記者| 張子怡
一紙通知戳破深圳樓市虛火，房抵經營貸資金違規流入房地產快速引起監管部門重視。
4月20日，界面新聞獲悉，中國人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業銀行下發通知，緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。
該通知要求自查今年以來新發放的房抵經營貸（含借款人為企業或個人），包括貸前、貸中、貸後等情況。
該通知下發前，深圳購房者正處於熱情高漲的狀態中。
“火火火”成為深圳樓市的代名詞：業主不愁賣，買主著急買，中介忙帶客。一手房市場有價無市，“百萬喝茶費”才能撬動一套房；二手房市場，賣家排隊看房，誰錢出得快出得多，誰先得到房。
“房抵經營貸”亂相
一個月的時間，一套房漲了35萬。
深圳龍華區的中介劉強給業主賣房，業主3月初打算賣620萬，甚至615萬都能賣。
到4月初，劉強的業主表示價格掛低了，改成630萬，有客戶上門要買，業主又要再加30萬，同時房子對外出租要付租客違約金，這筆錢要買方出，最後成交價665萬達成。
“這個價格其實漲得不多，業主還覺得賣便宜了。”
賣家張華直言深圳房子最近特別好賣，他2013年花700萬元在南山區買了一套房，最近以1400萬的價格出售了。
“我本來不著急賣，誰知道第一個來的買家，下午看房，晚上就把我叫過去，當場成交。”
在國家統計局監測的70個大中城市中，深圳的房價整體漲幅最大。新建商品住宅方面，深圳的環比漲幅排名第六；二手住宅方面，深圳的環比漲幅排名第一。易居研究院的數據顯示，時隔24個月後，深圳二手住宅環比漲幅重回全國第一。
樂有家數據顯示，深圳二手房3月份共成交8008套，環比增長380%，同比增長159%。成交均價從2月的5.7萬每平方米已漲到3月的5.9萬每平方米。各區域中，寶安（含龍華、光明）二手房成交量最多，共成交2089套。
深圳樓市緣何如此火熱，背後或有炒房客暗中操作的“金融遊戲”，央行下發的“房抵經營貸”通知已戳破這一事實。
4月到現在，劉強成交四單，其中兩單都是全款買房。
“現在全款買房好啊，我們會建議錢不夠的客戶去借錢湊個全款，然后買完房去銀行申請'房抵經營貸'，經營貸的利率比房貸的利率低，再加上有貼息政策，有關係的客戶能弄到，買房很划算。”劉強介紹道。
資料顯示，“房抵貸”是指借款人以自然人名下的房產（住房、商住兩用房）作抵押，向銀行申請一次性或循環使用的消費或經營用途的人民幣貸款。
據了解，房抵經營貸興起的背景是：傳統銀行貸款速度緩慢，個體經營、小微企業存在貸款貴、貸款難的問題，在支持小微企業的監管政策引導下，一些銀行創新了辦理迅速、環節簡單、手續簡明的“房抵經營貸”產品，支持企業經營周轉。
2019年以來，個人消費貸、經營貸入樓市一度被監管嚴查，但現在看來，仍有疏漏之處。政府的貼息政策再度吸引經營貸流入樓市。
3月1日，深圳市就應對疫情下發了中小微企業貸款貼息項目實施辦法，對疫情防控期內獲得的中小微企業新增貸款給予貼息支持，貼息期限不超過6個月；能獲得貼息政策的包括在深圳註冊的中小微企業和個體工商戶，包括經營性貸款及短期流動性資金支持。
一位銀行業人士告訴界面新聞：“政府的貼息政策覆蓋企業經營貸和個人經營貸，前者審查比較嚴格，對你名下公司的資金情況和資金用途都會做審查，如果有人想用這筆錢去炒房，不容易實現。個人經營貸相對寬鬆，只要求你名下有持股超過5%的公司，查一下你的個人銀行流水就行。而且現在有貼息政策，市政府貼息50%，貼息6個月。如果你有辦法，還可以再申請區政府的貼息政策，不同區規定不一樣，但也是貼息50%，全都申請到，相當於有半年免息期。”
一位國資擔保機構人士也表示：“現在深圳市政府和區政府針對疫情出了'疫情補貼'，根據政策，個人經營貸和公司經營貸都能申請，整套補貼申請下來融資成本可以低至1 %-2%。”
銀行業內人士介紹稱，貼息前經營貸年利率為4.8%-6%，期限為3至5年，貸款額度最高為房產評估價的7成，不同銀行能貸出的資金額不同，像中行最高是能貸700萬，農行的話最高達1000萬。只要能申請到貼息，這筆錢就比房貸利率划算得多。
