與其抗疫不如做好防疫，物業管理企業於內地疫情爆發時充分體現了其價值，物管板塊集體爆升成為「疫市」奇葩。與此同時，物管股不太受宏觀經濟影響，2019全年業績造好，龍頭之一的碧桂園服務（06098）表現尤為突出，「三供一業」為集團開拓新收入來源，盈利增長亮眼，加上有母公司撐腰，強勢畢現。
撰文：經一編輯部｜圖片：iStock、新傳媒資料室
碧桂園服務是內地數一數二的綜合物業管理服務營運商，主要提供物業管理、社區增值服務、非業主增值、「三供一業」（即供水、供電、供暖、物業管理，現時服務只包括後兩者）服務。
截至2019年12月31日止，純利16.71億元人民幣，按年大增81%；收入96.45億元人民幣，按年勁增106.3%；毛利30.52億元人民幣，按年升73.3%；每股基本盈利0.6273元人民幣；末期息每股0.1514元人民幣。
截至2019年12月31日止，純利16.71億元人民幣，按年大增81%；收入96.45億元人民幣，按年勁增106.3%；毛利30.52億元人民幣，按年升73.3%；每股基本盈利0.6273元人民幣；末期息每股0.1514元人民幣。
社區增值服務收入翻倍
四大業務中，物業管理服務佔總收入60.3%，貢獻58.17億元人民幣，按年升68.8%；非業主增值服務佔14.7%，收入達14.22億元人民幣，按年升79.8%；社區增值服務佔約9%，帶來8.65億元人民幣收入，按年升107.4%。
至於2019年才開拓的「三供一業」服務就佔總收入15.7%，當中物管項目帶來5.25億元人民幣進賬；供暖服務則有9.9億元人民幣。
碧桂園服務業績增長強又快，自由現金流亦相當穩定。銀行存款和現金總額（包括受限制銀行存款）約有69.26億元人民幣；流動資產淨值約37.97億元人民幣；流動比率1.6倍。
期內，集團合同管理面積約6.85億平方米，收費管理面積逾2.76億平方米。2020年收費管理面積增長目標至少9,000萬平方米。而「三供一業」業務中，已接管物管項目的合同管理面積及收費管理面積均為8,490萬平方米；已接管的供暖業務收費管理面積為4,080平方米。集團管理物業項目共2,405個，遍布逾350個城市，為超過346萬業主提供物管服務。
碧桂園服務業績增長強又快，自由現金流亦相當穩定。銀行存款和現金總額（包括受限制銀行存款）約有69.26億元人民幣；流動資產淨值約37.97億元人民幣；流動比率1.6倍。
期內，集團合同管理面積約6.85億平方米，收費管理面積逾2.76億平方米。2020年收費管理面積增長目標至少9,000萬平方米。而「三供一業」業務中，已接管物管項目的合同管理面積及收費管理面積均為8,490萬平方米；已接管的供暖業務收費管理面積為4,080平方米。集團管理物業項目共2,405個，遍布逾350個城市，為超過346萬業主提供物管服務。
滙豐研究發表報告指，物管股股價在3月中見底至本月中旬已反彈26%，相信是反映風險胃納以及市場信心回升；加上物管業2019年業績表現強勁，市場對行業更趨正面。
該行遂上調2020及2021平均盈利預測分別6%和10%，意味2019至2022年預測盈利年複合增長率達37%。鑒於有利好國策支持，且盈利不受疫情影響，重申「買入」評級；上調目標價至38.5元（見表）。
瑞信亦發表研究報告，碧桂園服務2019年純利增幅分別較該行及市場預期高出10%和11%，主要受惠去年增值服務表現超出預期。此外，集團2019年底止已預留管理建築面積達4.09億平方米，料足夠支持未來3年收入年複合增長約42%。
該行遂上調2020及2021平均盈利預測分別6%和10%，意味2019至2022年預測盈利年複合增長率達37%。鑒於有利好國策支持，且盈利不受疫情影響，重申「買入」評級；上調目標價至38.5元（見表）。
瑞信亦發表研究報告，碧桂園服務2019年純利增幅分別較該行及市場預期高出10%和11%，主要受惠去年增值服務表現超出預期。此外，集團2019年底止已預留管理建築面積達4.09億平方米，料足夠支持未來3年收入年複合增長約42%。
