招銀國際：物管板塊估值吸引現時是加註的好時機行業首選碧桂園服務(06098)、華潤萬像生活(01209)等

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智通財經APP獲悉，招銀國際發布研究報告稱，物業行業首選碧桂園服務(06098)、永昇生活服務(01995)、華潤萬像生活(01209)、寶龍商業(09909)及遠洋服務(06677)。

該行表示，物管板塊股價已從之前峰值回落20%以上，主要由於估值修正，與全球增長板塊的下行步調一致。隨著市場不確定性增加，認為行業估值的關鍵支撐已轉向增值服務和零售/租金增長，而在管面積的增長更多是防禦性驅動力。

報告中稱，增值服務方面，該行繼續看好其潛力，該業務2019-22年復合年增長率或將達到44%，利潤佔比達35%。零售/租金方面，2021年1月華潤置地(01109)租金同比增長29%，這是一個非常積極的信號，在消費復甦的背景下，2021年上半年租金收入或將同比增長60%以上。行業目前估值為17倍2022年預測市盈率(2022年淨利潤增長30%，PEG為0.6)，估值吸引，而現在是加註板塊的好時機。

由於2021年將是消費大年，該行重申對華潤置地等主要房企租金收入增長30%的預測，這將使其商管業務受益。華潤1月份的數據證明了這一點，儘管基數較高(同比增長15%)，但租金收入仍增長了29%。隨著2020年上半年基數逐漸降低(同比下降12%)並且零售額回升，2021年上半年華潤置地的增長率或將更高(租金同比增長60%)至人民幣80億元，從而使華潤萬象受益，後者可以分享租金收入/EBIT利潤的5%/10%。

值得注意的是，2月26日，恆生指數宣布將在港股通計劃中添加8家物管公司，並從3月15日起生效。該行認為，南向資金將為華潤萬象(這是唯一的高端購物中心運營商)提供一定支持。關於近期南向淨流出的擔憂，該行認為這可能只會影響流入的規模，而不會影響流入的方向。

 

寶龍商業(09909)未來三年成長路徑清晰，上調目標價至32.80港元

 https://www.zhitongcaijing.com/content/detail/421403.html

智通財經APP獲悉，中泰國際發表研究報告表示，寶龍商業(09909)20年業績超預期，未來三年成長路徑清晰，上調目標價至32.80港元，重申“買入”評級。

2020年應占淨利潤同比增70.8%，商業出租率進一步提升

公司財務數據方面，公司2020年收入同比增18.6%至19.2億元人民幣(下同)，與中泰國際的預期基本一致;其中商業運營管理與住宅管理板塊分別同比增17.1% / 25.6% 至15.6億/3.6 億元;應占淨利潤同比增70.8%至3.05億元，較中泰國際的預期高8.6%;應占淨利潤率由19年的11%顯著提升至20年的15.9%，主要由於：1)受惠於增值服務佔比提升及有效的成本管控，毛利率由19年的26.4%上升至20年的30.9%;2)SG&A佔收入比重由19年的9.8%下降至20年的8.9%。全年經營性現金流同比增48.9%至7.95億元。現金同比增31.8%至34.5億元。

商業運營方面，公司20年新開業9個商場，截止20年底，商業在管面積達857.3萬平方米;20年新簽約33個項目，總建面248萬方，其中有4個獨立第三方項目;20年底商場出租率達89.9%，較19年底的89.4%進一步提升;中泰國際計算單位平均面積商業運營收入由19年的12.31元/平/月上升至20年的12.48元/平/月。2020年，商業管理行業受到來自疫情的嚴峻挑戰，公司的開業及外拓節奏略低於預期，然而運營效率進一步提升，驗證了公司的管理能力。

住宅管理方面，截止20年底，在管面積/合約面積達1440萬/2322萬平，同比增25.2%/19.1%;增值服務佔住宅管理收入比重由去年的17.5%上升至20.2%;分部毛利率由19年的12.9%顯著上升至20年的23.1%。

