物管板 醫藥股 業績公布迎季結 政策炒作勢主導

港股昨天表現被季結及一批公布業績的股份左右，恒指最終收報23603點，升1.85%；國指收9594點，上揚2.05%，但大市全日成交只有1133億元。回顧2020年首季表現，恒指下跌15.86%，國指回調13.66%，相對美股道指跌21.76%、納指回落13.36%，以及上證的11.48%跌幅，港股表現可視為與全球主要股市同步，看來新冠肺炎對全球股市的影響頗為公平。

內地公布3月製造業PMI達52，升越50的盛衰分界線，同時比2月回升16.3個百分點，勝市場預期，亦是一年來最高水平。港股早段一度受最新PMI數據提振，但市場對相關數據似有保留，且繼續關注目前歐美各地疫情最新變化，並且寄望第二季舉行兩會為全年經濟訂出最新指標，包括可能在不確定疫情影響下取消全年GDP預測。不過，市場憧憬內地加碼推出減稅降費、刺激消費等措施，藉此推動經濟復甦，令失業率及企業困局不致惡化，中港股市料會受惠，短期有條件炒政策。

醫藥股受制次批帶量採購

近年內地基建股表現欠奉，就算有升勢都很短暫。不過，中國中鐵（00390）剛公布2019年度業績，純利升37.7%至236.78億元人民幣，每股盈利及末期息分別為0.95及0.169元人民幣，業績刺激股價抽高5.9%，收報4.13元，在原材料價格下調及內地推動維穩刺激措施下，這批相對落後的政策受惠股可望短線造好，不妨留意。其他基建股亦向上，中國鐵建（01186）昨上漲4.45%，中交建（01800）升3.05%。

醫藥板塊表現榮辱互見，短線隨業績表現及配股活動波動。金斯瑞生物（01548）公布其持股84.8%的附屬傳奇生物科技發行1930.8萬股A類優先股，作價約1.505億美元，帶動股價收12.56元，升9.6%；早前藥明康德（02359）公布其股東WXAT BVI將減持約1651萬股A股，不超過其發行股本1%，股價一度急挫，昨收95.4元，回升4.15%。

中生製藥（01177）上日公布2019年度純利跌70.1%至27.07億元人民幣，每股盈利21.58分人民幣，拖累股價跌4.31%，收報10.22元。中生製藥股價下跌，一方面業績少了之前收購北京泰德24%產生分階段收購收益，另一方面涉及中央4+7集中採購下入選品種價格大跌，壓縮行業利潤。不過，帶量採購亦可視為中國醫藥行業進入汰弱留強的拐點，而其基本盈利依然有約10%增長，此情況料會陸續在部分醫藥股業績中反映。

另一隻行業龍頭股石藥（01093）上日公布2019年度純利為37.1億元人民幣，升20.6%；每股盈利59.65分人民幣，派股息20仙，另5送1紅股。石藥因業績略遜預期，送紅股仍未能「保價」，收報15.52元，跌4.32%。

獲大行唱好的微創醫療（00853），去年純利4628.1萬元美元，增幅93.5%；每股盈利2.92仙，派末期息5.3港仙。微創醫療年內股價累積升幅大，出現回調，收報17.54元，跌3.63%，暫宜觀望。值得留意是內地報道隨着首批「4+7」已滿一年，第二批帶量採購試點將從4月陸續落地實施，將對各醫藥企業帶來不一樣的影響。

C呈強 藍光嘉寶飆

市場視為避險防守之選的物管板塊，在首季季結依然有不俗表現，只有業績及派息令人失望的彩生活（01778）逆市下跌，收3.2元，跌6.43%。彩生活全年業績純利微升2.8%至4.99億元人民幣，每股盈利為36.48分人民幣，末期息由上年度15.4分減至9.12分人民幣。

