中國地產債動盪加劇 因隱性債務引發擔憂

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【彭博】-- 中國房企債券周一陷入新的動盪，因投資者為該行業隱性債務的真實規模感到緊張。 

據Debtwire報導，龍光集團為到期時間不晚於2023年、總餘額8.12億美元的數只票據提供著擔保，該公司一只2023年到期票據隨之下跌11.5美分，至65.5美分。對於這份報導，以及關於龍光集團有私募債的市場猜測，該公司均予以了否認。三大主要評級機構對龍光集團的評級都相當於BB級。

日益為中國更優質房地產開發商的透明度感到擔憂，迫使債券持有人也懷疑起了財務狀況看起來良好的公司的流動性。更多的債務意味著更多的債權人，而其中一些可能要求提前償還。此外，相比欠境外債權人的錢，信託貸款、私募券或高收益消費者產品等隱性負債有可能得到優待。中國恆大集團、佳兆業集團和世茂集團都有這種債務。

本已脆弱的投資者信心今年再受打擊，導致美元債一級市場實際上向開發商關閉。這使得該行業的再融資渠道受限，從而增大了企業無法按時償還債務的風險。就連中國銷售額最高的開發商碧桂園上周都沒能成功，據報導因需求疲軟而取消了3億美元可轉債的發行。融創中國在配股融資之後，股價創下23%的紀錄跌幅。

彭博基於周一公佈的全年政府數據計算得知，12月份房企獲得的房地產開發貸款同比下降約19%，創下逾七年最大降幅。12月住宅銷售額同比下降19.6%，為連續第六個月下降，房地產投資則萎縮14%。

自去年10月以來，至少已有7家開發商違約。其中包括恆大，該公司的危機還把民生銀行「拉下了水」——股價領跌全球同行。富力地產的評級上周被惠譽下調為「限制性違約」。

中國房地產企業今年需要償還或進行再融資的在岸和離岸債券規模高達990億美元左右。彭博匯編的數據顯示，其中近一半是未償還的美元債。

中國央行的降息行動幾乎沒有起到安撫投資者的作用，一項房地產股指數周一下跌1.7%。碧桂園跌逾8%，至近五年低點。龍光集團股價下跌5.6%。

該指數去年下跌34%，創下2008年全球金融危機以來的最大跌幅。

 

Chinese Developer Bond Rout Deepens on Hidden Debt Concerns

 

中國開發商能不能平息債務而不償還債務？

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【彭博】— 人們總會有第二次機會，或者無數次的「第二次機會」。比如阿根廷，違約了那麼多次，發行的債券外國投資者還是會買。現如今我們可能也到了這種地步，違約竟能被人接受，甚至是在預料之中，以致於幾無後果可言。

這是身處困局的中資房企面臨的迫切問題。中國恆大上周五公告稱，「鑒於目前的流動性情況，本集團不確定是否擁有足夠資金繼續履行財務責任。」與此同時，另一家高收益債發行大戶佳兆業也是瀕臨重蹈覆轍再度違約的風險。那中國開發商到了償債之時，是不是「躺平」即可？

先看佳兆業。2015年2月，該公司創下中資房企美元債違約先河，一年半後經過債務重組才死裡逃生。六年過去了，佳兆業再次陷入流動性危機：有4億美元債券將於12月7日到期，近30億美元的票據將於明年到期，票息一年就有約11億美元。

11月末，佳兆業敷衍地對4億美元要到期的美元債想出一道緩兵之計，提出展期1.5年，但沒給投資者任何甜頭。票面利率還是6.5%，也沒有增信措施，創始人郭英成未提供信用擔保。離岸債券持有人很快拒絕了這一提議，稱「無法接受」。

然而，債權人還是想做個老好人。一個債權人團體向提出為佳兆業可提供約20億美元的資金融資，並給出七個選項。另一個選擇是加快資產變賣。佳兆業計畫出售深圳18個項目，價值達128億美元，就算是國有企業也很難一口吞下。Lazard在11月準備的演示文稿中提到， 這一債權人團體可為潛在買家提供32.5億美元融資，彭博專欄見到了這份材料。

那債券持有人為何如此大度呢？（佳兆業股價在香港今年已下跌約75%）可並非每個開發商都會得到如此厚待。花樣年10月初意外違約後，一家子公司因逾1.49億美元的貸款融資而被申請清盤。自己種的苦果，含著淚也要吃下去。

或許是因為佳兆業的商業模式在投資者看來依然秀色可餐。與恆大在中國多地建了很多無人問津的樓盤不同，佳兆業的項目主要在大灣區。因此，佳兆業可以很快賣掉旗下物業，庫存周轉率接近恆大的一半。

