【蔡金強專訪】最強地產分析師：港樓價下半年料跌逾半成

https://hk.appledaily.com/finance/20200710/H2SDFLHBLGMARXBWWTBOMZCJ34/

由內房分拆的物管近期走勢往往反勝母企，過往被稱為「最強地產分析師」的奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強認為，下半年應該將焦點由龍頭物管股下移至第二梯隊，內房股則要等到年尾才有望「落鑊」，至於香港地產股基於兩大「原罪」而難錄升幅，並預測樓市受各項負面因素影響下，整體樓價下半年將跌5%至8%。

早前掀起升浪的大型物管股明年平均預測市盈率已升至超過30倍，蔡金強認為估值過高將令動力減弱，中型物管公司如永升生活服務（1995）、時代鄰里（9928）、寶龍商業（9909）及新城悅（1755）相對地估值較低，且預期盈利增速強勁、母企市場排名及規模不俗、成交量合理，相比之下中型物管股更吸引。蔡金強指上述四股連同有望下半年分拆上市的世茂服務、合景悠活及融創服務，未來數個月構成以中型公司主導的物管股投資核心，至於再往下數的小型物管戰鬥力則略為遜色，如果散戶有意投資須密切注意行情。

物管股今年蜂擁上市，蔡金強指優質收購項目日漸稀缺，衡量物管公司價值將會由管理面積的規模競爭逐漸演變成「業態」比拼。他解釋物業管理範疇廣闊，住宅管理業務增長將會繼續是投資者關心的主菜，而多元化的項目類型形同配菜，包括商業項目、公共建設、城市運營及增值服務等，例如萬科物業包辦整個珠海橫琴的環境衞生、園林綠化、公共設施管理等職能。

物管股由去年炒到今年，蔡金強覺得熱潮將會隨住龍湖（960）或萬科（2202）他日任何一間分拆而告一段落，但強調並非整個板塊遭棄如敝屣，而是行業將進入寡頭時代，屆時投資者只會青睞少數公司。另外，蔡金強形容無負債、高股東資本回報（ROE）及高盈利增速是物管股能夠保持強勢的鐵三角，有個別物管股出現淨負債是不能令市場接受。

內房股則隨住最新銷售數據顯示上半年的銷售缺口基本上追平，蔡金強相信下半年表現會勝過上半年，但由於缺乏領跑者吸引外來資金流入板塊，「塘水滾塘魚」下難以大漲，估計要到年底華潤置地（1109）或融創（1918）傳出分拆物管進度等消息吸引資金流入，內房才有望出現炒作。

香港地產股背負兩宗罪 股價難上揚

對於香港地產股，蔡金強形容「（質素）唔係差，但唔會升」。第一原罪是業務單一，「以前因為我（發展商）專注，而呢個地方（香港）超正，所以我（香港地產股）超正。依家因為我專注，呢個地方唔係太得，專注就變成原罪」。況且市場跟紅頂白，舊經濟股份在現市況屬第二原罪。

他強調香港地產股幾乎是一眾本地股之中「最靚仔」，尤以頻頻出售非核心資產的新世界（017）、持有中港多個地標式物業的新地 （016）及獲李嘉誠父子不斷增持的長實（1113）為甚，但就算是上述三間優質公司想要發力炒上都需要契機，例如塑造新的故事予投資者。

另外，基於數項基本因素都偏向負面，包括政治情況、經濟情況及人口變化，蔡金強相信香港樓價下半年仍會跌5%到8%。對於有人期待中央短期內向港派糖托市，蔡金強不以為然，「咁《國安法》 藥效咪廢咗？最快都到明年、後年先做啲嘢（派糖）」，加上疫情令北水來港置業規模大減及不少外國人因擔憂香港形勢而離港都削弱購買力，「如果有人話樓市會升，我唔係好信」。

香港成中美磨心 未來仍有重要位置

蔡金強認為香港局勢變化背後乃中美之爭，「中美關係好，香港就係橋樑；雙方交惡，你就係磨心」。他指香港並非長久以來都是太平盛世，幾乎每隔十數年整個城市就會陷入歇斯底里，不過最終局勢都會找到平衡點，料未來外資仍會選擇駐港，相當縱使日後香港未必有如過往璀璨，但都會有其重要位置。

註：奧陸資本持有永升生活服務、時代鄰里、寶龍商業、新城悅及融創