http://www.guandian.cn/article/20200714/241443.html
通過城市運營拿地不能能夠提前鎖定3-5年儲備價格，而且能夠成規模、有節奏地拿到利潤確定的地塊。
觀點地產網今日，全國多地有雨，但土地市場卻“晴空萬里”。
7月14日，武漢、徐州、廣州、寧波多個城市同時賣地，引來諸多房企爭相競搶，土地市場掀起了一波“腥風血雨”。
事實上，隨著疫情的好轉與房地產市場的複蘇，企業拿地的信心越來越足，市場升溫之勢漸顯。
數據顯示，一季度，受疫情影響，50強房企單月投資金額平均僅1320億元，而第二季度月均投資金額達到3225億元，漲幅超過了140%。與此同時，上半年，全國300城住宅用地成交樓面價同比上漲了16.5%。
土地市場火熱，而房企們則是站在這場大火中心的主角，上半年，綠地、新城、龍湖等企業均積極搶地。
但市場總有特例。
47億連摘5地
7月14日，江蘇常熟拍賣出讓5宗地塊，其中，2宗為商住地塊，3宗為住宅地塊，總出讓面積為26.6萬平方米，規劃建築面積65.89萬平方米，總起價47.01億元。
上午十點，地塊準時開拍，但首宗拍賣的地塊僅獲得一輪報價便由金茂、首開聯合體底價拿下。隨後，每隔半小時便有一宗地塊開啟競價通道，但都是一錘定音。
最終，5宗地塊均以底價成交，金茂、首開聯合體拿下其中4宗涉宅地塊，另外，金茂拿下剩餘1宗商住地塊。
今年以來，金茂鮮少出現在土地招拍掛市場上，據觀點指數不完全統計，此次常熟拿地為金茂2020年以來第四次在公開市場舉牌奪地。
對此，分析人士表示：“金茂此次拿地充分說明其看好接下來的土地市場，實際上當前供地節奏加快，房企資金面也在改善，所以大多數房企在近期會有積極的拿地動作。”
該人士還告訴我們，金茂這次拿地的位置非常好，五宗地塊均在常熟高新區，圍繞常熟國際學校集中分佈，是長江三角洲的核心區域，近兩年，該地區的房地產市場基本保持旺銷狀態。
至於地塊僅以底價成交，上述分析人士則透露：“此前，金茂跟常熟政府簽署了協議，合作去做城市運營，這次拍賣的地塊屬於定向出讓。”
據悉，常熟項目是中國金茂在全國的第23座城市運營項目，該項目分三期開發，第一期為本次取地範圍，整體位於昆承大道東，由多宗地塊組成，未來將打造出一座城市藝術地標、一座辦公樓、一座鄰里中心、一座住宅群。
放緩的拿地節奏
對房地產企業而言，土地猶如糧草，只有儲備足夠的糧草才能發展與擴張。但經過2018年與2019年接連的房地產調控，後又遭遇新冠疫情衝擊，房企在土地獲取上更趨於理性。
以更低的價格拿到更優質的地塊是每一位企業掌舵人都在思考的問題。因此，當地市火熱、溢價攀升的時候，有的房企選擇跟隨大市加緊佈局，有的卻選擇沉默，金茂就是其中之一。
今年以來，金茂的拿地節奏有所放緩。據觀點指數統計，2020年上半年，金茂全口徑新增土儲僅為147.3萬平方米，累計新增貨值220.2億元。
數據來源：觀點指數整理
縱觀排名前20的房企，不難發現，上半年金茂的新增土儲及新增土地貨值均為最低。以去年同期的643萬平方米新增土儲計算，今年上半年，中國金茂的新增土儲同比下降了77.09%，土地投資金額也比去年同期下降了近六成。
若加上此次常熟拿地，截止2020年7月14日，金茂新增土儲達到213.19億元，僅佔去年新增土儲的15.34%，佔2018年新增土儲的9.41%。
事實上，從去年開始，金茂拿地的節奏就逐漸放緩。數據顯示，金茂2015年至2017年分別新增土儲建面182萬平方米、285萬平方米於932萬平方米，2018年是該公司的拿地高峰期，期內，該公司新獲取土地達到2264.4萬平方米。
而2019年，中國金茂共計獲取二級項目52個，新增土地儲備1390萬平方米，同比下降38.62%，總土地價款1046億元，權益土地款556億元。
對於金茂投資熱情的下降，有觀點認為，這部分企業減少拿地主要由於投資節奏調整，之前投資較多，土儲充足，後期減輕投資力度，短暫的拿地放緩並不會影響其未來業績增長。
據悉，截止2019年末，中國金茂持有的二級土地總儲備量為5857萬平方米，總可售貨源超過6000億元，高於行業的平均水平。
在三月份的業績會上，中國金茂總裁李從瑞也表示，目前公司現有貨值準備充足，滿足2020年2000億元，2021年2500億元的銷售目標沒有問題。
熟悉金茂的分析人士則提出了不同的觀點，他認為，金茂和泰禾兩家以打造高端物業為主，受到去年限價、限售等調控因素的影響，兩家企業在一定程度上受到衝擊，今年上半年，受新冠疫情影響，企業回籠資金速度變慢，這些因素都導致金茂拿地更加謹慎了。
“公開市場拿地減少也說明金茂在做進一步的調整，如果後續資金壓力較小，不排除金茂會繼續拿地。”
“城市運營”助力納儲
或許，金茂放緩拿地節奏與地市有關、與樓市調控有關、與疫情有關、與自身的資金狀況有關，但更多時候，作為央企的金茂顯然在不斷調整自身戰略與結構，表現在土儲上，是城市運營貢獻率的提升。
據觀點地產新媒體獲悉，近兩年，金茂不斷發力城市運營，或許依托城市運營拿地更具優勢，因此金茂在公開市場拿地就少了。
據悉，在金茂過去一年超千萬平方米的新增土儲中，來自城市運營貢獻的土地儲備，佔金茂全年新增土儲的40%。
受惠於城市運營轉換的土地儲備，中國金茂在快速收穫土地的同時，還不斷降低拿地成本。據悉，2017年，金茂的拿地成本為1.07萬元/平方米，2018年，這一數值為8124元/平方米，到去年底，金茂在擴儲上的成本已經實現了“兩連降”，僅為7525元/平方米。
事實上，根據金茂的定義，“城市運營”是區別於傳統開發項目的分類統稱，其中包括一級土地開發，如長沙梅溪湖項目、南京青龍山項目，這種模式可以獲得土地增值收益，同時能夠幫助金茂提前鎖定低價土儲。
而常熟項目屬於二級優先獲地的項目，在操作這類項目中，企業可以要求規劃編制建議權和土地出讓建議權，從而把控地塊掛牌時間節奏，減輕一次性拿地壓力和資產沉澱。同時，企業可以把控地塊掛牌節奏時，第一批優先開發住宅項目，由此獲得充足現金回款。
也就是說，對金茂而言，通過城市運營拿地不僅能夠提前鎖定3-5年儲備價格，而且能夠成規模、有節奏地拿到利潤確定的地塊，這種模式不但避免了房企之間搶地的高溢價，更能減少地市不穩定帶來的土地減值，無疑比招拍掛拿地的風險要小得多。
或許，這才是造成金茂放緩拿地的根本原因，畢竟，李從瑞早在2019年接受觀點地產新媒體採訪時就提到：“2020-2022年，將實現城市運營對於整體投資60%的土地儲備貢獻。”
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