蔡金強: 樓市蝕讓頻現未入得市！遲半年買樓唔使死丨「一個情況」出現 香港越嚟越窮收得工！？

 https://www.youtube.com/watch?v=-aZHEhxJD5c

 

0:00

我判斷今年基準利率會加到3.5厘

0:04

明年可能再加半厘

0:05

投資環境很清晰

0:06

就是這六個資產類別

0:08

黃金不行

0:09

電子貨幣不是太好

0:10

剩低兩個選擇

0:11

便是XX及XX

0:23

歡迎收看牛牛已留座

0:24

今集繼續有小金人Oscar

0:26

你好

0:27

今集會談談移民

0:30

談談香港經濟

0:31

談談香港樓市

0:32

先說說移民

0:34

你本身也是移民來香港 是不是

0:38

很久以前了

0:40

我當時與現時情況不一樣

0:45

現時香港的移民情況 大家不用驚訝

0:51

香港歷史上潮起潮落

0:59

60年代有大型暴動

1:07

60年代末至70年代

1:10

香港有一次大型移民潮

1:11

80年代中英談判

1:17

又有一輪移民潮 十多萬人走了

1:20

97年又有一班人移民

1:23

現時又再有移民潮

1:25

你數數看 60年代 80年代 90年代

1:30

每十多年便有一輪移民潮

1:34

大家應該以平常心看待

1:38

離開的人

1:39

我們祝福他於他鄉生活得更開心

1:42

未走的人便祝你住得舒暢一些

1:46

沒有太大所謂

1:47

你覺得本地人買樓會更加容易

1:50

或者可以買得大一些

1:51

不是的我認為社會不可以完全固化

1:58

香港最差的情況是所有人也不走

2:02

沒有人走 沒有人來

2:05

香港人繼續繁衍

2:10

七、八、九百萬 及至千萬人

2:13

所有人累鬥累 「塘水滾塘魚」

2:17

這樣便「收得工」 一定會越來越窮

2:19

現時離開的人 一定不是社會最低層

2:24

大部分是中產或以上人士

2:28

對未走的人甚至是對你也是一件好事

2:33

所以祝福他們 要走便走

2:38

再說一句

2:42

社會意見出現分歧

2:47

洩出一道氣

2:50

不是更加平和嗎

2:53

若大家生活得不開心 強行放在一起

2:59

難道不害怕會再出事嗎

3:01

這難道不是一件值得彼此祝福的事嗎

3:06

你覺得香港現時困擾樓市的 可否這樣說

3:10

影響樓市的包括息口

3:13

香港對樓市的需求是否仍是這麼強烈

3:18

供應可否持續增加

3:21

你怎樣看香港樓市

3:23

很「雞肋」 我做地產出身

3:27

香港地產也好

3:29

亞洲地產也好 內地地產更加是

3:33

香港地產於兩年前進入雞肋的地步

3:40

雞肋也不錯

3:42

香港樓市最少比內地樓市好

3:48

比不少地方的樓市更好

3:51

雞肋即是形容它會窄幅波動

3:55

升也是一成 跌也是一成

3:59

香港樓市有一個優勢

4:01

控制供應非常嚴謹

4:04

沒有地

4:05

即使李家超政府頭號任務是增加房屋供應

4:12

多建公屋 居屋

4:14

以後的土地供應

4:17

現在是六四比

4:18

現在是六成撥建公屋及居屋

4:19

未來可能達到七成或者八成

4:21

私人樓宇供應仍然很少

4:22

私人樓宇價格不會如大家想像般崩潰

4:27

因為有5萬、8萬人移民

4:32

你有沒有見到減價個案

4:33

如「蛤乸隨街跳」

4:35

沒有的

4:36

樓市是會有跌幅 但樓市會回復剛需

4:43

你是有剛需 需要便買

4:49

但若以投資為目的

4:52

樓市絕對是雞肋

4:54

雖然是雞肋

4:56

但不要顧影自憐 認為香港「零舍衰」

5:00

只有這個地方的樓價在下跌

5:02

其實不是的 加息週期樓市怎會太好

5:11

美國人供樓利息是5厘多

5:16

美國樓市好像「很正」

5:19

倘若年底再加息125個點子

5:23

明年再加息

5:25

美國人供樓豈非要6厘幾

5:28

供樓利息6厘幾 難道不痛嗎

5:30

要回歸本心

5:36

香港樓市過去20年的繁榮才是不正常

5:43

回歸平淡才正常

5:46

