文| 樂居財經研究院陳晨
川渝黔滇桂，西南地產攪動著整個中國地產江湖。
雖然西南地產市場較為火熱，但自西南本土生長起來的上市房企並不多，僅來自重慶的龍湖集團、金科股份、迪馬股份、渝開發；來自四川的藍光發展；來自云南的美好置業、雲南城投；來自貴州的中天金融……這為數不多的幾家房企。
4月22日，樂居財經對比已披露2019年業績報告的3家主流西南上市公司，以便更直觀了解西南上市房企的發展。這三家西南上市主流房企分別是龍湖集團、金科股份、藍光發展。
01
銷售佈局：龍湖領跑，走出西南
龍湖集團，是目前整個西南房企的領頭羊。2019年，龍湖集團實現銷售2425億元，同比上漲20.9%，這是西南上市房企中唯一處在2000億階梯的房企。截至2019年底，龍湖集團總土儲達6814萬平方米，也遠高其它西南上市的房企。
而金科股份和藍光發展是除龍湖外唯二的千億房企。2019年，金科股份實現銷售額1860億元，同比增長57%；藍光發展實現銷售額1015.37億元，同比增幅18.7%。
銷售規模的擴張，離不開房企“走出西南，佈局全國”的策略。近年來，房地產行業的馬太效應越來越明顯，再加上西南地產市場湧入了大量的地產開發商。本地龍頭房企也開始轉為全國發展的“均好生”。
2019年，金科全國化版圖全面“開花”，重慶以外市場增長勢頭表現強勁，銷售金額同比增長達到82%。截至2019年末，金科股份擁有6700萬平方米的土地儲備，擁有400個地產開發項目，分佈於北京、上海、重慶、天津、四川、江蘇、湖南、陝西等23個省（市）。尤其是，結束了與融創的股權之爭，金科股份2020年開始全面衝刺2200億元銷售目標。
藍光發展從2012年也開啟了全國佈局戰略，近兩年全國化佈局進一步深化，形成三圈一帶、八大城市群戰略佈局。2019年，除重慶、四川西南2個省市以外，江蘇、浙江、河南三省市的銷售規模均突破百億，藍光發展2019全年銷售也突破了千億。截至2019年底，藍光發展土儲約為1773萬平方米。
02
盈利整體向好，藍光發展ROE躍居西南第一
2019年，龍湖集團、金科股份、藍光發展這三家西南上市房企的盈利表現均不錯。
在盈利方面，2019年龍湖集團實現營業額同比增長30.4%至人民幣1510.3億元；歸母淨利潤同比增長12.9%至183.37億元，都遠超另外兩家。
但在衡量公司運用自有資本的效率指標ROE上，反而是藍光發展2019年的ROE位列第一。2019年，藍光發展的加權ROE同比提升6.81個百分點至23.88%，達到上市以來最高水平。金科股份的ROE同比提升4.18個百分點至23.63%，緊隨其後。但龍湖集團的ROE卻同比下降0.45個百分點至20.88%。
是什麼帶來了藍光發展高ROE？與ROE相關的有三個指標：淨利潤率、資產周轉率、資產負債率。2019年，藍光發展的淨利潤增66.63%至41.59億元，淨利率也由2018年的8.10%升至2019年的10.61%，同比增長了2個百分點，在行業利潤空間不斷被壓縮背景下，提升較為難得。此外，2019年藍光發展的負債率也從82.04%降至80.62%。
03
集體降負債，龍湖短期償債能力極優
金科股份、藍光發展、龍湖集團這三家西南上市房企分別展現了房地產行業高中低三個層次的淨負債率水平。但它們不約而同選擇降負債、增現金、保持健康的債務結構。
2019年，金科股份的淨負債率最高達120%，較2018年下降約16.3個百分點；其次是藍光發展，負債率較2018年下降23.4個百分點至79.2%；龍湖地產的淨負債率約51%，較2018年下降1.9個百分點。
在償債能力方面，龍湖集團、金科股份、藍光發展均增加手持的現金資源。截至2019年底，龍湖集團手持現金同比增長34.66%至609.52億元；金科股份手持現金資源同比增長20.55%至35.99億元；藍光發展手持現金資源同比增長3.04%至259.53%。
它們的現金短債比、流動比率均超過1倍。其中龍湖集團的現金短債比更是高達4.38，短期償債能力極佳。
基於公司的基本盤（規模、盈利、償債能力等），房企股價及市值的走向，則是衡量資本市場是否認可房企運營能力的重要風向標。
2019年，龍湖集團的市值年度增幅在西南上市房企TOP3中最高。截至2019年底，龍湖集團的市值年度上漲57.16%至2183.8億港元。此外，金科發展、藍光發展的市值均有上漲。
2020年，因疫情的原因，房地產行業首季度的土地成交、工程進度、銷售規模及資金流動性都產出一定程度的影響。房企能否採取有效措施，減低疫情對公司營運及財務的影響，或將決定其能否在下一個年報季交出好的“成績單”。
文章來源:樂居財經
作者：樂居財經
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