新世界K11若分拆勢掀商場分拆上市潮？

 https://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%96%B0%E4%B8%96%E7%95%8Ck11%E8%8B%A5%E5%88%86%E6%8B%86%E5%8B%A2%E6%8E%80%E5%95%86%E5%A0%B4%E5%88%86%E6%8B%86%E4%B8%8A%E5%B8%82%E6%BD%AE%EF%BC%9F-011542341.html

 

 

領展(0823.HK)供股令市場擔心會有其他本地地產股仿傚，特別是新世界(0017.HK)成為市場焦點，但公司管理層指，無向股東集資需要，並稱會作「策略性檢討」就讓人憧憬K11等可能被分拆。

 

鄭志剛：不會向市場伸手

新世界近年的淨負債率不斷上升，兼多次派「凸」股息，市場早已憂慮公司高派息政策難以持續，所以眼見房託領展都供股，部份投資者擔心新世界都會有此盤算。不過，新世界執行副主席兼行政總裁鄭志在業績記者會上就不停派定心丸，多番強調集團財務穩健，而且擁有920億港元可動用現金，稱絕對無任何供股或配股計劃，亦無向股東集資需要。他相信通關後本港經濟復挺，2024年賣樓銷售會好轉。

此外，讓市場振奮的消息是，鄭志剛提到，集團將為各業務進行「策略性檢討」，釋放業務價值，市場猜測新世界會將富通保險或K11等分拆。

K11 MUSEA內地客銷售急升

K11有機會被分拆，而且相信其價格隨着香港與內地通關上升，好像據鄭志剛指，旗下的K11 MUSEA自2月初以來銷售額升2倍，內地旅客銷售額升40%，並且預計下半年K11銷售額會有V型反彈，VIP消費會有雙位數增長。

K11品牌下有商場及寫字樓，如果要分拆，估值相信會達到數百元，以至上升億元規模。而分拆方法估計兩者選其一：以房託REITs形式；分拆為獨立公司持有相關資產繼續發展。

兩種方式有效釋放價值

用房託形式有點像冠軍產業信託(2778.HK)，而房託有先天性難以再大幅擴張特點，因為根據《房地產投資信託基金守則》，REITs的負債比率，不可超過其資產總值45%。冠軍產業信託市值約200億港元。

若包裝上市，模式則可參考九龍倉置業(1997.HK)，公司旗下主要持有海港城及時代廣場，當前市值約1,300億港元。以股票形式分拆上市好處是無特別限制，公司保留很強的自主權，如認為生意不好，可以減派發。

由於新世界目前的市值也只是540億元左右，所以若進行分拆，應有助提升及釋放潛在價值。至於會否掀起更多公司跟從，則要看本身物業質素，好像希慎(0014)在銅鑼灣有希慎廣場等優質物業可以打包上市，反之若投資組合質素一般，在當前情況下應難獲足夠支持，所以較難掀起熱潮。

【本港樓市】希慎（１４）領展（８２３）等商場業主研助租戶紓困

Please click the the hyperlink for the original text.  

《經濟通通訊社３０日專訊》本港經濟急劇放緩，《信報》報道，多家商場業主表示會提供
各類紓緩措施，與租戶共渡時艱。
　　希慎興業（０００１４）表示，已制訂相應措施，正與租戶積極溝通，從多方面提供支援，
包括因應個別情況給予短期租金優惠，同時與租戶加強合作，
給予短期租金優惠　　利福國際（０１２１２）財務總監潘福全指，公司是向租戶收取銷售分成而非租金，故並無
向租戶減租，但有跟個別品牌洽談紓緩措施，包括放寬最低銷售額要求。
　　領展（００８２３）指，該公司會確保措施能針對目標，令個別租戶得到適切支援。港鐵
（０００６６）則表示，正進一步收集商場營運數據，並因應個別租戶的業務性質及規模作獨立
處理，制訂應對措施。（ｈｌ）


貓奴筆記: 收租股與租戶加強合作 , 給予短期租金優惠是否可以共渡時艱?
                 

蔡金強：零售寒冬 收租股大鑊

 

【明報專訊】減租潮開始，由不得你。小金人的辦公室在太古廣場附近，平時挺喜歡這個商場，很乾淨企理，人也不多，太古（0019）管理商場還是很有一手，一直覺得香港經營商場的兩個絕頂高手就是太古和新地（0016）。太古廣場位置近政府總部和立法會，成為「暴動的中心休憩場地」，常見黑衣人群。反修例風波持續3個多月，而且沒有停止迹象，加上環球經濟前景不明朗，連太古廣場上周也不得不宣布向商場大部分租戶提供臨時租金調整，共渡時艱。印象中太古是私營頂級商場第一個減租的。

