https://www.youtube.com/watch?v=Btht_3-O19g
已於 2023年3月14日首播 00:00 本集精華 01:03 節目開始 01:48 建唔建議人而家睇定樓準備買？ 05:38 唔會睇北部都會區原因 07:47 喺香港長住都係買樓比租樓好？ 09:10 杜拜樓投資分享 16:00 中東、杜拜市場投資機會多原因 16:49 美銀爆煲擠提分析，樓價會大跌嗎
字幕
0:00
有擠提事件 現在美國的樓 莊教授你怎麼看?
0:03
我覺得就真的有些危機
0:06
現在開始看到他出現負增長的了
0:10
尤其是某些區 比如三藩市已經跌了很多
0:13
跌了兩三成的了 所以在這麼高息之下
0:16
其實很多人都買不起樓 所以是一個很危險的信號
0:20
對比香港 為什麼我經常覺得香港跌深了15.6%一年
0:24
其實發生什麼事要跌15.6%這麼誇張
0:27
美國也一樣在加息 為什麼美國沒有跌得那麼厲害
0:32
美國也一樣在加息 為什麼美國沒有跌得那麼厲害
0:32
所以我自己覺得 美國長遠來看
0:36
如果他自己加息 房地產一定是沒運行的
1:02
好 回來繼續說是樓的投資
1:06
上一集說到究竟旺角和啟德
1:10
一個是6千元的住宅地
1:12
一個3千元的商業用地
1:15
表示什麼和有什麼啟示
1:18
這集繼續是上一集的話題
1:22
因為Anthony 資深的投資者
1:24
他說 其實現在樓都未去創新高
1:28
大家可以留意幾個區
1:30
可以開始投資
1:34
我想問一下 因為你們兩個都比較中立一點
1:38
我想問一下教授 你會不會在這個時候
1:42
或者建議人們開始物色物業呢?
1:46
現在整個樓市指數應該已經見底了
1:50
回升了大概5%左右
1:54
都已經是一、兩個月的事了
1:56
從今年以來 算一下反彈比較快
2:00
但是一下期待就消化了
2:03
所以我覺得現在可能橫行兩、三個月
2:06
遊客真的多了很多
2:09
現在遊客其實星期六、日過了10萬人
2:14
所以我覺得內地遊客會穩定增長的
2:16
我想年中之後可能會再有一段升幅的
2:20
所以我覺得應該見底了 但是暫時要消化一下
2:24
OK 所以你說升都言之過早
2:28
只不過現在是打橫行的 是不是?
2:31
現在是升了一下期望
2:33
那個開關的期望已經消化了 暫時消化了
2:38
要看真正的遊客的數量
2:42
我最近每個星期都有回國內教書
2:46
看到其實遊客真的多了 也越來越多了
2:49
所以我都比較看好下半年的樓價的增長
2:53
遊客多了 你覺得住宅都會升嗎?
2:56
遊客主要是刺激那個經濟的活動
3:01
因為你說的我們如果重回一年三、四千萬
3:06
平時一半 那些經濟活動、餐廳各樣
3:12
其實租值都會升了
3:14
主要是租值撐著樓價
3:17
會不會很容易湧來買呢?
