升，碧桂園服務（6098）、永升（1995）、雅生活（3319）、新城悦（1755）、保利物業（6049）、中海物業（2669）、融創服務（1516）、時代鄰里（9928）、寶龍商業（9909）、建業新生活（9983）、金科（9666）等均漲超10%，其中，碧桂園服務、永升、融創服務、金科更創上市新高。
鼓勵物管公司統一管理舊區
住建部等十部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》（下稱《通知》），從融入基層社會治理體系、健全業主委員會治理結構、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業、規範維修資金使用和管理、強化物業服務監督管理等6個方面對提升住宅物業管理水平和效能提出要求。
2020年9月18日 星期五
【英明焦點】 西門子(Siemens) 將於9月尾分拆, 很多時候都是獲利機會
https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=3418379818242561&id=112243028856273
西門子(Siemens) 將於9月尾分拆其能源業務成為Siemens Energy 獨立在法蘭克福上市。英Sir教落分拆很多時候都是獲利機會，一來是Siemens Energy 於能源市場上有領導地位，獨立上市之後，公司資訊更透明，有助價值重估。
另外，管理層獨當一面，會更努力造出成績。
英Sir分拆獲利的成功例子有中海物業(2669)，近期就有電梯公司奧的斯(OTIS)及冷氣製造商開利(CARR)。今次西門子分拆，看來贏面不俗，值得中長線持有博一博。
2020年1月22日 星期三
【林少陽】 葳言大意_20200122 美元轉弱的投資機會
2020年1月6日 星期一
理財Campus：追揸物管股 醒你5大貼士
理財Campus：追揸物管股 醒你5大貼士
01月06日(一) 20:54
01月06日(一) 20:54
去年受中美貿易戰及香港社會動盪影響，貿戰敏感股及「本地薑」股份表現遜色，但輕資產的物業管理股卻大幅跑贏。今年分析員繼續看好物管股，並建議投資者嚴選個股追入，現就從5方面，為大家分析哪隻股份值博：
【升幅最勁：雅生活全年漲倍半】
雅生活服務(03319)去年累升約1.5倍，中國通海證券投資部副總裁潘彥銘表示，雅生活是目前最值得買入的物管股，因為其去年公布以15.6億元人民幣收購中民物業60%股權，及以不超過5億元人民幣收購新中民物業60%股權，此舉有望大大增加集團非住宅物業的在管面積，同時增加毛利率，刺激股價節節上升。
他補充，相關的收購價非常便宜，而且被收購的兩家公司均是大型物業管理公司，有望與雅生活現有業態、區域有效互補，提升管理規模及盈利能力，預計該股股價今年能衝破30元，未來3年盈利增速會維持20至30%。
公司截至去年6月30日止6個月盈利為5.41億元人民幣，較2018年同期增62.9%。其主營的物業管理服務及外延增值服務收入，同期分別增長63.6%及40.3%。另外，雅生活罕有採雙品牌發展戰略，承接來自兩大股東包括雅居樂集團(03383)及綠地控股(600606.SH)的物業管理。
【市值最大：碧桂園服務600億】
耀才證券研究部副經理譚智樂稱，物業管理市場集中度會不斷提升，規模愈大的企業會變得更大。據中指院資料，在中國物業管理公司中，物業服務百強企業在管面積的集中度由2014年的19.5%，升至2018年的38.9%，複合年增長率為4.9%。2014至2018年物業服務百強企業前十名平均純利的複合年增長率，高於物業服務百強企業的行業平均水平。
惟他提醒，值博率不能單憑其市佔率判斷，更擔心碧桂園服務(06098)及雅生活等市值過百億元的物管公司，不能再靠收購提升毛利率。目前，碧桂園服務是港股市值最大的物管股，達到685億元，其在管面積也遙遙領先同業。
公司截至去年6月30日止6個月，毛利率按年增加0.2%至39.2%，較同行一般毛利率高。不過，如果細看各業務表現，其佔收入超過七成的物業管理服務之毛利率明顯較低，僅得35.7%，反映其受人均僱員成本剛性上漲及有限的管理費所拖累。
