https://www.youtube.com/watch?v=f3aJ_LcE9dg
00:00 本集精華 00:59 介紹嘉賓 01:50 美國銀行事件對整個金融市場有什麼危機？ 03:33 加息步伐影響樓價 04:18 宜家樓市很悲嗎？ 08:38 住宅銷售回復才能推動發展商投商業地？當中還有什麼隱憂？ 12:14 旺角商業地呎價$3100，但實際有好多條款？ 16:49 今年樓市走勢
字幕
0:00
我們知道去年是低位 彈了一點點
0:04
大概是多少百分比？ 你預計今年整個走勢會是怎樣的?
0:08
現在我看一般就彈了
0:13
我想都有5%的 如果是熱門的屋苑也彈了
0:14
其實我覺得現在這個時間
0:18
反彈的速度應該就沒有19年過得這麼快的
0:22
但是形勢真的不同了
0:26
最差的時間應該過了
0:28
我覺得是要XXXXXXXX
0:30
然後才會再激活整個市場 所以也還有一點距離
0:59
歡迎大家收看 《葳言大意》
1:01
今天的陣容非常鼎盛 三個嘉賓是房地產方面排行第一位
1:08
一個是莊太量教授 莊教授你好
1:10
Hello 大家好
1:12
OK 張翹楚
1:13
Hello 葳葳你好
1:15
另外是Anthony 非常出色的投資者
1:19
Hello 葳葳你好
1:21
為什麼一下子找三個嘉賓呢?
1:23
因為最近也有不同的人給我一些訊息
1:27
就說你看看之前以六千多元投到啟德的地
1:32
接著一會 以三千多元投得旺角的商業用地
1:36
接著大家說 好像回到25年前的地價
1:40
所以大家很害怕說 是不是表示整個發展商的態度非常審慎
1:46
政府都是審慎的 如果不是都賣出去的 是不是
1:50
我想在我還沒開始說賣地之前
1:54
我首先想問一下莊太量教授
1:56
因為我知道你對股票都比較敏感的
1:59
最近在美國有些銀行出了事
2:02
你覺得這個事情是否需要大家擔心
2:05
對整個金融市場 你覺得有沒有危機？
2:10
其實因為該銀行都不小的 在全美都排16的
2:16
我相信一間銀行的一個…
2:21
銀行擠兌 這麼大間就不會沒事的
2:25
雖然政府就出了聲說會擔保這些存款
2:31
但是影響可能在潛在的一些銀行之間的借貸
2:36
也都會影響到一些存戶信心
2:39
你看到今天早上很多人去其它銀行提款
2:43
另外最大影響就是聯儲局加息
2:47
之前說很鷹派的 要加半厘機會不小
2:51
但是現在看到這件事
2:53
我覺得最大影響就是聯儲局加息的步伐
2:56
就算最多加幅可能都是0.25
3:00
也很快可能看到銀行在這個高息環境
3:04
都有些壓力就可能會停止加息一段時間的
3:08
所以你覺得對金融市場方面有什麼判斷
3:13
會不會好像08年有一個金融海暴
3:16
金融海嘯出來是不是?
