蔡金強信救市屬實見轉機

 https://www1.hkej.com/dailynews/headline/article/3620329/%E8%94%A1%E9%87%91%E5%BC%B7%E4%BF%A1%E6%95%91%E5%B8%82%E5%B1%AC%E5%AF%A6%E8%A6%8B%E8%BD%89%E6%A9%9F

奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強接受本報訪問時直言，對內房悲觀已接近兩年，現時傾向認為最近流傳的救市消息真有其事，由於政府出錢為內房注入流動性，加上中央決策層高規格指導，不再是只救市場，同時也救企業，房地產行業有望迎來轉機，但市傳的措施最終落實執行的程度有多大，仍待觀察。

要救市場必須救發展商

他指出，內房風險不斷蔓延，例如近期金地集團（600383.SH）還債能力惹關注，亦有萬達債務展期及中植集團爆煲等，形容「點解燒到依家先痛，因為純國企以外企業死晒，地產冇得唔救」。

蔡金強提到，中央金融工作會議要求加快城中村改造等「三大工程」建設，上周有傳人民銀行擬通過專項貸款、抵押補充貸款（PSL）等的工具，由政策性銀行分階段提供至少1萬億元人民幣低成本資金，以穩定房地產市場，他詢問過部分主要發展商，得到的回應是消息屬實，故他相信政府今次是實際出錢買城中村庫存，向發展商注入流動性資金，而廣州昨天出台首個專門針對城中村改造的立法工作，反映地方政府已在跟進。

近期中央舉行高規格金融會議，由國務院總理李強出任中央金融委員會主任，國務院副總理何立峰任中央金融委員會辦公室主任，以落實中共總書記習近平在中央金融工作會議上對化解金融風險作出的指示，救市行動並非空穴來風。

過往政府的穩樓市措施被市場形容為「救項目，不救企業」，蔡金強坦言，不救發展商又如何救市場，現時挑選50間房企納入白名單重點救助，提供流動性讓一批公司保交樓，做法合理。

市傳除了碧桂園（02007）、遠洋集團（03377）及旭輝（00884）等已入選之外，融創（01918）及龍光（03380）等也有望入圍，以湊夠50個生存者。

談及現時市況要如何對症下藥，蔡金強說，救助方案其實很簡單，要求銀行放款讓房企加槓桿，並放鬆預售資金監管，甚至可提供便利讓房企分拆房託上市籌資，應能提供喘息空間，讓行業生存下來。

內銀批離岸貸款助房企還外債

https://www1.hkej.com/dailynews/headline/article/3317115/%E5%85%A7%E9%8A%80%E6%89%B9%E9%9B%A2%E5%B2%B8%E8%B2%B8%E6%AC%BE%E5%8A%A9%E6%88%BF%E4%BC%81%E9%82%84%E5%A4%96%E5%82%B5

內地再有措施推動銀行出錢救內房，路透周五（2日）引述多名消息人士報道，監管機構已經對四大國有銀行，即中國銀行（03988）、建設銀行（00939）、工商銀行（01398）及農業銀行（01288）作出窗口指導，要求該些銀行在下周六（10日）前，向部分優質房企發放境外貸款，協助其償還離岸債務，這些貸款是以內房在內地的資產做擔保，如同「內保外貸」。

據報，大型內銀通常更願意向國營房企提供貸款，但有關部門要求支持一定數量的民營內房，消息稱，旭輝控股（00884）、碧桂園（2007）、龍湖集團（00960）、美的置業（03990）和新城發展（01030）在首批試點名單內，完成今輪境外貸款後，將會有新一輪措施支持，並納入更多內銀。

四大行奉命 以境內資產擔保

由於內房債務問題牽連廣泛，報道提到，各銀行會「分工合作」支持不同的房企，以避免資源重疊。

兩名內地銀行業高層表示，過去一段時間銀行對於「內保外貸」審批嚴格，以防有企業把大量資金由境內配置到境外，變相走資，今次容許內銀以類似方式，即用內地資產抵押，放貸予境外子公司，反映監管部門重視內房融資穩定。