【「阿媽」最強：中海物業母企重磅】
所謂子憑母貴，中海物業(02669)是央企中國海外發展(00688)旗下的物業管理公司，於1986年成立，輔助並戰略性地配合母公司在港的房地產發展業務。母公司市值逾3,232億元，高於碧桂園(02007)。中海物業有母公司開發的樓盤支撐，故增長動力強勁，股價於去年內升超過一倍。
截至去年6月30日止6個月，中海物業的物業管理服務收益佔總收益80.8%，較前年同期增23.1%至19億元。管理的總建築面積亦增至1.42億平方米，較前年同期增7.9%。
惟投資物管子公司時要注意，由於中國法律規定委任物業管理公司一般須經過招標及投標程序，所以其無法確保獲母公司聘用，作為其所開發的任何物業之物業管理服務提供商。
【前景最優：奧園健康憧憬併購】
奧園健康最新業績報告提到，將透過戰略收購、投資以及內生增長擴充物業管理服務組合。同時，將基於在大健康分部的業務優勢，探索開展出一個新的輕資產業務模式，包括大健康產業諮詢及投資業務。另外，其奧園中醫會打造「互聯網+中醫」服務，把更多的中醫健康生活方式和理念植入社區，提供便捷、智能及有趣的新中醫服務。
潘彥銘提醒，這兩家公司為半新股，投資者宜花多一年時間觀察其財務報表有否含「水分」，再判斷其前景。
【新股最熱：保利物業超購222倍】
去年共有8隻物管股上市，除了時代鄰里(09928)，其他物管股股價於上市首日大都表現不俗。潘彥銘指，因去年香港經濟欠佳，投資者轉炒輕資產股份，而普遍物管股擁有良好品牌價值及管治優勢，所以受投資者追捧。
其中，去年底上市的保利物業(06049)受股民熱捧。公開發售部分錄得超額認購逾222倍，故啟動回撥機制，每人最少獲分派一手，上市首日每手最多賺2,050元。股價上市至今仍升約33%。央企保利地產(600048.SH)是保利物業的母公司兼單一最大客戶，為中國房地產行業龍頭，能帶挈新物業管理合同及收取協助物業銷售活動費用。此外，近年保利物業的物業管理服務及非業主增值服務收入及毛利率都一直有增長。
譚智樂稱，保利物業股價上市首日飆29.2%，或多或少受新股熱潮帶動，而央企在管制及業務拓展上有更多制肘，預計股價最高升至50元，投資者可伺機獲利離場。
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2019年12月23日 星期一
物業股批量呈現翻倍行情，成長邏輯在哪？
物業股批量呈現翻倍行情，成長邏輯在哪？
作者：格隆匯
一、物業股遭熱捧
緊接著，中海物業、中奧到家、綠城服務均赴港上市。單2018年，主板上市的物業服務公司就新增6家，截止目前，聯交所上市14家，A股上市1家（南都物業），新三板還掛牌了50家左右。
上市以來，龍頭物業股整體表現不俗。其中，中海物業2015年上市至今，股價累計上漲385%，位居板塊第一，綠城服務3年來股價累漲302%。
尤其是今年，港股物業股受到了資本市場極大的關注。其中，中城悅服務逼近200%，永昇生活服務、佳兆業美好均漲超160%，還有雅生活服務、中海物業、碧桂園服務均有翻倍的超級行情，遠遠跑贏港股大盤。
市場通過股價暴漲來表達對於物業的看好。當然，物業股的估值與地產開發商完全不能相提並論。其中，碧桂園服務、綠城服務、永昇生活服務的PE(TTM)均超過40倍，新城悅服務、中海物業、浦江中國均超過20倍。
然而，目前國內開發商三巨頭——万科A、碧桂園、中國恆大的PE（TTM）分別為8.3、5.742、9.7%，均不超過10倍。這說明物業服務與房地產在資本市場不是一回事，估值邏輯並不相同。
對了，物業服務綜合排名第5的保利物業快要正式掛牌聯交所了。據悉，保利物業，12月9日~12日招股，發售價將介於30.70港元至35.10港元之間，預計市值在163.7-187.15億港元。
值得注意的是，保利物業的基石投資者出現了GIC、高瓴知名投資巨頭，分別豪斥8500萬美元、3500萬美元參與認購。特別是擅長長期投資的高瓴，一般不出手，出手大概率意味著長期看好該行業賽道。
二、物業龍頭成長的邏輯
港股市場主要以機構投資者為主，散戶相對A股少太多，估值往往合理，甚至是偏低估。但是，為何港股市場動不動就給到物業龍頭40倍以上的估值？市場好看的邏輯又是什麼呢？
