物管股全面上揚 花旗指揀股要留意兩大優勢

https://www.hk01.com/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E5%BF%AB%E8%A8%8A/571030/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E8%A9%95%E8%AB%96-%E6%94%BF%E7%AD%96%E5%8A%9B%E6%92%91-%E7%89%A9%E7%AE%A1%E8%82%A1%E5%85%A8%E9%9D%A2%E4%B8%8A%E6%8F%9A-%E8%8A%B1%E6%97%97%E6%8C%87%E6%8F%80%E8%82%A1%E8%A6%81%E7%95%99%E6%84%8F%E5%85%A9%E5%A4%A7%E5%84%AA%E5%8B%A2 

中國住建部等十部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、家政、房屋經紀等領域延伸，意味物業企業經營權限逐漸放寬，有利物管股併購增長和業務發展。

受政策刺激，物管板塊周三（6日）集體大成交上升，碧桂園服務（6098）、永升（1995）、雅生活（3319）、新城悦（1755）、保利物業（6049）、中海物業（2669）、融創服務（1516）、時代鄰里（9928）、寶龍商業（9909）、建業新生活（9983）、金科（9666）等均漲超10%，其中，碧桂園服務、永升、融創服務、金科更創上市新高。

鼓勵物管公司統一管理舊區

住建部等十部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》（下稱《通知》），從融入基層社會治理體系、健全業主委員會治理結構、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業、規範維修資金使用和管理、強化物業服務監督管理等6個方面對提升住宅物業管理水平和效能提出要求。

【蔡金強專訪】最強地產分析師：港樓價下半年料跌逾半成

https://hk.appledaily.com/finance/20200710/H2SDFLHBLGMARXBWWTBOMZCJ34/

由內房分拆的物管近期走勢往往反勝母企，過往被稱為「最強地產分析師」的奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強認為，下半年應該將焦點由龍頭物管股下移至第二梯隊，內房股則要等到年尾才有望「落鑊」，至於香港地產股基於兩大「原罪」而難錄升幅，並預測樓市受各項負面因素影響下，整體樓價下半年將跌5%至8%。

早前掀起升浪的大型物管股明年平均預測市盈率已升至超過30倍，蔡金強認為估值過高將令動力減弱，中型物管公司如永升生活服務（1995）、時代鄰里（9928）、寶龍商業（9909）及新城悅（1755）相對地估值較低，且預期盈利增速強勁、母企市場排名及規模不俗、成交量合理，相比之下中型物管股更吸引。蔡金強指上述四股連同有望下半年分拆上市的世茂服務、合景悠活及融創服務，未來數個月構成以中型公司主導的物管股投資核心，至於再往下數的小型物管戰鬥力則略為遜色，如果散戶有意投資須密切注意行情。

物管股今年蜂擁上市，蔡金強指優質收購項目日漸稀缺，衡量物管公司價值將會由管理面積的規模競爭逐漸演變成「業態」比拼。他解釋物業管理範疇廣闊，住宅管理業務增長將會繼續是投資者關心的主菜，而多元化的項目類型形同配菜，包括商業項目、公共建設、城市運營及增值服務等，例如萬科物業包辦整個珠海橫琴的環境衞生、園林綠化、公共設施管理等職能。

物管股由去年炒到今年，蔡金強覺得熱潮將會隨住龍湖（960）或萬科（2202）他日任何一間分拆而告一段落，但強調並非整個板塊遭棄如敝屣，而是行業將進入寡頭時代，屆時投資者只會青睞少數公司。另外，蔡金強形容無負債、高股東資本回報（ROE）及高盈利增速是物管股能夠保持強勢的鐵三角，有個別物管股出現淨負債是不能令市場接受。

內房股則隨住最新銷售數據顯示上半年的銷售缺口基本上追平，蔡金強相信下半年表現會勝過上半年，但由於缺乏領跑者吸引外來資金流入板塊，「塘水滾塘魚」下難以大漲，估計要到年底華潤置地（1109）或融創（1918）傳出分拆物管進度等消息吸引資金流入，內房才有望出現炒作。

香港地產股背負兩宗罪 股價難上揚

對於香港地產股，蔡金強形容「（質素）唔係差，但唔會升」。第一原罪是業務單一，「以前因為我（發展商）專注，而呢個地方（香港）超正，所以我（香港地產股）超正。依家因為我專注，呢個地方唔係太得，專注就變成原罪」。況且市場跟紅頂白，舊經濟股份在現市況屬第二原罪。

