2020年4月25日 星期六

深圳樓市“開掛” 房抵經營貸變炒房遊戲

 記者| 張子怡
  一紙通知戳破深圳樓市虛火,房抵經營貸資金違規流入房地產快速引起監管部門重視。
  4月20日,界面新聞獲悉,中國人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業銀行下發通知,緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。
  該通知要求自查今年以來新發放的房抵經營貸(含借款人為企業或個人),包括貸前、貸中、貸後等情況。
  該通知下發前,深圳購房者正處於熱情高漲的狀態中。
  “火火火”成為深圳樓市的代名詞:業主不愁賣,買主著急買,中介忙帶客。一手房市場有價無市,“百萬喝茶費”才能撬動一套房;二手房市場,賣家排隊看房,誰錢出得快出得多,誰先得到房。

  “房抵經營貸”亂相
  一個月的時間,一套房漲了35萬。
  深圳龍華區的中介劉強給業主賣房,業主3月初打算賣620萬,甚至615萬都能賣。
  到4月初,劉強的業主表示價格掛低了,改成630萬,有客戶上門要買,業主又要再加30萬,同時房子對外出租要付租客違約金,這筆錢要買方出,最後成交價665萬達成。
  “這個價格其實漲得不多,業主還覺得賣便宜了。”
  賣家張華直言深圳房子最近特別好賣,他2013年花700萬元在南山區買了一套房,最近以1400萬的價格出售了。
  “我本來不著急賣,誰知道第一個來的買家,下午看房,晚上就把我叫過去,當場成交。”
  在國家統計局監測的70個大中城市中,深圳的房價整體漲幅最大。新建商品住宅方面,深圳的環比漲幅排名第六;二手住宅方面,深圳的環比漲幅排名第一。易居研究院的數據顯示,時隔24個月後,深圳二手住宅環比漲幅重回全國第一。
  樂有家數據顯示,深圳二手房3月份共成交8008套,環比增長380%,同比增長159%。成交均價從2月的5.7萬每平方米已漲到3月的5.9萬每平方米。各區域中,寶安(含龍華、光明)二手房成交量最多,共成交2089套。
  深圳樓市緣何如此火熱,背後或有炒房客暗中操作的“金融遊戲”,央行下發的“房抵經營貸”通知已戳破這一事實。
  4月到現在,劉強成交四單,其中兩單都是全款買房。
  “現在全款買房好啊,我們會建議錢不夠的客戶去借錢湊個全款,然后買完房去銀行申請'房抵經營貸',經營貸的利率比房貸的利率低,再加上有貼息政策,有關係的客戶能弄到,買房很划算。”劉強介紹道。
  資料顯示,“房抵貸”是指借款人以自然人名下的房產(住房、商住兩用房)作抵押,向銀行申請一次性或循環使用的消費或經營用途的人民幣貸款。
  據了解,房抵經營貸興起的背景是:傳統銀行貸款速度緩慢,個體經營、小微企業存在貸款貴、貸款難的問題,在支持小微企業的監管政策引導下,一些銀行創新了辦理迅速、環節簡單、手續簡明的“房抵經營貸”產品,支持企業經營周轉。
  2019年以來,個人消費貸、經營貸入樓市一度被監管嚴查,但現在看來,仍有疏漏之處。政府的貼息政策再度吸引經營貸流入樓市。
  3月1日,深圳市就應對疫情下發了中小微企業貸款貼息項目實施辦法,對疫情防控期內獲得的中小微企業新增貸款給予貼息支持,貼息期限不超過6個月;能獲得貼息政策的包括在深圳註冊的中小微企業和個體工商戶,包括經營性貸款及短期流動性資金支持。
  一位銀行業人士告訴界面新聞:“政府的貼息政策覆蓋企業經營貸和個人經營貸,前者審查比較嚴格,對你名下公司的資金情況和資金用途都會做審查,如果有人想用這筆錢去炒房,不容易實現。個人經營貸相對寬鬆,只要求你名下有持股超過5%的公司,查一下你的個人銀行流水就行。而且現在有貼息政策,市政府貼息50%,貼息6個月。如果你有辦法,還可以再申請區政府的貼息政策,不同區規定不一樣,但也是貼息50%,全都申請到,相當於有半年免息期。”
  一位國資擔保機構人士也表示:“現在深圳市政府和區政府針對疫情出了'疫情補貼',根據政策,個人經營貸和公司經營貸都能申請,整套補貼申請下來融資成本可以低至1 %-2%。”
  銀行業內人士介紹稱,貼息前經營貸年利率為4.8%-6%,期限為3至5年,貸款額度最高為房產評估價的7成,不同銀行能貸出的資金額不同,像中行最高是能貸700萬,農行的話最高達1000萬。只要能申請到貼息,這筆錢就比房貸利率划算得多。
