潤地、恒地、新世界合作發展北都的投資啟示

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華潤置地（1109.HK）於10月20日分別與新世界發展（0017.HK）、恒基地產（0012.HK）、嘉華國際（0173.HK）及信德集團（0242.HK）簽訂合作協議推動包括北部都會區在內的大灣區發展。香港發展商引入華潤置地發展北都，看似比較蝕章。但筆者看到香港發展商引入華潤置地的兩項盤算，令到這單交易的如意算盤都打得響。

消息剛公布後，有指部分香港發展商債務比較重，所以才引入華潤置地發展北部都會區。去年《施政報告》指出，整個北部都會區公私營房屋數目將達92.6萬伙，如果按照公私營房屋興建比例七三比計算，發展商至少要興建27.7萬伙。即使不計補地價，建築費也是龐大負擔。

引入華潤置地分散風險

但更重要是分散風險。因為北部都會區涉及伙數多，日後發展商開售時將會引發大混戰；何況，現時香港經濟下行，發展商貨如輪轉不一定是理所當然（大家看看啟德個別樓盤滯銷就可以知道箇中風險）。發展商唯一可以做是鬥快開發，否則銷售時已經失卻先機。故此北部都會區既是發展機遇，也不無風險。這可以解釋到債務水平較多的恒地及新世界願意和華潤置地分享較廉價的土地儲備，原因在於分擔建築費、補地價及分散（銷售一旦放緩）的風險。

發展大灣區猶如期權

另一方面，香港發展商和華潤置地合作，猶如獲得發展大灣區的以小博大的期權。雖然香港發展商擁有發展內地房地產經驗，但華潤置地更熟路。香港發展商如意算盤是，希望能夠參與其住宅商場一體化項目既可以獲得不俗銷售，亦可以獲得商場租金收入長期增值機會。

華潤置地發展的深圳萬象城、深圳華潤城，現時還開發湖貝舊改項目，可謂是舊城改造的專家。事實上，華潤置地曾與香港發展商合作，曾與新鴻基地合產（0016.HK）合作發展杭州萬象城，相信其他香港發展商都希望能參與其中。

恒地及新世界和華潤置地結盟發展北都大灣區有著以上的盤算。但如果要讓投資者對恒地及新世界投資前景改觀，須要在不久將來公布具體發展計算，投資者才能計算到北部都會區投資高峰期何時才見頂。屆時恒地及新世界股價始有機會獲得重估。

作者：Steven Cheung

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習近平深圳講話的幾點解讀

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習近平深圳講話的幾點解讀（文：盧文端）

國家主席習近平在深圳經濟特區建立40周年慶祝大會上的講話對香港有何意義？香港的一些輿論多是從深圳與香港的對比進行分析解讀。這當然有道理，也有必要，不過不夠全面，不利於準確把握香港在國家現代化新征程中的位置和着力點。

在筆者看來，習近平的深圳講話有3方面的要點特別值得香港重視：一是習近平向全世界發出堅定不移深化改革開放重要宣示，表明香港作為國際金融中心和自由港在中國對外開放中的特殊地位和獨特優勢不可替代；二是習近平從豐富「一國兩制」事業發展新實踐的層面，強調推進粵港澳大灣區建設，表明香港融入國家發展大局的主要平台就在於全面參與大灣區建設，有利香港的規則銜接、機制對接將是重點；三是習近平要求做好香港青少年工作，顯示中央對香港青少年問題的特別重視。至於林鄭特首在參加深圳慶祝大會前夕宣布推遲公布《施政報告》，不僅預示中央很快將有挺港措施出台，而且表明處於困難時期的香港特別需要中央支持。

習近平深圳之行有如當年鄧小平南巡

習近平主政以來，已3次來到深圳，每一次都是向世界昭示深化改革開放的決心和信心，但這一次尤為重要，有輿論甚至將習近平的廣東之行與深圳講話，與當年鄧小平南巡講話相提並論，其主要原因在於：今天的中國，正處在重要的歷史關口。面對百年未有的世界大變局，面對美國和西方勢力圍堵和逆全球化的風險和挑戰，面對新冠肺炎疫情全球大流行帶來的嚴重經濟困境，中國何去何從，牽動全球目光。習近平在這個關鍵節點，在深圳經濟特區建立40周年慶祝大會這個特別場合發表重要講話，開宗明義講明：中國改革不停頓，開放不止步，在更高起點上推進改革開放；新發展格局不是封閉的國內循環，而是開放的「國內國際雙循環」。

