蔡金強信救市屬實見轉機

 https://www1.hkej.com/dailynews/headline/article/3620329/%E8%94%A1%E9%87%91%E5%BC%B7%E4%BF%A1%E6%95%91%E5%B8%82%E5%B1%AC%E5%AF%A6%E8%A6%8B%E8%BD%89%E6%A9%9F

奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強接受本報訪問時直言，對內房悲觀已接近兩年，現時傾向認為最近流傳的救市消息真有其事，由於政府出錢為內房注入流動性，加上中央決策層高規格指導，不再是只救市場，同時也救企業，房地產行業有望迎來轉機，但市傳的措施最終落實執行的程度有多大，仍待觀察。

要救市場必須救發展商

他指出，內房風險不斷蔓延，例如近期金地集團（600383.SH）還債能力惹關注，亦有萬達債務展期及中植集團爆煲等，形容「點解燒到依家先痛，因為純國企以外企業死晒，地產冇得唔救」。

蔡金強提到，中央金融工作會議要求加快城中村改造等「三大工程」建設，上周有傳人民銀行擬通過專項貸款、抵押補充貸款（PSL）等的工具，由政策性銀行分階段提供至少1萬億元人民幣低成本資金，以穩定房地產市場，他詢問過部分主要發展商，得到的回應是消息屬實，故他相信政府今次是實際出錢買城中村庫存，向發展商注入流動性資金，而廣州昨天出台首個專門針對城中村改造的立法工作，反映地方政府已在跟進。

近期中央舉行高規格金融會議，由國務院總理李強出任中央金融委員會主任，國務院副總理何立峰任中央金融委員會辦公室主任，以落實中共總書記習近平在中央金融工作會議上對化解金融風險作出的指示，救市行動並非空穴來風。

過往政府的穩樓市措施被市場形容為「救項目，不救企業」，蔡金強坦言，不救發展商又如何救市場，現時挑選50間房企納入白名單重點救助，提供流動性讓一批公司保交樓，做法合理。

市傳除了碧桂園（02007）、遠洋集團（03377）及旭輝（00884）等已入選之外，融創（01918）及龍光（03380）等也有望入圍，以湊夠50個生存者。

談及現時市況要如何對症下藥，蔡金強說，救助方案其實很簡單，要求銀行放款讓房企加槓桿，並放鬆預售資金監管，甚至可提供便利讓房企分拆房託上市籌資，應能提供喘息空間，讓行業生存下來。

【新聞點評】代理龍頭捱撞 中國樓市反彈

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這邊廂，本港地產代理龍頭中原老闆施永青的座駕與一輛警車相撞，尚幸施老闆身體無恙。那邊廂，內地一手樓代理龍頭易居（02048）昨天宣布債務重組計劃，並且表示已經裁員多達3萬人，冀能捱過難關。易居雖非地產商，卻依賴一手樓佣金收入，在樓市不景下生意銳減，兼逢多家大客戶「拖佣」，以致被「攬炒」債務違約。幸好內地樓市近月展現反彈勢頭，加上第二大股東阿里巴巴（09988）力撐易居重組，該公司經此一劫或許「有後福」，但最終要視乎內地經濟復甦持久力。

易居大客拖佣 攬炒債務違約

說起內地地產代理集團，大多數人會想起貝殼（02423，前身為鏈家），而施永青旗下中原中國亦具有相當市場地位。不過，貝殼和中原中國皆屬「全面玩家」，對於一手和二手樓市場並不偏廢，相比之下，易居自2000年創辦就主打一手樓銷售，憑着跟內地百強房企關係良好，加上其遍布百多個城市的銷售網絡，長期以來被視為一手樓代理龍頭大哥。

及至2016年，易居更泊得「超級大碼頭」，獲得萬科（02202）、恒大（03333）、融創（01918）等13家大型房企，以及馬雲名下雲鋒基金等3家投資機構共同入股。2018年，易居在港IPO，阿里巴巴成為基石投資者，該科網巨擘後來多番增持，現時為易居第二大股東，持股量僅次於易居創辦人兼主席周忻。

易居不但獲得阿里這條「大水喉」，雙方還建立戰略同盟，易居是阿里旗下「天貓好房」的獨家合作夥伴，憑藉龐大流量支持，得以大幅擴展「網上賣樓」業務。因此，易居自2018年起銳意擴張，雄心萬丈，曾提出2021年總交易額（GTV）要達到2萬億元（人民幣．下同），較2018年增長超過10倍。

然而，新冠疫情2019年底在內地爆發，再加上「房住不炒」、「三條紅線」等監管措施，內地樓市一落千丈，包括恒大、融創等大批房企債務違約接連爆煲。易居雖非地產發展商，卻依賴一手樓銷售佣金，在樓市蕭條下收入急挫（去年GTV僅831億元，較前年2萬億元目標差距甚遠），兼且多家地產商大客「拖佣」（過去兩年應收賬減值虧損接近100億元），以致該代理龍頭遭「攬炒」，資金鏈斷裂，去年4月正式陷入債務違約。

猶幸內地政府去年底放寬「動態清零」防疫限制後，宏觀經濟及樓市逐步回暖，展現反彈勢頭。據中國指數研究院統計，今年首季內地百強房企銷售額達1.76萬億元，按年增加8.2%，屬近兩年來首度恢復增長；剛過去的3月份，單月銷售額按年及按月更分別猛升24.6%及36.7%。