管理層公佈未來三年發展路徑及經營目標

2020年公司著力於“保開業、去空鋪、調結構”;CEO陳德力在業績會上宣布了清晰的三年發展規劃：

1)21年提經營、強系統、優團隊;

2)22年精服務、擴規模、樹標杆;3)23年興科技、建生態、領行業。 

3年後目標：

1)商業出租率超95%，開業面積超1500萬方(3年CAGR 20.3%+)，長三角規模排名行業前三;

2)住宅合約面積超5000萬方(3年CAGR 29.1%+)，毛利率提升至25%+(vs 20年23.1%)，增值服務收入佔比超40%。管理層目標明確務實，過往執行能力持續得到驗證，中泰國際看好公司發展。

上調盈利預測，上調目標價至32.8港元

CEO陳德力先生20年6月加入公司，20年業績紮實，21-23年規劃清晰，體現管理層順利完成調整期;隨著疫情受控，相信21年公司將加快發展。考慮20年利潤率超預期，中泰國際上調21/22年盈利預測6.9%/7.4%至4.3億/6.2億, 並引入2023年預測8.3億元。中泰國際相應上調目標價至32.80港元，對應40x/28x 的21年/22年PE。目標價對前收市價有21.9%的上升空間，中泰國際重申“買入”評級。

風險提示：

(一)人民幣匯率波動加劇;(二)疫情發展超預期。

 

暴漲“大奇蹟日”過後，物管板塊應該如何配置？

 https://news.futunn.com/hk/post/8428259?src=3&report_type=market&report_id=144096

核心觀點

• 物管行業重大利好政策是導致物業股暴漲的核心原因；

• 政策對物業股的利好，可通過下列公式體現：

物管公司的經營利潤=【基礎的物業管理收入（↑）+業主增值服務收入（↑）+開發商增值服務收入】-營業成本（↓）-期間費用（管理、銷售、財務、研發開支）

-政策利好的具體表現

即政策有利於物業管理公司的營收增長，以及壓縮營業成本。

• 物業股的後續走勢加速分化，體現為業績增速、估值、市值等全方面的分化。

建議按照三條投資主線配置：

1. 重點關注儲備面積充足、增值服務探索走在行業前列、業績增長具有確定性的住宅物業龍頭（機構配置股），如碧桂園服務、綠城服務、金科服務等；

2. 小而美、具有特色的中小物業股（估值有足夠的安全邊際），比如濱江服務、金融街物業等；

3. 商業運營賽道的稀缺型選手（概念稀缺、現金流較好），如華潤萬象生活、寶龍商業。

 

物管股全面上揚 花旗指揀股要留意兩大優勢

https://www.hk01.com/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E5%BF%AB%E8%A8%8A/571030/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E8%A9%95%E8%AB%96-%E6%94%BF%E7%AD%96%E5%8A%9B%E6%92%91-%E7%89%A9%E7%AE%A1%E8%82%A1%E5%85%A8%E9%9D%A2%E4%B8%8A%E6%8F%9A-%E8%8A%B1%E6%97%97%E6%8C%87%E6%8F%80%E8%82%A1%E8%A6%81%E7%95%99%E6%84%8F%E5%85%A9%E5%A4%A7%E5%84%AA%E5%8B%A2 

中國住建部等十部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、家政、房屋經紀等領域延伸，意味物業企業經營權限逐漸放寬，有利物管股併購增長和業務發展。

受政策刺激，物管板塊周三（6日）集體大成交上升，碧桂園服務（6098）、永升（1995）、雅生活（3319）、新城悦（1755）、保利物業（6049）、中海物業（2669）、融創服務（1516）、時代鄰里（9928）、寶龍商業（9909）、建業新生活（9983）、金科（9666）等均漲超10%，其中，碧桂園服務、永升、融創服務、金科更創上市新高。

鼓勵物管公司統一管理舊區

住建部等十部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》（下稱《通知》），從融入基層社會治理體系、健全業主委員會治理結構、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業、規範維修資金使用和管理、強化物業服務監督管理等6個方面對提升住宅物業管理水平和效能提出要求。

【大茶飯】北水真正的新歡（青冰）

 https://www.facebook.com/chingbing888/posts/3461315040586101

 

