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雖然身為全球最大房產交易平台貝殼找房的老闆，GTV（平台成交總額）超兩萬億人民幣，僅次於阿里，但左暉對房產的喜愛遠不如馬雲。
昨天上市的貝殼，一個交易日就突破了一度，45萬經紀人們睡了一覺起來，發現自己成了互聯網從業者。
過去兩年，獸爺跟左暉曾經聊過幾次。有時候會聊貝殼，有時候會聊其他的。我抽出一些問題，給大家分享。
獸樓處：你做了二十年中介，但沒賣過一套房，你怎麼能説服別人賣房？
左暉：我從來不説服別人買房。
獸樓處：但你們經紀人的核心工作，就是説服別人買房。
左暉：對，這非常有意思。我自己從來沒有賣過房子，我今天對行業的理解是，這個行業核心是讓優質的服務者聚集起來，並且能夠比較好地合作。
這次疫情後，我很早判斷最先復甦的可能是房地產業。不僅僅是中國，美國也是這樣。這是我們的機會，大家對居住還不太滿意，我們住的還不太好。
獸樓處：左老闆不知不覺已經引導我們去買房了。
左暉：其實，今天中國的購房率是千分之二十到二十五左右，這是比較合理的，我們跟美國差不多。我們民族並沒有像常識中那麼認為的愛買房子。
獸樓處：拼多多上市後引起過一段巨大爭議。有次黃崢跟我聊，他説之所以爭議這麼大，是他做了掀桌子的事。你們現在也在掀桌子，會擔心成為眾矢之的嗎？
左暉：坦率説，我沒有把他們當目標。大家思路完全不一樣。
這行業屬於商機確認性非常弱的行業，比如説美團、滴滴説我給你一個商機，這是非常確定的訂單。
我們這個行業，我給你商機，我告訴你想買房子這事兒，離商品變現還很遠。
獸樓處：做平台，做ACN（經紀人合作網絡），難在哪兒？
左暉：我説下我們最可惜的一件事情！
三年前全民都在關注學區房。我們有一個團隊，做學區房研究超過日本，大概做了半年左右，真的是把北京所有學區房搞得非常清楚，出了三本這麼厚的資料。
我們當時正準備把這個事往全國去推，被叫停了。總之就是我們在內部做了所謂消費級的數據。
平台的難處，就在於所有經紀人都不願把真實有效數據貢獻出來。所有人都希望別人貢獻出來。但是我們會建立一種機制，讓每個人把東西給拿出來。
獸樓處：貝殼現在做了兩年了，距離做成還有多遠？
左暉：太遠了。我們用了十年時間，在一萬人團隊裏把ACN（經紀人合作網絡）做出來了；2011年到2015年，在十萬人的團隊裏運用ACN，今天只不過是到40萬的團隊裏面來用。
但距離做成還很遠。ACN主要有三個目標：
第一，提高消費者的滿意度，也就是所謂NPS值。整個行業NPS值是負的，我們希望把貝殼的NPS提高到20%、30%。
第二，提升行業效率。現在的行業效率太差了，人均大概三四百萬、店均兩千萬GTV左右，我們對店均提出的標準温飽線是年均五千萬GTV，中產線是一個億。我們希望五年以後，大家基本到温飽線以上。
第三，這個行業始終沒有完成經紀人職業化，經紀人平均從業時間只有六七個月，鏈家可能有三十月左右，我們努力未來五年，將貝殼經紀人從業年限提高到30個月以上。
中國的商業有時候很有意思，因為市場太大了，沒做什麼事情好像也能獲得財務上的成功，但對我們來説不是這樣，我們希望達到根本性的目標。
獸樓處：大家都覺得貝殼太強大了，現在沒有競爭對手，會綁架地產商的銷售，這個事情後來您是怎麼想的？
左暉：我們今天還很小，在整個產業裏面市場份額可能也就是10%左右，整個居住產業可能就百分之六點幾，所以還是非常小的。
這個產業非常難以形成壟斷，因為它線下太重了，並且我們永遠有想象不到的競爭對手。比如二手房裏面，我們未來最大競爭者是所謂的寄生模式，今年在北京有很多經紀人都説找鏈家看房子，看完之後直接去找房東籤。
所謂的寄生模式，是我們在很長一段時間我們都會面對的。
獸樓處：有沒有想過這種寄生模式為什麼會出現？會不會跟佣金費偏高有關？
左暉：我不這麼認為。假如今天大家都收1個點，市場會迅速萎縮，好的經營羣體會流失掉，競優機制會變成競爭機制。
費率可以算出來的，核心要保證經紀人的平均收入和社會平均收入的比例，我們大概覺得1.2到1.5左右比較合理，沒有這個比例關係，很難有一羣比較有素養的經紀人願意做這個行業，長期去服務。
所以我覺得是可以算出來的。我們在北京的市場份額非常穩定，但這麼多年也沒有調整過費率。
招股書上也説新房費率在2.6%、2.7%左右，我們新房提供的是效率差，對於開發商來説，肯定要去看財務成本，100塊錢銷售額裏面75或80塊錢可能是融來的。
比如一年有10%的成本，那一百塊錢裏有七八塊錢融資成本，我們幫忙快速去化，一個月對於他來説是千分之六七的成本的節約。
費率沒什麼好關注的，未來中國新房、二手房費率都會在2.5%到3%左右，這是相對比較合理的狀況。
獸樓處：房地產市場的波動，對貝殼影響多大？
左暉：市場好的時候新房好，二手房也會好；市場不好的時候一般是二手房不好，但新房還可以。
市場好的時候，中介滲透率在新房裏面會低一點，但新房好的時候總盤子大，比如説市場不好的時候是10，好的時候是15，你能賺到錢；市場不好的時候滲透率高一點，也能賺到錢。
中國這麼多城市，其實也不處於一個週期中。我覺得今年房地產市場已經過了振盪的階段，總的來説這不是我們核心考慮的。
獸樓處：你之前做保險，後來去了房地產行業，現在貝殼是產業互聯網行業的故事，你怎麼去學習互聯網行業？
左暉：線上+線下是我們老早確定下的戰略。
我們的理解是這樣，互聯網思維天然就是C端的思維，天然站在消費者角度上來説。線下產業有很多資源，能控制住，但互聯網上沒有，你就能站在消費者角度上來説。
獸樓處：騰訊是你們二股東，騰訊對你們的幫扶體現在哪些方面？
左暉：騰訊相對來説它更是以投資為導向，他們非常尊重管理團隊，只幫忙不添亂，這件事情上騰訊的確做得很優秀，是非常讓人舒服的一個股東，也是一個戰略的合作者。
編輯/kianzhang
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