3:17
性質是有些不同的
3:19
雷曼是因為有其它產品買給全世界
3:24
這次主要是一些創科的存戶
3:26
可能有些初創 創科
3:29
那個範疇的影響會比較大一點的
3:33
也都會影響到譬如三藩市的房價
3:38
其實那邊房價近來跌了很多
3:41
現在可能也會再跌一跌
3:43
所以影響可能比較局部性的
3:45
OK 一會我想在第二部分再問一下莊教授
3:49
因為莊教授不是只是教授這麼簡單
3:52
他投資也很有心得
3:53
我已經在節目介紹過了
3:55
他幾年前投資杜拜
3:57
幾年前在我的節目直接講過的
4:00
現在杜拜大家都知道
4:01
杜拜是表現最好的房地產
4:03
待會再問杜拜的情況
4:06
還有問在加息情況下
4:08
美國的樓市其實他都有研究的
4:11
OK 莊教授一會再說
4:13
另外兩個嘉賓我首先想問一下
4:15
Vincent 張翹楚
4:17
因為你是測量師
4:18
我看到報紙有引用你的名字
4:20
說如果是旺角商業用地是三千多元
4:25
那啟德的商業用地可能去到千五元
4:29
我想千五元差不多等於農地價錢
4:32
Vincent 這麼悲嗎？
4:33
你解釋一下好不好
4:35
我一說完之後
4:36
那些人就說
4:37
咦 那還比粉嶺的倉地還便宜
4:41
其實粉嶺的倉地也很值錢的
4:45
首先我不說是 有建築物的倉庫
4:48
如果露天倉
4:50
其實千多二千元一呎是經常發生的
4:52
因為露天倉是很難找的
4:55
大家常常覺得怎會鑽石便宜過一個錘子
5:01
但那個錘子不是普通錘子
5:04
不能直接拿來比較
5:06
其實露天倉的地 題外話說說
5:10
如果你在出國區的大江道拍攝飛機相前
5:14
你在做露天倉
5:16
就算規劃不是露天倉也可以繼續使用
5:18
否則規劃要有露天倉
5:20
這個用途你才可以做到露天倉
5:23
假如你說露天倉為什麼這麼多人用
5:25
這麼多人需要
5:26
可能之前大家聽過
5:28
就是葵涌貨櫃碼頭建造的時候
5:30
沒有預留足夠的露天倉地
5:32
人們就要搬到很遠
5:34
第二件事我們香港的建築也很蓬勃
5:37
所以也需要很多的露天倉去存放建築物料
5:41
所以其實不代表倉地不值錢
5:44
如果你看回過往十多年
5:46
其實工業、物業的價格升幅比寫字樓還要高
5:50
接著第二才是零售
5:52
接著才是寫字樓
5:54
所以寫字樓其實一向都
5:55
升幅是跑輸工業物業
5:58
另一方面就是關於之前
6:00
剛才你提到對比的問題
6:03
其實我跟很多朋友說
6:04
其實那個不是叫估值
6:06
我說如果旺角是3100元
6:11
來年就是這個財年
6:13
就是4月1日開始
6:14
接下來的財年有三幅主要的商業地拿出來買
6:17
包括了啟德 灣仔已婚警察宿舍
6:21
還有比較矚目的金鐘廊的重建項目
6:25
那如果純粹一個比較
6:27
不是真的估值
6:28
因為只有一個已成交
6:30
而且旺角那麼遠
6:31
怎樣來比較呢
6:32
所以純粹一個相對情況出現的時候
6:37
就變相灣仔本來可能也過萬元
6:41
不用想了 可能也差不多7000多元
6:44
金鐘最多也不夠一萬元
6:47
和上次西寧街的住宅地差不多
6:49
可能是9000元左右的樓面地價
6:51
那你一對比之下
6:53
那變相啟德就很便宜了
6:55
1000多元
6:55
那怎樣會出現這個對比
6:58
很簡單 租金的關係
7:00
譬如假設金鐘是旺角租金的三倍
7:04
那其實你的樓面地價也是相對地反映
7:08
因為大家假設建築費差不多
7:10
那你就又是
7:11
只剩下9000元 如那邊3100元 三倍就有9000元
7:15
這樣的概念 未到股值這麼詳細
7:19
因為這麼少成交案例 其實也不知往後發展怎樣
7:23
還有發展商的悲觀情緒比較強
7:26
因為也不知道何時通關
7:27
但其實你看到這兩個星期開始旺很多
7:32
雖然你說未見到零售股的變化是怎樣
7:38
可能業績未能反映 但明顯人流是多了
7:44
還有人們開始衝破了關口
7:48
10點要回家 因為很多年習慣了10點就要回家
7:52
現在好像晚上 街上也有人流
7:55
其實對於零售和商業物業是很大因素
7:59
尤其是接下來金鐘廊的部分也有不少零售元素
8:04
大家也知道金鐘經常被人詬病 因為有寫字樓
8:09
但那邊沒什麼東西吃
