【明報專訊】好久沒講香港樓市，上周四參加了一個明星經濟學家的電話會議，會上他提到香港樓市，說「在去年180天黑暴，今年以來的《國安法》和新冠疫情三重擊下，港樓竟沒怎麼跌，簡直難以想像？」會後朋友也問我，到底香港樓市現在情况如何？展望如何？年頭小金人預測今年工商舖價格暴跌，寫字樓挫20％至30%，住宅跌15%。半年過去了，工商舖價格確實暴跌，且沒企穩迹象；寫字樓半年來跌了有10％至15%，空置率和租金也惡化得很快；倒是住宅比想像堅韌，比預期的強，今天小金人說說自己的分析。
到7月12日，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）連升兩周，最新報180.81，按周漲1.04%，為今年第4度升越180關，比年頭還有1至2%漲幅。是不是很錯亂？指數竟然是漲的。
以小金人自己的觀察，樓價今年以來整體是跌的，可能有6%，mass market（尤其是1000萬元以下）跌一點點，中端（2000萬至4000萬元）跌了有接近7至10%，豪宅也有5至7%跌幅。這種實際價格必須是經常看房的人才會知道，指數只能提供參考。最近豪宅交投轉活躍，mass market有很強承接力，中端仍然疲弱。事實上這就是社會現狀，社會繼續往貧富兩級分化，中產式微。
港島豪宅轉強 整體二手比一手旺
最近市場升勢主要由豪宅帶動，尤其港島。反映豪宅市况的CCL大型單位樓價指數最新報178.11，創20周新高，按周上揚1.12%，連升兩周共2.35%。小金人最近看了一遍樓，港島豪宅明顯轉強，尤其是貝沙灣和南區，發展商也把不少貨底特色單位拿出來賣，條款頗為吸引。港島豪宅特點還是奇貨可居，上半年半山和南區的成交比去年還多一點，哈哈！今年上半年77宗，去年同期75宗。當然現在社會的不穩定讓一些業主終於願意賣，可展現誠意的是願意賣而不是降價。西九有一定壓力，港漂去年黑暴和今年疫情受的驚嚇不少，有陸續離開香港的，新來的也來不了。1000萬元以下的大眾市場受益林鄭放寬按揭，市場也很不錯。
二手市場遠比一手市場強，看看成交。今年上半年一手銷售6390套（去年同期12539套）； 二手銷售21061套（去年同期21981套）。數據很明顯反映，二手成交如野草般堅韌，當然價格有微跌，不過這已經比想像中好不少。今年香港二手成交全年可能跟去年差不多，接近38000套，一手就很麻煩，可能只有12000套，約是去年的60%。這其中反映主要的地產商沒有庫存壓力和現金流壓力，加上新供土地不足，所以主要地產商都悠着，沒人做傷害自己的事。數據說話，今年上半年新供土地只是4470套，上半年一手銷售只有去年一半，還有6390套。過去兩年，新增供地只有同期一手銷售的70%，今年照舊，那你說主要發展商憑啥劈價賣樓。
當量寬到了無底線，無廉恥的地步……
明星經濟學家說港樓沒跌沒天理，調侃一下，他更多是從內心出發，而不是科學。因為全球貨幣多發，如果從單位購買能力來計價，如果港樓上半年跌6%，真實價格就是跌10％至15%。正常道理，如果市場經濟有效，上半年的港樓可能要漲，至少微漲。現在它反而跌了6%，這中間的分別可能已經就是黑暴、疫情和國安法的影響。為何說如果市場經濟有效，上半年香港住宅可能要微漲，還是量寬搞的鬼，這是年頭沒預期到的。誰能預測到今年上半年的新冠疫情，誰更能預測到美國政府毫無底線的放水（還有歐日中的放水，較為溫和）。所以年頭，小金人也是覺得今年樓市要跌15%的（因為政治紛爭，中美衝突和環球經濟惡化）。
美今輪量寬 規模超金融海嘯