3:19
這個就要看回國內的情況
3:22
但就算買的人不多
3:24
你只要有經濟活動撐著租值
3:26
其實都會令到樓價會有穩定性
3:29
明白 Vincent你認為呢
3:31
其實我自己覺得樓價
3:34
其實我上年已經說了
3:36
你最好就是上年開始部署
3:38
在今年第一季尾前
3:40
就要做決定
3:44
事實上你看到代理行出的數字
3:46
我估計和教授已經說了大概5%
3:49
我估計如果等政府出的話 可能沒有5%
3:51
等政府出到三月份的數字
3:53
因為政府會有少許慢
3:55
我估計3-4%
3:56
但我想說全年可能只會有3-5%
4:01
因為會有不停反反覆覆 上上落落
4:05
尤其是只要美國沒有說停止加息
4:09
停止加息是第一個對我們好處
4:12
第二個好處就是減息
4:14
但我想減息未必大家這麼樂觀
4:17
可以在今年會立刻發生
4:19
沒理由那個政策這麼極端
4:21
突然間減 即是我加多了
4:23
我覺得這個不會極端得那麼厲害
4:26
所以停止減息是我們第一個利好因素
4:29
我經常說整年我看不到有任何利好因素
4:33
到現在我們只是消化的利淡因素
4:36
以前我們一向都有遊客來港
4:38
19年頭我們本來有很多遊客來
4:40
現在沒有了很多遊客
4:42
那些是本來已經有利好的東西
4:44
但現在變成是很差
4:46
所以我們是消化利淡 但沒有利好過
4:48
所以沒有利好就不會期望突破
4:51
是好的時候
4:52
即是2019年中上之前的時候
4:55
沒有可能會做到這樣的情況
4:57
就算內地人買
4:59
當然大家都聽到很多因素
5:01
內地自己也要慢慢去復甦復常
5:04
那些人會來買呢
5:06
政府某程度吸引到一些專才
5:09
或是有些人經歷了疫情後
5:12
可能也想過來試試新的生活
5:14
但對那些可能是中價物業有幫助
5:18
但對一些很大碼
5:21
例如以前十多二十億的洋房
5:23
現在放的比買進去的速度多
5:28
所以回到剛才Anthony未離開
5:32
我們在談事情之前
5:34
那什麼地區呢
5:35
我自己覺得我現在不會搞新區
5:38
即是我不會搞
5:40
例如就算買來做投資
5:42
我不會買什麼北部都會區住
5:44
我也不會去買
5:46
譬如你說就算啟德
5:48
但你說日出康城
5:50
其實我見朋友第一期去買一萬二千元一呎
5:53
那當然是抵買了
5:54
那你想想 天水圍最便宜的時候是 八千多元一呎而已
5:59
即近年 不是說以前
6:01
所以你一定抵買 但你問我現在如果是我買什麼
6:04
我一定是買半山 西半山
6:07
其實西半山很多樓都是兩萬多元一呎
6:09
即20年樓那些 那些是最穩陣的 因為你發展方向太大
6:14
但是半山區的地位我相信仍然是會維持的
6:18
甚至比南區的位置更加可以 維持一個更加好的水平
6:23
所以我說一般人 我不是說買幾十億那群買家
6:27
人家喜歡買哪裏都可以 哪裏都買到好東西
6:30
但如果你說一般市民 有時我經常覺得
6:34
你可能住在屋苑裏面 你覺得樓下的時裝店賣那套衣服
6:38
一千多元好像很划算 但其實你走出中環那個都是一千多元
6:42
但我不喜歡走出中環 我怕中環那些就很貴
6:45
即很多人的心態都是這樣去買東西的
6:47
變相他們呢 如果你這樣去看 其實香港已經很小了
6:51
你再將眼光收窄一些地區去看的時候
6:54
你變相就買不到好東西 即我覺得要放膽一些
6:57
可能你走到半山 西半山 東半山 中半山
7:00
都買到一些你覺得可能其實跟啟德 差不多價錢的東西
7:07
不是 那些呎吋大嘛 每一間一千多二千多呎
7:10
都未必的 西半山本身都有些小的單位
7:13
四百多 六百多 都一樣有的 是的
7:15
不要說最新的那些百多呎都有
7:18
百多呎都有 羅便臣道那邊
7:21
但是你剛才說我們現在是消化中
7:26
利淡因素 都沒有利好因素
7:30
那為什麼還要買?
7:32
不是 我說的 我們都是堅持的
7:35
現在出了辣稅之後 我相信真的是房住不炒的
7:39
就算你不說 我那大部份人都是房住不炒的
7:42
但是為什麼剛才說都是投資?你買房子
7:48
買個房子自己住 其實已經是投資來的了
7:50
還要是槓杆投資 我經常說
7:53
如果你想住 你租屋就可以了
7:57
那個消費開支
7:59
但是如果你買了一間屋 其實就是一個槓杆投資
8:02
無論你自住也好 租給人也好 吉了它也好
8:05
不是說要買第二間屋那些才叫投資 是的
8:08
OK 所以你都是要買?你的意思?