8:10
好像近太古廣場三期鄰近灣仔 反而更好
8:15
感覺上地位金鐘好一點 但飲食好像灣仔好一點
8:19
所以其實如果市況慢慢好
8:23
包括旅遊的人多了
8:27
又或者今天報道說西洋菜街
8:29
西洋菜南街的租金回升到四百多元的水平
8:34
去回這水位時 發展商投資的時候信心會大了
8:38
但是有一件事 首要條件是什麼
8:42
都是要住宅的銷售回復
8:46
因為我經常說住宅就是一個資金流短板
8:50
而商業物業就是資金流的長板
8:53
即是說發展商理論上是以短補長的
8:56
即是在住宅那裡 要快有資金回籠
8:59
然後去投一些長回報的項目 例如商業項目
9:04
如果你說住宅仍然價和量還沒回的話
9:09
現在一個月大概四千多宗
9:11
比之前真的好了一點
9:14
但是對比在2019年去到七萬多宗
9:19
又或者2021年其實都七萬多宗
9:21
在去年突然間差 低過五萬宗
9:23
如果我們回到七萬多宗 價還沒到
9:26
發展商的信心會回復 資金回籠的時間變快了
9:30
那他就願意投商業地更加進取一點
9:34
所以你覺得市道會好一點 不會再出現類似三千元旺角地的情況
9:42
因為最近我看到 例如會德豐藍田的住宅都賣得很好 已認購很多倍
9:51
我覺得還是兩睇的 現在暫時還未定案 因為剛才說住宅的成交量好一點
9:59
好一點而不是很好 還有一段距離
10:03
如果一個月四千多宗 不是六千多宗
10:06
即全年不能破七萬宗 沒有量就不要說價
10:11
坦白說會德豐賣得特別好 他有他的策略做得好
10:16
但是你看到不是每個盤一定是 一出就幾十倍超額認購
10:23
有些可能只有一倍超額認購 你也想到了
10:26
也不能說得太詳細 下次再問施生原因是什麼
10:30
所以我覺得如果你沒有量就未去到講價
10:34
所以我覺得仍然是一個隱憂 剛才教授也說加息是一個因素
10:39
你見到美國SVB爆了
10:44
但問題是 是不是聯儲局就立刻減回加25點子 而非加50點子
10:51
是不是說11月就開始調頭減呢 上次說5月調頭減 最後都沒有減
10:58
所以我覺得這個是很大因素
11:01
你看到疫情期間樓價也不是一面倒全部跌的
11:06
是上年才跌得這麼厲害 跌了15.6%
11:09
上年2021年樓價沒有跌
11:12
沒有跌十幾個百分比 所以我覺得息口是很大因素
11:17
以前為什麼說加息不重要 因為長期處於低位
11:22
加多0.0X%有什麼意思
11:24
但現在不是 加得這麼急又這麼快
11:27
本身息口是基礎因素 加上加得這麼快這麼急
11:32
和我們現在實際按揭率已經超過3.2%
11:36
如果你再加下去 可能就去到3.4%
11:39
其實是很大的因素
11:42
當然你說和以往平均5%有個距離
11:45
但是10年以上我們都是處於一個低息環境
11:50
如果不是 矽谷銀行就不會爆了
11:53
都是因為美國突然間改變了息口的政策
11:57
才會令到一些低息環境去借貸 賺錢
12:02
高回報的機構產生因素
12:06
爆了出來大家才害怕 原來不只是和我們有關
12:11
美國也有影響
12:13
Anthony你有什麼看法 因為你對啟德非常熟悉
12:18
現在旺角商業用地以3千多元投得
12:21
Anthony你的意思是好像說
12:23
不一定代表發展商沒有信心 可能大家不知道背後很多條件的
12:29
你可不可以解釋一下
12:30
是啊 因為我們對兩個地方有不同程度的接觸
12:37
所以都有留意的 我想兩位專家都應該會熟悉
12:43
因為我們當時看到價錢都有一些驚訝的
12:47
3千多元的旺角地
12:49
後來看賣地條款裡面成本都挺貴的
12:56
有些什麼呢 包括要建提供公眾的休憩空間
13:03
有幾萬的平方呎
13:05
接著又要提供好像說最少九項的政府設施
13:10
接著又要在行人機天橋接駁不同地方
13:14
接著又要保留三棵大樹
13:17
接著又要公眾停車場 有很多這些東西
13:20
所以加起來其實肯定不止3千
13:24
當然是不是比之前便宜 我相信都是比之前便宜
13:27
但這些東西加起來不是真實地反映3千多元
13:33
還有我們都問過相關部門
13:38
之前估值不是很高的嗎
13:43
之前有沒有說過？他們說沒有啊
13:45
是這次真的招標的時候 才公佈這些條款
13:49
所以之前可能估值比較高的時候 可能它未將...