其他小一點商場如長沙灣D2 Place和銅鑼灣金百利商場之前宣布減租20%至30%，幅度挺大。除了私人業主，政府旗下商場物業都有減租，如薄扶林數碼港的零售租戶自10月起獲為期6個月的50%租金寬減；中環PMQ元創方的租戶下月起減租25%，為期3個月。其他房委會和房協下屬商場減租力度更大，接近減半半年。

零售界難找新市場替代自由行

香港旅發局及統計處的數據顯示，訪港旅客持續下跌，零售銷售數據連跌6個月，深受內地遊客喜愛的藥房、奢侈品店，以旺舖，還有60萬就業人口似乎成了最大的輸家。最新數據顯示，香港7月零售額按月跌11.4%，8月零售額跌幅預計約兩成，佔香港零售額60%的外地客（大部分就是大陸遊客）部分跌幅應該約35%，這算雪崩，這情况沒有1、2年是無法恢復的，甚至比2003年SARS時期都嚴重。以目前經濟情况而言，香港零售業很難去找一個新的市場替代自由行，銷售數據愈發難看，很多企業堅持不住，裁員潮將出現。最新的失業數據已反彈到2.9%，估計下個月公布的數據會更差。 

明年零售銷售料續跌

自由行實施後，訪港旅客人數由2003年的1554萬人次，到2018年更達到6515萬人次，十多年來飈升3倍。內地遊客已佔香港整體遊客比例從1997年的21%增至2018年的78%。而零售業的銷售也從2003年的1729億元，猛增2018年的6852億元，15年來增幅達3.96倍。
可到了今天，這一切都變了，不少老百姓認為這場香港零售的繁榮不關他們事，錢進了利益集團和舖主口袋，自己反而受高物價受害，哈哈！真是這樣嗎？確實資源和利益是大商家們拿了大部分，可社會底層沒受益嗎？他們住的公屋，拿的綜援，學校的補助，世界極低的稅率（事實上大部分不交稅），這些錢也不是天上掉下來的。可「暴動者」怎麼會理會，他們就是覺得不爽，還把責任推給大陸遊客，來消費還得被打罵，這是何等顛倒的社會，你家誰掙錢，誰知道，難道還要幫你分配嗎？

第三季度香港零售跌幅應該在20%，遊客部分跌幅在30至35%，第四季度跌幅會看着貌似好點，可能遊客部分跌幅在25至30%，本地會有所站穩，按年第四季度可能跌5%，整體跌幅約16%、17%。就算展望明年，上半年肯定還是負數，最關鍵的是明年三季度，今年三季度香港零售是人間地獄，基數是十八層地獄，屆時如果還是負數或者持平那香港的零售就會進入25層地獄，無底……那會這樣嗎？小金人也不知道，不過我不覺得明年零售會反彈，繼續跌機會大，香港的「暴動」將變成持續性，不可測的火山噴發，只要對港府，乃至對中國有不滿，就可以出來狂噴，別忘了，明年台灣大選，中美貿易戰繼續，香港這個自動獻身的棋子他們如果不用就有病，不少香港人堅持摧毁他們的家園和繁榮，你能幹嘛？而中國政府的策略也大體清晰，OK，你要自毁，那就香港事香港了……清晰了吧！你自己在家打砸亂，苦750萬香港人自己受，真是苦過黃連！你還敢期待明年香港零售復蘇嗎？我不敢！

九倉置業最受內地遊客影響

香港收租股小金人最是看淡，像香港置地，希慎（0014），太古地產（1972），可最看淡的還是九龍倉置業（1997），股價現在43元左右，小金人覺得明年這股可能也就值30至35元。為啥這麼悲觀？

（1）九龍倉置業一年約120億元租金，海港城貢獻了七八十億元，時代廣場20多億元，其他是這兩個商場的上蓋寫字樓租金。海港城的零售額有八成多來自大陸遊客。7月香港零售跌11.4%，海港城跌兩成多零售額，8月、9月，海港城零售額跌幅約30%。所以所有收租股它影響最大。收租股是最先行指標就是零售額；

（2）海港城租金貴到沒朋友，海港城商場平均租金每呎450元，比較一下，時代廣場250元，新開的全港最靚的K11 musea 110元，你說如果海港城的零售額不能維持，它的租客不跑才怪！有人說還是positive reversion，事實上已沒有了。小金人覺得海港城租金有危機。首先，佔租金近兩成的turnover rent將隨着零售額雪崩而雪崩；第二，海港城第四季或不得不減租，三五年內，平均租金應跌到350元，事實上還是貴到沒朋友。如果海港城有這麼大租金危機，時代廣場呢？寫字樓呢？也是危危乎！現在九龍倉置業一年租金130億元，淨利潤近九十億元，分紅65%，股息率記得有約5厘，可如果三年內淨利跌到60億元呢？股息率是多少？

奧陸資本總裁兼投資總監

[蔡金強 奧陸之聲]

貓奴筆記: 

由此看來, 0017 可以看高一線.  

小金人論 K11 Musea近20年最佳項目