8:13
我覺得如果你是在香港長住的 其實是適合買的
8:16
因為我們回去看現實的部分 就是香港的租約比較短
8:21
可能一年生一年死 最厲害的就是去到兩年三年
8:25
那你三年搬一次 其實是很痛苦的
8:29
很坦白說 還有你有成本的 每一次搬
8:31
因為香港地方小 你上個房子買一個櫃 就不代表剛好下一間房子合用
8:36
那張床又可能用不回來
8:37
所以我自己覺得是在一個很實際的角度去買
8:42
而如果事實上 我不會投資是輸錢
8:47
又或者甚至我能蓋得到支出 我沒有賺 沒有輸
8:51
其實已經是一個好的理想投資
8:54
起碼我賺了 不用搬來搬去
8:56
明白 OK 教授 我們不說香港 說一下你買的那個杜拜
9:02
我記得我三年前訪問你 你說我剛剛買了杜拜
9:06
我記得你說的是二百多萬 我有沒有記錯?
9:09
當年應該是一百多萬的杜拜錢 即是二百多萬的港幣
9:16
二百多萬港幣 尤其是近年這一年
9:22
是不是很多的俄羅斯錢進去 所以他的房子不錯
9:26
主要就是第一 他的價格本身已經低水了
9:30
其實他是去年年中開始飆升的
9:34
差不多飆升三成 租金差不多飆升三成
9:37
我想相信這個時間點 因為加息
9:40
沒理由因為息口加而加 主要是因為俄烏衝突
9:45
而西方制裁俄羅斯 如果看回去年
9:48
如果說全世界一千萬美元以上的成交
9:52
那個數目以城市計 杜拜排第四
9:56
第一就是紐約 接著是洛杉磯 接著是倫敦
10:00
接著到杜拜 香港都排不上
10:02
所以就是一個很好投資的地方
10:07
OK 你那個升了三成是因為之前的價
10:11
水位比較低 是不是?
10:14
因為杜拜的房價大上大落的
10:17
試過一次是零八年的時候 升得很高
10:20
接著很大買棕櫚島 接著就跌了
10:23
現在這一陣子 其實本來想炒那個什麼
10:25
炒那個世博 不過世博就因為疫情
10:28
就是2022年就沒有了 那個是世博隔壁的地
10:33
所以整體上來說 我覺得是一個週期
10:36
現在就是一個 主要是上升的週期
10:40
棕櫚島現在幾錢了?
10:42
那裡我就沒有留意 實在太遠了 那些
10:47
但是那些是很多明星去買
10:49
但是我覺得一定是 現在就差不多是整體回2014年的水平
10:55
都還沒有回到2008年的水平的價格
10:58
你買那裡是市中心還是哪裡來的?
11:02
不是市中心 市中心就沒那麼便宜了
11:04
市中心就一點都不便宜了
11:05
其實是一個世博 本來世博的地方旁邊
11:12
有一個很大型的發展的
11:14
就是杜拜就不是一個小區發展
11:17
一發展就有高爾夫球場、醫院
11:20
就是很大的一個發展 因為主要發展商都是政府來的
11:23
借不借得錢?
