內地星級私募基金經理、半夏投資創始人李蓓日前在其月度報告中，指房地產需求已見底，加上供應減少，幾乎可以肯定內房目前是10年一遇機會，股價反映只是時間問題，一批房企相對當前的股價，存在3至10倍的上漲空間。旗下基金目前有10%持倉為內房，並以大折讓的港股為主，她及後在社交媒體再重申，經歷動盪仍未爆煲的內房，很多市值均有望創新高。
中金昨亦加入唱好，指去年內房的業績基本符合預期，考慮到目前政策稍鬆綁，加上基本因素改善，看好行業未來3至6個月收益，建議投資者把握優質房企回調的投資機會，尤其看好龍頭央企及財務穩建民企。
評級機構標準普爾指，港上市內房中，有21家發出去年度業績盈警，13家錯過業績發布而需停牌。該行預期，內房銷售在今年下半年才見復甦，即行業在明年才可見盈利及負債情況改善，因此預料今年業績仍會見到大額撥備，並影響盈利表現。
至於恒生指數升154點或0.8%，報20,485點，主板成交額1,269億元，港股通吸資21.7億元。
內房危機舉世矚目，內地政府千方百計「救樓市」，最新一招是「回購商品房」，例如蘇州市政府宣布擬收購一萬個住宅單位，為地產商提供應急資金，同時提振樓市信心，買回來的住宅將用於安置房、保障房或人才房，可謂一舉多得。有人憧憬這相當於「中國樓市版QE」，有望一舉激活樓市，但具體執行上恐怕不容易。
據內地《每日經濟新聞》昨日報道，近日多個地方政府為穩樓市使出「大招」，打算捲起衫袖親自落場買樓。除了蘇州市，還有貴州省、山東省濟南市、浙江省湖州市、河北省邯鄲市、廣東省惠州市等接近20個地方政府，均已宣布了相關政策，總收購目標可能超過10萬個住宅單位。
簡單來說，眼下內房危機嚴重，一方面經濟低迷、新盤滯銷，大批地產商「缺水」危危乎，導致爛尾盤叢生，這又令民眾更不敢買樓（擔心爛尾收場），造成惡性循環。即便中央以至地方政府近日陸續出招支撐樓市，包括放寬限購令、限貸令，以及下調房貸息率等，卻似乎未能扭轉局面。
部分地方政府見市場上購買需求不足，遂擬加碼「放大招」，親身扮演買家。以蘇州為例，當地政府計劃收購一萬套商品房。
作為比較，今年7月份當地一手住宅銷售量為4523套，意味政府「買樓目標」等於單月成交量雙倍以上，可謂非常肉緊落力。
正因如此，部分人期望地方政府此舉能夠立竿見影提振樓市，甚至可能像美國政府自2008年起實施的QE量寬政策，長期大規模放水。事關美國QE是由聯儲局直接入市購買債券，充當債市最終買家；而中國地方政府在本身財政緊絀之下，若想大手筆入市買樓，恐怕難免要靠國家開發銀行（國開行）或人民銀行提供貸款資助，變相也是由央行擴張信用供應。
然而，儘管外界寄望甚殷，這記「大招」在執行上將面臨重重阻滯。首先，正如上文提到，抗疫近3年，大部分地方政府承受沉重財政壓力，不少公務員被凍薪、減薪甚至拖欠薪金，很難想像各地政府還有充足財力大舉買樓。再以蘇州為例，當地今年新屋銷售平均成交價約300萬元（人民幣．下同），買一萬個單位約需300億元，絕不是小數目。
據官方資料，蘇州市政府今年上半年財政收入1201億元，按年下跌14.4%。該市財政局局長劉小玫形容「財政收支矛盾十分突出」，今年餘下時間必須撙節開支，包括追減各類非剛性、非緊急項目支出。換言之，蘇州市當局本身也「水緊」，不知可從哪裏拿出多達300億元「入市掃樓」。與此同時，暫未聞國開行、人民銀行等有計劃向包括蘇州在內的地方政府提供買樓資金，所謂QE量寬無從談起。
再者，即使「有錢」，地方政府的買樓大計仍有不少技術難題待解決。例如一個城市可能有十多個新盤正在銷售，地方官員按什麼準則決定「幫襯」哪個盤？假若買了A、B、C發展商旗下的單位，但沒有向D、E、F地產商入貨，會否惹來利益衝突之嫌？
此外，根據各地政府公告，它們擬以「合理價」甚至「折扣價」收購商品房，惟各樓盤地段、景觀、建築質素等皆存在差異，所謂「合理」和「折扣」都不易定義，地方官員的出價不無機會遭公眾質疑，稍一不慎隨時被指「造成國有財產流失」。
