雖然房企4月單月表現積極，但累計拿地仍舊不比去年同期。1-4月，Top 50房企拿地總額6360億元，同比(某個特定統計段今年與去年之間的比較)下降14.1%；Top100房企拿地總額8244億元，同比下降7.1%。
過去的4月，國內房地產行業格外熱鬧。
一方面，疫情加速地產行業變革，除了數字化、智能化轉型，也開始擴寬營銷邊界，突破平台間的“隔閡”，從線上賣房到明星跨界直播“帶貨”，天貓、抖音、快手成為開發商賣房新渠道，各房企中恆大、碧桂園、富力等早紛紛入局。
另一方面，國內房地產政策調控此起彼伏。相關數據顯示，4月全國房地產調控政策繼續多發，單月調控次數多達67次。但不管鬆綁還是趨緊，降息刺激或人才政策，各城市所掀起的樓市保衛戰中，“住房不炒”意圖依舊明顯。
Ⅰ 疫情陰霾消退，業績降幅收窄
一組克而瑞數據顯示，4月單月，百強房企銷售金額達9002.3億元，環比(
環比表示本次統計段與相連的上次統計段之間的比較)上升17.2%，基本上已與去年同期持平。從累計業績來看，2020年1-4月，由於疫情前期影響較大，百強房企全口徑銷售業績規模同比下降14.5%，但降幅自3月以來繼續收窄。
以行業排頭房企恆大為例，5月6日，恆大公佈4月份合約銷售數據，實現合約銷售金額約652.1億元，同比增長約11.6%；對應合約銷售面積約為713.0萬平方米，同比(某個特定統計段今年與去年之間的比較)增長約28.5%。
事實上，得益於推出“全員營銷”、以及多系列優惠購房舉措，恆大一直維持逆勢姿態。公開數據顯示，2020年1-4月，恆大合約銷售金額已達到2125.7億元，同比增長19.4%；累計合約銷售面積2371.1萬平方米，同比增長約43.0%。
與此同時，“宇宙房企”碧桂園也披露了4月份的最新業績。其中，碧桂園合同銷售金額約490.0億元，同比增加3.76%；合同銷售建築面積則為約589萬平方米，同比增加16.07%。
值得注意的是，就在公佈4月業績的前一天，碧桂園也加入了明星“帶貨”直播賣房的陣營，力邀知名主持人汪涵搭配綜藝頂流大張偉坐陣抖音。同時，碧桂園多地的區域總裁、副總裁等高層也輪番上陣，並通過29個分會場同步直播。
數據統計顯示，碧桂園這次直播2小時內主會場觀看人數達670萬，連同29個分會場合計觀看人數近800萬；直播收穫總音浪478萬，一度登錄抖音直播小時榜第一名。
此前在4月初，率先開啟明星跨界直播賣房的房企是復地和富力，分別邀請了“帶貨”網紅薇婭、主持一姐李湘。其中，有媒體報導，富力攜手李湘直播賣房，共計吸引了超1000萬粉絲圍觀和互動。
不難看出，從開啟線上賣房到邀請明星出圈直播加持背後，仍是各房企對於業績的博弈。
5月6日，万科與恆大、碧桂園同天發布4月業績，但相較之下，万科狀態似乎有些“掉線”。報告顯示，4月万科實現合同銷售面積303.8萬平方米，合同銷售金額479.5億元，同比減少20%。
據悉，2020年1-4月，万科累計實現合同銷售面積1188.6萬平方米，合同銷售金額1858.3億元，同比減少11.35%。除1月份以外，万科合同銷售額均在同比下跌。
提前一日發佈業績的融創中國，4月單月實現合同銷售金額約337.6億元，同比下降13.7%；合約銷售面積約為248.9萬平方米，同比下降10.24%。
值得注意的是，或許由於業績並未明顯回升，融創加大了減持金科股份的力度。最新在5月7日，融創通過公開市場再次減持5%金科股權，出售價格為每股8.0元，合計代價約為21.36億元。
按照已公佈業績對比，4月單月合同銷售額同比增幅超過30%房企，目前有世茂、金茂、綠城、花樣年、禹洲地產，金額分別為212.3億元、190.5億元、143.0億元、76.9億元、96.3億元，其中禹洲地產同比增幅最高為約87.4%。
此外，中海、龍湖、雅居樂、奧園、華潤、招商等房企累計銷售同比也均為增幅。其中，增幅在10%以上的房企為龍湖、雅居樂，合同銷售額分別為220.5億元、107.2億元。
總體而言，相對於前幾月，地產行業整體上已呈現回升趨勢，但在房企規模的明顯差異下，企業間對比與分化仍然在加劇。