有分析員指出，因內房銷售欠佳，加上資本管制，難有足夠資金償還海外債務，但相比境內債，離岸債規模相當小，今次舉措只能維護投資氣氛，釋放持續救內房的訊號。

消息未能為兩個板塊帶來刺激，工行周五跌2.3%，表現為四大內銀最差。上榜獲支持的民營內房亦受壓，碧桂園和龍湖齊挫逾4%，旭輝跌2.67%，僅美的置業微升0.1%。

 

彭博數據顯示，民營房企的境外債規模差異大，碧桂園為例，未償還債務餘額超過150億美元，而在2023年到期的則有約64.47億美元；新城發展的境外債未償還餘額約7億美元，明年到期僅2億美元。美的置業更沒有境外債在明年到期。

連環出招打救 料已動用萬億

當局之前要求內房去槓桿並設「3條紅線」，現時改為指導內銀維持房企融資穩定，星展集團外滙及信貸策略師Chang Wei Liang稱，國有大型銀行近期接連出錢出力，支持主要的國營和民營內房，粗略估算已有接近萬億元（人民幣．下同），反映當局對房地產行業的態度出現明顯轉變。他預期，國有銀行會繼續遵從監管機構指導，支持內房融資，維持偏低的違約水平，而大型國有內房和財務實力較強的民營房企可望成為受惠者。

另外，碧桂園宣布再獲銀行支持，周五與順德農商銀行簽署戰略合作協定，後者將提供總額不超過200億元的意向性綜合授信支持。碧桂園表示，自11月24日起，已跟包括四大國有內銀等10間銀行，簽署戰略合作協定，合共獲得逾3000億元意向性綜合授信支持。

內房陸續取得融資或可令系統性風險稍降，但新盤銷售仍差，克而瑞地產研究指出，今年首11個月，內房銷售不及目標的八成，遠遜去年同期，估計今年全年銷售合約破千億元的房企只有約20間，較過去兩年大減逾半。

 

關於內房債的精彩演繹, 可參考以下 "蔡金強"的訪問:

 https://www.youtube.com/watch?v=8_QxQp0HSXk&t=1070s  

現在是反攻時刻？嘉賓：蔡金強︱葳言大意︱Sun Channel︱20221129 

14:55 內地房地產邊間有「良民證」？全部入晒ICU？

  

利好疊加！港股內房股應聲走高，從公司展望看後續投資價值幾何？

 https://news.futunn.com/hk/post/19542377?src=3&report_type=market&report_id=215675&futusource=news_headline_list&level=1&data_ticket=1623047168475151

整體來看，目前樓市已經在築底階段，隨着政策的支持，以及積壓需求端的釋放，預計下半年市場會有所回暖。長期來看，市場仍需要對整體經濟發展的信心逐漸修復。

同時，許多城市已經出臺寬鬆政策，這有利於市場信心的建立。在回暖的過程中，可能會出現分化，特別是從目前拍地的情況來看，核心城市回暖的時間可能會提前一些。

今日，富途牛牛$內房股(BK1234.HK)$實現大漲，截止發稿漲超4%，其中，碧桂園漲超9%，龍湖地產漲超6%，旭輝控股漲超5%。

消息面上，主要是政策支持下的發力上漲。

據《證券日報》記者不完全統計，截至9月14日，全國範圍內已有超過120個城市或地區，在今年發佈過一次或多次住房公積金貸款調整政策。

東高科技高級投資顧問畢然表示，對於購房者來説，公積金貸款可以節省大量購房成本，減輕後續的還款壓力。

此外，這樣還可以穩定市場信心，增加開發商投資熱情；另一方面也可以降低消費者門檻，讓有購房需求的人能夠參與到房屋交易中來。

且在國務院常務會議允許地方「一城一策」靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求之後。蘇州率先放鬆限購政策，廣州也在放鬆限價政策上做出一定努力。

