標準普爾 Case-Shiller 表示，儘管抵押貸款利率較高，但 10 月房價仍錄得 2023 年最大漲幅

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關鍵點

• 根據 S&P CoreLogic Case-Shiller 房價指數，與 2022 年 10 月相比，10 月全國房價上漲了 4.8%。
• 這比 9 月 4% 的年度增幅有所躍升，標誌著 2023 年最強勁的年度增幅。
• 在前 20 個城市中，底特律 10 月房價年漲幅最大，達 8.1%。

• 根據 S&P CoreLogic Case-Shiller 房價指數，與 2022 年 10 月相比，10 月全國房價上漲了 4.8%。這比 9 月 4% 的年度增幅有所躍升，標誌著 2023 年最強勁的年度增幅。

  十城市綜合指數上漲 5.7%，高於上月的 4.8%。20 個城市綜合指數上漲 4.9%，高於 9 月的 3.9%。

  儘管十月份抵押貸款利率大幅上升，但房價仍走強。根據《抵押貸款新聞日報》報道，10 月 19 日， 30 年期固定貸款平均利率突破 8% 。這是二十多年來的最高水準。然而，利率在 11 月穩定下降，12 月下降幅度更大，30 年期固定利率目前徘徊在 6.7% 左右。

  標普道瓊斯指數大宗商品、實物和數位資產主管布萊恩·盧克(Brian Luke)在一份新聞稿中表示：“房價已接近本市場週期中記錄的最高抵押貸款利率，並繼續走高。” “隨著抵押貸款利率的放鬆和美聯儲採取稍微寬鬆的立場，房主可能會看到更多的升值。”

  在前 20 個城市中，底特律 10 月房價年漲幅最大，達 8.1%。聖地牙哥緊隨其後，增幅為 7.2%，其次是紐約，增幅為 7.1%。俄勒岡州波特蘭市的房價下跌 0.6%，是該指數中唯一 10 月房價低於去年同期的城市。

  Selma Hepp 表示：「CoreLogic S&P Case-Shiller 指數的房價漲幅自年初以來已增長 7%，比 2022 年峰值高出 1%，彌補了 2022 年下半年記錄的所有損失。」CorLogic 首席經濟學家。“考慮到 2023 年初出現的更強勁的季節性漲幅，今年冬天房價的年度升值應該會加速，然後在明年再次放緩。”

 

畢老林: 高息重臨的積極效應

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8月3日，周四。高息年代重臨，新一批面向長者的銀色債券近日登場，「保底息」達5厘，認購空前熱烈。有媒體打蛇隨棍上，重提政府為推動綠色金融，於去年5月發行首批零售綠債[上市代號（04252），2025年5月到期]，當時美國啟動加息不久，「保底息」僅2.5厘，在緊縮周期中價格更持續下跌，最新（周四收市）造96.45元，較發行價100元低水3.55%。

綠債到期後可悉數取回本金，若樂意鎖定資金近兩年，在二手市場以現價買入並持有至到期，年化總回報（連利息）僅略遜新一批銀債。

解謎團要接地氣

美國長債孳息率近日回升，綠債價格喘定與否難說得很，現在是否最佳出手時機，見仁見智。重要的是，媒體於不同零售債券中貨比三家，個別銀行又力推高息定存搶錢，與幾年前相比恍如兩個世界。由此可見，利率正常化不僅意味供樓負擔增加、消費動力減弱，隨着安全資產普遍能提供吸引收益，投資者不用再為追求回報而多冒風險，從這點着眼，「息魔」背後受惠者眾。

環球貨幣政策從去年初起急劇轉向，日本除外，發達國家早就陸續告別超寬鬆。在這一年多來，輿論偏重激進緊縮對經濟消極的一面，但以美國為例，聯儲局16個月內合共加息11次，經濟依舊欣欣向榮，就業強勁消費不墜，令不少專家嘖嘖稱奇。然而，他們若願意拋開數學模型，多吃一點人間煙火，所謂謎團說不定便能迎刃而解。

利率分布看供樓

《華爾街日報》最近走遍全美各地，一探小投資者對高息重臨的真實感受，當中一人回應時喜上眉梢，暢談夫妻兩在政府網站直接購買短期國庫票據，年息率高達5.5厘，非但跑贏從峰值大幅回落的通脹，且高於低息時期早已鎖定的樓按息率，十多年來感覺從未如此良好。