阿里力撐重組 端視復甦強度

同時，易居繼續獲第二大股東阿里力撐，昨日宣布其債務重組計劃已取得阿里及相關債權人支持。根據重組方案，易居將向債權人按每1000美元支付60美元現金，加上旗下網絡賣樓業務主體TM Home（亦即與阿里「天貓好房」合作的公司，被視為最具潛力業務）新發行的可換股債券，TM Home將繼續成為天貓線上房地產平台獨家合作夥伴。

換言之，易居債權人每100元債務暫時只能收回6元現金，貌似很蝕底，但總好過「渣都冇」。更重要的是，他們寄望隨着內地樓市回暖，TM Home作為天貓「獨家賣樓夥伴」，潛力巨大，日後有機會分拆獨立上市，屆時便可換股套現，取回大筆本金。

推進重組大計之餘，易居主席周忻昨日還「公開認錯」，坦承「做得非常不好，給投資人造成了非常大的損失」，錯誤包括盲目擴張、客戶集中度過高。他直言「教訓非常慘痛」，但已採取補救措施，包括「優化」（裁減）了多達3萬名員工。債務重組倘能成功，周忻承諾日後將更穩健經營，追求「質量」和「現金流」而不是「規模」。

問題在於，內地經濟及樓市近月反彈之勢能否持續？由於3月份內地PMI跌回50，遜於市場預期的51.7，不少人都擔心經濟復甦難以為繼，樓市「小陽春」可能只是短癮曇花一現。對此問題，在內地擁有龐大代理業務的中原老闆施永青可能最有發言權，單看施老闆最近兩星期在其報章《am730》撰寫的專欄標題，包括〈海外需求下降 中國出口受壓〉、〈中國要避免經濟陷入通縮〉、〈製造業利潤挫 內地經濟受壓〉等，便可知道他對內地經濟短期前景不怎麼樂觀。

無論如何，人生和企業都難免遇上跌盪。就像施永青座駕本周日晚上行經何文田時，與一輛警車發生相撞，他的平治房車損毀頗嚴重，尚幸車上的施老闆夫婦未有受傷，視作破財擋災算了。長遠而言，易居、貝殼以及施永青旗下中原中國經歷內房爆煲災劫，是否「必有後福」，很視乎內地經濟及樓市後勁有幾凌厲。

 

內房炒救亡彈上 中美爭拗拖後腿

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市場觀望美國通脹數據，港股昨日先升後回順，大市顯著高開220點，重上25000點關，但25050點已是全日高位，中午前一度倒跌180點，低見24649點，尾市掉頭回勇。恒指收市報24924點，上升94點，成交金額縮減至1291億元。內房板塊股價低殘多時，昨趁利好消息炒反彈，但受困房企始終未脫離險境，投資者不宜冒進。

中美再出現貿易矛盾，針對第一階段貿易協議執行情況起爭議，根據美國公布的最新貿易數據，美國去年對華貿易逆差擴大至361.5億美元，中國在過去兩年購買的美國商品只相當於貿易協議中的目標不足60%，遠遠未達到兩年內把購買量從2017年的規模增加2000億美元的承諾，但北京和華府對此各執一詞。

恒指25000關阻力不輕

美國商務部雷蒙多表示，將會要求中國履行首階段貿易協議責任，兌現協議中的承諾。美國商會執行副總裁薄邁倫更促請拜登政府向中國追究責任，若果中美談判不成功，美方會考慮一系列措施解決中國貿易問題，包括重啟類似「301調查」。中國商務部新聞發言人高峰卻回應，貿協生效以來，中方努力克服疫情衝擊、全球經濟衰退、供應鏈受阻等帶來的多重不利影響，推動雙方共同落實，希望美國盡快取消對華加徵關稅和制裁打壓措施，為雙方擴大貿易合作創造良好氛圍和條件。

中美貿易矛盾似乎短期內難以化解，可能為大市增添不明朗因素，尤其是目前恒指已升抵上一次高位25000點附近，並且接近保歷加通道頂部，相信技術阻力不輕，後市隨時出現回調。

內房板塊卻借利好消息反彈。外電報道，內地監管部門近期要求大型國企資產管理公司，包括中國華融（02799）及華夏基金，參與支持資金緊絀內房的重組工作，包括收購地產項目及壞賬，加快房地產商處置資產的進程，以避免內房的債務違約風險進一步蔓延。

世茂飆12% 恒大漲5%

據報，世茂集團（00813）現已獲中國華融接觸，另傳旗下一筆2.02億美元的分期付款獲貸款行同意展期至4月底，股價彈升一成二，收報6.51元。

中國信達（01359）為首的財團據報或收購恒大（03333）難以出售的物業資產，但有報道指恒大主席許家印在周日（6日）的內部會議中表示，任何時候都不能賤賣集團資產，而副主席兼總裁夏海鈞在去年出現債務危機的最初數月出售面值1.28億美元恒大債券套現。恒大反彈力度較遜色，股價僅上升逾半成，收報1.76元，旗下恒大物業（06666）同錄得近半成漲幅，報2.81元。

內地多個地區的房貸利率據報出現下調跡象，例如在深圳首套房貸利率為4.9厘，二套房貸利率為5.2厘，相比去年底分別為5.1厘和5.6厘的低，而放款速度也比較正常，可以減輕買家的負擔，也利好內房股反彈。

融創中國（01918）調整組織架構，由7大區擴至9大區，全日抽升一成一，收報10.72元。龍光（03380）澄清更換核數師屬謠言，確認經營正常，股價飆一成，雅居樂（03383）炒高8.3%，富力地產（02777）與合景泰富（01813）齊齊漲近8%。