佳兆業有很多舊改項目，比較契合中國國家主席習近平推行的「共同富裕」計畫，與迎合中國新貴階層開發半豪宅項目的花樣年也大有不同。投資者好像無法說走就走。

因此，債權人騎虎難下。佳兆業知道自己能談條件，畢竟多數投資者不想看到清盤，依然想積極地幫助佳兆業盤活。除了20億美元的融資方案外，這一債權人團體還對4億美元的這筆債券提出給三周到三個月的緩衝期。在這種情況下，佳兆業會好好表現嗎？

誠然，信用不良會產生實實在在的經濟後果。11月，佳兆業合約銷售額同比下降93%，而投資級評級的萬科僅下降8%。在預售機制下，購房者顯然不願與一家可能破產的開發商沾邊。上個月，恆大的銷售額也下降了89%。

然而，如果以史為鑑，只要在合理的時間內解決流動性危機，佳兆業便可安然無虞。2015年時，佳兆業的銷售額也曾下跌，但次年便滿血復活。在2016年7月債務重組完成前，佳兆業的美元債也大幅反彈。外國投資者不光給了佳兆業第二次機會，還成了最大資金方。彭博匯總數據顯示，安聯、Blackrock、滙豐和Ashmore Group等都是佳兆業的投資者。 

鑒於主權國家違約歷史由來已久，外國投資者心態更加寬容尚可理解，因為國際貨幣基金組織經常起到監督作用，要求各國在債務重組後縮減財政支出。

那些陷入困境的公司呢？中國央行上周五晚間發布公告稱，「恆大集團出現風險主要源於自身經營不善、盲目擴張。境外美元債市場是高度市場化的，投資人較為成熟、甄別能力較強，對於相關問題的處理也有清晰的法律規定和程序」，放手之意溢於言表。

投資者倘若想給中資美元債發行人上一課，讓他們學會克制，那就得自己先學會，不管基礎資產多麼誘人，再融資都免談。但投資者能約束得了自己嗎？

（任淑莉是彭博專欄作者，重點關注亞洲市場。本專欄並不代表彭博有限合伙企業及其所有者的觀點。）

原文標題

Can China’s Developers Just ‘Lie Flat’ and Default?: Shuli Ren (1)

 

 

房產稅試點殺到 內房板塊彈完散

 https://www1.hkej.com//dailynews/investment/article/2946821/%E6%88%BF%E7%94%A2%E7%A8%85%E8%A9%A6%E9%BB%9E%E6%AE%BA%E5%88%B0+%E5%85%A7%E6%88%BF%E6%9D%BF%E5%A1%8A%E5%BD%88%E5%AE%8C%E6%95%A3

港股昨日走勢缺乏方向，開市初段見25929點低位，之後於26000點水平反覆上落，中午前最高上漲至26212點，全日波幅僅283點，內地有可能在部分地區試行房地產稅，拖累上周反彈的內房板塊回吐。恒生指數輕微高收5點，造26132點。國企指數下跌34點，收報9322點。恒生科技指數滑落9點，至674點。大市交投淡靜，成交額縮減至1112億元，為逾兩星期以來最少，亦較上周五下降逾一成。

中共中央機關刊物《求是》雜誌早前發表國家主席習近平有關共同富裕的文章，當中提到要積極穩妥推進房地產稅立法及改革的試點工作，其實是預先向市場發出的訊息。全國人大常委會會議上周六表決通過授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，以引導住房合理消費，促進房市平穩健康發展。試點地區的房地產稅徵稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人，試點期限為在國務院印發相關辦法當日起計算的5年。

根據《華爾街日報》引述消息透露，預期國務院將於未來數月公布細節，包括徵稅項目大小及稅率等，試點範圍有望由早前預期的30個大幅減少至10個，當中包括上海、重慶、深圳及海南等。消息指出，有關稅法可能最快要2025年才能敲定，業界普遍認為徵稅對市場需求影響溫和。美銀估計，房產稅將於明年下半年至2023年正式實施，認為大部分炒家於過去數年的樓市調控中已被淘汰，假設徵稅令試點城市住宅銷售額跌一成，只會拖低發展商盈利中至高單位數。摩根大通認為，市場早已預期內地開徵房產稅，相信內房股短期難免回軟，但看好下月有望出現信貸放寬的消息。