或許由於實踐上有這麼多難題，各地政府的買樓大計暫時「雷聲大，雨點小」。好似蘇州市政府自從9月初推出相關政策，至今僅在幾個樓盤分別購買了約40個至200多個單位，加起來未及一萬伙目標之5%。
有人猜測，多地政府高調入市買樓可能旨在擺姿態，借勢提振樓市信心，期望產生四両撥千斤效果。但目前市場悲觀氣氛沉重，民眾及投資者該不會輕易被「花招」改變看法。「中國樓市版QE」或許需要「弄假成真」，由國開行或人行大開水喉，印鈔放貸予各地政府「無差別」入市掃樓，方有機會真正扭轉樓市頹局。如此「大水漫灌」不免帶來後遺症，但眼前可能要先解救燃眉之急，且看中共二十大之後會否有「真．大招」打救內房市場。
市場觀望美國通脹數據，港股昨日先升後回順，大市顯著高開220點，重上25000點關，但25050點已是全日高位，中午前一度倒跌180點，低見24649點，尾市掉頭回勇。恒指收市報24924點，上升94點，成交金額縮減至1291億元。內房板塊股價低殘多時，昨趁利好消息炒反彈，但受困房企始終未脫離險境，投資者不宜冒進。
中美再出現貿易矛盾，針對第一階段貿易協議執行情況起爭議，根據美國公布的最新貿易數據，美國去年對華貿易逆差擴大至361.5億美元，中國在過去兩年購買的美國商品只相當於貿易協議中的目標不足60%，遠遠未達到兩年內把購買量從2017年的規模增加2000億美元的承諾，但北京和華府對此各執一詞。
恒指25000關阻力不輕
美國商務部雷蒙多表示，將會要求中國履行首階段貿易協議責任，兌現協議中的承諾。美國商會執行副總裁薄邁倫更促請拜登政府向中國追究責任，若果中美談判不成功，美方會考慮一系列措施解決中國貿易問題，包括重啟類似「301調查」。中國商務部新聞發言人高峰卻回應，貿協生效以來，中方努力克服疫情衝擊、全球經濟衰退、供應鏈受阻等帶來的多重不利影響，推動雙方共同落實，希望美國盡快取消對華加徵關稅和制裁打壓措施，為雙方擴大貿易合作創造良好氛圍和條件。
中美貿易矛盾似乎短期內難以化解，可能為大市增添不明朗因素，尤其是目前恒指已升抵上一次高位25000點附近，並且接近保歷加通道頂部，相信技術阻力不輕，後市隨時出現回調。
內房板塊卻借利好消息反彈。外電報道，內地監管部門近期要求大型國企資產管理公司，包括中國華融（02799）及華夏基金，參與支持資金緊絀內房的重組工作，包括收購地產項目及壞賬，加快房地產商處置資產的進程，以避免內房的債務違約風險進一步蔓延。
世茂飆12% 恒大漲5%
據報，世茂集團（00813）現已獲中國華融接觸，另傳旗下一筆2.02億美元的分期付款獲貸款行同意展期至4月底，股價彈升一成二，收報6.51元。
中國信達（01359）為首的財團據報或收購恒大（03333）難以出售的物業資產，但有報道指恒大主席許家印在周日（6日）的內部會議中表示，任何時候都不能賤賣集團資產，而副主席兼總裁夏海鈞在去年出現債務危機的最初數月出售面值1.28億美元恒大債券套現。恒大反彈力度較遜色，股價僅上升逾半成，收報1.76元，旗下恒大物業（06666）同錄得近半成漲幅，報2.81元。
內地多個地區的房貸利率據報出現下調跡象，例如在深圳首套房貸利率為4.9厘，二套房貸利率為5.2厘，相比去年底分別為5.1厘和5.6厘的低，而放款速度也比較正常，可以減輕買家的負擔，也利好內房股反彈。
融創中國（01918）調整組織架構，由7大區擴至9大區，全日抽升一成一，收報10.72元。龍光（03380）澄清更換核數師屬謠言，確認經營正常，股價飆一成，雅居樂（03383）炒高8.3%，富力地產（02777）與合景泰富（01813）齊齊漲近8%。
餐飲股造好 百勝升9%