餐飲股造好 百勝升9%

藥明生物（02269）兩家子公司無錫藥明生物技術及上海藥明生物技術，自從被美國商務部列入「未經核實名單」之後，藥明系兩隻股份持續有沽壓，券商對藥明生物美國業務前景有分歧，股價再下瀉逾半成，收報58.3元，為最差表現藍籌，藥明康德（02359）低收約1%，造95.45元。

餐飲股造好，日前公布業績的百勝中國（09987）反彈，股價抽升近9%，收報377元，海底撈（06862）上揚近半成，報19.3元，是升幅最大藍籌，九毛九（09922）漲6%，報18.36元。

房產稅試點殺到 內房板塊彈完散

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港股昨日走勢缺乏方向，開市初段見25929點低位，之後於26000點水平反覆上落，中午前最高上漲至26212點，全日波幅僅283點，內地有可能在部分地區試行房地產稅，拖累上周反彈的內房板塊回吐。恒生指數輕微高收5點，造26132點。國企指數下跌34點，收報9322點。恒生科技指數滑落9點，至674點。大市交投淡靜，成交額縮減至1112億元，為逾兩星期以來最少，亦較上周五下降逾一成。

中共中央機關刊物《求是》雜誌早前發表國家主席習近平有關共同富裕的文章，當中提到要積極穩妥推進房地產稅立法及改革的試點工作，其實是預先向市場發出的訊息。全國人大常委會會議上周六表決通過授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，以引導住房合理消費，促進房市平穩健康發展。試點地區的房地產稅徵稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人，試點期限為在國務院印發相關辦法當日起計算的5年。

根據《華爾街日報》引述消息透露，預期國務院將於未來數月公布細節，包括徵稅項目大小及稅率等，試點範圍有望由早前預期的30個大幅減少至10個，當中包括上海、重慶、深圳及海南等。消息指出，有關稅法可能最快要2025年才能敲定，業界普遍認為徵稅對市場需求影響溫和。美銀估計，房產稅將於明年下半年至2023年正式實施，認為大部分炒家於過去數年的樓市調控中已被淘汰，假設徵稅令試點城市住宅銷售額跌一成，只會拖低發展商盈利中至高單位數。摩根大通認為，市場早已預期內地開徵房產稅，相信內房股短期難免回軟，但看好下月有望出現信貸放寬的消息。

殘股難炒 佳兆業合生捱沽

筆者上周已提醒各位投資者，內房板塊急升只可視作殘股反彈，即使希望短炒波幅，仍然要相當審慎。內地可能在10個城市試行房地產稅改革的消息，拖累內房板塊上日出現回吐，佳兆業（01638），下瀉超過一成一，合生創展（00754）急挫近6%，融創中國（01918）大跌逾4%，碧桂園（02007）低收約3%，為第四大跌幅藍籌股，其餘藍籌內房股中國海外（0688 ）及龍湖集團（00960）跌2%左右，華潤置地（01109）則回落近1%。

內房債務風暴風眼的中國恒大（03333）續有新消息。路透引述知情人士稱，中國恒大部分債券持有人已收到上月23日到期的美元債券利息，該筆債券的30天寬限期在上周六結束。另外，恒大集團在微信公眾號表示，恒大集團深圳公司包含深圳、東莞、江門、汕尾、珠海及中山6地的十多個項目，相關的復工復產工作正有序進行。恒大系股份個別發展，中國恒大先升後回，微跌0.7%，收報2.67元；恒大物業（06666）急挫5.6%，至4.52元；恒大集團董事長許家印表示，中國恒大10年內實現由房地產業向新能源汽車轉型，恒大汽車（00708）有追捧，單日抽升逾一成一，收報4元。另一新能源汽車股份——比亞迪（01211）亦造好，H股首度升穿300元水平，最高見305元，收市報302.8元，上漲2.5%。

餐飲股受壓 海底撈瀉9%

中國市監局印發《關於加強連鎖食品經營企業食品安全監管的通知》，要求各地市場監管部門切實加大違法行為查處力度，增加日常檢查。食品安全事件發生後，涉事門店所在地市場監管部門要迅速核查，嚴懲重處食品安全違法行為，責令停產停業，吊銷許可證。餐飲股顯著受壓，海底撈（06862）下瀉逾9%，收報26.55元，是最大跌幅藍籌；九毛九（09922）大跌逾8%，至19.6元。

滙控（00005）中午公布第三季業績，列賬基準稅前利潤54.03億美元，按年上升75.8%，主要由預期信貸損失及其他信貸減值準備撥回，以及應佔聯營公司利潤上升所帶動，經調整稅前利潤近60億美元，按年增36.3%，優於市場預期。基於對前景的信心，加上資本實力雄厚，滙控宣布斥資最多20億美元回購股份，將於短期內展開。另外，滙控將於明年2月公布2021年業績之時或之前，審視是否恢復派付季度股息。滙控業績理想，股價表現靠穩，全日高收0.4%，收報46.7元。

 

【炒股讀心】資金炒底內房早於上月下旬

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今天資金追捧內房股，融創中國(01918)升10.2%、龍湖集團(00960)升7.6%、中國海外發展(00688)、華潤置地(01109)升3.5%、碧桂園(02007)升3.5%、雅居樂(03383)升6.8%，其他二三線內房股亦同樣跟升。