美國30年定息按揭目前逼近7厘，惟置業時間有先有後，還款負擔視乎什麼時候「上車」。證諸聯邦住房金融局（FHFA）統計，美國家庭置業率約66%，但按息6厘以上佔供款人比率僅3.7%，反映多數業主皆在幣策仍然寬鬆時入市或作再融資安排。

從【圖】可見，在未償還樓按貸款分布中，91%於5厘以下鎖定息率（20.3% + 26% + 44.7% = 91%）；4厘以下置業者超過七成（26% + 44.7% = 70.7%）；至於3厘以下鎖定超低息的「幸運兒」，佔整體供樓人數亦達26%，即四中有一，比率絕對不低。

感覺超爽不奇怪

美國樓價在疫情爆發後急升，疊加聯儲局重手加息抗擊通脹，大批準買家被擠出市場，但通過上述按利率劃分的供樓人士對比，不難看到寬鬆期置業的家庭既受惠於低息，又能在近年物業升值中享受財富效應，有「閒錢」還可泊進短期國庫票據穩袋5厘，毋須像金融海嘯後十餘年那樣，要獲取回報，捨股票恐別無選擇。更何況，美股本身破頂在望，種種因素加在一起，家庭財富較疫前毫不遜色，難怪前述那對夫婦受訪時感覺超爽。

經濟學家若能「多接地氣」，該明白加息對經濟影響遠不如估計嚴重，美國抗緊縮能力超乎想像，實非他們所說般不可思議。

正常化利多於弊

這當然不等於說，孳息曲線倒掛預示經濟衰退徹底失效，兼且加息的滯後效應尚待觀察，好日子能維持多久，大家都係靠估；惟到目前為止，定息工具（fixed-income）終於能提供理想收益，美股差不多盡數收復去年失地，香港市民也不用再因存錢入銀行買唔到個麵包食而破口大罵，就連「鴿王」日本都在謹慎地為退出超寬鬆政策鋪路，全球負孳息債券幾近絕跡，以往「貼錢」幫人融資的荒謬現象不復存在。條數計落，利率正常化利多於弊，更非當初想像般可怕。

 

（編者按：畢老林最新著作《我的投資日記》現已發售）

 

美國危機｜芒格：美國銀行業充斥着商業地產壞賬 暗示下一個「爆煲」是地產？

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美國第一信託銀行（美:FRC ）昨日宣布破產，是美國近兩個月來第三間「爆煲」的地區銀行，憂慮地區銀行危機再度擴散。「股神」巴菲特的老拍檔查理‧芒格最新就警告，美國銀行充斥着商廈物業的壞賬，直指商業地產市場正醞釀一場風暴，間接影響美國的銀行業。

銀行業充斥着商業地產壞賬

芒格接受《金融時報》訪問稱，銀行在美好的時光養成壞習慣，但當危難來臨時，將失去很多，但他指今次「沒有2008年那麼糟糕」。

2008年金融海嘯時，巴菲特旗下的投資旗艦巴郡（美：BRK）在當時出手救助銀行業，但該公司在最近的危機中按兵不動，這是因為銀行龐大的商業地產貸款組合中的潛在風險。芒格表示，很多房地產不再那麼好，「美國有很多陷入困境的辦公大樓，很多陷入困境的購物中心，還有很多其它陷入困境的物業」，到處都有很多痛苦。

他補充，銀行已經停止向商業開發商提供貸款，「與六個月前相比，如今每一間銀行都大幅收緊房地產的貸款。

投資的黃金時代已結束

另外，芒格談到他與巴菲特的投資心得，二人的「價值投資」為外界臻臻樂道。芒格卻稱，「我們是特定時代的產物，也是一系列完美的機會」。他補充說，他們生活在一個是「普通投資者的完美時期」，受益於「低利率、低股權價值和充足的機會」。

但這種情況已經改變，芒格警告說，投資的黃金時代已經結束，投資者將需要應對一段回報率較低的時期，「要獲得像過去那樣的回報變得非常困難」。他矛頭直指高利率，投資者擁擠地追逐便宜貨及尋找效率低下的公司。他相信，遊戲愈來愈難玩，但仍然會有很多人進場。