北水新標的在上周一正式生效，之前無論分析了幾多，估誰會是北水重點目標，最後說穿了都是靠估的，但一星期過去，有了實質的成交數字及持倉變化，就可以掌握得更多。

要看北水買甚麼股，最快最貼市的，當然是在大利市機看買賣盤吧，不過單憑肉眼去看，始終未能具體量化，而每天收市後的港股通十大成交，來來去去都被騰訊（700）、美團（3690）、小米（1810）及中芯（981）雄霸，剩下的位置有限，想看多一點，唯有去看CCASS的持倉變化了，不過缺點就是要等T+2，但若戰友相信北水部署是看中長線，少許滯後應沒太大問題。

此文寫於周末，北水新貴的CCASS的數字，只截至上周三，但首三天的北水流向，已經看到端倪。如戰友有看港股通成交，會發現信達生物（1801）在上周是十大成交常客，在上周一，即納入後首天，單日流入13億港元，當日就急漲11%，回看CCASS數字，北水在首三天共買入3,594萬股，相當於2.57%股本，相當驚人，但如以股本百分比作比較的話，有一隻股更犀利，就是天立教育（1773），雖然從沒有打入過十大成交，但北水在首三天已買了4.18%股本。

睇CCASS一目了然

除了以上兩隻，海吉亞醫療（6078）、永升生活（1995）、九毛九（9922）及寶龍商業（9909），都是北水買得比較多的，分別買了2.18%、1.95%、1.64%及0.79%的股本。而這些客觀的數字，也提醒了青冰，早前認為日清（1475）及康基（9997）或受北水追捧，顯然力度好有限，甚至移卡（9923）咁具炒味的股份，以為北水會啱口味，但原來首三天只係買了1.16萬股，少得可憐。

經過一星期的交易，雖然有五、六隻股都有大量買盤支持，但真正能保持強勢並創新高的，暫時只有海吉亞，而其餘的都只在頭兩日炒上，及後都有回吐，九毛九在首天一度急漲15%，創上市新高19.90元，但之後一度調整至17元樓下，北水買了十幾億元的信達生物，首天高見61.65元後，亦從高位回調近一成。

這些CCASS的數字，都是公開的資訊，有興趣的戰友可去webb-site內的CCASS系統自行分析，雖然北水買也不一定代表實升，但若心水股份業績不錯，又有概念，再有北水扶持的話，或有機會成為中線的長牛股。

青冰

http://www.fb.com/chingbing888

要看北水買甚麼股，最快最貼市的，當然是在大利市機看買賣盤。

蔡金強：多行業王者上市 新股尋寶

 https://news.mingpao.com/pns/%e7%b6%93%e6%bf%9f/article/20200817/s00004/1597602125391/%e8%94%a1%e9%87%91%e5%bc%b7-%e5%a4%9a%e8%a1%8c%e6%a5%ad%e7%8e%8b%e8%80%85%e4%b8%8a%e5%b8%82-%e6%96%b0%e8%82%a1%e5%b0%8b%e5%af%b6

【明報專訊】面對美國總統大選進入最後的不到3個月的倒數階段，老特（美國總統特朗普）和他身邊的核心人物已經進入接近歇斯底里的地步，畢竟選情大幅落後於民主黨對手拜登。國內疫情和經濟短期內是無望逆轉了，唯一的牌只能是中國，所以對華政策簡直到了喪心病狂的地步，細節不講了。尤其是國務卿蓬佩奧，嚴格上來說已經算失控，完全和班農挾持了老特，大選在即，老特也奈何不了他們。這幾個人已有異心，完全在為自己日後盤算，如果老特有幸連任，這幾個人應該要剁了。情况就是這樣，中期雖然也不知道老特在不在，在也未必代表就這麼兇狠，可短期（大選前），股市還是會極為波動的。

 

適當減倉 穩住核心持股

 