資金一起湧入吸睛

究竟是今天恒指回吐迫令資金泊入低殘的內房、還是內房股有運行呢！早前據內地財聯社報道，本月15日中國房地產業協會召集10間房企高管，全部屬副總裁職級以上雲集北京出席坐談會，讓中國住建部相關官員聽取房企意見，但會後未有較多消息公布、初時大家覺得座談會未能為房企帶來什麼亢奮， 加上主要幾隻內房股價亦未見有反應，但隨着今天2021金融街論壇在北京開幕，媒體報道副總理劉鶴書面致辭就觸動內房股齊齊爆升。

分析員知不知公布

其實在本月中人民銀行在第三季度新聞發報會上已發出對房地產微調訊息，人行認為一些融資菅理機構及銀行誤解不得對房地產作新發貸款，造成了一些企業資金鏈緊繃，實情應該是企業銷售回款償還貸款後，對該企業新的工項貸款還是應該要放，之前銀行一刀切不放新貸款於房企的做法是誤解政策，隨後金融機構應該對房企貸款將要較前紓緩放鬆，而該消息是在副總理劉鶴今天之前已公布，只因未被媒體大肆報道，今天劉鶴應該是重新加強表述有關公布，但就引來強烈廣泛報道對內房企業鬆綁，但你估大行分析員又知唔知道上述早前公布的時間呢！

逐個板塊輪流炒作

返回今天內房股價問題上，內房是否在今天觸底回升？答案其實在上月下旬21日已見觸底回升，多隻重磅內房在未被散戶注視下就集體被大戶炒底了，其中在該段時間升幅較明顯就是華潤置地，或因其屬央企背景所以早已先行一步，所以今天升幅只得近半成進賬，若投資者現時才注意內房股是否仍值得追入，推算短期應該還有一些水位，因內地第三季度GDP只4.9% 經濟下行壓力大，中央已表示會對信貸仍有適度放鬆，而大幅度轉鬆就仍沒有可能，內房股經長時間受壓多隻房企就算現時仍屬低殘，首選當然有國家背景及財務較穩健的民企為佳，要留意普遍該類內房股價從上月下旬至今、短時間內普遍升幅已達兩成，不排除今天科技股回軟大戶資金才高調蜂擁走入內房吸睛，留意當科技股回勇之時內房股隨時就會出現回吐，畢竟大戶手上已持兩成利潤隨時可把火棒交給散戶接，要知現時板塊輪流炒作畢竟才是大市的主調。

梁健雄

筆者未持有上述股票

電郵:deon_leung_888@yahoo.com.hk

 

【盤房來料】內房資源股高追中伏必應驗

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美匯指數回復強勢，令資金流出新興市場及亞洲區股市壓力增加，港股彈咗三日累升超過600點後，今早高開低走，長假期前夕買賣兩閒，投資者態度審慎，尤其喺美國10年長債息趨升下，更唔願加大風險胃納。恒指高開225點，雖然曾收復20日線(約28748)，但今早開市價28802點已經係半日高位。恒指受制20日線，觸及此點即見沽盤湧現，大市掉頭向下，半日最多跌191點，低見28385半日低位，10日線(約28533)亦告失守。中午恒指報收28488點，跌88點；國指跌43點，半日報收10976點；恒科技半日升16點，報收8196點。半日成交進一步縮水至866.76億元，預咗呢兩日成交額縮晒水。

藍籌股個別發展，半日表現最好竟然係升2.5%嘅中信(00267)，呢隻股阿Man幾乎已遺忘，差啲唔記得佢係藍籌股；而表現最差嘅藍籌係萬洲(00288)，剛派完成績表，核心盈利少賺近三成，股價半日跌11.2%，藍籌股半日跌逾一成真係無乜幾可。

雖然隔晚美國嘅重磅科技股腳軟，但喺港股呢邊嘅JATMX，除阿里(09988)喺220元水平無神無氣之外，其他四大巨頭半日均見進帳。美團(03690)重返300大關，半日升2.3%，但能否企穩仍屬未知數，300大關料有爭持。

狼來了故事喺小米(01810)身上發生N次，公司終宣布成立全資子公司進軍能電動車市場，股價早段曾升6%，但半日升幅窄淨0.6%。其實有關小米造電車嘅消息，市場傳咗N咁多次，早已無晒驚喜，加上阿爺剛剛先點名批評恒大汽車(00708)紙上造車，炒起股份市值幾千億，好明顯係唔多滿意汽車製造商借發展新能源車作為炒作藉口。

值得安慰係雷總講到明，公司資金雄厚，有成千億本錢投資呢項業務，即使公司表示未來10年將投資100億美元去搞電車，暫時公司都無集資壓力。而小米已派完成績表，早前公司表示將以200億元回購股份，至少股價有一定支持。作為中線投資，雖然小米今年未必能衝破萬億市值，股價見40元，但阿Man有信心，小米要重返30元至32元無乜問題，25邊呢啲位買，穿22打靶都值博。

阿Man講過高追內房股好易中伏，話口未完，今日內房股又冚包散，萬科(02202)於三條紅線政策中，有一條超標，中午插6.4%；世茂(00813)核心利潤低於預期，中午大跌8.6%；其他內房股閒閒地跌3%或以上，融創(01918)僅跌0.3%已經算硬淨。總之喺三條紅線政策下，內房股都好難發圍，回得急可以撈，高追免問。

另一個阿Man好少沾手嘅板塊資源股，今日亦全線插水，喺美匯指數回升至5個月高位下，商品價格難免受壓，相對內房股，呢個板塊回調時，阿Man係連趁低撈貨嘅興趣都欠奉。

麥狄文

(徐狄怡‧證監會持牌人)

 

 