他強調香港地產股幾乎是一眾本地股之中「最靚仔」，尤以頻頻出售非核心資產的新世界（017）、持有中港多個地標式物業的新地 （016）及獲李嘉誠父子不斷增持的長實（1113）為甚，但就算是上述三間優質公司想要發力炒上都需要契機，例如塑造新的故事予投資者。

另外，基於數項基本因素都偏向負面，包括政治情況、經濟情況及人口變化，蔡金強相信香港樓價下半年仍會跌5%到8%。對於有人期待中央短期內向港派糖托市，蔡金強不以為然，「咁《國安法》 藥效咪廢咗？最快都到明年、後年先做啲嘢（派糖）」，加上疫情令北水來港置業規模大減及不少外國人因擔憂香港形勢而離港都削弱購買力，「如果有人話樓市會升，我唔係好信」。

香港成中美磨心 未來仍有重要位置

蔡金強認為香港局勢變化背後乃中美之爭，「中美關係好，香港就係橋樑；雙方交惡，你就係磨心」。他指香港並非長久以來都是太平盛世，幾乎每隔十數年整個城市就會陷入歇斯底里，不過最終局勢都會找到平衡點，料未來外資仍會選擇駐港，相當縱使日後香港未必有如過往璀璨，但都會有其重要位置。

註：奧陸資本持有永升生活服務、時代鄰里、寶龍商業、新城悅及融創

大行齊捧 一日5物管股破頂

大行齊捧 一日5物管股破頂

港股周五（10日）在高位窄幅上落，全日波幅僅161點，收報28638點，漲77點（0.27%），成交則頗活躍，再次突破千億元，為近一個月首見。大市暫呈高位整固格局，資金逐鹿個別當炒板塊，物業管理股受券商連番唱好支持，相繼彈起，周五多達5隻物管股破頂。恒指已連升6周，累計進賬2291點（8.7%），按周計為近一年來最長升浪。

港股連升6周 累漲2291點

分析指出，大市短期向上空間有限，投資者「炒股不炒市」，物管、內需及科網等強勢板塊在資金追捧及基本因素支持下，估值雖不算便宜，但仍有能力跑贏大市。

恒指夜期收報28768點，升102點，高水130點。ADR港股比例指數報28637點，較港收市低不足1點。

港股周五高開104點，已是全日高位，其後一度轉跌，最多挫56點。午後在重磅股騰訊（00700）帶領下走勢再度轉強，尾市升幅略擴大至77點，收報28638點，成交1053億元；國指報11267點，微跌13點（0.12%）。總結全周，恒指升186點（0.7%），國指微揚13點（0.12%）。

北水40日淨掃貨 兩年最長

北水周五突加速流入港股，淨流入約42.6億元。其中，騰訊的淨買入額高達11.8億元。內地投資者鍾情於因折讓配股而股價下挫的股份，融創（01918）及藥明生物（02269）分別錄得11.2億及4.6億元淨掃貨。「港股通」連續40個交易日錄得淨流入，為逾兩年最長的吸資紀錄。

恒指窄幅橫行，資金轉為追捧當炒板塊。其中，券商花旗唱好物管股，料上半年能繼續跑贏大市，催化劑包括盈利增長有望多達六成、個別股份有機會納入恒指小型股指數及「港股通」，以及舊城改造提供更多物業管理面積予物管企業。

在港上市約19隻物管股中，周五有多達7隻即市破頂，若以收市價計，最終仍有5隻創新高。其中，時代鄰里（09928）急抽升9%至5.45元，寶龍商業（09909）及碧桂園服務（06098）同漲超過3%；鑫苑服務（01895） 及銀城生活（01922）升幅更大，分別達18%及11%。

大市整固 催化板塊輪動

海通國際證券財富管理投資策略執行董事梁冠業認為，港股今季有力衝上三萬點水平，但短期料先在高位橫行整固。他指出，在大市整固期間，會以板塊輪動為主，預料集中在科網、內需、物管及內房等強勢股之間輪流炒作，「都是北水偏好的股份，而且有基本因素支持，部分估值已不便宜，亦非貴得很離譜。」他又提到，近期投資者開始關注水泥基建類股份，有機會成為下一個熱炒板塊。

A股方面，滬深兩市微跌。滬指周五跌2點（0.08%），收報3092點；深成指報10879點，跌18點（0.17%）。兩市成交額縮減約9%至6402億元人民幣，滬深股通錄得29.6億元人民幣的淨流入。
總結全周，滬指累漲8點（0.28%），連升6周；深成指全周進賬223點（2.1%），亦是連續6星期報升。

