"貓奴" 的生活札記: 城市空中交通與以UAM為導向的土地開發（UOD）所產生的土地段平權效應

2021年1月9日星期六

城市空中交通與以UAM為導向的土地開發（UOD）所產生的土地段平權效應

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隨著我國低空空域管理改革穩步推進，城市空中交通（UAM）市場正在孕育成型。國內外各家企業紛紛踏上起跑線，屏息靜待待政策發令槍響。

可能與很多朋友的想法不同，最急迫希望城市空中交通從願景變為現實的，也許並不只是開發載人自動駕駛飛行器的企業或者其身後的投資者，而是房地產開發商和收入增長追不上房價漲幅的購房者！

李嘉誠曾說過：“決定房地產價值的因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段”。這句話在城市空中交通啟動之前的年代，被很多房地產開發商和購房者奉為金科玉律，這是完全可以理解的：購房者眼中好的地段意味著擁有各種成熟的城市基礎設施配套，便於享受各種優秀的醫療教育社交與娛樂資源。然而魚與熊掌不可兼得，土地資源是不可再生的，市中心成熟地段的房子越蓋越高、越賣越貴。因此很多購房者只能退而求其次，選擇那些在地理空間上盡量靠近這些好地段的房產的外圍區域購房居住，然後就是外圍的外圍……於是類似北京這樣的超大城市便建設出三環四環五環這樣一圈一圈的蔓延區域。由於受到城市地面交通擁堵的困擾，通勤時間就成為了剛性約束條件，簡單來說就是家不能離單位太遠，否則沒法好好上班。因此可以認為地塊的開發價值取決於與市中心的交通通勤效率。

傳統的解決方案就是大力修建城市軌道交通，通過大運量、高效率的地鐵將市中心與外圍居住區進行連接，然後房地產開發追著地鐵規劃走，這就是所謂的TOD模式（以公共交通為導向的開發transit-oriented development，TOD）。運營著名房產微信公眾號“城市戰爭”的孫先生曾專門撰文論述了快速交通工具對於城市空間的平權運動的巨大推動作用（地段、地段、地段，不再重要？）。但是作為普通購房者，要摘到TOD的桃子其實並不容易。畢竟軌道交通線路的造價非常昂貴，線路資源本身就是稀缺資源，而且軌交的整個規劃建設週期數以十年計，從規劃階段開始，利益相關各方圍繞線路走向、站點設置甚至站點出入口佈置的爭奪與博弈一刻都不會停歇，作為購房者，買早了就要承擔規劃變更帶來的風險和早期配套設施不完善帶來的不便，買晚了價格又已經飛升。其實作為開發商亦如此，因為TOD模式是開發商所無法主導的：拿地早了線路和站點的不確定性太大投資如同賭博，拿地晚了地塊價格已經被拱上去又會直接影響開發利潤，而這些風險導致的成本增加又終將通通轉嫁給購房者。

正因如此，大家對於城市空中交通（UAM）這種新型的通勤方式都充滿了期待，不僅因為UAM這種點對點的“准直線飛行”方式在通勤效率上對於地面交通而言是碾壓式的存在，更重要的是，UAM是一種可以不依賴於既有基礎設施建設的新型交通系統。輪船需要依賴內河航道和碼頭，汽車需要龐大的道路系統作支撐，軌道交通需要路軌和客運站的建設配套，而城市空中交通只需要天空！

以納斯達克上市的億航智能的UAM產品億航216機型為例，這種全電動的載人飛行器具備自動駕駛和垂直起降能力，一次起降可以搭載兩名乘客飛行35公里，而它對於起降的要求僅僅為一塊面積約為半個籃球場大小平地。而它的下一代產品的航程有望大幅提高到150公里以上。

因此，我們完全可以將以城市空中交通（UAM）系統作為主要出行方式之一的土地開發模式列為一種新的模式加以觀察，這種模式筆者定名為UOD，即“以城市空中交通為導向的開發”（UAM-oriented development）。

在UOD時代（UAM-oriented development），傳統的、高度依賴配套交通基礎設施的“熟地開發”模式將在很大程度上被“UOD”這種新模式所取代。之前各種因位置偏遠、沒有地鐵覆蓋甚至交通基礎設施薄弱的地塊一夜之間就具備了開發價值，只要擁有綠水青山、景色宜人的地塊，甚至是現在完全無法開發的海島和山谷，都可以在項目中引入UAM系統來解決通勤問題，地產開發商對開發地段的選擇範圍將得到極大地拓展，以市中心為原點，100公里半徑內的區域都可以成為開發選項。以大灣區範圍內的低密度別墅為例，廣深市區近郊的別墅售價目前普遍在兩到三千萬左右，而距離廣州80公里的肇慶和距深圳80公里的惠州同類別墅的售價僅為兩三百萬左右，超大城市與衛星城兩者之間的售價存在著十倍的差異。引入UAM系統之後，從肇慶、惠州別墅往返廣州、深圳市中心的UAM通勤時間將與廣深近郊別墅往返市中心的地面交通通勤時間幾乎一樣！十倍的價差完全足以覆蓋地產商引入UAM系統以及初期對UAM運營進行補貼的成本，使UAM系統迅速成為購房者所負擔得起的通勤方式。UOD模式將使購房者、地產商、UAM系統提供商和UAM運營商四方實現共贏。毫無疑問，通過引入UOD模式所產生的地段平權效應對於房地產開發行業來說是一個顛覆性的歷史機遇！只是目前大部分人還沒有意識到，這個機遇其實已經離我們非常非常的接近！

2020年12月28日，億航智能（NASDAQ:EH）宣布啟動城市空中交通（UAM）自主運營服務，並和綠地香港控股有限公司（0337.HK）（下文簡稱“綠地香港”）達成戰略合作，雙方將率先在廣東省肇慶市綠地樾湖小鎮啟動試點，開展億航自動駕駛飛行器空中游覽等項目的自主運營服務。通過與各方合作夥伴努力，億航智能將進一步推動億航216全球載人飛行試運營，在更多城市建立試點，逐步向大眾開放常態化空中交通服務。