13:55
不同的專家可能未將這些條款加進去
13:59
所以就令到會有個錯覺 哇 3千多元
14:02
說真的3千多元真是太過分了 真是太便宜了
14:06
所以我們發掘了背後的原因 都挺多條款
14:11
所以變相成本其實不是想像中那麼便宜的
14:16
但是都是比之前便宜的 這個是事實
14:19
當然你說加上這些東西大概多少錢呢
14:23
這個就靠幾位專家可能計得比較準確
14:27
大家要理解背後的...其實當時啟德也是這樣的
14:31
當時投了6千多元 因為要搞地下購物街等等
14:37
很多東西加進去 所以變成不只是面數那麼簡單
14:43
OK 因為我看到有人說 可能是旺角計算...
14:46
剛才你說的又要五層的停車場 又有天橋
14:51
政府很多設施 什麼8千元一呎的總成本
14:56
所以說不是大家想的 只是看了3千元
15:01
但是你同不同意Vincent說發展商保守了？
15:08
肯定是啊 就算計算這些都沒有之前那麼貴
15:12
事實上是保守了
15:15
那我想 有時候跟發展商同事聊天
15:22
他們都說 其實很多貨未散
15:26
貨未散就變成保守一點
15:30
你說住宅
15:33
是啊 住宅 因為其實他們都是
15:37
資金流都要計算 變成有時候都要清掉舊貨
15:44
才會多一些資金流回來 才會再進取一點
15:48
不會這一刻就會很進取
15:51
剛才Vincent說一個月只有4千多
15:55
其實算是好一點而已
15:59
不是好很多的 你怎麼看?
16:02
是啊 事實上現在跟所謂很好的情況
16:08
其實都還有很大距離 現在只剛剛開始的
16:12
還有他們要便宜才能吸引
16:15
就是做樣子減價 比之前便宜一些
16:19
然後才會吸引到人流 你看到有些可能是
16:22
盤量不是很多的 可能價錢不是很便宜
16:26
其實有些都賣得很一般
16:30
很明顯地最少要先擺一個姿態
16:35
就是說減價便宜 這樣才會有人
16:38
事實上現在只是剛剛...可以說是剛剛
16:43
見底轉勢 但是距離真的還差一段距離
16:49
我們知道去年是低位 彈了一點點
16:53
大概是多少百分比？ 你預計今年整個走勢會是怎樣的?
16:58
現在我看一般就彈了
17:03
我想都有5%的 如果是熱門的屋苑也彈了
17:09
也有差不多一成的 如果上落特別快的屋苑
17:12
也有差不多一成的 但是相對
17:17
就是18年 19年的高位 也還有十幾個百分比
17:24
我看還有十幾個百分比才到
17:27
所以也還要一點時間 還有那個
17:33
現在的成交量 正如兩位專家說的成交量不多
17:38
如果二手樓成交量不多 其實就
17:42
沒那麼快能推動 要二手成交量高一點
17:46
現在的政策就是每人買一間
17:48
你不賣出去 其實就很難再買另一間
17:52
變成了你也要 只是一手賣到也不行
17:56
我覺得是要整個二手成交要活躍了
17:59
然後錢回來了 除了錢回來了 還要名字回來了
18:04
然後才會再激活整個市場 所以也還有一點距離
18:10
你一向都喜歡啟德 後來沒有單軌鐵路 現在怎樣看?
18:15
沒有了什麼?
18:17
就是沒有了單軌鐵路
18:20
其實就當然有失望了
18:25
就是有些貨不對辦
18:28
就是最初大家買的時候都很有期望 很漂亮
18:33
但最後買樓之後
18:37
沒有了單軌鐵路 我覺得有些答應就不做的感覺
18:41
現在發展商應該提交了顧問報告
18:47
就說看看可不可以做一個簡化版的
18:50
如果有簡化版也好 之前他說成本太高
18:53
是因為那條單軌穿進去工業區
18:57
不知道怎麼再兜一個圈
19:00
所以變成了成本很重
19:02
因為是舊區 建築物都在 要中間插一條單軌
19:06
是很複雜的工程
19:07
上次跟發展商開直播的時候
19:11
他們都有說到現在有提交了一個顧問報告
19:15
就是做個簡化版 就這樣一條直線
19:18
直接一條直線看看行不行
19:22
但還沒批的 希望能批
19:26
如果簡化版做到的 其實都是一件好事
19:31
如果做不到的話 是不是啟德的價錢
19:34
應該打個8折或者7折?