藥明生物（02269）兩家子公司無錫藥明生物技術及上海藥明生物技術，自從被美國商務部列入「未經核實名單」之後，藥明系兩隻股份持續有沽壓，券商對藥明生物美國業務前景有分歧，股價再下瀉逾半成，收報58.3元，為最差表現藍籌，藥明康德（02359）低收約1%，造95.45元。
餐飲股造好，日前公布業績的百勝中國（09987）反彈，股價抽升近9%，收報377元，海底撈（06862）上揚近半成，報19.3元，是升幅最大藍籌，九毛九（09922）漲6%，報18.36元。
【彭博】-- 中國房企債券周一陷入新的動盪，因投資者為該行業隱性債務的真實規模感到緊張。
據Debtwire報導，龍光集團為到期時間不晚於2023年、總餘額8.12億美元的數只票據提供著擔保，該公司一只2023年到期票據隨之下跌11.5美分，至65.5美分。對於這份報導，以及關於龍光集團有私募債的市場猜測，該公司均予以了否認。三大主要評級機構對龍光集團的評級都相當於BB級。
日益為中國更優質房地產開發商的透明度感到擔憂，迫使債券持有人也懷疑起了財務狀況看起來良好的公司的流動性。更多的債務意味著更多的債權人，而其中一些可能要求提前償還。此外，相比欠境外債權人的錢，信託貸款、私募券或高收益消費者產品等隱性負債有可能得到優待。中國恆大集團、佳兆業集團和世茂集團都有這種債務。
本已脆弱的投資者信心今年再受打擊，導致美元債一級市場實際上向開發商關閉。這使得該行業的再融資渠道受限，從而增大了企業無法按時償還債務的風險。就連中國銷售額最高的開發商碧桂園上周都沒能成功，據報導因需求疲軟而取消了3億美元可轉債的發行。融創中國在配股融資之後，股價創下23%的紀錄跌幅。
彭博基於周一公佈的全年政府數據計算得知，12月份房企獲得的房地產開發貸款同比下降約19%，創下逾七年最大降幅。12月住宅銷售額同比下降19.6%，為連續第六個月下降，房地產投資則萎縮14%。
自去年10月以來，至少已有7家開發商違約。其中包括恆大，該公司的危機還把民生銀行「拉下了水」——股價領跌全球同行。富力地產的評級上周被惠譽下調為「限制性違約」。
中國房地產企業今年需要償還或進行再融資的在岸和離岸債券規模高達990億美元左右。彭博匯編的數據顯示，其中近一半是未償還的美元債。
中國央行的降息行動幾乎沒有起到安撫投資者的作用，一項房地產股指數周一下跌1.7%。碧桂園跌逾8%，至近五年低點。龍光集團股價下跌5.6%。
該指數去年下跌34%，創下2008年全球金融危機以來的最大跌幅。
Chinese Developer Bond Rout Deepens on Hidden Debt Concerns
恒大爆出債務危機以來，中國高息垃圾債券市場陷入恐慌，過去半年拋售潮前所未見，令債券持有人的財富半年間蒸發至少三分之一，不少富豪慘輸身家。綽號「小金人」的奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強估計，內房債恐有逾半債務違約，這情況較08年金融海嘯時美國的情況更嚴重，他估計不少內房企業最終可能爆煲「落地獄」。他去年原已預料陷入滯脹的中美經濟在2022年會衰退，但若內房債爆煲，港股恐會追隨其步伐大瀉，甚至引發樓價大跌。專家亦指現時「股、債、樓」風險俱高，呼籲投資者小心。
《華爾街日報》最新的報道亦有類似觀點，指中國高息債市場已瀕崩潰。報道指即使是由中國財政部持有近三成股權、國家背景雄厚的遠洋集團，其2030年到期4.75%利息債券，現價也僅餘73.48美仙，即是較1美元的面值大跌26.5%；現正停牌及已局部債務違約的內房「佳兆業」，2024年到期的美元債更曾跌至29美仙，即較債券面值暴跌7成。
證券界人士坦言，買內房債的多是內地或香港富豪級人士，投資額動輒以千萬元計算，故近日聽聞有不少富豪因內房債違約損失慘重，已「瀕跳樓邊緣」。料未來數月這些富豪很可能會大舉賣樓或沽售手上股票套現自救，故中港股市甚至樓市也難以樂觀。
奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強指出，去年他已預計到中美會出現滯脹，現時美國是「脹」，中國是「滯」，遲早兩個「呆滯」加「脹」，兩國殊途同歸。蔡指「滯」是經濟發展慢，「脹」是通貨膨脹，他擔心明年中美兩國會由滯脹惡化成經濟衰退，情況不妙。蔡金強強調，他相信中國共產黨的能力，但黨也不是萬能，例如像石油、天然氣，銅，金等，國內儲存量不多，中國難以限制其價格。
蔡嘆稱，很多人以為買債券安全，其實債券「一啲都唔穩陣」，他透露自己管理的基金在股場原有斬獲，但債市危機卻「花了我八成的時間，及增添我無數的失眠」。他指債券現時是一個痛苦的產品，因亞洲的高息債，有6成都是內地的高息債，不少源自內房股，但現在內房債不止是下跌，其實是「散咗」。這些內地高息債市值往往已跌逾五成，或有一半會default（債務違約）。
他提醒投資不要小覷今次內房債危機，因08年金融海嘯時，美國高息債的default rate（債務違約比率）也只不過是13%；2000年科網爆破的時候，債務違約比率也只是2成多至3成。但今次中國的內房債問題，他估計債務違約比率或達到5成多，而部分內房債的價格近日更以每天逾一成的速度急跌，這意味可能會出現一個崩潰(collapse)。蔡金強指，假如中國債市不幸「爆咗」，相信「地產也會爆；地產爆，經濟唔死都重傷」。
蔡氏舉例說，早前恒指曾升至26000點左右，但之後不斷下跌，散戶不知道發生甚麼事，蔡解釋，其實原因就是因為近日內房債市「冧咗」，故大量股票不管的地產股、消費品股還是其他，都被人「沽到沉晒」。他指現時債市大跌的問題已燒到國企身上，實力雄厚的內房如中國海外發展（688）、華潤置地（1109）暫時或守得住，但其他實力較差的內房股，恐很大機會「落地獄」。
蔡金強表示，中國政府相信自己能救得到內房危機，但他有保留。因他經歷過98年香港樓市大跌及08年美國金融海嘯，知道有時「冇咁容易可以救到」。而一旦中港股市大跌導致樓價崩潰，市民屆時恐怕「連大家樂都唔會去」，消費市場及經濟會大受打擊。
他直言內房債及樓價問題，嚴重程度恍如一個核彈。蔡補充，現時中共最高層忙於處理六中全會，他希望中國政府稍後有空時，能「執一執內房問題」。因若內地樓市崩潰，由普通消費品到奢侈品市場料都無一倖免。
中國政府亦疑已理解到內房債問題的嚴重性，國務院據報召開座談會研究內地樓市的情況。《澎湃新聞》報道，國務院發展研究中心在深圳召開座談會，召集萬科（2202）、佳兆業（1638）等內房企業、深圳房協，以及多間金融機構的代表參與。座談會主題包括樓市整體形勢、現時面臨的風險、對房地產稅的看法等。
佳兆業則再次承認旗下金融服務公司錦恒財富發行的理財產品未能如期還款，但強調集團資產總值大過負債，可以加快出售深圳、上海等資產套現，會盡快制訂可行的還款方案，呼籲投資者給多點時間和耐心。但基於新冠疫情帶來的公共安全考慮，取消原定於周三（11月10日）召開的投資人代表見面會。
Text by BusinessFocus Editorial
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https://www.mpfinance.com/fin/instantf2.php?node=1628842537207&issue=20210813
恒大（3333）等內房備受沽壓，一些內房債因債價大跌而孳息可能高逾30厘，香港奧國經濟學院院長王弼認為，中國國情下大型內房縱使經營惡劣，或會最終國有化，如此則債價大跌的內房債便會「有數計」而有投資機會，當然不宜太重注甚至以孖展操作。
另外，要留意美國及中國PPI和CPI出現「剪刀差」的問題，即上漲了的生產成本未能轉嫁給消費者，如此相關股票便要小心。