不過，雅生活（03319）獲里昂上調目標價，由39.8元升至41元，該股昨收37.7元，大升8.18%。雅生活管理層公布3年計劃帶來盈利年複合增長擴張，其H股全流通申請正審批，有利高管在股權激勵計劃中帶來新動力，並提升對北水增持的吸引力。碧桂園服務（06098）升4.65%、佳兆業美好（02168）上揚8.47%、藍光嘉寶服務（02606）抽高10%及永升生活服務（01995）急漲9.26%。

新經濟龍頭股之一的美團點評（03690），上日公布去年業績虧轉盈，獲利22.36億元人民幣，每股盈利0.39元人民幣。美團去年交易額增長32.3%，餐飲外賣增加38.9%，而酒店及旅遊增長25.6%，但後者是踏入2020年後受疫情打擊最重的業務。滙豐研究指出，美團今年首季外賣訂單及收益跌16%及14%，酒店旅遊跌33%，下調其目標價，由126元降至110元，維持「買入」評級。美團股價近期由低位70元反彈至昨天收市的93.65元，短期受制100元附近技術阻力區，暫不宜冒進。

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物業股批量呈現翻倍行情，成長邏輯在哪？

 物業股批量呈現翻倍行情，成長邏輯在哪？

來自格隆彙的雪球原創專欄

一、物業股遭熱捧

2014年7月，$彩生活(01778)$ 正式掛牌香港聯交所，成為全國第一家物業服務上市公司，也翻開了物業黃金賽道新篇章。

緊接著，中海物業、中奧到家、綠城服務均赴港上市。單2018年，主板上市的物業服務公司就新增6家，截止目前，聯交所上市14家，A股上市1家（南都物業），新三板還掛牌了50家左右。

上市以來，龍頭物業股整體表現不俗。其中，中海物業2015年上市至今，股價累計上漲385%，位居板塊第一，綠城服務3年來股價累漲302%。

尤其是今年，港股物業股受到了資本市場極大的關注。其中，中城悅服務逼近200%，永昇生活服務、佳兆業美好均漲超160%，還有雅生活服務、中海物業、碧桂園服務均有翻倍的超級行情，遠遠跑贏港股大盤。

市場通過股價暴漲來表達對於物業的看好。當然，物業股的估值與地產開發商完全不能相提並論。其中，碧桂園服務、綠城服務、永昇生活服務的PE(TTM)均超過40倍，新城悅服務、中海物業、浦江中國均超過20倍。

然而，目前國內開發商三巨頭——万科A、碧桂園、中國恆大的PE（TTM）分別為8.3、5.742、9.7%，均不超過10倍。這說明物業服務與房地產在資本市場不是一回事，估值邏輯並不相同。

對了，物業服務綜合排名第5的保利物業快要正式掛牌聯交所了。據悉，保利物業，12月9日~12日招股，發售價將介於30.70港元至35.10港元之間，預計市值在163.7-187.15億港元。

值得注意的是，保利物業的基石投資者出現了GIC、高瓴知名投資巨頭，分別豪斥8500萬美元、3500萬美元參與認購。特別是擅長長期投資的高瓴，一般不出手，出手大概率意味著長期看好該行業賽道。

二、物業龍頭成長的邏輯

港股市場主要以機構投資者為主，散戶相對A股少太多，估值往往合理，甚至是偏低估。但是，為何港股市場動不動就給到物業龍頭40倍以上的估值？市場好看的邏輯又是什麼呢？

據中國指數研究院數據，截至2017年末，全國物業管理行業管理面積達195億平米，同比增長5.5%，2009-2017年CAGR為6.6%，行業管理面積穩步提升，並仍處於規模成長期。

未來，支撐中國物業管理行業規模做大做強，主要的邏輯源於我國城鎮化率以及人均居住面積的提升。

截止2018年末，中國的城鎮化率為59.6%，相對美國的82.3%、日本的91.6%、韓國的81.5%、英國的83.4%，至少還有20%以上的提升。特別是今年以來，國家針對主要的二三四線城市的戶籍政策改革，落戶門檻降低，刺激著農業人口進城。