不認為美國民主將永遠繁榮昌盛

此外，巴菲特曾強調「永遠不要沽空美國」，而芒格則更為謹慎，「我不認為要假定美國民主必然永遠繁榮昌盛，但會在相當長一段時間內順利度過難關」。

芒格又透露，他的大部分投資僅來自四部份：巴郡、好市多Costco（美：COST）、由李錄的喜馬拉雅資本管理的基金及房地產企業Afton Properties。《福布斯》估計他的身家有24億美元。

 

 

 

美國樓市尚未完全走出困境 3月中古屋簽約量創9月以來最大降幅

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【彭博】-- 美國3月份中古屋簽約量創9月以來最大降幅，表明房地產市場尚未完全走出困境。

美國全國房地產經紀人協會(NAR)周四公佈的數據顯示，3月份中古屋簽約量指數環比下降5.2%至78.9，降幅高於接受彭博調查的所有經濟學家預期。經濟學家預估中值為成長0.8%。

由於房屋通常在簽約一兩個月後成交，中古屋簽約量通常被視為中古屋銷量的先行指標。此前鎖定較低抵押貸款利率的房主不願在當前利率環境下將房子掛牌出售，導致中古屋供應持續受限。

「住房庫存不足是銷售成長的主要制約因素，」NAR首席經濟學家Lawrence Yun在一份聲明中表示，「全國有限的住房供應無法滿足需求。」

不過，最近幾個月出現了一些令人鼓舞的企穩跡象。3月新屋銷售意外增至一年來最高水平，抵押貸款利率一定程度上下降，這提振了住宅建築商的信心。

周四早些時候的一份報告顯示，美國第一季度經濟成長放緩幅度超出預期。不過，住宅投資創一年來最小降幅。

部分房屋依然面臨強勁需求。Yun表示，約三分之一的掛牌房屋收到多個報價，實際成交價高於掛牌價格的房屋也占三分之一左右。

展望未來，鑒於聯儲會下周勢將再度上調利率，隨後預計將較長時間內暫停升息，借貸成本仍將居高不下並可能維持一段時間。

未經調整的中古屋簽約量同比下降23.3%。

原文標題US Pending Home Sales Fall 5.2%, Biggest Drop Since September

--聯合報導 Chris Middleton.

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房價在連續幾個月下跌後突然上漲

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關鍵點

• 隨著抵押貸款利率下滑，房價突然上漲。
• 根據 Black Knight 的數據，經過季節性調整後，2 月份全國價格上漲了 0.16%。
• 12 月和 1 月，抵押貸款利率開始回落，購房者激增。

• 今年年初出人意料的強勁房屋銷售扭轉了房價連續數月的大幅下滑趨勢。抵押貸款利率是波動的背後原因。

  根據 Black Knight 的數據，經季節性因素調整後，2 月份全國房價上漲 0.16%。這是自去年 5 月以來最強勁的一個月漲幅。房價現在比去年 6 月的峰值低 2.6%。

  在美國 50 個最大的市場中，有 39 個在 2 月份房價上漲。與 11 月相比，這是一個快速的轉變，當時 50 個市場中有 48 個的價格都在下跌。

  快速變化的背後是抵押貸款利率的大幅波動。30 年期固定利率的平均利率從 2022 年初的歷史低點開始上升。到 6 月，它已經從 4% 左右升至略高於 6%。銷售放緩，價格也隨之放緩。到秋天，利率飆升超過 7%，房價開始更快降溫。

  然而，在 12 月和 1 月，抵押貸款利率開始回落，購房者迅速利用了這一機會。根據全國房地產經紀人協會的數據，代表 12 月和 1 月簽訂的合同的 2 月成屋成交量大幅增長 14.5% 。

  “意識到抵押貸款利率的變化，購房者正在利用任何利率下降，”NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 在 2 月份的銷售報告中表示。

  然而，與所有房地產一樣，價格動態因地點而異。根據 Black Knight 的說法，邁阿密繼續看到最大的價格漲幅，以及中西部更實惠的市場，如辛辛那提、俄亥俄州哥倫布和克利夫蘭。與此同時，在過去幾年中價格上漲幅度最大的一些市場，價格仍在下跌。其中包括德克薩斯州奧斯汀、拉斯維加斯、鹽湖城、西雅圖和舊金山。