【北水手影】淨入9.3億 吸騰訊 安踏 沽融創

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港股連續第四日下挫。恒指低開59點，開市後跌幅曾縮至39點，高見28457，但美滙持續走強，港股也愈跌愈急，午後最多跌670點，低見27827，最終收報27918，跌579點或2%，為1月11日後收市新低，守100天線(現處27887點)。

北水淨入9.34億元。(根據港交所提供的滬深南向「港股通」買入成交額與賣出成交額相減計算)。

科技股方面，騰訊(00700)有4.16億元淨入；小米(01810)有3.02億元淨入；中芯(00981)錄1.35億元淨入。相反，美團(03690)有2.2億元淨走。

其他藍籌股方面，安踏(02020)有3.61億元淨入；藥明生物(02269)有2.62億元淨走；中國海洋石油(00883)有2.08億元淨入。相反，中移動(00941)有4.98億元淨走；吉利(00175)有2.76億元淨走；港交所(00388)有1719萬元淨走。

其他淨流入較高股份有：中國神華(01088)有1.74億元淨入；保利協鑫(03800)有3889萬元淨入。

其他淨流出較高股份有：融創中國(01918)有7.29億元淨走；績後急升的綠城服務(02869)有2.49億元淨走；思摩爾國際(06969)有1.68億元淨走。

「港股通」(滬)全日十大成交活躍股份依次為：騰訊、美團、融創、中移動、神華、小米、中芯、安踏、中海油及港交所。

「港股通」(深)全日十大成交活躍股份依次為：美團、騰訊、小米、中移動、神華、思摩爾、保利協鑫、綠城服務、藥明生物及吉利。

 

蔡金強：多行業王者上市 新股尋寶

 https://news.mingpao.com/pns/%e7%b6%93%e6%bf%9f/article/20200817/s00004/1597602125391/%e8%94%a1%e9%87%91%e5%bc%b7-%e5%a4%9a%e8%a1%8c%e6%a5%ad%e7%8e%8b%e8%80%85%e4%b8%8a%e5%b8%82-%e6%96%b0%e8%82%a1%e5%b0%8b%e5%af%b6

【明報專訊】面對美國總統大選進入最後的不到3個月的倒數階段，老特（美國總統特朗普）和他身邊的核心人物已經進入接近歇斯底里的地步，畢竟選情大幅落後於民主黨對手拜登。國內疫情和經濟短期內是無望逆轉了，唯一的牌只能是中國，所以對華政策簡直到了喪心病狂的地步，細節不講了。尤其是國務卿蓬佩奧，嚴格上來說已經算失控，完全和班農挾持了老特，大選在即，老特也奈何不了他們。這幾個人已有異心，完全在為自己日後盤算，如果老特有幸連任，這幾個人應該要剁了。情况就是這樣，中期雖然也不知道老特在不在，在也未必代表就這麼兇狠，可短期（大選前），股市還是會極為波動的。

 

適當減倉 穩住核心持股

 

在如今這種情况下，投資者適當減倉對自己比較好，最少心理壓力少一點。尤其是老特陣營最近主打的是科技戰，針對中國最Top的科技企業，斷了華為所有的芯片供應，勒令TikTok、微信90天內退出美國，還準備調查在美上市的ADRs（預託證券），其他陸續有來……在這種情况下，今年以來行之有效的tmt/tech板塊聚焦大家可能就要小心點，最少騰訊控股（0700）、愛奇藝，手機產業鏈這次都必須適當減倉。阿里巴巴（9988）暫時安全，可誰知道老特的神經質，可畢竟baba今年以來表現大落後騰訊及美團（3690）等，未來幾個月又有持股三成多、市值約兩千億美元的螞蟻集團上市，所以阿里巴巴稍微安全些。

 

小金人說這些不是叫大家清倉，千萬別，今年以來（甚至過去幾年），市場就是不斷懲罰太過精明的投資者，所以大家別矯枉過正，小金人覺得適當減倉，調整多一點點到阿里巴巴身上就行了。包括我，也被這個反覆無常的市場搞怕了。適當減倉，可核心持股如ATM（阿里巴巴、騰訊及美團）、港交所（0388）、茅台等還是得拿穩。其他適當配置周期股（那些估值極低，分紅好，無硬傷，只是無人問津），進可攻退可守。

 

 

騰訊須減磅 阿里相對安全

 

除了上述的投資建議，小金人覺得投資者，尤其散戶，未來幾個月可以聚焦新股。

第一，未來幾個月有不少級別極高的新股，如螞蟻集團、農夫山泉、藍月亮、明源云、世茂物管、融創物管、金科物管、合景悠活等……這些新股都是很當時得令的行業，螞蟻集團是科技金融股，未來絕對的王者。農夫山泉更是堪比頤海（1579）、海天醬油、海底撈（6862）這些消費品的王者，絕對的內需股。藍月亮是中國最大的洗衣液和洗手液生產商，也是絕對的內需股。

 

融創世茂物管 比已上市同業優質

 

上面提到的幾家物管公司也是相當優質，比現在上市的很多物管公司都優質。融創、世茂物管都是行業頭部企業，城市佈局也佳，世茂物管跟上市前投資者有對賭協議，乖乖，賭的是未來兩年盈利複合增長接近80%。合景悠活規模沒融創，世茂物管大，可勝在業務生態豐富，城市佈局在大灣區和長三角。

第二，現在市場上當時得令的行業龍頭估值都挺貴的，投資者除非是在廉宜時候已經買入，要不挺尷尬，因為你的對手持貨成本可能比你便宜很多，如果大市不幸逆轉，你會很被動。新股最少大家的持貨成本差不多，最多你輸第一天升幅。而如果你抽中的是螞蟻集團、農夫山泉、藍月亮等，大不了你趴地上裝死（當然千萬別全副身家）。