據華創證券預測估算，2018年我國存量住宅面積253億平米，對應美國、日本存量住宅居住面積分別約為148億平米、45億平米，目前我國存量市場分別是美日的1.7倍和5.6倍。

並且，在行業增速上（新房成交、新開工體量）遠高於美日，因此我國物管行業較國際對比空間更為廣闊，預計2030年我國存量住宅面積將達355億平米，屆時我國存量市場分別將是美日的2.4倍和7.9倍。

除了住宅面積還有一個可預期的增長外，未來物管業還存在一個單價提升的潛在邏輯。

自去年以來，包括深圳、佛山在內的許多城市發布了物業收費標準的調整公告，物管行業指導價初步放開，但距離實現市場化的定價仍需時日。物業收費市場化程度的提升，成為單價提升的第二個潛在動力。

據券商估算，超過300億平的住宅總量，對應物管市場規模超過2萬億元。所以，物管行業規模還將長期維持每年4-5%的增長。

行業蛋糕不斷做大，不是人人見者有份，受益的往往是物業龍頭。如果投資物業股，同樣要選擇龍頭。下面，我們來看內生增長+外延併購的邏輯。

第一，物業龍頭，往往能夠承接所屬開發商。

據中指院中國物業百強企業綜合實力排名榜單中，万科物業、綠城服務、碧桂園服務、保利物業排名前5，均是目前中國房企巨頭們的“親兒子”。

$碧桂園服務(06098)$碧桂園服務中，有超過80%的物管面積源於兄弟開發企業，新城悅則是71%，佳兆業物業更是高達84%。

親爸爸前方拿地蓋房賣的多，後方親兒子則有大作為。並且，房企巨頭的市場集中度提升得較快。

未來，像万科物業、碧桂園物業、保利物業、金碧物業等都將享受商品房銷售高增後帶來的規模提升紅利，促進物管行業集中度的提升。

2015-2018年，物業百強管理面積均值由2361.5萬方增長至3718.1萬方，平均管理項目數量由154個增長至192個，市佔率由28.42%提升至38.85%。2018年，TOP10的合計市佔率提升至11.35%，較2017年增加0.29%。

但對比北美物管行業領軍者First Service Corporation，其2018年管理社區超8500個，佔據北美物業管理市場份額近6%。我國的物管行業集中度還有較大的提升空間。

第二，物業龍頭通過資本的力量，用於併購，做大做強。

據2019中國物業服務百強企業研究報告顯示，港股上市企業募集的資金用途主要分為：收併購（50%-60%）、發展增值服務（10%-20%）、智能化及平台化建設（約10%），其餘資金作為營運資金及一般企業用途。

比如，雅生活募集資金淨額31.99億元，已使用7.62億元，55.37%用於戰略投資及收購。2018年以來，雅生活斥資2億元併購南京紫竹物業51%股權、1.48億元併購蘭州城美物業51%股權、1.34億元併購青島華仁物業89.66%股權，1.14億元併購哈爾濱景陽60%股權。

三、尾聲

其實，即將掛牌的保利物業，業績表現很是亮眼。

去年全年營收48.28億港元，同比增長30.53%，淨利潤為3.84港元，同比增長49.57%。今年上半年，營收32.09億港元，同比大增47.31%，淨利潤為3.65億港元，同比增長48.9%。

而$保利物業(06049)$保利物業的發行定價為30.7—35.1%，相當於靜態PE僅僅10倍左右，相對於已經上市的龍頭物業公司來說，估值非常有吸引力。這也難怪像高瓴這類大咖投資機構也來​​當基石投資者了。

其實，已經上市的物業公司中，碧桂園服務無疑是龍頭，市值將近700億港元，遠超第二名第三名。今年上半年業績同樣表現亮眼，營收和利潤增速均超過70%。

雖然包括碧桂園服務在內的物業板塊今年上漲足夠多，但該板塊仍然是值得投資者長期跟踪與關注的。

作者：格隆匯