2020年10月26日 星期一

美國樓市與創科神話

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10月26日,周一。螞蟻集團(06688)上市,集資額「全人類有史以來最大」,本文見報日公開招股,認購反應也不知熱成什麼樣子。馬老闆向來語不驚人死不休,口氣一貫地大,惟事不離實,抵佢牙擦。

新股市場火熱,多個新樓盤近日亦爆發搶客大戰,部分出現幾十人爭一伙的墟冚場面,看來新冠疫禍改變不了港人對置業的熱情。講開樓市,「疫市走俏」的不止香港,世界各地都能看到這個現象。世紀瘟疫非但並未對房地產市場造成負面影響,倒似起了推波助瀾作用。

如果閣下於2008年環球金融危機後告訴別人, 下一次經濟衰退發生時,世界樓市必然大旺特旺,肯定畀人話吹水唔抹嘴。然而,證諸事實,歐美國家雖飽受疫情困擾,惟在防控措施雷厲風行的第二季,全球10個高至中收入國家樓價不跌反升。

樓市與經濟背馳

業界數據顯示,美國住宅價格中位數按年上升5%,德國更勁,漲幅達11%,英國樓價8月還創了歷史新高。換句話說,許多發達國家的住宅價格不僅沒有因經濟收縮失業激增而受壓,與去年疫魔肆虐前相比,樓市反而更勁。

作為本港工業股「神話」,主打美歐家居裝修DIY、 戶外園藝及地板護理產品市場的創科實業(00669), 增長故事一度因美國確診及死亡數字全球最高而受到質疑,主要還是創科股價表現跟美國樓市相關度高,卻沒多少人料到物業市場竟「因禍得福」,銷售與價格雙翼齊飛。

美國全國房地產代理商協會上周四公布的數字顯示,9月現存房屋銷售連升四個月,較8月大增9.4%,較去年同期更暴漲20.9%,經季節因素調整後年率為654萬間,創2006年5月以來新高。單看這段升勢及銷售重返14年前高位,許多人恐怕還以為美國樓市泡沫再現,誰會想到疫情?

供不應求賣家主導

事後孔明,人人都會說居家工作、社交距離等疫下新常態對樓市有利無害;也有論者認為,人長大了就要結婚生子,以美國的人口結構,有無疫潮皆會衍生出可觀剛性需求。

上述種種,對美國住宅市場也許都有促進作用,但過去數月樓市興旺得有些出乎意料,諸如新常態、瘟疫衝擊窮人多於富人、政府向銀行施壓寬限供款期等因素,都不足以完全解釋樓市強勢,當中顯然還有其他原因。

全國房地產代理商協會的統計顯示,截至7月底,待售中的單一家庭房屋僅130萬間,為1982年以來所有7月份的最低水平,現存供應量只能滿足三個月需求,為該協會上世紀九十年代末開始發表相關統計以來最低【圖1】。根據業界估算,庫存相當於六個月供應量意味美國樓市供求大致平衡,以過去數月的去貨速度,供不應求一點不奇。

美國樓市從次按引發的金融海嘯谷底回升多時,惟與2006年高峰相比,建築許可及新屋動工分別仍低30%和28%,足證業界尚未徹底走出泡沫爆破陰影,碰上國民置業率顯著上升【圖2】,供求失衡就更不令人意外了。

長升長有非偶然

創科股價與大圍一起於3月下旬見底,迄今累漲一倍半,恒指同期升幅僅一成半,小巫見大巫。投資者也許有點意外,但不管美國樓市是否想當然般受惠於疫情,賣家主導實不乏基本因素支持。創科長升長有、「神話」不滅,自有它的道理。

 

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