中央已經認定：改革開放定性為決定當代中國命運的關鍵一招。中國將堅定不移深化改革開放，以應對國內外複雜困難環境。這正是習近平深圳講話作出的最重要宣示。

從經濟上看，香港對國家最重要的價值就是作為國際金融中心和自由港在對外開放中的特殊作用。

習近平宣示國家將深化改革、擴大開放，這個信息值得香港重視。習近平之前在會見香港澳門各界慶祝國家改革開放40周年訪問團時就特別強調，在國家擴大對外開放的過程中，香港的地位和作用只會加強，不會減弱。如何在國家新一輪高水平開放中，把香港打造成「雙循環」的重要橋頭堡，這是香港需要把握的機遇。

大灣區是香港融入國家大局主要平台

從豐富「一國兩制」事業發展新實踐的層面，積極作為深入推進粵港澳大灣區建設，是習近平深圳講話的一個要點。其中，有3點內容值得留意：

（1）必須全面準確貫徹「一國兩制」基本方針。粵港澳大灣區建設是習近平親自謀劃、部署、推動的國家戰略，這既是新時代改革開放再出發的新舉措，也是「一國兩制」事業豐富發展的新實踐。全面準確貫徹「一國兩制」基本方針，自然也是中央對粵港澳大灣區建設的基本要求。

（2）推動經濟運行的規則銜接、機制對接。全面參與大灣區建設，是香港融入國家發展大局的主要平台。然而，大灣區內實行不同的社會制度，經濟、法律、社會管理體制機制差異極大，人員、貨物、資金和資訊的跨境流動受到限制。今後大灣區建設的一個工作重點，就是推動粵港澳三地經濟運行的規則銜接、機制對接，提升市場一體化水準，否則，不僅大灣區建設受到影響，香港融入國家發展大局也會受到阻礙。應該看到的是，從擴大開放的角度來看，規則銜接、機制對接，應該是偏重珠三角城市與香港銜接和對接，這對香港有利，也是建設高度開放大灣區的需要。

（3）做好香港青少年工作是大灣區建設的一項重要要求。中央一直非常關心香港青少年的健康成長，相當數量的青少年參與之前的「黑色暴亂」，更是引起中央的嚴重關注。習近平特別要求充分運用粵港澳重大合作平台，吸引更多港澳青少年來內地學習、就業、生活，促進粵港澳青少年廣泛交往、全面交流、深度交融，增強對祖國的向心力。可以預料，有關方面將出台更多支援措施，幫助更多香港青少年參與大灣區建設。

香港處於困境 特別需要中央支持

為銜接中央即將推出的挺港措施，林鄭特首在深圳慶祝大會前夕，宣布推遲公布施政報告，在香港社會引起廣泛討論。大家所看到的情况是，特區政府推出的多輪紓困措施，早已提前透支了施政報告的財政「彈藥」。持續靠財政儲備「派糖」解困的政策已經難以為繼。特區政府在這種情况下公布施政報告，很難避免陷於「乏善可陳」窘境。處於困境的香港特別需要中央施以援手。習近平深圳講話已經清楚傳達中央大力支持香港的信息。特區政府新一年的施政報告如果能夠與中央的挺港安排對接，帶動香港重振經濟，改善民生，擺脫困境再出發，相信是香港市民樂於見到的。

 

作者是全國僑聯副主席、中國和平統一促進會香港總會理事長

大灣區龍頭爭霸戰？深珠通道籌建 給香港3大啟示

https://china.hket.com/article/2502899/%E5%A4%A7%E7%81%A3%E5%8D%80%E9%BE%8D%E9%A0%AD%E7%88%AD%E9%9C%B8%E6%88%B0%EF%BC%9F%E6%B7%B1%E7%8F%A0%E9%80%9A%E9%81%93%E7%B1%8C%E5%BB%BA%20%E7%B5%A6%E9%A6%99%E6%B8%AF3%E5%A4%A7%E5%95%9F%E7%A4%BA?mtc=80010 

