6月19日，周日。75就是新的50（75 is the new 50），聯儲局加息四分三厘後，主席鮑威爾雖試圖否定單次加息75個基點將成為常態，惟記者會發言犯駁之處甚多，局方在上周五發表的半年度貨幣政策報告中又稱恢復物價穩定承諾是「無條件」的，措辭之強硬迄今僅見，表明聯儲局不會容許任何事情（包括就業市場惡化）阻礙對抗通脹的決心和行動。鮑公本周三、四一連兩天出席國會聽證會，且看他會否對「無條件」意味着什麼作更清晰的解說。
老畢上星期提及聯儲局本月較早時公布的首季美國家庭財富統計，指若非樓市強勢持續，抵消了股市部分損失，美國人身家上季肯定不止縮水5000億美元。當時並未具體交代樓市情況，有必要補上這重要的一筆。
調整遲早問題
美國房地產市場首季整體價值上升1.6萬億美元，但股市蒸發3萬億美元，樓市生生性性不足以讓家庭財富避過2020年初疫情爆發以來首度下滑。然而，從上述對此可見，股、債、加密幣泡沫連環爆破對房地產的衝擊尚未體現，惟眼前金融環境益發嚴峻，聯儲局數據滯後，第二季形勢只有更凶險，樓市調整不過遲早問題。
聯儲局對抗通脹「鷹氣日盛」，美國30年期按揭利率上周升穿6厘，許多地產經紀向客戶報價時還以為睇錯，揉了揉眼睛方知沒花沒假。置業乃「美國夢」的核心，家庭財富與「磚頭」牢牢地綑綁在一起，樓市倘有什麼冬瓜豆腐，對經濟及金融穩定的破壞力恐非其他資產市場可比。
疫情期間，美國樓價飆漲，許多首置人士本已被擠出市場，如今借貸成本以驚人速度上升，負擔能力進一步惡化不言而喻。基於房地產市場的重要性，按息6厘是一個什麼樣的概念，條數值得認真計計。
美國30年期按揭利率從年初約2.5厘歷史低位急升至上周二接近6.3厘（Mortgage News Daily數據），美國家庭每月供樓支出中位數由去秋的1050美元增至現在的1850美元。這對負擔能力和貸款需求有何影響，看看物業顧問公司John Burns編製的圖表便一清二楚。
按息6厘什麼概念
以40萬美元住宅貸款為準，按息在短短半年內自歷史低位狂升一倍半，合資格上車家庭數目估計從5000萬縮減至3000萬【圖】，等同於一下子把四成潛在買家及借款者趕出市場，僅此一點，對房地產銷售和市道就不可能沒有影響。
然而，老畢想到一個比負擔能力更有趣的問題。過去幾年，股債齊揚令美國家庭感覺良好，「創新型」資產如加密幣、NFT的興起，更製造了大批年輕富民。財富效應是會相互帶動的，美國一些入息中位數較高的地區像加州聖迭戈（San Diego），近五六年樓價閒閒地翻一番；也就是說， 2016年售價100萬美元的住宅物業，如今要200萬美元才有交易。
假設一個年入25萬美元的富裕家庭，2016年付出兩成首期（20萬美元）購買這間房子，向銀行借80萬美元分30年攤還，以當時按息約3.5厘計算，每月供樓支出約4300美元，12個月就是51600美元，佔這個家庭25萬美元的年入息約20%。作為參考，聖迭戈家庭入息中位數2016年為8.36萬美元，最新統計接近11萬美元。
五、六年轉眼即逝，今時今日，同一物業已由100萬美元升值至200萬美元，兩成首期從20萬變40萬，貸款金額則80萬變160萬，一闊三大，即使拿得出首期，30年按息自3.5厘升至6厘以上，連本帶利每月供款逾萬美元冇走雞。換句話說，樓價大漲加上借貸成本激增，供樓負擔佔入息比率若要維持在20%水平，現在才買入上述房子，置業者一年豈非要搵夠六七十萬美元？
良性循環恐逆轉
股市繁榮、幣圈熱熾時，科技企業招聘踴躍出手豪爽，燒銀紙眉頭不皺，首期倍增、負擔能力皆不成問題，可惜今時唔同往日，不斷傳出科企磨刀霍霍，裁員潮恐怕唔使幾耐就殺到埋身，保得住份工已經偷笑，邊得嚟咁多幾十萬（相當於港紙）一個月？以往受惠於時勢，人同物業俱有價有市，環境迅速逆轉，少了這些新貴撐場，情況便不容樂觀。
美國樓市投機氣氛不能跟次按引發災難前相提並論，但也不會純由剛性需求和供應決定。經濟榮辱與金融市場盛衰息息相關，房地產何嘗不高度依賴股市、債市乃至加密幣市況保持穩定。良性循環一旦打破，樓市風險加劇在所難免。
（編者按：畢老林最新著作《我的投資日記》現已發售）
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