中國監管機構連番出手嚴限內房企業買地和融資，引發行業資金鏈緊張，內地評級機構中誠信國際基於監管政策在下半年繼續不利房企，首次把房地產行業的展望由「穩定」下調至「負面」。消息令多家內房企業股債價格急插，當中，融創中國（01918）、雅居樂（03383）和佳兆業（01638）等的美元債，更錄得發行以來單日最大跌幅。
中誠信報告稱，近兩年中國房地產市場持續處於嚴格的監管環境之中，例如銀行的房地產貸款集中管理制度和按揭限制，對內房銷售回款有負面影響，估計下半年政策偏緊的趨勢不會改變。
融資添壓 股債齊挫
市場環境同樣不利內房營運，報告提到，下半年商品房銷售增速將較上半年放緩，而集中供地政策會壓縮內房盈利，對資金調配有更大挑戰，加上現時投資者對行業信心轉差，導致信貸環境偏緊，進一步加大內房再融資的壓力，個別債務集中到期較多的房企，現金流緊張的可能性隨之增加。
綜合上述因素，中誠信首次宣布，把房地產行業的展望由「穩定」下調至「負面」。
中誠信亦把中國恒大（03333）旗下恒大地產主體及相關債務評級撤出信用評級觀察名單，展望調整為負面。中誠信指出，受近期該集團少量商票逾期兌付、房地產項目暫停預售許可及銀行申請訴前財產保全等影響，中國恒大及恒大地產多隻境內外債券價格出現較大幅度下跌，目前房地產行業政策環境處於持續偏緊態勢，房地產金融監管力度不斷加大，信貸環境偏緊及投資者信心不足，將進一步加大公司再融資壓力，若未來公司相關環境持續惡化，會對信用實力造成負面衝擊。
由中國恒大事件引發的財困恐慌，已籠罩內房多日，全線板塊昨延續跌勢，中國恒大插水13.4%至5.81元，其2025年到期的美元債券，一度下滑16美仙，至52.1美仙；佳兆業股價急瀉8.5%至2.05元，2026年到期債曾跌3.9美仙，至82.8美仙。
料官方不容倒閉潮
分析認為，今次內房水緊恐慌，有機會引發更大規模的信貸緊張。渣打中國宏觀策略部主管劉潔表示，監管部門不欲資金流入房地產市場炒作，多番推出限制按揭、買地和融資等措施，趨勢短期內不會改變，個別內房或因為資金緊張，需要以更高成本融資，甚至引發溢出（spill over）效應，令不同行業中財務實力較弱的企業難獲低成本融資。
她補充，雖然今次內房行業的資金緊張情況較為罕見，但不預期官方會容許內房出現大型違約或倒閉潮，以免發生系統性風險。
瑞銀認為，中國恒大債務違約風險不大，若不幸出事，其他高負債內房如融創和富力（02777）再融資時將會受壓，但對資金實力雄厚的房企如潤地（01109）和中海外（00688）有利。瑞銀維持恒大「沽售」評級，目標價由6元大削41%，至3.5元。
據中誠信官網顯示，其前身為中國誠信證券評估有限公司，於1992年創立，為人民銀行批准成立的中國第一家全國性信用評級機構，現時為內地規模最大、全球第四大評級機構，國際評級機構穆迪持有30%股權，其舉動料足以左右市場氣氛。旗下中誠信（亞太）則於2012年6月28日，獲香港證監會批出第十類牌照（提供信貸評級服務），成為第一家在中國內地以外，合法運作的中資信貸評級機構。
https://inews.hket.com/article/2765901/?lcc=an
恒大 （03333） 債務問題引來各界關注，據彭博社報道，國務院副總理劉鶴主持的金融穩定發展委員會，亦有討論恒大債務問題，中央對恒大的債務挑戰達到震驚的程度，但未有作出任何決定是否干預。據悉，一些監管部門在考慮一些解決方法來限制風險，例如引入國有企業持股恒大，或是批准恒大汽車 （00708） 擬議中的A股上市計畫等。
報道指，討論強調了恒大的債務挑戰令政府高級官員感到震驚的程度。恒大債務網絡複雜，其中包括對全國各地銀行、影子銀行和個人投資者的880億美元欠款。恒大還通過全球債券持有人借入了350億美元，並收到了逾200萬名購房者的期房首付款。
恒大及中國官方未有回應。