據中國指數研究院數據，截至2017年末，全國物業管理行業管理面積達195億平米，同比增長5.5%，2009-2017年CAGR為6.6%，行業管理面積穩步提升，並仍處於規模成長期。
未來，支撐中國物業管理行業規模做大做強，主要的邏輯源於我國城鎮化率以及人均居住面積的提升。
截止2018年末，中國的城鎮化率為59.6%，相對美國的82.3%、日本的91.6%、韓國的81.5%、英國的83.4%，至少還有20%以上的提升。特別是今年以來，國家針對主要的二三四線城市的戶籍政策改革，落戶門檻降低，刺激著農業人口進城。
據華創證券預測估算，2018年我國存量住宅面積253億平米，對應美國、日本存量住宅居住面積分別約為148億平米、45億平米，目前我國存量市場分別是美日的1.7倍和5.6倍。
並且，在行業增速上（新房成交、新開工體量）遠高於美日，因此我國物管行業較國際對比空間更為廣闊，預計2030年我國存量住宅面積將達355億平米，屆時我國存量市場分別將是美日的2.4倍和7.9倍。
除了住宅面積還有一個可預期的增長外，未來物管業還存在一個單價提升的潛在邏輯。
自去年以來，包括深圳、佛山在內的許多城市發布了物業收費標準的調整公告，物管行業指導價初步放開，但距離實現市場化的定價仍需時日。物業收費市場化程度的提升，成為單價提升的第二個潛在動力。
據券商估算，超過300億平的住宅總量，對應物管市場規模超過2萬億元。所以，物管行業規模還將長期維持每年4-5%的增長。
行業蛋糕不斷做大，不是人人見者有份，受益的往往是物業龍頭。如果投資物業股，同樣要選擇龍頭。下面，我們來看內生增長+外延併購的邏輯。
第一，物業龍頭，往往能夠承接所屬開發商。
據中指院中國物業百強企業綜合實力排名榜單中，万科物業、綠城服務、碧桂園服務、保利物業排名前5，均是目前中國房企巨頭們的“親兒子”。
親爸爸前方拿地蓋房賣的多，後方親兒子則有大作為。並且，房企巨頭的市場集中度提升得較快。
未來，像万科物業、碧桂園物業、保利物業、金碧物業等都將享受商品房銷售高增後帶來的規模提升紅利，促進物管行業集中度的提升。
2015-2018年，物業百強管理面積均值由2361.5萬方增長至3718.1萬方，平均管理項目數量由154個增長至192個，市佔率由28.42%提升至38.85%。2018年，TOP10的合計市佔率提升至11.35%，較2017年增加0.29%。
但對比北美物管行業領軍者First Service Corporation，其2018年管理社區超8500個，佔據北美物業管理市場份額近6%。我國的物管行業集中度還有較大的提升空間。
第二，物業龍頭通過資本的力量，用於併購，做大做強。
據2019中國物業服務百強企業研究報告顯示，港股上市企業募集的資金用途主要分為：收併購（50%-60%）、發展增值服務（10%-20%）、智能化及平台化建設（約10%），其餘資金作為營運資金及一般企業用途。
比如，雅生活募集資金淨額31.99億元，已使用7.62億元，55.37%用於戰略投資及收購。2018年以來，雅生活斥資2億元併購南京紫竹物業51%股權、1.48億元併購蘭州城美物業51%股權、1.34億元併購青島華仁物業89.66%股權，1.14億元併購哈爾濱景陽60%股權。
三、尾聲
其實，即將掛牌的保利物業，業績表現很是亮眼。
去年全年營收48.28億港元，同比增長30.53%，淨利潤為3.84港元，同比增長49.57%。今年上半年，營收32.09億港元，同比大增47.31%，淨利潤為3.65億港元，同比增長48.9%。
而$保利物業(06049)$保利物業的發行定價為30.7—35.1%，相當於靜態PE僅僅10倍左右，相對於已經上市的龍頭物業公司來說，估值非常有吸引力。這也難怪像高瓴這類大咖投資機構也來當基石投資者了。
其實，已經上市的物業公司中，碧桂園服務無疑是龍頭，市值將近700億港元，遠超第二名第三名。今年上半年業績同樣表現亮眼，營收和利潤增速均超過70%。
雖然包括碧桂園服務在內的物業板塊今年上漲足夠多，但該板塊仍然是值得投資者長期跟踪與關注的。
作者：格隆匯
2019年12月14日 星期六
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