殘股難炒 佳兆業合生捱沽

筆者上周已提醒各位投資者，內房板塊急升只可視作殘股反彈，即使希望短炒波幅，仍然要相當審慎。內地可能在10個城市試行房地產稅改革的消息，拖累內房板塊上日出現回吐，佳兆業（01638），下瀉超過一成一，合生創展（00754）急挫近6%，融創中國（01918）大跌逾4%，碧桂園（02007）低收約3%，為第四大跌幅藍籌股，其餘藍籌內房股中國海外（0688 ）及龍湖集團（00960）跌2%左右，華潤置地（01109）則回落近1%。

內房債務風暴風眼的中國恒大（03333）續有新消息。路透引述知情人士稱，中國恒大部分債券持有人已收到上月23日到期的美元債券利息，該筆債券的30天寬限期在上周六結束。另外，恒大集團在微信公眾號表示，恒大集團深圳公司包含深圳、東莞、江門、汕尾、珠海及中山6地的十多個項目，相關的復工復產工作正有序進行。恒大系股份個別發展，中國恒大先升後回，微跌0.7%，收報2.67元；恒大物業（06666）急挫5.6%，至4.52元；恒大集團董事長許家印表示，中國恒大10年內實現由房地產業向新能源汽車轉型，恒大汽車（00708）有追捧，單日抽升逾一成一，收報4元。另一新能源汽車股份——比亞迪（01211）亦造好，H股首度升穿300元水平，最高見305元，收市報302.8元，上漲2.5%。

餐飲股受壓 海底撈瀉9%

中國市監局印發《關於加強連鎖食品經營企業食品安全監管的通知》，要求各地市場監管部門切實加大違法行為查處力度，增加日常檢查。食品安全事件發生後，涉事門店所在地市場監管部門要迅速核查，嚴懲重處食品安全違法行為，責令停產停業，吊銷許可證。餐飲股顯著受壓，海底撈（06862）下瀉逾9%，收報26.55元，是最大跌幅藍籌；九毛九（09922）大跌逾8%，至19.6元。

滙控（00005）中午公布第三季業績，列賬基準稅前利潤54.03億美元，按年上升75.8%，主要由預期信貸損失及其他信貸減值準備撥回，以及應佔聯營公司利潤上升所帶動，經調整稅前利潤近60億美元，按年增36.3%，優於市場預期。基於對前景的信心，加上資本實力雄厚，滙控宣布斥資最多20億美元回購股份，將於短期內展開。另外，滙控將於明年2月公布2021年業績之時或之前，審視是否恢復派付季度股息。滙控業績理想，股價表現靠穩，全日高收0.4%，收報46.7元。

 

【盤房來料】恒指雖收復頸線 仍需時確認見底

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美股隔晚先跌後回升，市場一邊擔心聯儲局鮑爺忽然鴿轉鷹，另一方面又憧憬拜登政府可能推巨額基建方案，美股都叫有啲利好消息支持。至於港股跌足五日，恒指唔見咗千五點後，今日卒之識反彈，半日重返二萬八水平。

恒指高開144點，即返100天線(27963點)及二萬八，甫開升幅收窄至114點，見28014點半日低，之後愈升愈有，曾彈391點，見28291點半日高。恒指中午收報28218點，升318點；國企指數報10893點，升149點；科指升1.6%，報8073點。可能係周末效應關係，半日升市成交不足一千億元，相對早幾日跌市成交較多，今日嘅反彈略嫌力度不足。而恒指雖然重上28200重要頸線位，但仍需要企穩至少三個交易日，才能確定短期見底，下周二期指結算，如結算後大市仍能守住頸線，季結完成後，下個月港股表現或有改善。

雖然隔晚個別中概股仍於美股下挫，但今早港股嘅科技股則個別發展，第二上市新丁百度(09888)隔晚喺美股跌逾一成，今日再創上市後新低，半日跌5.7%，暫時都係睇定啲。雖然移卡(09923)去年賺多四倍，但收入增長只有1.5%令人失望，半日股價跌8.5%，咪見跌得多去接刀，現價已失3月9日低位都仲未識得彈。有消息指小米(01810)有意選用長汽(02333)車廠生產自家電動車，兩股分別升6.7%及11.9%，不過小米到呢一刻仍未就發展電動車立項，狠來了故事唔嫌多，有貨可以選擇持有，但急升嚟追貨小心又中伏。其他科技股表現向好，JATMX只有阿里(09988)半日續跌2.6%，但阿里現價估值相對低，諗唔到一個理由要喺呢啲水平沽貨。

內房股及物管股今日表現唔錯，只有禹洲集團(01628)公布有關盈利預警的補充公告，料去年股東應佔利潤按年大減96.8%，半日挫13.7%；同埋佳兆業(01638)大幅折讓25.13%供股，半日挫9.9%。其他內房股及物管股均有進賬，兩個板塊要二選一，阿Man都係偏愛物管股多啲。

