"貓奴" 的生活札記: 韓國樓市也撐不住了！首爾房價創兩年來最大跌幅，成交量暴跌超70%

2022年7月30日星期六

韓國央行的多輪加息正在快速刺破樓市泡沫。

疫情爆發以來，韓國央行和全球許多央行一樣瘋狂放水，下財政和貨幣政策猛藥，在刺激經濟的同時催生大量房地產泡沫。如今韓國央行的多輪加息正在快速刺破這些泡沫。

數據顯示，韓國首爾公寓價格創下了兩年多以來的最大跌幅，成交量暴跌超70%，而公寓全租價格出現了三年多來的首次下滑。與此同時，隨著加息不斷推高借貸成本，韓國房地產債務將面臨重大違約風險。

經歷了幾年的漲漲不休之後，韓國首爾的房價正在回落。

統計數據顯示，韓國首爾公寓價格在上週創下26個月來的最大跌幅，6月份成交量較上年同期下降73%。截止6月27日，首爾整體房價比年初下降了0.19%，而在過去五年裡，首爾房價上漲了一倍多。

租金價格也在跌。韓國最大商業銀行韓國國民銀行的每月住宅統計數據顯示，首爾的公寓平均全租價格從6月份的6.7792億韓元（約合54.2萬美元）下降到7月份的6.7788億韓元，為39個月來首次月環比下降。

該行數據顯示，漢江以北14個區公寓的全租平均價格從6月的5.6066億韓元下降到7月的5.6059億韓元，漢江以南11個區公寓的全租平均價格從7.882億韓元下降到7.881億韓元，京畿道和仁川的公寓全租平均價格也有所下降。

全租是指租賃者不按月交納租金，而是一次性交納保證金的製度。保證金一般在房屋售價的60%到80%之間，合約期內沒有月租，期滿後房東將保證金全額退還。

2020-2021年，全球多國央行大開水龍頭閥門，進行多輪降息並下財政猛藥，以刺激遭遇疫情沉重打擊的的經濟。韓國央行也不例外，不僅降息還出台多輪財政政策刺激消費，導致通脹飆升。

而貨幣超發的直接後果是韓國房價暴漲。易居7月中旬發布的一項報告顯示，2021年至今，韓國全國多戶住宅基準房價漲幅高達36%。

韓國央行很早就嗅到了危險的信號，並於2021年8月主動刺破泡沫，成為全球首個加息的央行，經過數輪加息後，7月又祭出史無前例的50基點的加息幅度，將利率上調至2.25%，該行自首輪加息以來已經累計加息2.25個百分點。

借貸成本也水漲船高，韓國平均抵押貸款利率上升至目前的5%-6%，創下九年多來的最高水平。

與此同時，韓國家庭的債務負擔不斷加重。去年年末，韓國家庭負債與可支配收入的比率達到了206%。國際金融研究所(Institute of International Finance)對36個主要經濟體的數據顯示，一季度韓國家庭債務與GDP之比為104.3%，是世界上最高的國家之一。

市場普遍認為政策利率將在年底前見頂，從目前的2.25%升至2.75%，而這將使抵押貸款利率將從當前的高點繼續上升，使負債家庭進一步承壓。

房地產信息企業“Zigbang”的調查結果顯示，如果抵押貸款年利率為4%，首爾公寓的月供將占城市居民平均可支配收入的45%。如果年利率上升到7%，月供將增加到可支配收入的62%。

韓國金融監管機構預計，一旦平均抵押貸款利率從目前的5-6%升至7%，拖欠貸款的人數可能增加50萬至190萬人。

由於韓國近四分之三的家庭財富與房地產有關，政府擔心抵押貸款利率上升可能會增加違約率，導致經濟陷入金融危機。

另外，建築投資和大宗商品消費約佔經濟活動的15%，是經濟增長的主要驅動力之一。如今房地產市場暴跌，再加上出口下滑，在很大程度上拖累了韓國經濟增長。

韓國監管機構正在計劃向家庭提供以固定利率進行貸款再融資的機會，藉此減輕家庭債務負擔，進一步緩解金融壓力。

“我們將迅速改善家庭債務結構，”韓國財政部長秋慶鎬本週早些時候表示。“再融資方案啟動時，浮動利率下的家庭債務比例應該會從78%降至73%以下，下降幅度最多5個百分點。”