如何以經營貸名義買房呢？具體而言：購房者名下需要有正常經營一年以上的公司，籌措過橋資金全款買房。待房子過戶到購房者名下後，再以經營貸名義、將房子作為抵押物，在銀行做一筆經營貸來償還過橋資金。（見界面新聞“瘋狂的深圳樓市！銀行多重風控防線何以被突破？揭秘'房抵經營貸'操作套路”）
但誰也沒想到，本來旨在幫助中小微企業的貼息政策，最後被投資客移做炒房。
“喝茶費”重出江湖
深圳疫情3月平穩後，劉洋立馬開始看房，以420萬的價格入手了位於深圳南山區桃園的一套42平的小戶型二手房。
“這房子買來出租，現在行情大概就是4500到5000元一個月，我每個月只需要還5000多元，再等兩年賣出去，至少能漲幾十萬吧，怎麼都不虧啊。 ”
深圳房價整體已領漲一線城市。國家統計局監測的數據顯示，新建商品住宅方面，深圳和上海的銷售價格分別環比上漲0.5%和0.1%，北京持平，廣州則下降0.5%；二手住宅銷售價格方面，除廣州環比下降0.2%外，北京和上海分別上漲0.2%和0.3%，深圳的上漲幅度達1.6%。
火熱的房地產市場已催生了部分違法違規行為。此前，深圳市寶安區、南山區等多個樓盤重現“喝茶費”。
“喝茶費”是指優質房源供不應求時，購房人為買到心儀的房產，向開發商或中介機構支付的“好處費”。
4月3日、9日，深圳市寶安區、南山區住建局分別發布通知，嚴查房企和中介機構參與惡意炒作、哄抬房價的行為，打擊房企和中介機構收取“喝茶費” 、“更名費”等價外費用的違法行為。
界面新聞曾走訪被深圳寶安區住建局點出的收取“喝茶費”名單的三個樓盤，這三個樓盤分別為新錦安海納公館、雲璽錦庭、潤恆都市名薈三個樓盤，集中位於寶安大道附近，均為去年獲批預售開盤的新盤。
新錦安海納公館的備案單價為7.4萬-10.8萬元/平方米；雲璽錦庭的備案單價在8.7萬-14萬元/平方米左右；潤恆都市茗薈花園的備案單價介於6.5萬-13.6萬元/平方米之間。
這些樓盤被點名“喝茶費”後，售樓處已經關閉，紛紛表示：“賣光了。”
但附近中介表示，“這些樓盤的房其實根本沒賣光，有的還剩下一兩百套，但都是大戶型，之前70、80平的戶型賣完了。現在被點名，他們也不敢賣了。”
寶安區的鏈家中介表示，“這些房哪怕每套再加上100萬元'喝茶費'，估算下來總房價也頗為合理。現在寶安中心區已經沒有7、8萬元/平方米單價的房源了。”
“喝茶費”的更大驅動在於一二手房價格倒掛。距離三個新盤最近的二手樓盤鴻榮源西岸觀邸，2019年11月二手房成交價格在10.7萬元/平方米左右，如今價格已經達到13萬-15萬元/平方米，遠高於新盤價格。
與2015年的深圳全市普漲不同，2020年這波深圳樓市顯示出明顯的結構性上漲特徵，“西熱東冷”趨勢愈發明顯。寶中、碧海、八卦嶺等少數片區猛漲，景田、人民南等片區表現溫和，而東部的鹽田、坪山等地甚至還微跌。
樂有家數據顯示，3月二手房羅湖區僅成交1013套。是除鹽田區以外，成交套數最少的區域。
劉洋認為：“羅湖房子漲的太慢了，都是老小區，又舊又破，沒啥投資價值，舊改紅利都沒釋放出來。”
值得注意的是，4月18日，深圳住建局發文稱，近期部分熱點片區、熱點樓盤二手房價格有所上漲，主要是前期積累的需求集中釋放造成的，同時個別樓盤也存在中介和自媒體炒作引發價格上漲預期。
據調查，3月份深圳市二手住宅均價為64000元/平方米左右，價格總體穩定，市場價格漲幅不大，並未出現個別媒體炒作的價格整體上漲情況。
在住房供應方面，今年深圳市將新開工建設商品住房1000萬平方米左右，通過加大土地供給、加快新房入市，確保房地產市場供需平衡、價格平穩。
同時，住建局表示將密切關注市場動態，將開展為期三個月的市場亂象專項整治行動，堅決打擊違法違規行為，促進房地產市場平穩健康發展。
一波又一波的政策旨在監管樓市，然而火爆的深圳樓市、躁動的購房者短時間都難以消停。
李俊雄本來想用“房抵經營貸”的免息政策，來購入即將開盤的華潤城四期。
“華潤城前三期現在均價十五萬左右，但是四期限價十萬，買到即賺到。我問了一圈貸款中介，就等華潤城四期開盤。結果央行一查，這事就沒譜了。現在只能守著手裡的房子等它漲價。說真的，深圳哪裡是來了就是深圳人，應該是來了就是投資客！房價逼得大家各種動腦筋！炒房太需要技巧和腦子了，可是賺啊！”
責任編輯：趙慧芳
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