  如何以經營貸名義買房呢?具體而言:購房者名下需要有正常經營一年以上的公司,籌措過橋資金全款買房。待房子過戶到購房者名下後,再以經營貸名義、將房子作為抵押物,在銀行做一筆經營貸來償還過橋資金。(見界面新聞“瘋狂的深圳樓市!銀行多重風控防線何以被突破?揭秘'房抵經營貸'操作套路”)
  但誰也沒想到,本來旨在幫助中小微企業的貼息政策,最後被投資客移做炒房。
  “喝茶費”重出江湖
  深圳疫情3月平穩後,劉洋立馬開始看房,以420萬的價格入手了位於深圳南山區桃園的一套42平的小戶型二手房。
  “這房子買來出租,現在行情大概就是4500到5000元一個月,我每個月只需要還5000多元,再等兩年賣出去,至少能漲幾十萬吧,怎麼都不虧啊。 ”
  深圳房價整體已領漲一線城市。國家統計局監測的數據顯示,新建商品住宅方面,深圳和上海的銷售價格分別環比上漲0.5%和0.1%,北京持平,廣州則下降0.5%;二手住宅銷售價格方面,除廣州環比下降0.2%外,北京和上海分別上漲0.2%和0.3%,深圳的上漲幅度達1.6%。
  火熱的房地產市場已催生了部分違法違規行為。此前,深圳市寶安區、南山區等多個樓盤重現“喝茶費”。
  “喝茶費”是指優質房源供不應求時,購房人為買到心儀的房產,向開發商或中介機構支付的“好處費”。
  4月3日、9日,深圳市寶安區、南山區住建局分別發布通知,嚴查房企和中介機構參與惡意炒作、哄抬房價的行為,打擊房企和中介機構收取“喝茶費” 、“更名費”等價外費用的違法行為。
  界面新聞曾走訪被深圳寶安區住建局點出的收取“喝茶費”名單的三個樓盤,這三個樓盤分別為新錦安海納公館、雲璽錦庭、潤恆都市名薈三個樓盤,集中位於寶安大道附近,均為去年獲批預售開盤的新盤。
  新錦安海納公館的備案單價為7.4萬-10.8萬元/平方米;雲璽錦庭的備案單價在8.7萬-14萬元/平方米左右;潤恆都市茗薈花園的備案單價介於6.5萬-13.6萬元/平方米之間。
  這些樓盤被點名“喝茶費”後,售樓處已經關閉,紛紛表示:“賣光了。”
  但附近中介表示,“這些樓盤的房其實根本沒賣光,有的還剩下一兩百套,但都是大戶型,之前70、80平的戶型賣完了。現在被點名,他們也不敢賣了。”
  寶安區的鏈家中介表示,“這些房哪怕每套再加上100萬元'喝茶費',估算下來總房價也頗為合理。現在寶安中心區已經沒有7、8萬元/平方米單價的房源了。”
  “喝茶費”的更大驅動在於一二手房價格倒掛。距離三個新盤最近的二手樓盤鴻榮源西岸觀邸,2019年11月二手房成交價格在10.7萬元/平方米左右,如今價格已經達到13萬-15萬元/平方米,遠高於新盤價格。
  與2015年的深圳全市普漲不同,2020年這波深圳樓市顯示出明顯的結構性上漲特徵,“西熱東冷”趨勢愈發明顯。寶中、碧海、八卦嶺等少數片區猛漲,景田、人民南等片區表現溫和,而東部的鹽田、坪山等地甚至還微跌。
  樂有家數據顯示,3月二手房羅湖區僅成交1013套。是除鹽田區以外,成交套數最少的區域。
  劉洋認為:“羅湖房子漲的太慢了,都是老小區,又舊又破,沒啥投資價值,舊改紅利都沒釋放出來。”
  值得注意的是,4月18日,深圳住建局發文稱,近期部分熱點片區、熱點樓盤二手房價格有所上漲,主要是前期積累的需求集中釋放造成的,同時個別樓盤也存在中介和自媒體炒作引發價格上漲預期。
  據調查,3月份深圳市二手住宅均價為64000元/平方米左右,價格總體穩定,市場價格漲幅不大,並未出現個別媒體炒作的價格整體上漲情況。
  在住房供應方面,今年深圳市將新開工建設商品住房1000萬平方米左右,通過加大土地供給、加快新房入市,確保房地產市場供需平衡、價格平穩。
  同時,住建局表示將密切關注市場動態,將開展為期三個月的市場亂象專項整治行動,堅決打擊違法違規行為,促進房地產市場平穩健康發展。
  一波又一波的政策旨在監管樓市,然而火爆的深圳樓市、躁動的購房者短時間都難以消停。
  李俊雄本來想用“房抵經營貸”的免息政策,來購入即將開盤的華潤城四期。
  “華潤城前三期現在均價十五萬左右,但是四期限價十萬,買到即賺到。我問了一圈貸款中介,就等華潤城四期開盤。結果央行一查,這事就沒譜了。現在只能守著手裡的房子等它漲價。說真的,深圳哪裡是來了就是深圳人,應該是來了就是投資客!房價逼得大家各種動腦筋!炒房太需要技巧和腦子了,可是賺啊!”
責任編輯:趙慧芳
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