   
貓奴筆記:  

手上的碧桂園服務在上星期大升, 整個物管板塊也隨著大行唱好而又再踏入升軌。看了很多國內物管板塊資料, 發覺本港的所謂分析員真的很水皮, 祇以香港的物管板塊經驗去分析大陸的國內物管板塊數據 。真的十分離地, 所以我們散戶若要投資國內股票, 不可盡信報上所謂分析, 要自己多看多分析。

理財Campus：追揸物管股 醒你5大貼士

理財Campus：追揸物管股　醒你5大貼士
01月06日(一) 20:54

 

去年受中美貿易戰及香港社會動盪影響，貿戰敏感股及「本地薑」股份表現遜色，但輕資產的物業管理股卻大幅跑贏。今年分析員繼續看好物管股，並建議投資者嚴選個股追入，現就從5方面，為大家分析哪隻股份值博： 

 

【升幅最勁：雅生活全年漲倍半】 

 

雅生活服務(03319)去年累升約1.5倍，中國通海證券投資部副總裁潘彥銘表示，雅生活是目前最值得買入的物管股，因為其去年公布以15.6億元人民幣收購中民物業60%股權，及以不超過5億元人民幣收購新中民物業60%股權，此舉有望大大增加集團非住宅物業的在管面積，同時增加毛利率，刺激股價節節上升。

他補充，相關的收購價非常便宜，而且被收購的兩家公司均是大型物業管理公司，有望與雅生活現有業態、區域有效互補，提升管理規模及盈利能力，預計該股股價今年能衝破30元，未來3年盈利增速會維持20至30%。

公司截至去年6月30日止6個月盈利為5.41億元人民幣，較2018年同期增62.9%。其主營的物業管理服務及外延增值服務收入，同期分別增長63.6%及40.3%。另外，雅生活罕有採雙品牌發展戰略，承接來自兩大股東包括雅居樂集團(03383)及綠地控股(600606.SH)的物業管理。 

 

【市值最大：碧桂園服務600億】 

 

耀才證券研究部副經理譚智樂稱，物業管理市場集中度會不斷提升，規模愈大的企業會變得更大。據中指院資料，在中國物業管理公司中，物業服務百強企業在管面積的集中度由2014年的19.5%，升至2018年的38.9%，複合年增長率為4.9%。2014至2018年物業服務百強企業前十名平均純利的複合年增長率，高於物業服務百強企業的行業平均水平。

惟他提醒，值博率不能單憑其市佔率判斷，更擔心碧桂園服務(06098)及雅生活等市值過百億元的物管公司，不能再靠收購提升毛利率。目前，碧桂園服務是港股市值最大的物管股，達到685億元，其在管面積也遙遙領先同業。

公司截至去年6月30日止6個月，毛利率按年增加0.2%至39.2%，較同行一般毛利率高。不過，如果細看各業務表現，其佔收入超過七成的物業管理服務之毛利率明顯較低，僅得35.7%，反映其受人均僱員成本剛性上漲及有限的管理費所拖累。 

 

【「阿媽」最強：中海物業母企重磅】 

 

所謂子憑母貴，中海物業(02669)是央企中國海外發展(00688)旗下的物業管理公司，於1986年成立，輔助並戰略性地配合母公司在港的房地產發展業務。母公司市值逾3,232億元，高於碧桂園(02007)。中海物業有母公司開發的樓盤支撐，故增長動力強勁，股價於去年內升超過一倍。

截至去年6月30日止6個月，中海物業的物業管理服務收益佔總收益80.8%，較前年同期增23.1%至19億元。管理的總建築面積亦增至1.42億平方米，較前年同期增7.9%。

惟投資物管子公司時要注意，由於中國法律規定委任物業管理公司一般須經過招標及投標程序，所以其無法確保獲母公司聘用，作為其所開發的任何物業之物業管理服務提供商。

 

【前景最優：奧園健康憧憬併購】 

 

譚智樂建議投資者買入奧園健康(03662)及藍光嘉寶服務(02606)，指兩公司未來可靠收購合併帶動股價上升，但坦言估值不便宜。

奧園健康最新業績報告提到，將透過戰略收購、投資以及內生增長擴充物業管理服務組合。同時，將基於在大健康分部的業務優勢，探索開展出一個新的輕資產業務模式，包括大健康產業諮詢及投資業務。另外，其奧園中醫會打造「互聯網+中醫」服務，把更多的中醫健康生活方式和理念植入社區，提供便捷、智能及有趣的新中醫服務。