  雖然抵押貸款利率是全國價格回升的驅動因素，但供應緊張加劇了上漲壓力，尤其是在買家出現新的春季需求的情況下。

  Black Knight 企業研究戰略副總裁安迪·沃爾登 (Andy Walden) 在新聞稿中表示：“不幸的現實是，造成如此多市場僵局的庫存供應不足並沒有好轉。”

  根據 Black Knight 的數據，2 月份待售房屋數量連續第五個月下降，降至去年 5 月以來的最低水平。新房源比新冠大流行前的水平低 27%。

  “雖然一些價格上漲——最顯著的是邁阿密，這是本月漲幅最大的——可以歸因於人們搬到該地區，但我們看到，在那些負擔能力更好、庫存赤字更大的地區，價格上漲更普遍， ”沃爾登補充道。

  抵押貸款利率在 2 月再次開始上升，然後在 3 月小幅回落，原因是市場對美國銀行系統的擔憂以及幾家銀行倒閉。

  然而，對房屋的需求似乎並未受到危機的影響，據傳聞，房地產經紀人仍在忙於開放房屋。Black Knight 仍預計今年剩餘時間價格將再次走低，但如果供應繼續下降，競爭激烈，價格可能不會下跌太多。

   

 

（莊太量）美國利息後市如何？美國樓市會爆破嗎？香港定期存款利率會不會回升？

 https://www.youtube.com/watch?v=zYE-qZdaRug

Conclusion:  

--美國經濟，勞動力嘅 熾熱是短暫的

-- 美國樓市 隱憂 係真實嘅

-- 相當有機會有一個大調整 

--美國 樓市調整經濟就會反轉走

--租金會下跌通常會下跌

--失業率會上升

--有一個短時間嘅 recession

--香港銀行可能會跟美國加返少少息

--定期存款可能先返三厘半以上  

隨著利率小幅下降，抵押貸款需求增長 2.2%

 https://www.cnbc.com/2022/11/23/mortgage-demand-rises-as-interest-rates-decline-slightly.html

關鍵點

• 本週整體抵押貸款申請有所上升，但仍遠低於去年的水平。
• 貸款餘額合格的 30 年期固定利率抵押貸款的平均合同利率（647,200 美元或以下）從上週的 6.90% 降至 6.67%
• 本週購房抵押貸款申請增加了 3%，但比一年前下降了 41%。

• 根據抵押貸款銀行家協會的季節性調整指數，由於利率略有下降，上週抵押貸款申請比前一周增加了 2.2%。

  通常對每周利率變動最敏感的再融資申請本週上漲 2%，但仍比一年前的同一周低 86%。根據房地產數據公司 Black Knight 的數據，即使現在利率從一個月前 7.16% 的近期高點回落，仍然能從再融資中受益的人寥寥無幾——只有 220,000 人。

  本週購房抵押貸款申請增加了 3%，但比一年前下降了 41%。一些潛在買家現在可能會冒險回來，聽說競爭減少了，談判能力增加了，但待售房屋仍然短缺，價格也沒有大幅下降。

  
  

  利率仍是年初的兩倍，但上周有所回落。具有合格貸款餘額（647,200 美元或更少）的 30 年期固定利率抵押貸款的平均合同利率從 6.90% 降至 6.67%，對於首付 20% 的貸款，點數從 0.56（包括啟動費）增加到 0.68支付。

  MBA 經濟學家喬爾·坎 (Joel Kan) 在一份新聞稿中表示：“抵押貸款利率的下降應該會提高潛在購房者的購買力，由於抵押貸款利率在過去一年中翻了一番以上，他們基本上被邊緣化了。” “隨著利率下降，上週 ARM 申請的 [adjustable-rate] 份額也從過去兩個月的 10% 和 12% 的範圍下降到貸款的 8.8%。”

  本週抵押貸款利率沒有變動，因為即將到來的感恩節假期往往會對成交量造成壓力。

  “這並不是說事情沒有進展。他們只是不像往常一樣移動，”Mortgage News Daily 的首席運營官馬修格雷厄姆說。“預計下週情況會恢復正常，但市場要繼續等到 12 月 13 日和 14 日才能看到最大的波動。”

