本港樓價跌跌不休，各大地產發展商看來卻頗為淡定，沒有強烈要求政府「撤辣」，亦未大幅劈價賣樓；相反地產代理率先嗌救命，有龍頭代理老闆呼籲當局盡撤辣招，甚至讓市民用MPF買樓救市。畢竟本港地產商見慣風浪，普遍家底雄厚，且有收租業務幫補，市況低迷便稍為「賺少啲」，不致重手裁員；反觀地產代理靠做刁開飯，面對市況膠着、成交冰封，每月大出血，不易長久撐下去。
據差餉物業估價署統計，由2019年5月至今年9月，本港私人住宅價格指數累瀉約9%，創逾3年半新低。若參考更「貼市」的中原城市領先指數，截至11月中旬，本港樓價已從高位回落超過15%。本港樓價均已重返3至4年前水平，兼且頹勢未止，尤其在經濟低迷及「移民潮」之下，市場氣氛相當悲觀，二手樓盤「劈價」消息頻傳。
雖然市況慘淡，各大地產商依然淡定，未見大劈價推售新盤，寧可「慢慢去貨」。地產商高層亦未向政府「求救」及強烈要求撤辣，個別業界代表僅建議當局適時微調辣招措施。正因地產商並不心急「散貨」，據房屋局統計，截至9月底，全港一手現樓貨尾達1.47萬伙，創15年新高，較去年同期大增近4000伙。
另一邊廂，地產代理業界「恐慌」程度相對較高，近日代理商陸續裁員、摺舖。身為龍頭一哥的中原地產老闆施永青在旗下免費報章撰文，指港府若不盡快出手救市，今年樓價跌幅很可能超過20%。中原指數自年初至今累跌約12%，今年只剩一個半月，假若全年跌幅擴大至逾兩成，意味往後幾個星期出現插水式暴跌。
何以這麼悲觀？據施永青解釋，他留意到本港各區樓價跌勢自10月起加劇，太古城、沙田第一城等熱門屋苑「單月已跌了10%以上，個別極端的例子更跌近兩成」。他認為這種跌勢足以引起恐慌，並形成金融風險，故呼籲當局「第一時間」出招，包括撤銷全部3項辣招稅、重啟投資移民計劃、容許市民動用半數強積金買樓自住。地產代理站在市場最前線，市況觸覺最敏銳，加以施永青身為業界老行尊，其警告實在不容漠視。
發展商暫不高調游說
值得留意的是，同樣面對樓價下滑，身為兩大持份者的地產商和代理商為何好像有不同反應？這相信與雙方行業處境有關。一來，本港大型發展商見慣風浪，經營作風早已相當保守，槓桿比率甚低；況且它們大多有收租、公共事業（例如電訊、電力、煤氣）等穩健收入幫補，起碼暫時毋須大裁員。
此外，儘管特區政府新人事新作風，銳意加速「造地」，但本港適合建屋的土地始終有限。據房屋局最新公布，未來3至4年一手住宅潛在供應約9.5萬伙，較此前的9.9萬伙高位有所回落；同時，已批地未動工的新樓伙數僅約1.5萬至1.7萬伙，創近9年新低。這意味可見將來的新屋供應仍屬緊張，較1998年面對「八萬五」（每年公私營住宅供應8.5萬伙）不可同日而語，兼歷年經過港府及金管局多輪「逆周期」措施，目前業主借貸比率偏低（逾65%業主更已「供滿樓」），所以地產商普遍有信心熬過今次寒冬。
同樣重要的是，大型地產商在港扎根多年，家大業大，影響力舉足輕重，若動輒呼天搶地向政府求救或施壓，可能會被視為不利於社會和諧大局，故個別地產商儘管希望當局減辣，暫時也不會太高調提出，傾向於透過不同渠道婉轉游說。
反觀地產代理行業，靠做刁搵食，樓市興旺固然「單多佣厚」；樓價大跌亦非「冇運行」，只要成交量充足，頂多每張單佣金變薄，起碼「有飯開」。相對來說，代理最怕買賣兩閒。據土地註冊處資料，10月份全港住宅成交（一手、二手合計）僅3148宗，按年銳減32%，亦較9月份進一步下降19%；目前全港約有4.2萬名持牌地產代理，即平均13人搶1張單，可以想像經紀生意有幾難做。
儘管媒體每日都報道二手住宅劈價、蝕讓成交，但據各區經紀反映，「堅劈」盤源其實很有限，每個分區每月可能只得個位數字。這一來因為「移民盤」已大致被吸納消化，二來普遍業主實力及信心不弱，賣不出寧可繼續收租。另一方面，準買家看完劈價新聞，摩拳擦掌落區睇樓，起碼要比市價低一兩成才考慮，但往往失望，故此市況陷於膠着。
港府認為跌勢可接受
相較於地產商大多持有不少投資物業，「每個月收租」，代理商卻在全港租用數以千計舖位，「每個月交租」，計及員工底薪、燈油火蠟等營運開支，負擔沉重，難怪施永青揚言中原已做好大幅裁減分店的準備，最少要降租三成方會續約。另一代理商美聯亦擬透過自然流失方式，縮減分店及員工規模。可是，單靠節流不是辦法，始終需要開源。就像施永青早前呼籲地產商「蝕本賣樓」，今次則要求政府大力救市，不論樓市升降，只要促進成交活躍，代理業便可望久旱逢甘露。
觀乎一眾高官近來表態，港府似乎覺得樓市跌勢仍在可接受範圍內，未必會因為代理商龍頭大聲疾呼便出手撤辣救市。或許要待市況進一步惡化，兼且地產商也加入「求救」行列，當局才會改變立場，但願屆時不會如施老闆所講「救得太遲」。
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