潘彥銘提醒，這兩家公司為半新股，投資者宜花多一年時間觀察其財務報表有否含「水分」，再判斷其前景。 

 

【新股最熱：保利物業超購222倍】 

 

去年共有8隻物管股上市，除了時代鄰里(09928)，其他物管股股價於上市首日大都表現不俗。潘彥銘指，因去年香港經濟欠佳，投資者轉炒輕資產股份，而普遍物管股擁有良好品牌價值及管治優勢，所以受投資者追捧。

其中，去年底上市的保利物業(06049)受股民熱捧。公開發售部分錄得超額認購逾222倍，故啟動回撥機制，每人最少獲分派一手，上市首日每手最多賺2,050元。股價上市至今仍升約33%。央企保利地產(600048.SH)是保利物業的母公司兼單一最大客戶，為中國房地產行業龍頭，能帶挈新物業管理合同及收取協助物業銷售活動費用。此外，近年保利物業的物業管理服務及非業主增值服務收入及毛利率都一直有增長。

譚智樂稱，保利物業股價上市首日飆29.2%，或多或少受新股熱潮帶動，而央企在管制及業務拓展上有更多制肘，預計股價最高升至50元，投資者可伺機獲利離場。

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【港股分析2020】物管股投資熱情減退！2020年想添食須知｜陳錦興

【港股分析2020】物管股投資熱情減退！2020年想添食須知｜陳錦興

物管股是2019年的焦點及強勢板塊之一，然而最近一個月卻有逆市表現。在年底，市場資金明顯在回吐強勢股，部分轉向落後股，預期物管股亦不能倖免。
撰文：陳錦興｜圖片：中新社

物管股的業務模式屬輕資產

這個板塊的業務模式屬輕資產，現金流穩定，政策風險相對低，更重要是過去處於高增長期，作為投資標的疑點較少。不過，股價不斷上升也將估值推至非常高的水平，不容易支撐；當資金的風險胃納上升，有更多不同板塊選擇，股價反覆調整的壓力自然大。
此時，有兩隻物管股上市，分別是保利物業（06049）和時代鄰里（09928）。前者是內地物管龍頭之一，在管面積貼近碧桂園服務（06098），市值差距卻很大；而後者則是小型物管公司，無論在管面積及盈利都很有限，雖然收入及盈利增長強勁，但負債比率也略嫌偏高。

新股表現見端倪

從兩股首掛表現看，市場對物管的熱情似在減退。保利物業超購逾220倍，首日最多只升25%；而市值較小的時代鄰里，並無資金炒供求，更跌破上市價。新股的表現，除取決於本身的基本因素，新股的分配情況值得留意。保利物業大幅超購，股份回撥比例達49%，意味散戶持貨多，機構持貨量不足。

保利物業央企背景，引入重磅基石投資者，未來明顯是一隻基金股，基金需要在市場吸納建倉，因此首掛要高開引誘散戶沽貨。
反之時代鄰里公開招股無需回撥，預留給時代中國（01233）股東的優先認購部分亦不足，國際配售及機構貨源充足，不急於首掛在市場吸納。因此股價首掛時以低於上市價開出，其後表現也乏力，這就是新股首掛獨特的供求關係。
再說物管這個板塊，第一隻上市是2014年的彩生活（01778），其後中國海外發展（00688）分拆中海物業（02669）上市，物管股漸受市場注意。2018及2019年是分拆物管股的高峰，連最新上市的兩隻物管股在內，板塊現有約18隻股份，市值最大是碧桂園服務，超過700億元。

板塊估值虛高

顯然，物管股是衍生自內房，其板塊市值卻不及內房股的十分一。由於板塊市值不算大，很難持續吸引入資金流入，而板塊深度不足，亦容易令估值虛高。目前，最熱門的物管股，其預測市盈率高達30至40倍，息率不足一厘，估值比騰訊控股（00700）、阿里巴巴—SW（09988）等股份還要高，過度估值的情況其實是顯而易見。即使過去兩年，主要物管股的增長異常強勁，股價的升幅應已反映不少。

無論如何，物管股只是從事傳統業務，並無顛覆性。其增長與內房銷售關係密切，而內房的爆炸性增長早已過去，2019年內房的合約銷售目標也只是低雙位數，未來不會更加進取，故物管股的在管面積可持續增長成疑。雖然2019年物管股大豐收，但從新上市物管股的表現、板塊規模仍小、成長持續性及估值過度等角度看，物管股的調整壓力漸大，2020年將遇到逆風是可以預期的。

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