上半年，美國到底怎樣無底線的放水？3月中，新冠和石油危機誘發金融市場崩盤，美國緊急救市，聯儲局祭出毫無底線、毫無廉恥的新一輪量寬，到現在，已經釋放出3萬億美元出來，從貨幣政策和財政政策兩方。美國貨幣政策不看M2，看聯儲局資產負債表，3月15日之前利率砍到零，之後負債表從4.4萬億漲到現在7.3萬億美元，增了2.9萬億，4個月增加了65%。乖乖，美國2008年以來的三輪量寬到2019年加起來大概也就3.5萬億美元，從2008年不到1萬億擴到高峰4.5萬億美元。現在3個月接近就3萬億美元。
上半年美國3萬億美元的量寬，啥概念？世界第二大經濟體中國的外匯儲備就是3萬億美元出頭，這是40年來省吃儉用儲下的。美GDP去年21.4萬億美元；M2在6月底18萬億美元，3萬億也就是17%的M2總餘額。所以，你說這一輪美國的量寬有多無恥，簡直應該被雷劈！而且，3月中批准的3萬億美元到7月底就快花盡，可能還會再印2萬億美元出來……簡直沒完沒了，美元是國際貨幣，美國這樣印錢就是變相剝削全世界，當然，奴隸們已經樂在其中，連接受這個事實都不敢。
那中國呢？也印了，現在這世界局勢，由不得你不印。人民幣不是國際主要貨幣，剝削也就自己人。不過尚好這次中央印得挺含蓄。上半年，如果光講M2的話，增速從8.4%增到11.1%，對應增量大概5.8萬億元人民幣。如果講社融的話，上半年放了21萬億元人民幣，比去年上半年多了6萬億元人民幣，這6萬億應該算多放的水吧。現在中國的社融總餘額是272萬億人民幣，也就是2.2%，跟美國的17%差十條街，也不如歐日。
美元大貶值 不無可能
看了這個分析，大家應該明白為何上半年股市、債市都能完全收復失地，甚至不少創出新高。實體經濟太差了，量寬釋放出來的流動性流不進實體經濟，主要流入股市債市金市，然後也有些流入樓市，當然能源和原材料跟實體經濟太近還是興趣乏味。朋友們，這就是上半年為何環球樓市沒崩的原因，不光是香港樓市，早上，小金人還跟在加州的友人查證，她說加州樓市也是紋絲不動，好得很。美國現在可是每天新增確診7萬人，看，錢的遊戲！倫敦也是，還不錯；上海也是，深圳更是好到被調控。
所以，上半年，香港樓市跌6%。那為何大部分人還是憤憤不平？因為大部分人在上半年變得更窮了，又被美國佬洗劫了。很多蠢貨盡然還能做到被人賣了還幫着人家數錢。
小金人不是改變對樓市的態度，我覺得上半年跌了6%，下半年應該還是會繼續微跌。因為香港自身的政治社會經濟挑戰實在太大了，香港的沉淪尋底需要好幾年時間。所以，就算有老美的無底線無廉恥量寬，港樓還是會有調整的。當然，工商舖和寫字樓這種跟實體經濟關聯度更高的就跌得更多了。
那樓買還是不買？最主要還是看你是不是剛需，還有你的承受能力。如果符合這兩個條件，那就是一個可以承擔的消費，那就別太計較那一點點漲和跌。而且忐忑的人永遠忐忑，樓市好的時候怕買貴了，樓市差的時候怕進一步尋底。事實上best timing誰知道？那賣不賣呢？看你倉位和有沒有更好投資，小金人也不是巴菲特，可我反正很怕過量的現金配置，尤其是美元（港元）。美國2008年以來的印鈔簡直到了喪心病狂地步，貨幣供應漲了約四倍多，還在加速印，美國雖是世界霸主，可現在的美國已經無法再像1915至2000年期間向其他國家輸出利益，反而現在是不停變本加厲的收割其他國家，欲壑難填，其他瘦骨嶙峋的各國能讓你再收割多久，美元雖在可見將來還必是世界最強貨幣，可美元的大貶值卻是不無可能的，不可不防！
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