基於大市仍未能確定止跌回升，今日又係周五周末前夕，早兩日跌到仆直時未敢撈貨嘅，今日已無乜可以做，除咗食花生之外，至於低位有撈貨嘅，一兩日已有5%或以上盈利，不妨考慮食糊，就算唔食全餐都可以食半留半，記住個市暫時反覆走勢未改，即使已確認見底，亦唔會三扒兩撥就上返三萬點，總有機會畀位你上車，戒急用忍方為上策。

麥狄文

(徐狄怡‧證監會持牌人)

 

 

重磅金融股撐市 科技板塊兩極化

 https://www1.hkej.com/dailynews/article/id/2611377

滙控彈2.5% 摩笛唱好內銀 

A股倒跌收場，本港重磅金融股則是升市火車頭，「大笨象」滙控（00005）彈2.5%【圖1】，為第三大升幅藍籌，並貢獻恒指42點升幅。內銀股延續近日強勢，繼早前獲美銀證券看好資產負債表改善後，昨日再獲摩根士丹利唱好，給予四大行「增持」評級。工行（01398）及建行（00939）分別領漲3.6%及1.8%，為最大及第六大升幅藍籌，為大市進賬32點及29點。中行（03988）輕微高收0.8%，農行（01288）大漲2.6%。不過，交行（03328）遭大摩下調目標價逾23%，評級維持「中性」，股價昨跌1.3%。內險股也逆A股而行，國壽（02628）、平保（02318）、人保（01339）及財險（02328）齊齊升約1%，中國太保（02601）更抽升逾4%。

科技股呈兩極化發展，由市場消息主導股價走勢。好消息方面，阿里巴巴（09988）一邊獲中證監批准旗下螞蟻集團在本港上市，螞蟻集團據報正尋求港交所（00388）通過上市聆訊，預期中證監將於本周批准其在科創板掛牌，兩地上市集資額將高達350億美元。

阿里創新高 小米捱沽

另一邊廂，阿里巴巴以280億元增持高鑫零售（06808）股權至約70.9%，按例以每股8.1元要約價提全購。阿里巴巴股價昨早段逼近300元大關，曾創299.4元上市新高，收報297.2元，升1.1%【圖2】。高鑫零售股價最多急飆近三成至10.3元，收報9.45元，漲19.2%。

蘋果公布iPhone 12預購詳情後，內地消費者對手機預購反應熱烈，蘋果最強分析員郭明錤也唱好iPhone 12 Pro出貨量，手機設備股普遍造好。瑞聲科技（02018）股價昨高收2.5%，舜宇光學（02382）上揚1.9%。高偉電子（01415）昨日除息，收市抽高9.4%，財息兼收。鴻騰精密科技（06088）更暴漲19%。

至於壞消息，小米集團（01810）遭花旗唱淡，市傳華為可能剝離榮耀手機業務，市場競爭格局對小米帶來更大不確定性，目標價由22.2元調低至19.3元，評級由「買入」兩連降至「沽售」，股價急挫4.1%。美團點評（03690）被野村指9月表現未及預期，加上該股擬發行美元優先票據，股價低收2.6%。

發改委正式發布《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點首批授權事項清單》，科技創新體制方面，包括允許有境外國際通行職業資格的金融、稅務、建築、規劃等人才提供專業服務，放寬境外人員參加職業資格考試的限制。個別深圳概念股續有炒作，深高速（00548）股價昨漲近2%，深圳控股（00604）急升近3%，佳兆業（01638）則挫約3%。

 

135家上市房企2019年年報相繼出爐，“增收不增利”成普遍現象

截止發稿日，目前已有135家上市房企發布了2019年年報。其中，A股上市房企佔55家，赴港上市內房股佔80家。2019年，這135家上市房企合計實現營業收入約4.8萬億元，相比上年同期的3.94萬億元，增長21.83%；合計實現歸屬於上市公司股東的淨利潤約6636.62億元，相比上年同期的6865.45億元，下降3.33%。

從上述數據可以看出，多數房企雖然在2019年營業收入增加，當時盈利能力卻有所下下降，甚至連中國恆大、恆基地產、長實集團、遠洋集團、中交地產等這樣的龍頭房企或者知名大型房企也同樣呈現“增收不增利”的營業模式。就連這些大房企都面臨“增利難”的境況，更何況中小型房企。