11:25
他不像香港有銀行那樣 沒有銀行的
11:30
因為他是第一第二個發展商都是政府
11:33
政府是給你分期 杜拜那時候我買了樓
11:36
我覺得有一件事情 因為杜拜都是回教
11:40
伊斯蘭教教條其實是很誠實的
11:43
就是他要我放盤賣 或者租是要我簽個紙
11:49
然後我簽名之後 將樓盤放上市場租或者賣
11:54
證明這個是真盤
11:55
在香港很多時候我們進了地產商
11:57
進了地產代理 其實盤就很吸引大家
11:59
其實是不存在的
12:00
杜拜因為他們是回教國家 他們對這個誠實
12:03
就是教條那裡是看得很重的 所以很多東西都是很真實的
12:07
我聽說因為回教他不給做貸款的
12:12
好像教授說 譬如他樓價200萬
12:14
他就會告訴你230萬就叫你分期
12:17
其實就是將利息含租在樓價那裡
12:20
回教沒有利息的
12:22
是教條來的
12:24
其實杜拜是在用西方法律 法律和英文
12:29
都是一個金融中心
12:31
我不明白 那究竟他的樓是200萬
12:35
不過他叫你230萬分期給 其實真的是利息
12:39
你是怎麼報的 莊教授
12:41
樓主要是給我分期
12:43
樓其實發展商賣給我的
12:46
回教就說不可以有利息
12:50
但是沒有說不能夠分期
12:53
分期都很短的 5-6年左右
12:56
如果未蓋完樓就不會叫你全付
12:59
不會有樓花然後爛尾樓這件事
13:02
所以現在都是供 供到差不多
13:05
因為疫情關係 停了一會兒
13:08
所以本來要交樓就交不了
13:10
如果要交樓都叫我先不要供
13:11
直至交樓之後再叫我供一兩年這樣 所以都挺安全的
13:16
但是我想知道你200萬是不是包括你
13:19
就是我分5年給的話 包不包利息的?
13:23
但是沒有這個概念 當然沒有銀行不存在的
13:28
他不告訴你 本來他的意思是這樣 價值180 簡單來說
13:34
他就不會告訴你哪一部分是利息 哪一部分是樓價
13:37
總之就是200萬 但是就給你分期
13:39
其實他的理念是沒有利息的 但是你繼續說
13:44
我講得白一點
13:46
什麼?
13:48
現在沒有銀行存在的
13:50
哦 他們沒有銀行存在的
13:52
買樓的過程是沒有銀行存在的
13:54
哦 是政府買給你
13:56
是啊
13:58
所有都是政府買給你
14:01
所有都是政府買給你
14:03
其實發展商背後的老闆都是政府
14:05
哦 他們沒有私人發展商的
14:07
為什麼?
14:09
因為第一個是IMA 最大都是政府的
14:13
頭兩個都是政府的
14:15
有點像是新加坡那樣
14:17
因為私人發展商發展不到
14:19
因為不是一個盤 千多伙
14:21
整個地好像半個九龍一樣大 一起發展的
14:23
基本上沒有私人發展商可以 做到這麼大的發展的
14:26
他們沒有銀行的?
14:28
他們有銀行 不過他們不是用這個方法去做的
14:32
既然發展商有足夠大可以吸納這些風險
14:35
為什麼還要經過銀行去做這件事情呢?
14:37
Vincent 你剛才說他們沒有銀行?
14:40
不是的 莊教授是說沒有銀行去參與
14:43
沒有銀行參與在這個買賣過程裡面
14:46
就是他不做按揭便沒有銀行參與 我的意思是這樣
14:49
明白 明白 明白
14:51
很有趣的 OK
14:53
分期付款五年
14:55
你現在賣容易的嗎?
14:59
現在你算了三成多
15:01
是容易的 現在很多 尤其是我之前都有一些
15:03
有一些經紀都打過來叫我放
15:07
有內地客也有俄羅斯客
15:10
那是挺多人問的
15:12
是啊 你覺得現在你是想沽
15:15
還是你覺得還有很多的水位升
15:17
我覺得200萬港幣都很便宜
15:19
其實是很便宜的 因為是一個2000呎的
15:22
一個Villa來的 別墅來的
15:24
所以基本上是比大灣區便宜的
15:27
如果那個位的話
15:28
大灣區啊 中山價啊 200萬可以買個Villa
15:32
不過長住就未必可以了
15:34
因為太熱了 如果暑假去 可能去渡假就行了
15:39
買來長住就難一點
15:41
但是杜拜也有一個好處 像馬來西亞一樣
15:43
買一層100萬杜拜幣的樓房 其實有10年居留權的
15:47
也很少稅的 成交也沒有收稅的
15:52
OK 那是很有趣的 Vincent有沒有想過投資?