這麼細的城市

5:48

沒有石油 沒有高端科技

5:51

沒有生產 對沒有生產

5:53

為何會是天之驕子

5:56

現時相對平淡一點

6:01

大家要準備回歸平淡的心

6:06

現時情況尚算不錯

6:08

你留在香港也好

6:10

去美國也好 去英國也好

6:12

移民去非洲或哪裏也好 第一你要有錢

6:16

沒有錢的話

6:17

你移民去南極北極也是不行的

6:20

第二是你要有能力

6:22

年輕的話 要積極去學習

6:25

就是這麼簡單

6:27

有一定的經濟基礎

6:29

有一定的能力

6:30

有一定的上進心

6:32

你移民去哪裏也可以生存

6:35

很難一概而論

6:38

說移民去一個地方好不好

6:40

怎知道

6:41

若你很富有 移民去瑞士也很好

6:45

說到港樓升了十多二十年

6:49

是不正常的

6:50

未來要回歸平淡

6:52

樓價如何才算是回歸平淡

6:54

樓價如何才算是回歸平淡

6:55

香港最大問題並非私樓

7:02

私人樓宇當然貴

7:04

但這是既定事實

7:07

若你要人人有屋住、樓價便宜

7:16

這是不切實際的

7:17

等於一個人發育完了

7:19

高矮肥瘦已有定數

7:22

當香港沿用了英國設計的高地價政策

7:27

很難推倒重來

7:30

唯一解決辦法

7:34

是令私人樓宇不要升得太厲害

7:37

成為雞肋也可以

7:39

你要大量增加公屋及居屋的供應

7:45

社會上現時有五成人口居於公屋或居屋單位

7:49

逐漸增加至七、八成 這便可以了

7:51

這個社會就正常

7:54

餘下兩成人口能負擔私人樓宇也與你無關

8:00

七、八成人口住公屋及居屋

8:04

賣地收入取之於民用之於民 形成循環

8:09

你已用了高地價政策

8:15

唯一的解決方法便是這樣

8:17

否則就像德國

8:18

沒有分公營或私營房屋

8:22

務求穩定價格 但政策是覆水難收的

8:29

已執行了這麼久

8:30

若要推倒重來

8:32

可能要重回「解放前」的狀態才做得到

8:38

但這對社會傷害太大

8:40

香港樓市只有這條出路

8:44

你剛才說港樓已成雞肋

8:47

會否擔心當它不再上升

8:51

就像Bitcoin之前升勢十分凌厲

8:54

一旦不再上升 人們便會害怕

8:56

樓價會否是同一個情況

8:57

不用擔心

8:59

假設香港是一個蒙古國 這樣你便要害怕

9:03

因為地太多

9:04

香港沒有地

9:06

而且香港人太過妄自菲薄

9:11

七百多萬人口算是非常多

9:14

瑞士有一千萬人口 瑞典有數百萬人口

9:17

荷蘭有千幾萬人

9:20

香港人口絕對不少

9:22

香港人也會結婚 不是永遠不結婚

9:26

會有一個基本需求

9:28

這便能達成一個平衡

9:33

故不用擔心樓價崩潰

9:38

會否像以前 買樓便發達

9:42

將整副身家投入到樓市

9:43

這是不正常的

9:45

我於95年來香港

9:48

當時人人也炒樓

9:51

結果97樓市泡沫爆破

9:53

大家對炒樓有情意結

9:58

但這情況不是特別正常

10:00

現時要重塑價值觀

10:05

哪些事情對你來說最重要

10:09

就如香港以後怎樣才會有一個好的前景

10:14

不是說炒樓還可否發達

10:19

大家要想清楚

10:22

香港已有基本盤

10:24

有不錯的基礎

10:26

有內地適度支持

10:28

當然不是全然有利 但對你也不差

10:34

後生仔女 年輕人是否努力讀書

10:37

是否一讀書便讀BBA

10:42

還是讀一些技術的課程

10:47

是否要一畢業就炒樓炒股票

10:50

年輕人及社會上普通的人要明白

10:53

之前那一套是不正常的

10:56

最後想問一下

10:58

大家之前說 美國加息香港未必加息

11:02

發展到現在 香港要跟隨美國加息

11:06

現在樓市不時有蝕讓個案出現

11:10

現時是否一個適合入市的時機

11:12

還是可以待樓市更平淡才入市

11:17

若真的有需要的話

11:17