  那是政府發布下一份關於通貨膨脹的主要報告和美聯儲宣布下一步利率行動的時候。

   
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【私銀觀】「金髮女孩」未出現 勿追逐周期股

 https://www2.hkej.com/wm/article/id/3237691/%E3%80%90%E7%A7%81%E9%8A%80%E8%A7%80%E3%80%91%E3%80%8C%E9%87%91%E9%AB%AE%E5%A5%B3%E5%AD%A9%E3%80%8D%E6%9C%AA%E5%87%BA%E7%8F%BE+%E5%8B%BF%E8%BF%BD%E9%80%90%E5%91%A8%E6%9C%9F%E8%82%A1

最近幾周的一些數據，點燃起人們對美國經濟可能因通脹率逐漸靠近聯儲局目標而回穩的希望，即令股市出現「金髮女孩」（goldilocks scenario）的狀態。不過，我們對這種看法有保留，因為相關的宏觀指標持續走弱，而且今年史無前例緊縮貨幣的步伐仍未完全貫穿整個系統。

美國供應管理協會（ISM）製造業指數，是與美國股市最相關、最貼近的周期性指標。在7月觸及兩年低位後，美國聯儲局區域調查顯示8月再次下降，隱含讀數為49.2，是自2020年5月以來首次低於50的讀數，進一步將美國宏觀勢頭推向負數區域。

美元升值繼續拖累經濟

這並非突如其來的。聯儲局政策經多個途徑影響美國周期。在當前的周期中，美元肯定是其中一個途徑。在貿易加權基礎上，美元已升至20年高位，部分是由於美國收益率與世界其他地區之間的利差激增。在一般情況下，美元會在周期低迷前出現大幅上漲，而過去一年美元升值10%，繼續拖累美國經濟。

按揭負擔重衰退機會增

影響貨幣政策的另一主要途徑是美國的房地產市場，約佔美國家庭總資產的25%。儘管美元升值對周期帶來更直接的影響，但美國房地產市場發展更為緩慢，應在未來數月內繼續對美國周期構成不利影響。按揭貸款上升反映出業主或準業主的額外負擔，一般房屋的每月供款額及利息已上升至超過美國家庭收入中位數的25%，這不僅是30多年來的最高水平，而且在最近兩次達到此水平後，隨後兩年內均出現衰退，這情況與美國供應管理協會的關聯性進一步支持上述觀點，即通常隨按揭貸款變化滯後12個月，意味周期更為疲弱。

防守板塊將趕過周期股

這對股市有何影響？在近期的回升趨勢中，最明顯可見是周期性行業板塊（工業、物料、非必需消費品）的表現，優於防守性行業板塊（必需消費品、公用事業、醫療保健）。對我們而言，這情況更像是經歷自2009年錄得12個月最大跌幅後從超賣水平回升，而非建基於基本面的持續復甦。由於我們認為宏觀勢頭於短期內不太可能轉趨正面，因此從策略角度而言，防守性行業應重拾其優於周期性行業的表現。

 

畢老林: 資產泡沫爆不停 美樓市能撐多久

 https://www1.hkej.com//dailynews/investment/article/3164843/%E8%B3%87%E7%94%A2%E6%B3%A1%E6%B2%AB%E7%88%86%E4%B8%8D%E5%81%9C+%E7%BE%8E%E6%A8%93%E5%B8%82%E8%83%BD%E6%92%90%E5%A4%9A%E4%B9%85

6月19日，周日。75就是新的50（75 is the new 50），聯儲局加息四分三厘後，主席鮑威爾雖試圖否定單次加息75個基點將成為常態，惟記者會發言犯駁之處甚多，局方在上周五發表的半年度貨幣政策報告中又稱恢復物價穩定承諾是「無條件」的，措辭之強硬迄今僅見，表明聯儲局不會容許任何事情（包括就業市場惡化）阻礙對抗通脹的決心和行動。鮑公本周三、四一連兩天出席國會聽證會，且看他會否對「無條件」意味着什麼作更清晰的解說。

