2023年11月13日 星期一

王弼: 也談倫敦物業前景

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  今次英國之行,跟一位回流的expat有一段很好的對話,這位expat朋友是英裔人士,在香港從事英語教育工作,太太是香港的IPO專才,各有優厚的待遇,過著令不少人羨慕的中產生活,因雙方在兩個不同的領域發展,本以為風險非常分散,就算某日金融行業出現短期的震盪,太太收入受影響,以香港父母對子女教育的著緊,丈夫的收入也應該萬無一失吧?誰不知「疫情」肆虐三年,太太的金融工作大受影響,朋友教育工作的收入也遭受嚴重的打擊,因為他許多顧客都是金融圈人士被迫節衣縮食!原來以為風險分散,卻其實是單料銅煲,因為香港許多人從事金融業,金融業一死,骨牌效應下,各行各業也受影響。如今,香 港另一個更重要的行業——地產業,正夕存亡之秋,地產業對各行各業的影響更勝金融業,更在食物鏈的上游,香港各行各業能否谷底反彈,還是繼續沉淪,有關當局處事的能力成為關鍵。

  說回expat朋友,他眼見英國老家早就復常與病毒共存,香港的抗疫卻不知拖到何時何月,唯有帶著一家大少回老家搵食,事件印證了王弼一向的想法,風險管理除了行業上的考慮,地緣政治風險分散的考慮卻是許多人忘記或從來沒有想過的事情。正如英國朋友的例子,他們一家的收入全部來自香港,當香港在「疫情」打擊下,經濟停滯拖得比外地長,如果當時他有來自其他地區的收入,例如在老家英國有物業收租,又或在英國有擔任顧問一類的工作,甚至如本欄不少讀者一樣可以靠炒美股搵食,避免了當日在港的徬徨狀態。不過,也許是錯有錯著,可能是朋友早前的不愉快經驗,他目前在英國的工作,就是協助非英籍的海外人士投資倫敦房地產。以王弼的看法,目前英國經濟停濟不前,息口又高,買倫敦樓賺快錢的光輝時間已過,然而,倫敦始終是世界兩大金融中心之一,目前看不到英國政府有毀滅這個世界金融中心的意圖,只要世界上大部份的人,仍然相信這個地方是有金融法治,仍然前赴後繼的移入並把資金帶來,相信倫敦房地產仍會是對沖政府印鈔不錯的工具。

  而且,正因為經濟不景和息口高企,目前倫敦樓有不少議價空間,至於租金回報,卻因為倫敦的樓房供應長期追不上人口增長而高企。當然,若考慮目前的息口,租金回報並不吸引,但王弼認為,目前不應用「厘數」來考慮回報,只要租金扣除利息、開支和稅項等能製造正現金流,就是應該是不錯的項目。如一些較進取的本欄讀者,甚至可考慮利用炒美股期權的現金流,幫補投資倫敦物業的供款(買樓收租總有納空租的時候),做到亞洲、美洲、歐洲三大時區分散風險的管理。目前高息環境,投資房地產要有捱的心理,只要現金流能夠捱得過這兩三年的時間,待息口向下,就是收成期。

 

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