在如今這種情况下，投資者適當減倉對自己比較好，最少心理壓力少一點。尤其是老特陣營最近主打的是科技戰，針對中國最Top的科技企業，斷了華為所有的芯片供應，勒令TikTok、微信90天內退出美國，還準備調查在美上市的ADRs（預託證券），其他陸續有來……在這種情况下，今年以來行之有效的tmt/tech板塊聚焦大家可能就要小心點，最少騰訊控股（0700）、愛奇藝，手機產業鏈這次都必須適當減倉。阿里巴巴（9988）暫時安全，可誰知道老特的神經質，可畢竟baba今年以來表現大落後騰訊及美團（3690）等，未來幾個月又有持股三成多、市值約兩千億美元的螞蟻集團上市，所以阿里巴巴稍微安全些。

 

小金人說這些不是叫大家清倉，千萬別，今年以來（甚至過去幾年），市場就是不斷懲罰太過精明的投資者，所以大家別矯枉過正，小金人覺得適當減倉，調整多一點點到阿里巴巴身上就行了。包括我，也被這個反覆無常的市場搞怕了。適當減倉，可核心持股如ATM（阿里巴巴、騰訊及美團）、港交所（0388）、茅台等還是得拿穩。其他適當配置周期股（那些估值極低，分紅好，無硬傷，只是無人問津），進可攻退可守。

 

 

騰訊須減磅 阿里相對安全

 

除了上述的投資建議，小金人覺得投資者，尤其散戶，未來幾個月可以聚焦新股。

第一，未來幾個月有不少級別極高的新股，如螞蟻集團、農夫山泉、藍月亮、明源云、世茂物管、融創物管、金科物管、合景悠活等……這些新股都是很當時得令的行業，螞蟻集團是科技金融股，未來絕對的王者。農夫山泉更是堪比頤海（1579）、海天醬油、海底撈（6862）這些消費品的王者，絕對的內需股。藍月亮是中國最大的洗衣液和洗手液生產商，也是絕對的內需股。

 

融創世茂物管 比已上市同業優質

 

上面提到的幾家物管公司也是相當優質，比現在上市的很多物管公司都優質。融創、世茂物管都是行業頭部企業，城市佈局也佳，世茂物管跟上市前投資者有對賭協議，乖乖，賭的是未來兩年盈利複合增長接近80%。合景悠活規模沒融創，世茂物管大，可勝在業務生態豐富，城市佈局在大灣區和長三角。

第二，現在市場上當時得令的行業龍頭估值都挺貴的，投資者除非是在廉宜時候已經買入，要不挺尷尬，因為你的對手持貨成本可能比你便宜很多，如果大市不幸逆轉，你會很被動。新股最少大家的持貨成本差不多，最多你輸第一天升幅。而如果你抽中的是螞蟻集團、農夫山泉、藍月亮等，大不了你趴地上裝死（當然千萬別全副身家）。

所以小金人覺得投資者，特別是散戶，未來幾個月可以集中精神在這些新股身上，配合上文說的投資佈局，進可攻退可守。

 

年輕人需知道憑什麼做世界人

 

別花太多時間去分析政治和老特，更別沉迷香港本土政治。那天我聽一個網上節目，有個爛鬼教授勸年輕人「未來別做香港人，要勇敢走出去，闖世界，做個世界人」。好個世界人？好個勇敢？首先，年輕人也是有黃金歲月的，尤其是大學生，去年到現在接近兩年，已經接近虛度，他們需要的是學習，強化自己的競爭力，為未來的人生做準備，而非去做天馬行空的政治人（可能會反駁，why not?那你精神祖家——英國為何在1990年代前都不開放政治，香港人集中精力搞經濟，效果如何？英國佬臨走前才放出政治魔獸，好一個專業搞x棍）。「世界人」？包括非洲或者東南亞，南美嗎？香港的年輕人去做世界人，首先在歐美日，他們打算怎麼競爭？什麼叫「先溫飽然後知榮辱」？教授賺錢能力頂呱呱，你可以做世界人，現在的年輕人空手出去做世界人嗎？香港這幾年的亂局真是多得這些政棍和學者不少！

（奧陸資本持有阿里巴巴、騰訊、美團、港交所、茅台、金地商置、合景、融創、永升及寶龍商業股份）

 