我認為樓市會再跌

11:21

香港的情況是

11:23

美國現時已多次加息

11:25

已加息逾兩厘

11:29

香港沒有緊貼美國加息步伐

11:32

可否一直不跟隨 不可以

11:34

香港銀行體系結餘只餘下千餘億

11:40

由年初3000餘億跌至2000餘億

11:44

假若跌至1000億元以下

11:47

要不動用外滙儲備

11:49

要不便要加息

11:51

你的利息這麼低

11:53

美國利息比你高

11:56

資金由全世界流向美國

11:58

全世界而言

12:01

我知道很多人喜歡美國

12:03

但美國的體系 很容易傷害其他經濟體

12:09

若美國繼續加息

12:10

但其他人不跟隨它的加息步伐

12:11

資金便會流向美國

12:12

你會見到美元指數及股市相對強勢

12:17

遲早香港息口被迫跟隨美國的步伐

12:24

對樓市來說也是負面的

12:27

是否適合入市

12:28

便再等一下

12:30

你要判斷美國息口高峰期

12:36

我覺得是明年第一季

12:38

到時再看看

12:39

你遲半年買樓「唔使死」

12:42

你覺得加息勢頭可否一直持續數年

12:47

還是你認為 加多一兩年

12:48

經濟衰退 不會維持太久

12:50

我判斷今年基準利率會加到3.5厘 我判斷今年基準利率會加到3.5厘

12:58

明年可能再加半厘

13:01

有機會達到4厘但很難繼續加息 有機會達到4厘但很難繼續加息

13:06

但不要理想地認為美國會減息

13:10

不會發生的

13:12

因為現時美國通脹達到8.5%

13:15

我不覺得油價會崩潰

13:18

於明年的較長時間

13:23

明年基數與今年基數不同

13:26

明年通脹可能長期維持於5%-6%

13:33

這樣的情況下基準利率才3.5% 或4%

13:41

嚴格而言仍算是負利率

13:45

美國很難於明年減息

13:50

美國人好像對股市上癮

13:58

大家用股市制定政策

14:02

這也是危險的

14:04

回歸到之前說過的一句說話

14:06

「眾地莫企」

14:07

假若所有人做同一件事

14:10

哪有這麼多蛤乸隨街跳

14:12

現在有沒有一些很少人企的地方

14:15

大家可以站近一點「黏一黏」

14:18

很少我不太清楚

14:21

也如我之前所說

14:24

如你認為現時是滯脹的主要時期

14:30

能源仍是好的資產

14:33

能源價格不會快速下跌

14:38

通訊股也是可以考慮的

14:40

基本的食品股、消費股也是可以的

14:46

又例如科技硬件股份

14:50

你的投資選擇只有這數項

14:54

我自己很喜歡看不同的投資類別

15:00

金現時已經不行 金現時很難賺錢

15:05

電子貨幣我並不排斥

15:08

但現時跌比升更容易

15:14

債的話我認為是很差的

15:20

債市可能要到2024年

15:23

才會有較大的行情

15:25

要不然便是投資股票 持有美金

15:28

投資只有這五、六個選擇

15:30

地產剛剛說過

15:32

因為加息沒有運行

15:33

現時經濟環境下

15:39

這六種資產類別

15:41

剛剛講的股市4個板塊

15:45

算是好的

15:47

持有現金 如持有美元或港元

15:51

也是不錯的

15:52

投資環境很清晰

15:54

就是這六個資產類別

15:57

股票及現金是較為清晰的

16:00

其他大部分也不行

16:02

黃金不行 電子貨幣不是太好

16:06

我不敢說它一定會很差

16:08

債會頗差 地產市道也不好

16:13

剩低兩個選擇

16:14

便是股票及現金

16:16

今集很多謝Oscar 今集很多謝Oscar

16:17

跟我們分享了很多樓市的貼士

16:19

也有跟大家重溫股市可以留意的板塊

16:23

今天十分感激你

16:25

希望下次再請你上來分享

16:28

觀眾走之前記得

16:31

Like Comment Share Subscribe

16:33

總之要留言告訴我們

16:35

你們繼續想看Oscar

16:37