港珠澳大橋剛通車一周年不久、使用量被指強差人意之際，珠海市發布最新規劃，籌劃建設深珠通道－－珠海至深圳大橋隧道。項目倘獲落實，不僅為港珠澳大橋增添競爭、令香港航運物流業面臨更大挑戰，也反映深圳着力提升基建水平，搶攻粵港澳大灣區交通樞紐、甚至龍頭的地位。這為陷於社會動盪時期的香港，似乎有更深一層啟示。
根據《珠海特區報》報道，珠海市交通運輸局日前發布《伶仃洋公路通道及西延線（珠海段）交通詳細規劃》公示材料，向社會公開徵求意見；當中，首度曝光連接珠江東西兩岸的「深圳珠海通道」－－（又稱深珠通道、或稱伶仃洋通道的詳細藍圖。

珠海首曝光深珠通道詳細規劃

深珠通道東起深圳前海，穿越伶仃洋、經珠海淇澳島登陸，西達珠海京珠高速的立交橋，總長度約47公里，其中淇澳島至珠海京珠高速互通約15公里；通道由大橋及隧道組成，跨海段初步規劃為公路、鐵路兩用通道，包括雙向8車道高速公路及4線鐵路，公路設計速度為每小時100公里。

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深珠通道規劃曝光，大概能給與香港3個訊號、甚至是警號。
其一：港珠澳大橋需求恐被攤薄
只要攤開一張珠三角地圖，便會發現深珠通道的主橋，距離已動工、預計2024年建成的深中通道（深圳至中山）只有12公里，距離下游已建成通車的港珠澳大橋，也只有20公里。
在同一灣區裡，密集建設3條跨海大橋，相互之間會否產生惡性競爭，成為一個疑問。
必須注意的是，根據運輸署、運輸及房屋局及大橋管理局數據，港珠大橋去年10月24日通車至今年10月7日的近一年間，總車流量達約144萬，即平均每日只有4,115架次；這遠低於當年可行性報告預估的每日9,200至14,000架次、即每小時383架次至583架次。換言之，即現時大橋的車流量，不及預計的一半。

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更重要是，廣東省發改委2017年發布文件披露，港珠澳大橋一年的總營運成本，高達約22億元；但截至上月7日，大橋通車一年的收益就只有約2.8億元，遠遠未能支付一年的總營運成本。
觀察人士指，港珠澳大橋目前的狀況是車少人多，反映其僅發揮了觀光功能，其物流效應強差人意；由於號稱預計每日車流量達10萬架次的深中－－深圳至中山通道2024年通車，估計港珠澳大橋的需求會被攤薄；如再加上深珠通道落實，被譽為「世界新7大奇跡」港珠澳大橋營運絕不樂觀。

 
 
其二：增加港珠澳大橋車流量刻不容緩
面對深圳先後規劃建設大橋連接中山、珠海的挑戰，港珠澳要提升車流需求，已變得刻不容緩。
但現實是，儘管粵港當局在大橋去年通車時，新增一批兩地車牌、但實際涉及數量不多。短期內如要進一步增加，亦遇到技術困難，其中最主要是全長9公里的屯門至赤鱲角連接路，要到2020年才完工通工；在此之前，如貿然針對港珠澳大橋增加跨境車牌數目，很可能會導致北大嶼山公路塞車。這反而減低汽車使用大橋的意欲。
如何解決這一問題，似乎具有難道。

其三：深港的大灣區「龍頭」爭奪戰白熱化
觀察人士認為，港珠澳大橋與內地大橋的競爭、是否虧本還是事少，反正投資已完成，三地財政也可支持營運開支；最關鍵的問題，其實是深圳雄心勃勃的規劃中，反映他們想在大灣區發揮更重要功能，這讓香港的區域經濟戰略面臨重大挑戰、與競爭。
事實上，深圳日前也推出規劃文件，要在2035年將深圳機場變國際樞紐，再加上高新科技產業大戰略、前海金融政策，深圳與香港在航運、物流及金融服務業的競爭勢必升級。

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香港社會持續動盪時 更要思考未來
分析指，倘若深圳持續提升自身軟硬件，大灣區未來的物流及服務業的增量需求，或會更大程度投向深圳、而不一定是香港，這對未來競爭力及後續發展能力，有深遠影響。
在香港社會持續動盪之時，這些問題似乎尤其值得深思。


本報記者：鄧國強