回顧今年多家房企的中報業績展望，管理層對於把控風險和機遇已做好一定的準備，優質房企也有望在行業洗牌後迎來「新生」。

一、市場展望：逐漸築底，信心預期向上

當前，房地產行業早已進入調整期。展望後市，各大房企均表示市場處於築底階段，看好未來的發展前景，即行業向着高質量發展邁進。

$萬科企業(02202.HK)$表示，當前市場已經築底，恢復是一個緩慢而温和的過程。住房的剛需依舊強勁，房地產市場依然是個十萬億級的市場（常做常有，常做常新）。市場收縮過了頭反而會積蓄起自動修復的動能。

$龍湖集團(00960.HK)$表示，目前，狹義行業即住宅開發已真正地出現拐點，主要從兩個角度：第一，人均居住面積超過37平方米；第二個看空置率，很多低能級城市超過兩位數，有的甚至超過15%，這個信號已經到了需要警戒的節點，很多低能級城市被過度金融化。

未來這個行業還是會存在的，就算18萬億砍一半8萬億至少也會有的。未來行業會西部往東部走，從二三線往一線強二線走，產業轉移和板塊輪動的機會也會有，比如杭州、成都、合肥因為產業基地產生了民間購買力的強勁。

二、拿地策略：謹慎剋制、量入而出、精準深耕

萬科管理層表示，目前的拿地策略長期以來還是比較穩定的，長期堅持量入為出，堅持倉位合理；但今年上半年，還要增加一條——要獲得特別好的項目。

$新世界發展(00017.HK)$管理層表示，中國房地產市場現在已經觸底了，將慢慢復甦。將在未來一兩年內復甦得非常非常好，這是一個收購土地和資產、獲得戰利品的好機會。

三、風險管控：現金流至上，主動降槓桿、調結構

萬科管理層表示，當下最關鍵的問題是「生火取暖」。從萬科來看非常重視現金流與財務穩健，始終把安全放在首位。上半年市場波動超出所有人預期，但是萬科的經營性現金流仍實現了80多個億的流入。

龍湖集團表示，現在因為C1市場下滑，地產銷售毛利率下降，是目前最大挑戰。現在地產佔了收入90%左右，利潤大概佔75%。未來收入會降到70-80%，利潤會下降到50%。

目前，龍湖商業在手130個，本身能創造足夠的現金流推動自己發展。

$旭輝控股集團(00884.HK)$表示，已經確定了自己低負債、輕資產的發展模式，因此未來每年都會要求槓桿率的下降。旭輝降成本主要通過精益管理來達成，未來成本可能在現在基礎上降2-3個點。

財務費用方面會通過提高評級降低融資成本，目標降到4%以內，管理費用中期目標降至1.5%以內，營銷費用會控制人員費用在1%以內。

$美的置業(03990.HK)$從19年就開始去做一些減值準備，截止今年6月30日，減值準備的餘額有24.1億，空間做得非常足夠，未來公司利潤將非常有彈性的。

四、融資併購：多渠道拓展融資，節流開源

$碧桂園(02007.HK)$今年現在到明年的6月底，未來一年公開市場債務是150億左右，對碧桂園的體量來説是壓力不大的，目前碧桂園境內融資還是集中在國有大行，目前融資狀態還是比較好的。

目前融資狀態，現在因為一二級市場倒掛，導致境內外公開市場都處於一個停滯狀態，國家也支持我們發行一筆50億中票，應該在9月份會先發首期15到16億，後期會陸續在接下來幾個月發完，預計今年50億會全部發完。

龍湖集團也從債務結構上看，一年以內到期的短期債務佔比10%，用安全的債務結構來應對波動的週期和市場，包括美元及港幣在內的外幣債務比例為27%。

截至目前，龍湖有86%的外債做了掉期，敞口占整體債務的比例低於10%，將來會力爭做到零敞口，規避匯率波動對公司現金流和利潤的衝擊。

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