根據克而瑞數據，4月單月內，保利、綠地、旭輝、正榮集團、金科、中梁控股、華夏幸福等房企銷售均為跌幅。其中，綠地、旭輝、正榮集團以及華夏幸福同比跌幅在10%以上。
同時，數據也透露，如金融街、國瑞置業、和昌集團、星河地產、中冶置業、中華企業、雲星集團、星河灣、大發地產、恆泰集團等房企，今年4月已“脫離”百強陣營，被迫隱匿於競爭之中。
“房企業績普遍分化，到小規模房企被擠出百強隊列，其實都是疫情影響下的正常狀態，也是行業加速洗牌的表現。”一位接近TOP30房企的人士表示。
｜房企積極“補倉”，不惜溢價拿地
弱肉強食之下，面對逐漸回溫的市場，頭部房企“補倉”意願逐漸強烈，更是不惜溢價拿地。
中指研究院統計顯示，2020年4月，拿地TOP50房地產企業的拿地總額為3102億元，同比增長0.5%，環比增長105.0%；Top100房地產企業拿地總額為3882億元，同比增長7.2%，環比增長108.9%。
總體而言，房企土地成交建面、成交總價環比均有明顯上升，土地市場回暖明顯。
根據克而瑞數據顯示，4月單月，大部分典型房企超9成在土地市場有所斬獲，新增土儲總價超過2019年平均水平。新增總建面為3700萬平方米，環比上升93%；新增土地成交總價為2163億元，環比上升117%。
同時，在4月投資力度大幅度回升之下，有9家房企單月拿地金額更是超百億，包括恆大、万科、碧桂園、中梁、綠城中國、龍湖、中海、保利等。其中，恆大、綠城中國、新城位列前三，單月拿地成交金額總價為226億元、172億元、132億元。
以恆大為例，僅在4月份恆大就拿下佛山、哈爾濱、廣州、中山、溫州、北京、成都等地均拍得多宗地塊。其中，除了接連在北京拿地2宗，更是斥資68億元廣州拿地，僅一線城市拿地金額高達130億元，土地儲備較為優質。
綠城中國則延續上月拿地的態勢，擴儲意願明顯。4月13日，綠城經過21輪報價後，以9.6億元競得銀湖地塊；隔天，綠城以成交13.9億元，溢價率28.37%，拿下浙江金華金東區的商住地；24日，綠城又以溢價率近52%，將寧波江北區一商住地收入囊中，成交金額14.02億元。
值得注意的是，多家研究機構的數據顯示，4月土地市場量價齊升，300城土地成交均價創近兩年新高；40個典型城市土地成交建築面積和土地出讓金收入環比漲幅均超100%，同比漲幅超過20%；南寧、廈門、昆明、福州、佛山等城市平均成交溢價率更是超過30%。
多輪競拍、溢價爭奪以及“地王”現象又再度出現。4月22日，位於廈門思明區的一宗含住宅地塊被上海泰鳴以103.5億元成交，折合樓面價高達5.05萬元/平方米，溢價率43.8%，一躍成為廈門總價、單價雙料“地王”。
一周後的4月30日，有相關媒體爆料，佛山、南京、揚州、紹興4城掀起同日土拍大戰，多宗地塊經過超百輪競價才成交，溢價率最高近90%。
其中，再次引起關注的南京，當日一次性推出5宗地塊，超過20家房企圍獵，最終成交總價達242.4億元，被万科、融創、寶能等房企“分食”。最高溢價為一宗位於雨花台區的商住地塊，競拍輪次接近200次，溢價率達44.9%。
同日，距離南京近100公里的揚州，一次性集中出讓12宗地塊，世茂參與競價高達242輪後，將其中一宗地塊收入麾下，成交金額9.46億元，溢價率約87.5%。
可以看出，疫情陰霾逐漸散去的同時，土地市場已普遍回溫，各大頭部房企溢價拿地，積極補充“彈藥”，為日後回血做足準備。
對此，中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，目前國內普遍降準降息，是一個比較好的拿地窗口期，房企補空倉意願也非常強烈，肯定會集中全力去拿地。其次，近期出讓土地城市區位還是比較優質，各地落人才戶政策相對寬鬆，都會有一定的促進作用。
“土地市場量價上漲，也體現部分房企可對市場還是非常有信心。”謝逸楓進一步補充。
值得注意的是，雖然房企4月單月表現積極，但累計拿地仍舊不比去年同期。1-4月，Top 50房企拿地總額6360億元，同比下降14.1%；Top100房企拿地總額8244億元，同比下降7.1%。
文| 塗夢瑩
作者：樂居財經
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