15:57
杜拜就沒有的 但很事實上近期也有開始有些專業人士
16:02
因為始終香港政府過去了
16:04
反而反過來 他們覺得杜拜的IPO市場可能有得想的
16:10
那些專業人士也會想過去參與那邊的市場
16:14
所以我覺得像莊教授所說 為什麼租務市場越來越活躍呢?
16:18
事實上他們的政府也越來越開明了
16:22
所以我估計對外資的歡迎程度很高
16:25
還有我們做建築測量 其實中東是一個很好的市場
16:30
因為他們是很包容的 他們對建築物的要求很高
16:34
又很肯試的 所以很多人都很喜歡去中東杜拜做發展
16:39
尤其是做建築業做測量等等這些行業
16:43
OK 好 說回美國 不說中東
16:46
現在美國有銀行之前 我們一開咪就說有銀行
16:50
有擠提事件 現在美國的樓 莊教授你怎麼看?
16:52
有擠提事件 現在美國的樓 莊教授你怎麼看?
16:55
我覺得就真的有些危機
16:59
因為美國的樓市 你要看整體的樓市指數
17:02
他的週期很長 香港升兩年就跌半年
17:02
他的週期很長 香港升兩年就跌半年
17:05
升兩年跌半年 不是這樣的
17:07
整體指數其實一升可能幾十年
17:10
然後跌就跌得比較重一點
17:13
上次跌就是08、09年的金融海嘯
17:16
跌了兩成半的 所以整體樓市是很少跌的
17:20
現在開始看到他出現負增長的了
17:24
尤其是某些區 比如三藩市已經跌了很多
17:27
跌了兩三成的了 所以在這麼高息之下
17:30
其實很多人都買不起樓 所以是一個很危險的信號
17:34
其實很多人都買不起樓 所以是一個很危險的信號
17:35
而且疫情那幾年的經濟不好
17:38
經濟不好 印這麼多錢 樓價上升了兩三成
17:42
基本上經濟不可能撐得住這麼高的樓價
17:45
在收水加息這些情況
17:47
所以我覺得美國樓市有很大機會 有一個比較大的調整
17:52
你覺得是大跌 你的意思?
17:55
通常他不會一年內立刻插兩成
17:59
跌兩成它不是股票
18:01
他通常就會慢慢由高 慢慢逆轉
18:04
可能跌三、四、五個百分比之後 再慢慢跌下去
18:09
你去到那個位置 大家都沒有信心了 就開始拋
18:12
現在應該還沒有去到那個位置
18:14
不過你看到已經有幾個月是負增長的
18:16
樓價是見負的 很快如果跌了5%
18:21
那個勢頭就已經形成了 就會慢慢再
18:24
可能兩年之內慢慢再跌得比較深一點的
18:27
有個爭議 第一 美國的勞動市場就很強
18:31
這是短期數字 只要樓市一逆轉
18:35
或者科網一爆
18:37
整個數字會反過來走
18:40
因為現在通脹為什麼這麼高呢?