所以小金人覺得投資者，特別是散戶，未來幾個月可以集中精神在這些新股身上，配合上文說的投資佈局，進可攻退可守。

 

年輕人需知道憑什麼做世界人

 

別花太多時間去分析政治和老特，更別沉迷香港本土政治。那天我聽一個網上節目，有個爛鬼教授勸年輕人「未來別做香港人，要勇敢走出去，闖世界，做個世界人」。好個世界人？好個勇敢？首先，年輕人也是有黃金歲月的，尤其是大學生，去年到現在接近兩年，已經接近虛度，他們需要的是學習，強化自己的競爭力，為未來的人生做準備，而非去做天馬行空的政治人（可能會反駁，why not?那你精神祖家——英國為何在1990年代前都不開放政治，香港人集中精力搞經濟，效果如何？英國佬臨走前才放出政治魔獸，好一個專業搞x棍）。「世界人」？包括非洲或者東南亞，南美嗎？香港的年輕人去做世界人，首先在歐美日，他們打算怎麼競爭？什麼叫「先溫飽然後知榮辱」？教授賺錢能力頂呱呱，你可以做世界人，現在的年輕人空手出去做世界人嗎？香港這幾年的亂局真是多得這些政棍和學者不少！

（奧陸資本持有阿里巴巴、騰訊、美團、港交所、茅台、金地商置、合景、融創、永升及寶龍商業股份）

 

奧陸資本總裁兼投資總監

[蔡金強 奧陸之聲]

 

 

 

 

【蔡金強專訪】最強地產分析師：港樓價下半年料跌逾半成

https://hk.appledaily.com/finance/20200710/H2SDFLHBLGMARXBWWTBOMZCJ34/

由內房分拆的物管近期走勢往往反勝母企，過往被稱為「最強地產分析師」的奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強認為，下半年應該將焦點由龍頭物管股下移至第二梯隊，內房股則要等到年尾才有望「落鑊」，至於香港地產股基於兩大「原罪」而難錄升幅，並預測樓市受各項負面因素影響下，整體樓價下半年將跌5%至8%。

早前掀起升浪的大型物管股明年平均預測市盈率已升至超過30倍，蔡金強認為估值過高將令動力減弱，中型物管公司如永升生活服務（1995）、時代鄰里（9928）、寶龍商業（9909）及新城悅（1755）相對地估值較低，且預期盈利增速強勁、母企市場排名及規模不俗、成交量合理，相比之下中型物管股更吸引。蔡金強指上述四股連同有望下半年分拆上市的世茂服務、合景悠活及融創服務，未來數個月構成以中型公司主導的物管股投資核心，至於再往下數的小型物管戰鬥力則略為遜色，如果散戶有意投資須密切注意行情。

物管股今年蜂擁上市，蔡金強指優質收購項目日漸稀缺，衡量物管公司價值將會由管理面積的規模競爭逐漸演變成「業態」比拼。他解釋物業管理範疇廣闊，住宅管理業務增長將會繼續是投資者關心的主菜，而多元化的項目類型形同配菜，包括商業項目、公共建設、城市運營及增值服務等，例如萬科物業包辦整個珠海橫琴的環境衞生、園林綠化、公共設施管理等職能。

物管股由去年炒到今年，蔡金強覺得熱潮將會隨住龍湖（960）或萬科（2202）他日任何一間分拆而告一段落，但強調並非整個板塊遭棄如敝屣，而是行業將進入寡頭時代，屆時投資者只會青睞少數公司。另外，蔡金強形容無負債、高股東資本回報（ROE）及高盈利增速是物管股能夠保持強勢的鐵三角，有個別物管股出現淨負債是不能令市場接受。

內房股則隨住最新銷售數據顯示上半年的銷售缺口基本上追平，蔡金強相信下半年表現會勝過上半年，但由於缺乏領跑者吸引外來資金流入板塊，「塘水滾塘魚」下難以大漲，估計要到年底華潤置地（1109）或融創（1918）傳出分拆物管進度等消息吸引資金流入，內房才有望出現炒作。

香港地產股背負兩宗罪 股價難上揚

對於香港地產股，蔡金強形容「（質素）唔係差，但唔會升」。第一原罪是業務單一，「以前因為我（發展商）專注，而呢個地方（香港）超正，所以我（香港地產股）超正。依家因為我專注，呢個地方唔係太得，專注就變成原罪」。況且市場跟紅頂白，舊經濟股份在現市況屬第二原罪。

他強調香港地產股幾乎是一眾本地股之中「最靚仔」，尤以頻頻出售非核心資產的新世界（017）、持有中港多個地標式物業的新地 （016）及獲李嘉誠父子不斷增持的長實（1113）為甚，但就算是上述三間優質公司想要發力炒上都需要契機，例如塑造新的故事予投資者。

另外，基於數項基本因素都偏向負面，包括政治情況、經濟情況及人口變化，蔡金強相信香港樓價下半年仍會跌5%到8%。對於有人期待中央短期內向港派糖托市，蔡金強不以為然，「咁《國安法》 藥效咪廢咗？最快都到明年、後年先做啲嘢（派糖）」，加上疫情令北水來港置業規模大減及不少外國人因擔憂香港形勢而離港都削弱購買力，「如果有人話樓市會升，我唔係好信」。

