暴漲“大奇蹟日”過後，物管板塊應該如何配置？

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核心觀點

• 物管行業重大利好政策是導致物業股暴漲的核心原因；

• 政策對物業股的利好，可通過下列公式體現：

物管公司的經營利潤=【基礎的物業管理收入（↑）+業主增值服務收入（↑）+開發商增值服務收入】-營業成本（↓）-期間費用（管理、銷售、財務、研發開支）

-政策利好的具體表現

即政策有利於物業管理公司的營收增長，以及壓縮營業成本。

• 物業股的後續走勢加速分化，體現為業績增速、估值、市值等全方面的分化。

建議按照三條投資主線配置：

1. 重點關注儲備面積充足、增值服務探索走在行業前列、業績增長具有確定性的住宅物業龍頭（機構配置股），如碧桂園服務、綠城服務、金科服務等；

2. 小而美、具有特色的中小物業股（估值有足夠的安全邊際），比如濱江服務、金融街物業等；

3. 商業運營賽道的稀缺型選手（概念稀缺、現金流較好），如華潤萬象生活、寶龍商業。