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中房網訊 牛年春節後的第六個工作日，土地市場就迎來一項重大變革。
2月24日，有網傳消息表示，按照住宅用地分類調控文件要求，22個重點城市實現“兩集中”：集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動，2021年發布住宅用地公告不能超過三次。消息還表示，近期將召開視頻會議，在視頻會議之前22個重點城市暫停發布住宅用地公告。
據稱，22個重點城市除了北上廣深四個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、瀋陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。
目前，網傳的22個城市中，已有部分城市披露了官方文件。
2月24日，山東省青島市自然資源和規劃局官網發布《堅決落實上級有關要求部署2021年住宅用地供應工作》的通知。
《通知》顯示，對2021年全市住宅用地供應工作進行了部署。其中提到，嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。“兩集中”即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動。按照青島市的計劃，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。
而就在前一天，天津市、鄭州市也發布了相似的文件。
2月23日，天津市自然資源和規劃局發布《關於做好2021年住宅用地集中出讓有關工作的通知》：為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關工作，我市確定於3月、6月、9月中旬分三批次統一發布住宅用地出讓公告，除上述三個日期外，不得再發布住宅用地出讓公告。
據一位天津自然資源系統人士透露，上述“兩集中”供應土地是自然資源部向22個城市同時下發的要求，對2021年度住宅用地供應分類調控、集中出讓，主要是通過安排住宅用地供應時序，以穩定市場預期、穩地價。
同日，鄭州市自然資源和規劃局發布文件《關於統一組織住宅用地掛牌出讓公告發布的緊急通知》，2月23日起，航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區禁止發布住宅用地出讓公告，上述區域住宅用地出讓公告由市局統一組織發布實施。
此外，一份濟南市自然資源和規劃局文件顯示，濟南將集中發布宅地出讓公告的時間定於5月上旬、8月下旬、10月下旬。
一位杭州自然資源系統人士也表示，杭州在“雙集中”供地的城市名單中，但目前還在研究制定具體細則。
若市場消息屬實，那麼幾乎所有土地出讓的熱點城市都被納入了“調控”之中。
而推行“兩集中供地”模式後，地價是否受到影響？又將如何影響房企拿地節奏呢？
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，加上“兩集中”供地政策，房地產市場實際上就形成了長效機制三大利器，即三道紅線、房貸集中度和供地集中度政策。實行“兩集中”的城市在供地和土地交易方面會形成明顯變化，這要求房企積極主動研究此類政策和競爭策略。從政策初衷來看，密集供地實際上能夠在某個階段一次性增加土地供應，減少了地方政府“飢餓營銷”的動機，有助於減少“多個房企圍獵某一地塊”的現象，有助於控制地價。對房企後續拿地來說，也意味著有大的策略調整。第一、從做規模型的房企來看，核心三四線城市反而會成為重點拿地的城市，因為此類城市反而拿地的約束少了。第二、集中供地下是否需要聯合拍地，這是很多房企後續會評估的內容，但是前期準備工作預計會做得更紮實。第三、存量土地收購會成為熱點，部分房企可能會擔心此類集中供地政策帶來很多不確定性。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，集中供地政策是土地供給端長效機制的重點內容。土地和金融端建立了，源頭上的長效機制就建立了，這對於未來管控房價的意義重大。
李宇嘉指出，過去，土地供應隨機、沒有規則，熱點城市供地計劃往往完不成。而對於開發商來說，不知道未來的地供計劃，城市公司為了生存下去、紮根下去，就得去搶地，這就造成了高地價，後面的高房價也難以控制。有了這個規則，開發商明確地知道，未來的供地計劃，對控地價也是好事情。開發商根據自己深耕和發展的需求，選擇拿地的時間和區位，高價地就少了，圍標也少了，這是土地市場健康的表現。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄稱，“在同一時期組織大量地塊集中掛牌出讓”對於房企資金將產生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現土拍過熱現象，土地的溢價率將會得到有效合理的控制。同時，對於房企來說，將會加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機會。
不過，58安居客房產研究院分院院長張波同時指出，若政策一旦落地，對於土地供應節奏的要求也會同步提升，如何控制好分批次的土地供應，讓市場能有效消化又不導致流拍率上升，是未來面臨的一個難題。
來源：中房網綜合整理
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