香港成中美磨心 未來仍有重要位置

蔡金強認為香港局勢變化背後乃中美之爭，「中美關係好，香港就係橋樑；雙方交惡，你就係磨心」。他指香港並非長久以來都是太平盛世，幾乎每隔十數年整個城市就會陷入歇斯底里，不過最終局勢都會找到平衡點，料未來外資仍會選擇駐港，相當縱使日後香港未必有如過往璀璨，但都會有其重要位置。

註：奧陸資本持有永升生活服務、時代鄰里、寶龍商業、新城悅及融創

房企4月分化加劇：有的逆勢連升，有的消失百強之中

 雖然房企4月單月表現積極，但累計拿地仍舊不比去年同期。1-4月，Top 50房企拿地總額6360億元，同比(某個特定統計段今年與去年之間的比較)下降14.1%；Top100房企拿地總額8244億元，同比下降7.1%。

 

過去的4月，國內房地產行業格外熱鬧。

一方面，疫情加速地產行業變革，除了數字化、智能化轉型，也開始擴寬營銷邊界，突破平台間的“隔閡”，從線上賣房到明星跨界直播“帶貨”，天貓、抖音、快手成為開發商賣房新渠道，各房企中恆大、碧桂園、富力等早紛紛入局。

另一方面，國內房地產政策調控此起彼伏。相關數據顯示，4月全國房地產調控政策繼續多發，單月調控次數多達67次。但不管鬆綁還是趨緊，降息刺激或人才政策，各城市所掀起的樓市保衛戰中，“住房不炒”意圖依舊明顯。

在如此背景下，百強房企普遍加快供貨，業績恢復情況相對改善。

16家房企銷售觀察：碧桂園、恆大單月銷售創新高普遍跌兩到四成

五一節後，在5月5日至6日兩日期間，共有16家房地產企業公佈了4月份的銷售數據。從數據上看，環比上房企銷售額大部分有所回升，這說明隨著復工復產工作的開展，房企們受疫情影響的因素逐漸減弱。

其中，4月份，碧桂園實現權益銷售額達到了490億元，同比增長3.76%，為年內最高紀錄；中國恆大則實現了單月652.1億元，同比增長約11.6%，以中國恆大的口徑，無論是單月還是累計銷售額的回款都達到了歷史新高，可見在疫情期間，中國恆大加推、大促背景下，取得不錯的效果。

此前，對於內房4月份的銷售情況，多家券商表示看哈。其中，交銀國際報告稱，內地房地產4月合約銷售同比反彈，偏好去化迅速的開發商，跟踪的25家主要開發商中，今年前四月平均銷售目標鎖定率約20%，低於去年前四月約26%。隨著新推盤推遲並更偏向下半年，該行認為開發商必須加快發布速度。

中信證券則認為，即使經濟的不確定性增強，甚至居民收入和財富預期縮水，住房需求也有望保持穩定。2020年4月之後，住房銷售將回歸正軌。地產需求是可累積的，是和利率相關的，地產行業的基本面受到“二次沖擊”的可能性並不大。

同比上，目前披露銷售數據的16家房企中，同比有所增長的僅有3家，分別為中國恆大、世茂房地產、禹州地產。其中大部分房企同比下跌為兩成到四成之間，部分房企下跌在一成之內。

TOP5房企：碧桂園、万科、恆大、融創按年跌一成

碧桂園

5月6日，碧桂園控股有限公司披露了2020年4月份未經審核營運數據。

2020年4月單月，碧桂園實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約490億元，同比增加3.76%，歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約589萬平方米，同比增加16.07%。

2020年1-4月，碧桂園累積實現權益合約銷售額1498.8億元，同比下降10.37%。

万科

5月6日，万科企業股份有限公司公佈了2020年4月份銷售及近期新增項目情況。

2020年1-4月份，万科累計實現合同銷售金額1858.3億元，同比下降11.35%，合同銷售面積1188.6萬平方米；其中4月份，万科實現合同銷售金額479.5億元，同比下降20%，合同銷售面積303.8萬平方米。

新增項目方面，4月份，万科共獲得10個項目，佔地面積89.5萬平方米，計容率建築面積234.4萬平方米，其中万科權益建築面積為123.3萬平方米，需要支付權益地價35.22億元。

恆大

5月6日，中國恆大集團發布了2020年4月份的未經審核營運數據。

數據顯示，2020年4月份，中國恆大集團連同其附屬公司合約銷售金額約為652.1億元，同比增長約11.6%；合約銷售面積約為713萬平方米，同比增長約28.5%；銷售回款約為646.5億元，同比增長約70.8%。

2020年1月份至4月份，中國恆大物業累計合約銷售金額約達2125.7億元，同比增長約19.4%；累計合約銷售面積2371.1萬平方米，同比增長約43%；累計銷售回款約1782億元，同比增長約60.8%。

中國恆大表示，單月和今年4個月累計的合約銷售金額及銷售回款數據均刷新了本集團歷史同期最高紀錄。

融創

5月5日，融創中國控股有限公司公佈了2020年4月未經審核營運數據

數據顯示，2020年4月，融創中國實現合同銷售金額約337.6億元，同比下降13.7%；合同銷售面積約248.9萬平方米，同比下降10.2%；合同銷售均價約13560元/平方米。

截至2020年4月底，融創中國累計實現合同銷售金額約955.2億元，同比下降19.7%；累計合同銷售面積約702.3萬平方米，同比下降14.3%；合同銷售均價約13600元/平方米。