19:35
那又不用8折 其實就只是其中一條
19:40
其中一個交通工具 只要其他配合得宜
19:45
影響不是很大
19:48
我想最主要是影響形象
19:51
就是如果你有條單軌道
19:54
很明顯是一個很漂亮的小區 旅遊區
19:58
有齊單軌的配套 被人打卡拍照
20:03
這個形象是比較重要的
20:06
如果你說純粹交通來說
20:09
其實增加巴士線或者穿梭巴
20:14
其實都解決了問題的
20:16
在實際上可以在其它交通部補到的
20:21
但是形象上面就有條單軌道比較漂亮
20:25
你有沒有什麼投資建議?
20:27
現在為止 你覺得是還沒買的人
20:30
應該等一下 因為趁還沒很好的時候
20:34
應該開始留意哪個區的樓
20:39
你有什麼投資建議?
20:40
其實我覺得現在這個時間
20:44
反彈的速度應該就沒有19年過得這麼快的
20:49
但是形勢真的不同了
20:52
最差的時間應該過了
20:54
現在大家都不用戴口罩出門
20:57
還有通關 又可以去旅行
20:59
所以慢慢好轉這件事
21:02
應該暫時如果沒有其它的更差的情況出現
21:07
應該這個趨勢不會轉變的
21:09
所以我覺得不如趁著現在
21:12
距離高位還有十幾個百分比
21:14
這個價錢雖然不是最便宜 但是都不錯
21:19
所以我覺得現在把握這個機會
21:22
看你自己心儀的單位
21:26
然後就計準個價錢
21:28
總之和高位保持一些的緩衝
21:32
其實我覺得都可以入市的了
21:34
是不是還是啟德和北區都會?
21:40
你是不是還是這樣看?
21:41
北部都會我們一向覺得是供應多
21:44
我看到它那些
21:46
換地的量很多
21:49
所以我們就調低了一點點入貨價
21:55
就是標準入貨價調低了一點點的
21:58
之前是17000元左右 現在可能是15000元左右
22:03
這些是入貨價
22:06
除了啟德之外 我們之前是將軍澳康城比較多的
22:13
因為之前在跌市裡面
22:18
其實都跌了很多 尤其是將軍澳康城那邊
22:22
所以我覺得買便宜貨 都不是很難的事
22:25
就距離2021年的高位
22:29
簡單說個兩房單位
22:31
2021年的高位可能說900多萬
22:34
現在可能800萬初都買到了
22:37
可能有差不多超過100萬的空間 還沒追到
22:44
所以我覺得現在價錢都貴 現在可以買得過
22:48
你說的是二手嗎？
22:50
是二手 剛剛成交入伙的二手樓
22:55
現在應該800萬頭買到的細兩房
22:57
一年之前高位的時候要900萬多
23:02
多少錢一呎?
23:04
400多呎 差不多17000元左右
23:12
高位的時候要19000多
23:16
近年來新入伙的二手
23:22
新入伙的那些
23:23
你覺得反而舊一點點的樓是不行的
23:27
它有些舊一點的 領都
23:30
那些它都跌得多的
23:35
價錢相對低一格就OK的
23:38
可能700萬多
23:42
因為它的樓齡舊一點
23:47
儘量調低一點點
23:48
入貨價格調低一點
23:50
去對沖樓齡的質量 這樣都可以的
23:57
明白
23:58
因為啟德始終在未來的供應會增多
24:02
所以我覺得短期內都不會賣的
24:04
除非向海的樓已破頂
24:07
澐璟已破頂 賣50000一呎
24:10
還有特色單位的
24:12
啟德城的特色單位 嘉峯匯
24:14
陸陸續續有些盤
24:18
就是那些特色單位 都破了四萬元一呎
24:21
那就不要說了 那些留給富豪買
24:26
那你說普通一般人買的 我覺得
24:29
現在他們應該不會
24:32
發展商或者二手都不會賣得太貴
24:34
因為始終在來年供應都多
24:36
所以兩萬多元左右 應該都
24:40
都是一個相對安全的價錢
24:44
OK 好 我想問一下教授和Vincent
24:49
同不同意Anthony的看法 現在都可以考慮
24:53
我們下一節再說 還有我想問教授對美國房地產
24:57
他有自己的看法 還有中東樓有什麼投資機會
25:01
他當時買是有一百多 二百萬港幣
25:04
已經升了三四成了 都很厲害的
25:06
我們下一節再說 謝謝大家
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