奧陸資本總裁兼投資總監

[蔡金強 奧陸之聲]

 

 

 

 

【蔡金強專訪】最強地產分析師：港樓價下半年料跌逾半成

https://hk.appledaily.com/finance/20200710/H2SDFLHBLGMARXBWWTBOMZCJ34/

由內房分拆的物管近期走勢往往反勝母企，過往被稱為「最強地產分析師」的奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強認為，下半年應該將焦點由龍頭物管股下移至第二梯隊，內房股則要等到年尾才有望「落鑊」，至於香港地產股基於兩大「原罪」而難錄升幅，並預測樓市受各項負面因素影響下，整體樓價下半年將跌5%至8%。

早前掀起升浪的大型物管股明年平均預測市盈率已升至超過30倍，蔡金強認為估值過高將令動力減弱，中型物管公司如永升生活服務（1995）、時代鄰里（9928）、寶龍商業（9909）及新城悅（1755）相對地估值較低，且預期盈利增速強勁、母企市場排名及規模不俗、成交量合理，相比之下中型物管股更吸引。蔡金強指上述四股連同有望下半年分拆上市的世茂服務、合景悠活及融創服務，未來數個月構成以中型公司主導的物管股投資核心，至於再往下數的小型物管戰鬥力則略為遜色，如果散戶有意投資須密切注意行情。

物管股今年蜂擁上市，蔡金強指優質收購項目日漸稀缺，衡量物管公司價值將會由管理面積的規模競爭逐漸演變成「業態」比拼。他解釋物業管理範疇廣闊，住宅管理業務增長將會繼續是投資者關心的主菜，而多元化的項目類型形同配菜，包括商業項目、公共建設、城市運營及增值服務等，例如萬科物業包辦整個珠海橫琴的環境衞生、園林綠化、公共設施管理等職能。

物管股由去年炒到今年，蔡金強覺得熱潮將會隨住龍湖（960）或萬科（2202）他日任何一間分拆而告一段落，但強調並非整個板塊遭棄如敝屣，而是行業將進入寡頭時代，屆時投資者只會青睞少數公司。另外，蔡金強形容無負債、高股東資本回報（ROE）及高盈利增速是物管股能夠保持強勢的鐵三角，有個別物管股出現淨負債是不能令市場接受。

內房股則隨住最新銷售數據顯示上半年的銷售缺口基本上追平，蔡金強相信下半年表現會勝過上半年，但由於缺乏領跑者吸引外來資金流入板塊，「塘水滾塘魚」下難以大漲，估計要到年底華潤置地（1109）或融創（1918）傳出分拆物管進度等消息吸引資金流入，內房才有望出現炒作。

香港地產股背負兩宗罪 股價難上揚

對於香港地產股，蔡金強形容「（質素）唔係差，但唔會升」。第一原罪是業務單一，「以前因為我（發展商）專注，而呢個地方（香港）超正，所以我（香港地產股）超正。依家因為我專注，呢個地方唔係太得，專注就變成原罪」。況且市場跟紅頂白，舊經濟股份在現市況屬第二原罪。

他強調香港地產股幾乎是一眾本地股之中「最靚仔」，尤以頻頻出售非核心資產的新世界（017）、持有中港多個地標式物業的新地 （016）及獲李嘉誠父子不斷增持的長實（1113）為甚，但就算是上述三間優質公司想要發力炒上都需要契機，例如塑造新的故事予投資者。

另外，基於數項基本因素都偏向負面，包括政治情況、經濟情況及人口變化，蔡金強相信香港樓價下半年仍會跌5%到8%。對於有人期待中央短期內向港派糖托市，蔡金強不以為然，「咁《國安法》 藥效咪廢咗？最快都到明年、後年先做啲嘢（派糖）」，加上疫情令北水來港置業規模大減及不少外國人因擔憂香港形勢而離港都削弱購買力，「如果有人話樓市會升，我唔係好信」。