TOP10：世茂單月同比增長超四成

世茂房地產

5月5日，世茂房地產控股有限公司公佈了2020年4月未經審核營運數據。

2020年4月，世茂房地產合約銷售額約為212.3億元，合約銷售面積為121.26萬平方米，同比分別增長41%、45%，平均銷售價格為每平方米17504元。

截至2020年四個月，世茂房地產累計合約銷售總額約為582.6億元，累計合約銷售總面積為332.2萬平方米，同比分別上升4%及6%，平均銷售價格為每平方米17537元。

TOP30：銷售同比下跌超兩成為常態

富力地產

5月6日，廣州富力地產股份有限公司公佈了2020年4月未經審核營運數據。

數據顯示，2020年4月份，富力地產權益合約銷售總金額約為92.2億元，銷售面積達約81.72萬平方米，環比分別上升15%、24%，同比分別上升4%、14%。

前4個月，富力地產總權益合約銷售金額約259.3億元，銷售面積達約221.85萬平方米，同比分別下降23.1%和22.62%。

融信中國

5月5日，融信中國控股有限公司披露了2020年4月未經審核營運數據

2020年4月，融信中國合約銷售額約為97.07億元，合約建築面積約為45.18萬平方米，同比分別下降4.9%、增長3.22%；平均合約售價約為每平方米21485元。

前4個月，融信中國總合約銷售額約為279.45億元，合約建築面積約為121.74萬平方米，同比分別下降21.41%、下降24.56%；平均合約售價約為每平方米22954元。

榮盛發展

5月6日，榮盛房地產發展股份有限公司發布了2020年4月份銷售、近期新增土地儲備及產業園招商情況。

2020年1-4月，榮盛發展累計實現簽約面積205.01萬平方米，同比下降6.24%；累計簽約金額216.69億元，同比下降9.47%。其中4月單月，榮盛發展實現簽約面積69.63萬平方米，同比增長6.18%；簽約金額77.83億元，同比增長7.44%。

新增土地儲備方面，期內，榮盛發展在湖南永州、四川成都、山東淄博獲得4宗地，共斥資30.24億元。

雅居樂

5月6日，雅居樂集團控股有限公司發布了2020年4月未經審核營運數據。

4月份，雅居樂預售金額合計為107.2億元，同比增長16.14%；對應建築面積為69.4萬平方米；平均價為每平方米15437元。前4個月，雅居樂預售金額合計為263.7億元，同比下降23.14%；對應建築面積為174.7萬平方米；平均價為每平方米15094元。

中國奧園

5月6日，中國奧園集團股份有限公司披露了2020年4月未經審核物業合同銷售表現。

2020年4月份，中國奧園物業合同銷售金額約87.3億元，按月上升20%，同比減少9%。前4個月，中國奧園物業合同銷售金額累計約230.3億元，同比下降18.65%。

TOP50:美的、時代下跌一成禹洲增長兩成

美的置業

5月6日，美的置業控股有限公司公佈了截至2020年4月份未經審核銷售數據。

截至2020年前4個月，美的置業合同銷售金額約241.2億元，相應的已售建築面積約230.9萬平方米，同比分別下降15.4%、16.6%

禹洲地產

5月6日，禹洲地產股份有限公司公佈了2020年4月未經審核營運數據。

數據顯示，2020年前四個月，禹洲地產實現累計銷售金額為199.89億元，同比增長23.9%；累計銷售面積為126.65萬平方米，同比增長19.05%；平均銷售價格為每平方米15783元；累計的認購未簽約金額約為4.9億元。

4月份，禹洲地產合約銷售金額為96.27億元，同比增長87.4%；銷售面積為60.16萬平方米，同比增長86.8%；平均銷售價格為每平方米16003元。

時代中國

5月5日，時代中國控股有限公司披露了截至2020年4月未經審核經營數據。

截至2020年4個月，時代中國累計合同銷售金額約為170.86億元，按年減少10.8%；簽約建築面積約為125.3萬平方米。其中4月份，時代中國合同銷售金額約為46.62億元，按年減少10%；簽約建築面積約為35.2萬平方米。

TOP100：當代置業跌7個百分點銀城跌近四成

當代置業

5月5月，當代置業(中國)有限公司公佈了截至2020年4月30日未經審核營運數據。

截至2020年4個月，當代置業合約銷售額約71.17億元，同比減少7.65%；其中物業合約銷售額約70.64億元，車位合約銷售額約5247萬元，物業合約銷售面積約68.45萬平方米，銷售均價每平方米約10320元。

2020年4月，當代置業合約銷售額約18.12億元，同比減少22.3%；其中物業合約銷售額約17.99億元，車位合約銷售額約1300萬元，物業合約銷售面積約19.39萬平方米，銷售均價每平方米約9278元。

德信中國

5月6日，德信中國控股有限公司披露了2020年4月未經審核營運數據。

2020年4月份，德信中國實現合約銷售金額約59.8億元，合約銷售面積約34.9萬平方米。

截至2020年4個月，德信中國實現累計合約銷售金額約113.4億元，累計合約銷售面積約62.5萬平方米。

銀城國際

5月6日，銀城國際控股有限公司公佈了2020年4月未經審核經營數據。

數據顯示，4月份，銀城國際總合約銷售額約為10.19億元，按年下跌43.4%；合約建築面積約為5.37萬平方米，按年跌58%；平均合約售價約為每平方米18986元。

前4個月，銀城國際累積總合約銷售額約為23.73億元，總合約建築面積約為12.28萬平方米，同比分別下降37.8%、53.7%；平均合約售價約為每平方米19327元。

作者：wulidandao
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