昨文談及深圳樓市瘋炒，當地政府醞釀祭出「二手樓限價令」等超級辣招。話音剛落，深圳市政府昨日真的出手，但非「限價令」，而是嚴打「經營貸炒樓」。事緣當地自去年起有一條龍服務，協助準買家透過空殼公司借取小微企貸款買樓，息率比房貸更低，兼能繞過限貸令，還可幫銀行完成任務，在業界已成常規操作。有銀行業人士笑言：「最怕客戶真的做生意，比炒樓更危險。」宏觀角度看，事件突顯內地放水困局，即使不斷減息，但因營商環境欠佳，很少人有動力借錢做生意，資金只會狡猾地流進樓市。
一條龍助借小微企貸置業
深圳銀保監局、深圳人民銀行昨日下午召開聯合座談會，下令嚴查經營貸資金流向，不得違規流入樓市，若發現已批出的違規貸款，需要「限期收回」。同時，市場有消息傳出，當局要求「一刀切」，把所有在1月25日後審批、用過戶未滿半年物業抵押的經營貸全部收回；不過及後在傍晚時分，深圳銀保監局透過內地媒體否認了此番「一刀切」指引。
今次辣招的背景，一方面如昨文所講，深圳樓市基於「疫」後購買力爆發、科網新貴暫棄來港買樓等因素，近日非常狂熱，不但多個豪宅新盤「秒殺」，二手單位樓價漲幅亦居全國之冠，似乎偏離「房住不炒」主旋律，所以當局很有壓力要出招。
另方面，內地經濟2017年開始放緩，中央政府多番力撐中小企、小微企；今年肺炎疫情爆發後，更不斷透過定向降準、LPR降息等手段，為實體經濟注入活水。
然而，「你有張良計，我有過牆梯」，內地自去年起已出現由地產中介主導、銀行業參與的一條龍服務，協助準買家透過借取小微企貸款買樓。首先，客戶需要花約5000元（人民幣．下同），在中介安排下，購買一家有基本流水賬紀錄的空殼公司，接着中介會安排財務公司向該空殼公司提供七成金額、半年期過橋貸款，讓客戶自己補上三成「首期」，便可辦理full
pay買樓。
物業過戶後，中介將協助空殼公司向銀行借取小微企經營貸，並以物業作抵押，通常可獲得等同物業市值七成的貸款，恰好夠償還過橋貸款。
由於中央積極放水「力撐小微企」，此類有抵押的經營貸息率低至3.5厘，比今年首季全國首套房按揭平均息率（約5.5厘）便宜很多，且銀行批得很「爽手」。不難計算，準買家承受了上述複雜操作的手續費和時間成本後，依然「除笨有精」，更重要是此舉能夠繞過限購令和限貸令，讓人們輕易借錢購買多於一個物業。
這種做法於全國各地都存在，只不過在作為金融中心、向來靈活務實的深圳就最為「出位」（其次是上海），近一年間已成常規操作，亦被視為樓市助燃因素之一。銀行業人士固然心知肚明，往往「隻眼開隻眼閉」樂於配合。一來每家銀行支行、分行均有小微貸任務quota要達標，同時又有違約率、壞賬率KPI要警惕，在近年經濟環境下，不容易兩者兼顧。有業界人士笑說：「最怕客戶真的借錢用來做生意，寧願他們去買樓，風險反而較低。」
宏觀來看，「經營貸買樓」現象影響樓市之餘，還突顯了整體經濟困局。近年隨着人口紅利買少見少，兼逢「國進民退」爭議，營商環境原已備受挑戰，再加上2018年起中美浮現貿易爭端，以及今年疫情可能引發「逆全球化」、「去中國化」趨勢，經濟形勢實在難樂觀。即便中央當局透過放水力撐中小企、小微企，惟前景不明朗，「生意淡薄，不如賭博」，相信不會很多人有動力借錢去「正正經經」做生意。
放水救市不如先改善外貿
換句話說，內地政府「放水救市」的邊際效益愈來愈低，畢竟現在不論大企業小企業，最大問題通常並非「借不到錢」，而是其業務還有否合理利潤，前途亮麗抑或暗淡，政策環境和營商環境能否帶來信心。
正因如此，當局若想挽救經濟，始終是進一步改革開放，包括對外改善貿易形勢，對內營造良好營商環境；否則就算再豪情放水，也只會以各種「蠱惑」方式流進樓市。而到最後，一個缺乏實體經濟支撐的狂熱樓市，就像無根之木、狂野之城，短炒過後空餘唏噓。
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