該行指，碧桂園服務往後會致力發展社區增值業務，尤其是公共區域增值服務，估計旗下業主將達3.46億戶。以目前每戶每年平均收費約900元人民幣計，每平方米約9.64元人民幣，潛在增長龐大。
瑞信上調集團2020和2021財年每股盈利預測10%和7%，反映收入增長速度優於預期，維持「跑贏大市」評級；目標價升至42.8元。
瑞信上調集團2020和2021財年每股盈利預測10%和7%，反映收入增長速度優於預期，維持「跑贏大市」評級；目標價升至42.8元。
「三供一業」添增長新動力
摩根士丹利的報告指，碧桂園服務接手國企的「三供一業」業務貢獻收入15.15億元人民幣，預計2020年將增加50%至23億元人民幣，到2021年增加43%至33億元人民幣，未來增長潛力大。業務現時覆蓋53個城市達955個項目，總建築面積8,500萬平方米。
該行續道，「三供一業」中物業管理及供暖的毛利率仍然相對低，分別僅13.4%和6%，料碧桂園服務將首先改善優質服務以及客戶滿意度，故不排除未來利潤會有所提升。大摩又指，中國石油股份（00857）未來會將約9,000萬平方米項目的物業管理服務轉至碧桂園服務，但暫未有明確時間表。
里昂又發表報告，碧桂園服務2019年核心淨利潤按年升77%，較該行預期高5.9%，相信佔收入15.7%的「三供一業」業務的毛利率長遠可提高，支持集團未來利潤增長。該行認為，碧桂園服務的社區增值服務具增長潛力，營運效率亦有上升空間。上調2020和2021年核心淨利潤預測8.1%和6.4%，給予「買入」評級；目標價36.6元。
里昂又發表報告，碧桂園服務2019年核心淨利潤按年升77%，較該行預期高5.9%，相信佔收入15.7%的「三供一業」業務的毛利率長遠可提高，支持集團未來利潤增長。該行認為，碧桂園服務的社區增值服務具增長潛力，營運效率亦有上升空間。上調2020和2021年核心淨利潤預測8.1%和6.4%，給予「買入」評級；目標價36.6元。
過去數月，新冠肺炎爆發令碧桂園服務增添額外開支，但整體影響輕微，反而突顯了物管的重要性，長遠更令業主對優質物管服務的需求增加。
集團總經理李長江指，疫情令收購機會較預料來得早和多，期望2020年收購量超越去年的7間。加上集團現金充足，除非遇有超大型收購對象，以現時公司現金亦夠達成所有收購目標。
為建構全方位及多元化的社區增值業務組合發掘增長空間，4月中，碧桂園服務旗下的碧桂園現代生活以總代價8,411.3萬元人民幣，收購文津國際100%股權及債權。
集團總經理李長江指，疫情令收購機會較預料來得早和多，期望2020年收購量超越去年的7間。加上集團現金充足，除非遇有超大型收購對象，以現時公司現金亦夠達成所有收購目標。
為建構全方位及多元化的社區增值業務組合發掘增長空間，4月中，碧桂園服務旗下的碧桂園現代生活以總代價8,411.3萬元人民幣，收購文津國際100%股權及債權。
碧桂園服務表示，文津國際於內地從事保險業務，是次收購有助集團加速發展社區保險銷售業務以及完善社區增值業務，進而提升未來盈利能力。相信收購可為集團帶來協同效應，對股價亦有正面反應。
物管企業要成功，擁有實力雄厚的內地房地產商支持就事半功倍。而碧桂園服務的強大後盾正正是碧桂園（02007），隨母公司擴張而來的資源優勢，使碧桂園服務長遠可承接到大量優質項目，快同業一步拓展市場規模。
股價走勢方面，碧桂園服務升勢自去年起已大幅拋離大市，3月中雖一度隨大市下挫，惟火速反彈並反覆突破新高，現中線黃金交叉，於4月23日創下36元歷史高位。
物管企業要成功，擁有實力雄厚的內地房地產商支持就事半功倍。而碧桂園服務的強大後盾正正是碧桂園（02007），隨母公司擴張而來的資源優勢，使碧桂園服務長遠可承接到大量優質項目，快同業一步拓展市場規模。
股價走勢方面，碧桂園服務升勢自去年起已大幅拋離大市，3月中雖一度隨大市下挫，惟火速反彈並反覆突破新高，現中線黃金交叉，於4月23日創下36元歷史高位。
基於集團管理物業規模持續擴大，且有強勁盈利增長，行業本身的抗週期及抗風險力高，股價強勢可望持續，不失為「抗疫」之選。
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