18:42
還是因為租金 租金還在升
18:45
其他通脹指數跌 租金就追不上之前樓價升
18:50
因為美國的租金是不可以升得太快
18:53
因為他有租務管制等等 所以就還在升
18:56
但是如果有銀行爆或者利息再高
19:00
那他的勞動市場其實都可能維持不住
19:03
他可以轉得很快 轉勢的時候
19:06
另外一個爭議就是美國的房地產的 供應其實都不夠
19:11
所以說 其實你說真的跌的話都難
19:14
因為這兩年疫情沒怎麼起
19:16
所以你看到供應是少了一點的
19:20
但是始終大家都不是看供應的
19:23
到你樓市一轉 大家就買都不會買的
19:25
投資的氣氛就會相當差的
19:29
所以只要你現在銀行爆第一波
19:31
就是第一件事 可能會停止減息
19:34
或者是加價比較少一點
19:38
另外就可能看到其他的科創慢慢跌
19:44
所以就可能會有一波危機
19:47
明白 Vincent 怎麼看美國房地產
19:50
其實我看回你現在實際上 整體來說美國的樓價
19:55
2022年8月就去到高位
19:57
其實你對現在23年跌了1.4%左右
20:02
其實又不是真的跌得很多
20:04
對比香港 為什麼我經常覺得香港跌深了15.6%一年
20:08
其實發生什麼事要跌15.6%這麼誇張
20:12
美國也一樣在加息 為什麼美國沒有跌得那麼厲害
20:16
美國也一樣在加息 為什麼美國沒有跌得那麼厲害
20:16
所以我自己覺得 美國長遠來看
20:20
如果他自己加息 房地產一定是沒運行的
20:23
如果他自己加息 房地產一定是沒運行的
20:23
其實我們香港要升都很困難的 怎麼升
20:27
所以你說接下來 我自己覺得大的州份
20:30
譬如你在紐約曼哈頓 我覺得沒問題的
20:33
因為租金是可以支撐的
20:35
我有一位親戚目前租的一個房屋 可能也要三、四萬一個月 1000呎的
20:41
1000呎在那裡不是很大的房屋 可能也是一個兩房的一個房屋
20:46
所以 如果你說其他的一些州份 譬如你說洛杉磯可能有些特別 因為初創問題
20:54
但另一方面就是說 如果美國真的成功將部分的產業搬回美國本土
21:02
包括譬如做晶片 搬回美國本土 那會不會對一些其他做工業生產的州份會有些幫助呢
21:11
我覺得有的 但是要留意 因為剛才包括加州 或者新墨西哥州
21:19
那些是一個美國西部的11個主要的州份 那些本身政府不斷還有土地拿出來的
21:26
因為算是新發展的州份
21:28
那些我相信影響性一定會大於 例如剛才說的紐約 華盛頓那些地區
21:36
所以永遠都是如果是樓價有壓力的 剛才說的美國的11個西部州份 一定影響性會高一點
21:44
明白 但是你覺得是不是會有壓力
21:47
我覺得繼續加就一定有壓力 我覺得經濟是不是追得上去
21:54
他現在是說短期飛龍指數好了 或者是失業率低了
22:01
但問題是那些人是不是有錢可以去買東西
22:06
我覺得不會說英國現在這麼多人 要去食物行拿食物
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又有這麼多人說要減餐 一天吃不到三餐
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而美國突然在西方國家 雖然是大哥 他不會說差異性是很大到這麼厲害的
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不會突然一個非常好 另一個又非常差到這樣
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所以你已經預視到 其實你見到歐洲都是這麼惡劣的環境
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其實美國就算很厲害 都不可以獨善其身
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所以你覺得是有危機的出現
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有危機 我看SVB的影響就未必那麼大 例如你剛才說的爆了矽谷銀行
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因為例如在去年FTX的層面上 你看到的虛幣也有爆了
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但是影響是不是大到好像現在這麼大
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我經常覺得SVB雖然在 剛才教授說排16
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但我覺得規模對比美國主要幾個大銀行App 即是Morgan Stanley J.P. Morgan
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其實規模相對還是比較小的 尤其是J.P.那些
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所以我覺得是不是影響性大到這樣 我覺得暫時未是
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所以我不會稱之為危機 但我覺得如果繼續加息
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即使加25點之後50點之後 仍然有限距離
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但如果從2020年8月到2023年跌1.5%
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其實一年你跌到3-5%是很多
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我看不到一年會像香港那樣 上年跌十幾個百分比這麼誇張
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所以你的意思是你看不到有危機
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不過樓價是美國房地產是有壓力
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因為現在有加息
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是有 絕對有的 我覺得有
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而且剛才你提過供應問題
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其實對比他們來說 COVID-19 算是過得比我們早一年
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即是我們是過了一年後才重開
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其實他們已經開了一段時間
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建屋的情況應該慢慢回復正常的狀態
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跟我們的情況不同
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我們是比別人慢了一年 對應這個疫情的情況
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明白 今天非常多謝兩位 一位是Vincent 還有另一位是莊太量教授
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講一下海外市場 中東和美國房地產市場究竟是怎樣
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多謝兩位
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