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新冠疫情肆虐，環球樓價卻在經濟重創、各地失業率飆升下，節節向上。當中因由，可以簡單一言以蔽之，正是全球再次啟動2008年金融海嘯以來的救市絕招，推出無限量化寬鬆貨幣政策，令樓價在危難中幻化出更大泡沫。在此背景下，是否代表香港樓價從此踏上一片坦途？答案自然不是，有3個重點要留意！
首先，正所謂「出得嚟行，預咗要還」，環球各國大肆放水救經濟，加上疫情阻礙各項原材料生產，令通脹飆升，與此同時各國經濟「弱過藥煲」，隨時演變成滯脹，甚至惡性通脹。目前，已有許多發展中國家加息收水，例如俄羅斯、土耳其、巴西等。就連放水最積極的美國，聯儲局亦在最新的議息會議內提及加息計劃，將於2023年底前加息兩次，令美匯指數谷底反彈，而各類資源價格隨即回落。不過，市場普遍認為加息步伐只會比聯儲局的預期更早、更急，因此，超低息環境並非必然，亦非永恒。
其次，中國於疫情中並沒使用大水漫灌的方式救經濟，惟內地樓價升勢一點也不比外國差，違背房住不炒的既定房策，惹來當局震怒。去年底以來，推出一連串打壓樓價措施，包括對內地地產商設置「三條紅線」、提高住宅按揭息率、收緊銀行違規透過消費貸經營貸將錢流入樓市，又實行二手樓指導價，甚至深圳官場因此而大換班。
一番連環拳下來，效果算是立竿見影。上周四(17日)國家統計局公布最新數據顯示，5月份一線城市二手住宅升幅回落，早前升得最癲的深圳，樓價按月跌0.1%，雖然按年仍升10.9%。不過最近有報道指，具深圳學區房「愛馬仕」之稱的國城花園，鄰近當地2個一流學區，備受家長追捧，其5月有個127.82平方米二手單位在拍賣網拍賣，吸引15位買家競投、經過147次出價後易手，成交價2,206萬元人民幣(下同)，相比起2月初同類單位以2,868萬元成交，樓價唔見662萬元或18.75%。見微知著，下半年內地樓價仍會繼續回調。
再者，將焦點轉回香港，雖然近日本地消費市場有明顯改善，惟上周四公布的3至5月份失業率仍高達6%，仍有逾23萬人無工開。展望未來1年仍將受疫情所困，經濟支柱之一的旅遊業難見曙光。同時，影響本地消費市道，莎莎國際(00178)就於早前公布業績，指今年擬於港澳關閉約15至20間店舖；而5月份中環甲廈空置率，亦回升至7.35%。種種迹象顯示，香港經濟遠不到復甦之時，仍然在低位徘徊，沒有經濟實力支持的樓價，終究會向下。
更何況，誠如第一點所講，隨着美國可能提前加息，香港的超低息環境並不會永遠存在，加上內地堅持房住不炒的樓市政策，香港豈能豁免？且未來各類型住宅供應層出不窮，由政府稱已覓地建1.4萬個過渡性房屋單位、再到市建局未來5年斥逾千億元收購重建1.8萬個單位、許多私人發展項目申請增加地積比率均獲放行，甚至政府採取收回土地條例徵收土地發展住宅，可以預見未來供應源源不斷。
綜合上述各點，港樓已難重現過去十多年的飆升盛況。各位看官唔使再怕執輸會買貴，同時選擇多元，可以慢慢揀樓，不用急於入市。不過，話說回頭，認為樓價繼續爆升的看官，大可繼續買樓，說到底，買樓與否都是個人的投資決定。
東網產經專欄作者 林南冧
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