香港成中美磨心 未來仍有重要位置

蔡金強認為香港局勢變化背後乃中美之爭，「中美關係好，香港就係橋樑；雙方交惡，你就係磨心」。他指香港並非長久以來都是太平盛世，幾乎每隔十數年整個城市就會陷入歇斯底里，不過最終局勢都會找到平衡點，料未來外資仍會選擇駐港，相當縱使日後香港未必有如過往璀璨，但都會有其重要位置。

註：奧陸資本持有永升生活服務、時代鄰里、寶龍商業、新城悅及融創

大行齊捧 一日5物管股破頂

大行齊捧 一日5物管股破頂

港股周五（10日）在高位窄幅上落，全日波幅僅161點，收報28638點，漲77點（0.27%），成交則頗活躍，再次突破千億元，為近一個月首見。大市暫呈高位整固格局，資金逐鹿個別當炒板塊，物業管理股受券商連番唱好支持，相繼彈起，周五多達5隻物管股破頂。恒指已連升6周，累計進賬2291點（8.7%），按周計為近一年來最長升浪。

港股連升6周 累漲2291點

分析指出，大市短期向上空間有限，投資者「炒股不炒市」，物管、內需及科網等強勢板塊在資金追捧及基本因素支持下，估值雖不算便宜，但仍有能力跑贏大市。

恒指夜期收報28768點，升102點，高水130點。ADR港股比例指數報28637點，較港收市低不足1點。

港股周五高開104點，已是全日高位，其後一度轉跌，最多挫56點。午後在重磅股騰訊（00700）帶領下走勢再度轉強，尾市升幅略擴大至77點，收報28638點，成交1053億元；國指報11267點，微跌13點（0.12%）。總結全周，恒指升186點（0.7%），國指微揚13點（0.12%）。

北水40日淨掃貨 兩年最長

北水周五突加速流入港股，淨流入約42.6億元。其中，騰訊的淨買入額高達11.8億元。內地投資者鍾情於因折讓配股而股價下挫的股份，融創（01918）及藥明生物（02269）分別錄得11.2億及4.6億元淨掃貨。「港股通」連續40個交易日錄得淨流入，為逾兩年最長的吸資紀錄。

恒指窄幅橫行，資金轉為追捧當炒板塊。其中，券商花旗唱好物管股，料上半年能繼續跑贏大市，催化劑包括盈利增長有望多達六成、個別股份有機會納入恒指小型股指數及「港股通」，以及舊城改造提供更多物業管理面積予物管企業。

在港上市約19隻物管股中，周五有多達7隻即市破頂，若以收市價計，最終仍有5隻創新高。其中，時代鄰里（09928）急抽升9%至5.45元，寶龍商業（09909）及碧桂園服務（06098）同漲超過3%；鑫苑服務（01895） 及銀城生活（01922）升幅更大，分別達18%及11%。

大市整固 催化板塊輪動

海通國際證券財富管理投資策略執行董事梁冠業認為，港股今季有力衝上三萬點水平，但短期料先在高位橫行整固。他指出，在大市整固期間，會以板塊輪動為主，預料集中在科網、內需、物管及內房等強勢股之間輪流炒作，「都是北水偏好的股份，而且有基本因素支持，部分估值已不便宜，亦非貴得很離譜。」他又提到，近期投資者開始關注水泥基建類股份，有機會成為下一個熱炒板塊。

A股方面，滬深兩市微跌。滬指周五跌2點（0.08%），收報3092點；深成指報10879點，跌18點（0.17%）。兩市成交額縮減約9%至6402億元人民幣，滬深股通錄得29.6億元人民幣的淨流入。
總結全周，滬指累漲8點（0.28%），連升6周；深成指全周進賬223點（2.1%），亦是連續6星期報升。

   
貓奴筆記:  

手上的碧桂園服務在上星期大升, 整個物管板塊也隨著大行唱好而又再踏入升軌。看了很多國內物管板塊資料, 發覺本港的所謂分析員真的很水皮, 祇以香港的物管板塊經驗去分析大陸的國內物管板塊數據 。真的十分離地, 所以我們散戶若要投資國內股票, 不可盡信報上所謂分析, 要自己多看多分析。