2022年9月15日星期四

整體來看，目前樓市已經在築底階段，隨着政策的支持，以及積壓需求端的釋放，預計下半年市場會有所回暖。長期來看，市場仍需要對整體經濟發展的信心逐漸修復。

同時，許多城市已經出臺寬鬆政策，這有利於市場信心的建立。在回暖的過程中，可能會出現分化，特別是從目前拍地的情況來看，核心城市回暖的時間可能會提前一些。

今日，富途牛牛$內房股(BK1234.HK)$實現大漲，截止發稿漲超4%，其中，碧桂園漲超9%，龍湖地產漲超6%，旭輝控股漲超5%。

消息面上，主要是政策支持下的發力上漲。

據《證券日報》記者不完全統計，截至9月14日，全國範圍內已有超過120個城市或地區，在今年發佈過一次或多次住房公積金貸款調整政策。

東高科技高級投資顧問畢然表示，對於購房者來説，公積金貸款可以節省大量購房成本，減輕後續的還款壓力。

此外，這樣還可以穩定市場信心，增加開發商投資熱情；另一方面也可以降低消費者門檻，讓有購房需求的人能夠參與到房屋交易中來。

且在國務院常務會議允許地方「一城一策」靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求之後。蘇州率先放鬆限購政策，廣州也在放鬆限價政策上做出一定努力。

回顧今年多家房企的中報業績展望，管理層對於把控風險和機遇已做好一定的準備，優質房企也有望在行業洗牌後迎來「新生」。

一、市場展望：逐漸築底，信心預期向上

當前，房地產行業早已進入調整期。展望後市，各大房企均表示市場處於築底階段，看好未來的發展前景，即行業向着高質量發展邁進。

$萬科企業(02202.HK)$表示，當前市場已經築底，恢復是一個緩慢而温和的過程。住房的剛需依舊強勁，房地產市場依然是個十萬億級的市場（常做常有，常做常新）。市場收縮過了頭反而會積蓄起自動修復的動能。

$龍湖集團(00960.HK)$表示，目前，狹義行業即住宅開發已真正地出現拐點，主要從兩個角度：第一，人均居住面積超過37平方米；第二個看空置率，很多低能級城市超過兩位數，有的甚至超過15%，這個信號已經到了需要警戒的節點，很多低能級城市被過度金融化。

未來這個行業還是會存在的，就算18萬億砍一半8萬億至少也會有的。未來行業會西部往東部走，從二三線往一線強二線走，產業轉移和板塊輪動的機會也會有，比如杭州、成都、合肥因為產業基地產生了民間購買力的強勁。

萬科管理層表示，目前的拿地策略長期以來還是比較穩定的，長期堅持量入為出，堅持倉位合理；但今年上半年，還要增加一條——要獲得特別好的項目。

$新世界發展(00017.HK)$管理層表示，中國房地產市場現在已經觸底了，將慢慢復甦。將在未來一兩年內復甦得非常非常好，這是一個收購土地和資產、獲得戰利品的好機會。

萬科管理層表示，當下最關鍵的問題是「生火取暖」。從萬科來看非常重視現金流與財務穩健，始終把安全放在首位。上半年市場波動超出所有人預期，但是萬科的經營性現金流仍實現了80多個億的流入。

龍湖集團表示，現在因為C1市場下滑，地產銷售毛利率下降，是目前最大挑戰。現在地產佔了收入90%左右，利潤大概佔75%。未來收入會降到70-80%，利潤會下降到50%。

目前，龍湖商業在手130個，本身能創造足夠的現金流推動自己發展。

$旭輝控股集團(00884.HK)$表示，已經確定了自己低負債、輕資產的發展模式，因此未來每年都會要求槓桿率的下降。旭輝降成本主要通過精益管理來達成，未來成本可能在現在基礎上降2-3個點。

財務費用方面會通過提高評級降低融資成本，目標降到4%以內，管理費用中期目標降至1.5%以內，營銷費用會控制人員費用在1%以內。

$美的置業(03990.HK)$從19年就開始去做一些減值準備，截止今年6月30日，減值準備的餘額有24.1億，空間做得非常足夠，未來公司利潤將非常有彈性的。

$碧桂園(02007.HK)$今年現在到明年的6月底，未來一年公開市場債務是150億左右，對碧桂園的體量來説是壓力不大的，目前碧桂園境內融資還是集中在國有大行，目前融資狀態還是比較好的。

目前融資狀態，現在因為一二級市場倒掛，導致境內外公開市場都處於一個停滯狀態，國家也支持我們發行一筆50億中票，應該在9月份會先發首期15到16億，後期會陸續在接下來幾個月發完，預計今年50億會全部發完。

龍湖集團也從債務結構上看，一年以內到期的短期債務佔比10%，用安全的債務結構來應對波動的週期和市場，包括美元及港幣在內的外幣債務比例為27%。

截至目前，龍湖有86%的外債做了掉期，敞口占整體債務的比例低於10%，將來會力爭做到零敞口，規避匯率波動對公司現金流和利潤的衝擊。

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