泛海系狂掃恒大債 息率近18厘

圖1之1

【明報專訊】新冠肺炎疫情在資本市場引起連鎖反應，其中去年暢旺的債市備受衝擊，近年當旺的內房債更成沽貨重災區，惟內地富豪潘政旗下泛海系3月份卻逆市趁機掃貨，目標更集中在有「內房債王」中國恒大（3333）上，由月初起多次入市並「愈跌愈買」，合共斥資近10億港元，折讓由5.25%至35%不等，折算息率近18厘，每年收息近1.8億元。

涉資近10億元 每年收息近1.8億

今次泛海系在市場買入的恒大債券，屬於較高息的一批，票息達11.5至13.75厘。由3月9日開始，掃貨價折讓僅約5.25%至6.5%，但隨着市場氣氛轉壞，泛海繼續掃貨，由3月12日起開始以超過一成折讓掃貨，至最近公布的3月24日至25日其債券掃貨價已較面值折讓超過35%。以該批債券票面息及泛海買入價計，票息回報率相當於約17.6厘。

泛海系以往以房地產為核心，近年金融投資亦非常重手。據公司2019年中期及2018年年報顯示，集團分別持有財務投資146.79億元及156.01億元，投資組合中分別92%及88%用作持有上市債券，當中更大多數由內房發行。

作為內房債券大戶的泛海系，其大股東潘政早年被指與以本地證券中南證券掌舵人、人稱「股壇玩家」的莊友堅關係緊密。莊友堅本人則一向與股壇俗稱「鋤DEE會」成員如華置（0127）大股東劉鑾雄、恒大主席許家印及中渝置地（1224）主席張松橋等相熟，他們之間交易不少，例如萬科（2202）股權爭奪戰、投資盛京銀行（2066）等。

熱中定息產品 偏愛內房高息債

翻查泛海系年報記錄，集團亦向來熱中投資定息產品，更特別鍾情內房高息債券，除恒大外，近年持有包括佳兆業（1638）、融信（3301）、當代置業（1107）、佳源（2768），就連已停牌多年的明發集團（0846）債券亦有參與，而上述債券的息率均接近10厘，當中當代置業的票息率更超過15厘。

 

https://news.mingpao.com/pns/%e7%b6%93%e6%bf%9f/article/20200330/s00004/1585507058644/%e6%b3%9b%e6%b5%b7%e7%b3%bb%e7%8b%82%e6%8e%83%e6%81%92%e5%a4%a7%e5%82%b5-%e6%81%af%e7%8e%87%e8%bf%9118%e5%8e%98

放寬港人到大灣區置業 4內房股即時受惠

放寬港人到大灣區置業　4內房股即時受惠

特首林鄭月娥宣布，粵港澳大灣區小組已同意推出新一輪三大類共16項措施，7項惠及港澳居民的措施中，包括推出跨境理財通、放寬港人到大灣區9個城市買樓等措施，豁免需要社保等條款才可以買樓的要求，而且即使有限購的城市，港人亦可以置業。分析認為，有4隻內房股可以受惠。

林鄭月娥表示，為了便利香港居民在大灣區9個城市買樓，小組同意豁免限購條件，包括本地居住、學習或工作年限證明、繳納個人所得稅及社保等要求。為配合港人到大灣區置業，小組亦會推出便捷港澳居民在大灣區使用電子支付的措施，港人可在香港的銀行分行開設大灣區戶口，而選擇在大灣區城市工作的香港居民，他們的子女可享有與內地居民同等的教育安排。

市場認為，放寬港人到大灣區置業的措施，對內房發展商的幫助不大。

交銀國際聯席董事（房地產研究）謝騏聰指，一直以來港人都可以到內地購置一套物業，加上港人的購買力有限，故即使放寬港人到大灣區置業，都不代表會引發大量港人即時到大灣區置業的趨勢，相信有關措施的對內房股的提振力度相當有限。

銀河聯昌證券中港房地產研究主管鄭懷武表示，港人要到大灣區置業，除樓價外，還有很多考慮因素，包括教育及醫療問題等，相信今次放寬港人到限購城市買樓，可以增加部分港人到大灣區置業，但不會出現大批港人北上買樓的情況。

鄭懷武續稱，內房股近月走勢凌厲，在大灣區擁有較多土儲的內房發展商包括時代中國 （01233） 、龍光地產 （03380） 、奧園 （03883） 及佳兆業 （01638） 。其中，時代在大灣區的土儲高達80%至90%，項目在區內分布均勻；龍光及佳兆業則以發展深圳項目為主；奧園亦有40%土儲在大灣區。

另外，小組並同意，港澳及內地探索開通「跨境理財通」的雙向機制，若商界人士要在大灣區停留，可申請辦理有效期2年或5年的簽證。醫療方面，在大灣區的港資醫療機構，也可使用香港常用儀器和藥物。