老畢上星期提及聯儲局本月較早時公布的首季美國家庭財富統計，指若非樓市強勢持續，抵消了股市部分損失，美國人身家上季肯定不止縮水5000億美元。當時並未具體交代樓市情況，有必要補上這重要的一筆。

調整遲早問題

美國房地產市場首季整體價值上升1.6萬億美元，但股市蒸發3萬億美元，樓市生生性性不足以讓家庭財富避過2020年初疫情爆發以來首度下滑。然而，從上述對此可見，股、債、加密幣泡沫連環爆破對房地產的衝擊尚未體現，惟眼前金融環境益發嚴峻，聯儲局數據滯後，第二季形勢只有更凶險，樓市調整不過遲早問題。

聯儲局對抗通脹「鷹氣日盛」，美國30年期按揭利率上周升穿6厘，許多地產經紀向客戶報價時還以為睇錯，揉了揉眼睛方知沒花沒假。置業乃「美國夢」的核心，家庭財富與「磚頭」牢牢地綑綁在一起，樓市倘有什麼冬瓜豆腐，對經濟及金融穩定的破壞力恐非其他資產市場可比。

疫情期間，美國樓價飆漲，許多首置人士本已被擠出市場，如今借貸成本以驚人速度上升，負擔能力進一步惡化不言而喻。基於房地產市場的重要性，按息6厘是一個什麼樣的概念，條數值得認真計計。

美國30年期按揭利率從年初約2.5厘歷史低位急升至上周二接近6.3厘（Mortgage News Daily數據），美國家庭每月供樓支出中位數由去秋的1050美元增至現在的1850美元。這對負擔能力和貸款需求有何影響，看看物業顧問公司John Burns編製的圖表便一清二楚。

按息6厘什麼概念

以40萬美元住宅貸款為準，按息在短短半年內自歷史低位狂升一倍半，合資格上車家庭數目估計從5000萬縮減至3000萬【圖】，等同於一下子把四成潛在買家及借款者趕出市場，僅此一點，對房地產銷售和市道就不可能沒有影響。

然而，老畢想到一個比負擔能力更有趣的問題。過去幾年，股債齊揚令美國家庭感覺良好，「創新型」資產如加密幣、NFT的興起，更製造了大批年輕富民。財富效應是會相互帶動的，美國一些入息中位數較高的地區像加州聖迭戈（San Diego），近五六年樓價閒閒地翻一番；也就是說， 2016年售價100萬美元的住宅物業，如今要200萬美元才有交易。

假設一個年入25萬美元的富裕家庭，2016年付出兩成首期（20萬美元）購買這間房子，向銀行借80萬美元分30年攤還，以當時按息約3.5厘計算，每月供樓支出約4300美元，12個月就是51600美元，佔這個家庭25萬美元的年入息約20%。作為參考，聖迭戈家庭入息中位數2016年為8.36萬美元，最新統計接近11萬美元。

五、六年轉眼即逝，今時今日，同一物業已由100萬美元升值至200萬美元，兩成首期從20萬變40萬，貸款金額則80萬變160萬，一闊三大，即使拿得出首期，30年按息自3.5厘升至6厘以上，連本帶利每月供款逾萬美元冇走雞。換句話說，樓價大漲加上借貸成本激增，供樓負擔佔入息比率若要維持在20%水平，現在才買入上述房子，置業者一年豈非要搵夠六七十萬美元？

良性循環恐逆轉

股市繁榮、幣圈熱熾時，科技企業招聘踴躍出手豪爽，燒銀紙眉頭不皺，首期倍增、負擔能力皆不成問題，可惜今時唔同往日，不斷傳出科企磨刀霍霍，裁員潮恐怕唔使幾耐就殺到埋身，保得住份工已經偷笑，邊得嚟咁多幾十萬（相當於港紙）一個月？以往受惠於時勢，人同物業俱有價有市，環境迅速逆轉，少了這些新貴撐場，情況便不容樂觀。

美國樓市投機氣氛不能跟次按引發災難前相提並論，但也不會純由剛性需求和供應決定。經濟榮辱與金融市場盛衰息息相關，房地產何嘗不高度依賴股市、債市乃至加密幣市況保持穩定。良性循環一旦打破，樓市風險加劇在所難免。

  

（編者按：畢老林最新著作《我的投資日記》現已發售）